Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10224716 \ CV EXPL 22-36930
datum uitspraak: 7 juli 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Orange Property Investments Group B.V.,
te Woerden,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. J.A.M. van de Sande,
tegen
Souli Vastgoed B.V.,
te Schiedam,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. D.A. Evertsz.
De partijen worden hierna “Orange Property” en “Souli” genoemd.
1..De procedure
1.1
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 29 november 2022, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met één bijlage;
- de pleitnotitie van Souli.
1.2
Op 23 mei 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.
2..De feiten
2.1
Partijen zijn beide professioneel vastgoedbeleggers, die in het kader van de uitoefening van hun bedrijf regelmatig woningen aan- en verkopen.
2.2
In juli 2022 heeft Orange Property, destijds eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres01] te [plaats01] , via Whatsapp het appartement aan Souli te koop aangeboden.
2.3
In de verkoopinformatie van Funda staat het volgende vermeld:
“De woning heeft een scheefstand in de woonkamer, fundering monitoring rapport ter inzage”.
2.4
Na onderhandelingen zijn partijen een koopsom van € 152.500,00 overeengekomen. Op 27/28 juli 2022 is de koopovereenkomst ondertekend. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:
“Artikel 4 Juridische Pro overdracht
4.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden op 01 oktober 2022 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…).
Artikel 5 Bankgarantie Pro/ Waarborgsom
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 18 augustus 2022 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 15.250,- (…).
5.2.
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. (…)
Artikel 14 Ingebrekestelling Pro/ Ontbinding
14.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
14.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechtelijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal (…).
2.5
Op 18 augustus 2022 heeft Souli de waarborgsom/bankgarantie van € 15.250,00 niet gestort.
2.6
Bij brief van 24 augustus 2022 is Souli door Orange Property in gebreke gesteld en is zij verzocht om binnen 8 dagen alsnog aan haar verplichting tot het stellen van zekerheid te voldoen.
2.7
Bij e-mail van 24 augustus 2022 heeft Souli voorgesteld om een funderingsonderzoek te laten plaatsvinden en het al dan niet door laten gaan van de koop, afhankelijk te stellen van het resultaat van dat onderzoek.
2.8
Orange Property heeft geantwoord dat zij niet akkoord gaat met aanvullende voorwaarden en dat zij de ingebrekestelling handhaaft.
2.9
Op 31 augustus 2022 heeft Souli een waarborgsom van € 15.250,00 gestort op de derdengeldenrekening van de notaris onder vermelding van “waarborgsom [adres02] te [plaats01] , ter behoud van recht en onder protest”.
2.1
Bij bief van 27 september 2022 heeft de gemachtigde van Orange Property aan de gemachtigde van Souli nogmaals verzocht om het appartement op de overeengekomen datum af te nemen tegen betaling van de koopsom en aangezegd, dat indien Souli gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van die verplichting, Orange Property de koopovereenkomst zal ontbinden en aanspraak zal maken op de contractuele boete van 10% van de koopsom onverminderd haar recht op aanvullende schadevergoeding en de vergoeding van de kosten van verhaal.
2.11
Souli heeft het appartement niet afgenomen. Orange Property heeft de koopovereenkomst ontbonden en heeft Souli de contractuele boete van 10% van de koopsom verbeurd.
2.12
Orange Property heeft het appartement opnieuw te koop aangeboden en op 25 oktober 2022 verkocht voor een koopsom van € 142.500,00. De overdracht heeft op 31 oktober 2022 plaatsgevonden.
3..Het geschil in conventie
3.1
Orange Property eist samengevat:
- Souli te veroordelen aan haar te betalen € 15.250,00 met rente;
- Souli te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2
Orange Property baseert de eis op het volgende. Souli is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, door het appartement niet op de overeengekomen overdrachtsdatum af te nemen tegen betaling van de koopsom. Orange Property heeft de koopovereenkomst ontbonden en heeft op grond van artikel 14.2 van de koopovereenkomst recht en belang om betaling te vorderen van de verbeurde contractuele boete van € 15.250,00.
3.3
Souli heeft aangevoerd dat zij haar verplichtingen uit hoofde van koopovereenkomst heeft opgeschort, omdat Orange Property niet aan de mededelingsplicht heeft voldaan. Voor zover nodig doet Souli een beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Als het beroep niet op gaat, dan dient de boete te worden gematigd.
4..Het geschil in voorwaardelijke reconventie
4.1
Indien en voor zover de vordering van Orange Property wordt afgewezen, eist Souli Orange Property te veroordelen:
om het notariskantoor PlasBossinade Notarissen met Souli in de c.c. binnen 5 dagen na het door de kantonrechter te wijzen vonnis, onder straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 5.000,- te berichten dat de door Souli gestorte waarborgsom aan Souli dient te worden terugbetaald;
tot betaling van € 15.250,00 ten titel van contractuele boete;
Orange Property te veroordelen in de proceskosten.
4.2
Orange Property heeft voor zover nodig verweer gevoerd.
5..De beoordeling in conventie
5.1
De rechtsvraag die hier beantwoord moet worden is of Orange Property terecht de koopovereenkomst heeft ontbonden en aanspraak maakt op de contractuele boete op grond van artikel 14.2 van de koopovereenkomst.
vertegenwoordigingsbevoegdheid
5.2
Aanvankelijk heeft Souli aangevoerd dat zij zich niet gebonden acht aan de koopovereenkomst, omdat deze niet zou zijn ondertekend door de bevoegde partij. Volgens Souli is [naam01] geen bestuurder van Orange Property, zodat hij niet rechtsgeldig Orange Property kan vertegenwoordigen. Op de zitting is gebleken dat dit punt niet meer aan de orde is, zodat dit onderdeel van het verweer niet meer beoordeeld hoeft te worden.
mededelingsplicht
5.3
Souli heeft verder aangevoerd dat Orange Property haar mededelingsplicht van artikel 7:17 BW Pro heeft geschonden. Orange Property heeft nagelaten om het adres van het nieuwbouw appartementencomplex, die de oorzaak zou zijn van de scheefstand in de woonkamer, te verstrekken. Souli vermoedt dat Orange Property wel degelijk wist dat er sprake was van funderingsproblemen, althans daartoe aanwijzingen had, maar heeft verzuimd om deze te melden. Orange Property heeft Souli misleid.
5.4
De kantonrechter oordeelt als volgt. Als onweersproken staat vast dat Orange Property in de verkoopinformatie heeft vermeld: “De woning heeft een scheefstand in de woonkamer, fundering monitoring rapport ter inzage.” Naar aanleiding hiervan is niet gebleken dat Souli twijfels had over de scheefvorming en de staat van de fundering, omdat zij de koopovereenkomst zonder bezichtiging van de woning heeft getekend. Pas na ondertekening van de koopovereenkomst hebben gegadigden die de woning hebben bezocht aan Souli vragen gesteld over de oorzaak van de scheefstand. Van het schenden van de mededelingsplicht bij de koop van de woning kan derhalve niet worden gesproken. Het had eerder op de weg van Souli als koper gelegen om nader onderzoek te doen naar de fundering. Nu zij dat niet heeft gedaan, komt dit voor haar rekening en risico en kan dit niet aan Orange Property worden tegengeworpen. Niet valt in te zien op basis van welke rechtsregel Orange Property als verkoper zou zijn gehouden om – na het tekenen van de koopovereenkomst – mee te moeten werken aan een funderingsonderzoek dan wel nadere informatie over het appartement moet verstrekken. Het feit dat Orange Property het appartement met verlies heeft verkocht roept weliswaar vragen op, maar daarmee wil niet zeggen dat er sprake was van funderingsproblemen, althans daartoe aanwijzingen waren. Souli heeft dit punt onvoldoende gesteld en onderbouwd, zodat de kantonrechter van oordeel is dat Souli zich niet op opschorting van haar verplichtingen kan beroepen (artikel 6:263 BW Pro).
5.5
De kantonrechter is van oordeel dat Souli tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst, door niet tot afname van de woning over te gaan tegen betaling van de overeengekomen koopprijs. Uit de koopovereenkomst volgt dan ook dat Orange Property aanspraak heeft op de boete als de overeenkomst wordt ontbonden op grond van een tekortkoming van Souli. Orange Property maakt dus terecht aanspraak op de boete zoals deze is omschreven in artikel 14.2 van de koopovereenkomst.
redelijkheid en billijkheid
5.6
Souli stelt dat het onredelijk is om van de kopende partij te verlangen om een koopovereenkomst gestand te doen, indien er sprake is van een scheefstand in de woonkamer, waarvan de verkopende partij zou hebben verklaard dat die veroorzaakt wordt door de bouw van het appartementencomplex ernaast. Uit nader onderzoek is niet gebleken dat er sprake is of is geweest van een bouw van een nieuwbouwcomplex ernaast en de verkopende partij het adres van dat complex niet verstrekt. Het vorderen van een boete is in strijd met het doel van de boetebeding en dient daarom op grond van artikel 6:248 lid 2 BW Pro buiten beschouwing te blijven.
5.7
Ten aanzien van het beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid oordeelt de kantonrechter als volgt. Het is vaste rechtspraak dat de rechter zeer terughoudend behoort te zijn bij de toepassing van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW Pro). Het beroep door Orange Property op de boete dient dan naar redelijkheid en billijkheid ‘onaanvaardbaar’ te zijn. Dat is een hoge drempel. Een handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid volstaat niet. Bovendien dient ‘extra terughoudendheid’ in acht te worden genomen bij professioneel handelende partijen, hetgeen hier het geval is. Dat er mogelijk funderingsproblemen zijn en dat Orange Property het adres van het complex niet heeft verstrekt, maakt niet dat zij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou hebben gehandeld. Er zijn ook geen andere omstandigheden aangevoerd op basis waarvan kan worden vastgesteld dat Orange Property zodanig onzorgvuldig heeft gehandeld, dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
matiging
5.8
Souli stelt dat zij bereid was om de woning af te nemen. Daarvoor was enkel vereist dat Orange Property op de drie gestelde vragen zou reageren. Daarnaast is geen sprake van
schade die het gevolg zou zijn van het handelen van Souli, althans dat is onvoldoende gebleken. De boete dient te worden gematigd naar nihil.
5.9
De kantonrechter stelt voorop dat voor een geslaagd beroep op matiging op de voet van artikel 6:94 lid 1 BW Pro vereist is dat de billijkheid matiging van een bedongen boete door de rechter klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
5.1
Ten aanzien van de door Orange Property gevorderde boete voor overtreding van artikel 14 van Pro de koopovereenkomst ziet de kantonrechter, gegeven het hiervoor geldende toetsingskader, geen aanleiding om tot matiging, laat staan nihil-stelling, van de toewijsbare boete van € 15.250,00 over te gaan. De door Souli aangevoerde omstandigheden kunnen niet ertoe leiden dat kan worden gezegd dat de billijkheid klaarblijkelijk matiging van deze boete eist dan wel dat toewijzing daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.11
Nu de verweren van Souli niet kunnen slagen, is het gevorderde van Orange Property toewijsbaar.
5.12
Souli wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Orange Property tot vandaag vast op € 108,41 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 792,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 2.284,41. Voor kosten die Orange Property maakt na deze uitspraak moet Souli een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
6..De beoordeling in voorwaardelijke reconventie
6.1
De vorderingen in reconventie zijn voorwaardelijk ingesteld, namelijk onder de voorwaarde dat de vorderingen in conventie worden afgewezen. Uit de beslissing in conventie vloeit voort dat deze voorwaarde niet is vervuld, zodat op de vorderingen in reconventie geen beslissing hoeft te worden gegeven.
6.2
Gelet op de nauwe samenhang met de vorderingen in conventie, ziet de kantonrechter geen aanleiding om in voorwaardelijke reconventie een proceskostenveroordeling uit te spreken.
7..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt Souli om aan Orange Property tegen kwijting te betalen € 15.250,00, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW over dat bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt Souli in de proceskosten, die aan de kant van Orange Property tot vandaag worden vastgesteld op € 2.284,41;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in voorwaardelijke reconventie
verstaat dat de vorderingen in voorwaardelijke reconventie geen behandeling
behoeven.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken.
821