Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10152817 CV EXPL 22-31831
datum uitspraak: 13 januari 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Erfgoed Rotterdamse Molens,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. C.P. van den Berg,
tegen
1..[gedaagde01] ,
2.
[gedaagde02] ,
[gedaagde02] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. drs. D.Y.M. Schuth.
Partijen worden hierna de stichting, [gedaagde01] en [gedaagde02] genoemd. [gedaagde01] en [gedaagde02] worden gezamenlijk aangeduid als [gedaagden01]
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 6 april 2022, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord, tevens inhoudende incidentele conclusie van onbevoegdheid, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord in het incident tot onbevoegdheid;
- het vonnis van de rechtbank Rotterdam waarin de procedure is verwezen naar de rechtbank Rotterdam, sector kanton.
1.2.
Op 30 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. Daarbij waren aanwezig: [naam01] (lid van het bestuur van de stichting) met mr. C.P. van den Berg en [gedaagde01] en [gedaagde02] met mr. drs. D.Y.M. Schuth.
2..De feiten
2.1.
De Gemeente Rotterdam is eigenaar van een korenmolen gelegen aan [adres01] in [plaats01] (hierna: de molen) en een molenaarswoning (hierna: de woning), gelegen aan [adres02] in [plaats01] .
2.2.
De vader van [gedaagde01] werkt sinds ruim 50 jaar als molenaar van de molen.
2.3.
[gedaagde01] verblijft sinds 2012 in de woning en heeft daarvoor een overeenkomst gesloten met de Gemeente Rotterdam. Deze overeenkomst heeft de naam ‘bruikleenovereenkomst woning’. [gedaagde01] betaalde voor het verblijf in de woning aan Alvast (tevens gevolmachtigde van de gemeente) een maandelijkse vergoeding van € 125,- en was verantwoordelijk voor het opknappen van de woning (verrichten van onderhoud).
2.4.
Op 10 oktober 2016 is de stichting opgericht. De doelstelling van de stichting is
het behouden, onderhouden en in stand houden van molens met een culturele en/of
historische waarde. Op 21 december 2016 heeft de Gemeente Rotterdam de percelen grond met opstallen, te weten de molen en de woning, in erfpacht gegeven aan de stichting.
2.5.
[gedaagde02] verblijft in de woning sinds januari 2016.
2.6.
In de periode van maart tot en met september 2018 zijn in opdracht van de
stichting renovatiewerkzaamheden aan de woning uitgevoerd. Ook aan de molen zijn werkzaamheden verricht. Gedurende de werkzaamheden heeft [gedaagden01] op het perceel van de woning in een portacabin gewoond.
2.7.
Op 31 augustus 2018 respectievelijk 3 september 2018 hebben [gedaagde02] en [gedaagde01] ieder een huurovereenkomst met de stichting gesloten voor bepaalde tijd. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar, van 1 september 2018 tot en met 1 september 2020. [gedaagden01] betaalt sindsdien (gezamenlijk) een huurprijs van € 600,- per maand.
2.8.
Per brief van 4 juni 2020 heeft de stichting aan [gedaagde01] meegedeeld dat de
huurovereenkomst eindigt op 31 augustus 2020 en dat hij gehouden is de woning te
verlaten.
2.9.
In oktober 2020 hebben partijen een vaststellingovereenkomst gesloten. Daarin is voor zover van belang bepaald:
“(…)
in aanmerking nemende dat:
(…)
• Partijen verschil van inzicht hebben omtrent de rechtsgeldigheid van de
huurovereenkomst doch omwille van onderhavige regeling de geschilpunten opzij
hebben gezet en er vooralsnog vanuit moet worden gegaan dat de
huurovereenkomsten tussen Partijen zijn aangegaan voor de duur van maximaal
twee jaar en derhalve in beginsel liepen tot en met 1 september 2020.
(…)
Zijn overeengekomen als volgt:
De huurovereenkomsten (...) worden voortgezet en wel tot uiterlijk 1 januari 2022.
Partijen stemmen reeds nu voor alsdan in met beëindiging van de
huurovereenkomsten met wederzijds goedvinden per 1 januari 2022 of zover eerder
als Huurder wenst. Met het ondertekenen van deze Vaststellingovereenkomst doet
huurder afstand van enige vorm van huurbescherming jegens Verhuurder.
(…)”
3..Het geschil
3.1.
De stichting eist samengevat:
I. voor recht te verklaren dat de overeenkomst zoals deze in oktober 2020 tussen partijen is gesloten, moet worden beschouwd als een vaststellings- c.q. beëindigingsovereenkomst waarbij partijen beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 januari 2022 zijn overeengekomen;
II. te verklaren voor recht dat [gedaagden01] sinds 1 januari 2022 de woning gelegen aan [adres02] te ( [postcode01] ) [plaats01] zonder recht en/of titel in gebruik heeft;
III. [gedaagden01] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de woning aan [adres02] te ( [postcode01] ) [plaats01] te ontruimen;
IV. [gedaagden01] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 600,- per maand vanaf 1 april 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
V. [gedaagden01] hoofdelijk te veroordelen in de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
De stichting baseert de eis op het volgende. Partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst op 31 december 2021 eindigt. Sinds 1 januari 2022 verblijft [gedaagden01] zonder recht en/of titel in de woning. De stichting vordert nakoming van de gemaakte afspraken. Dat betekent volgens de stichting dat [gedaagden01] de woning moet ontruimen.
3.3.
[gedaagden01] beroept zich als verweer op dwaling en misbruik van omstandigheden. Hij stelt dat de vaststellingsovereenkomst van oktober 2022 op een van die gronden vernietigbaar is.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Niet ter discussie staat dat partijen een vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen waarin is beschreven dat de huurovereenkomst eindigt per 1 januari 2022. In zoverre heeft de stichting geen belang bij de verklaring voor recht onder I, zodat deze wordt afgewezen.
4.2.
[gedaagden01] doet een beroep op dwaling en licht dat als volgt toe. [gedaagde01] woont sinds 2012 in de woning op basis van een met de Gemeente Rotterdam gesloten overeenkomst. De overeenkomst heeft weliswaar als titel ‘bruikleenovereenkomst woning’, maar [gedaagde01] heeft aan de gemeente altijd een maandelijkse vergoeding van € 125,- betaald en was daarnaast verantwoordelijk voor het opknappen van de woning (verrichten van onderhoud). Volgens [gedaagde01] is daarom sprake van een huurovereenkomst. Omdat de met de stichting gesloten tijdelijke huurovereenkomst een voortzetting is van de overeenkomst met de gemeente is [gedaagden01] van mening dat hij voor onbepaalde tijd huurde. De stichting heeft [gedaagden01] op het verkeerde been gezet door het laten tekenen van een tijdelijke huurovereenkomst en daarna een vaststellingsovereenkomst. [gedaagden01] was er op die momenten niet van op de hoogte dat hij juridisch gesproken een huurovereenkomst had voor onbepaalde tijd.
uitsluiting beroep op dwaling?
4.3.
De stichting voert aan dat [gedaagden01] met het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst (zoals vermeld in artikel 13 van de vaststellingsovereenkomst) afstand heeft gedaan van zijn recht om de overeenkomst te vernietigen.
4.4.
Volgens vastste jurisprudentie kan dwaling contractueel worden uitgesloten, maar een beroep op die bepaling kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn op grond van artikel 6:248 lid 2 BW. De vraag of dat hier het geval is kan in het midden blijven, omdat een beroep op dwaling hoe dan ook niet slaagt. Dat zal hierna worden toegelicht.
4.5.
Artikel 6:228 lid 1 BW bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is, indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten de dwalende had behoren in te lichten.
4.6.
In aansluiting hierop bepaalt artikel 6:228 lid 2 BW dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling niet vernietigbaar is wanneer de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat hier het geval.
4.7.
De afspraken die partijen hebben gemaakt hadden ten doel om tot een oplossing te komen in het tussen partijen ontstane geschil over beëindiging van de huurovereenkomst. Partijen hebben onderhandeld over de einddatum die op verzoek van [gedaagden01] van 1 juli 2021 naar 31 december 2021 is gewijzigd. Verder is gesproken over een vergoeding bij een eerder vertrek van [gedaagden01] uit de woning. De afspraken zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst en ondertekend door de stichting en [gedaagden01] Een dergelijke overeenkomst is minder snel vernietigbaar omdat de overeenkomst juist ten doel heeft om een geschil te beëindigen en zekerheid te bieden. Dit brengt mee dat de kantonrechter een beroep op dwaling met terughoudendheid moet toepassen. Verder is er sprake van een beroep op dwaling over het recht. Een dergelijke dwaling leidt ook minder snel tot vernietiging omdat in beginsel iedereen wordt geacht de wet te kennen (zie ook HR 26 november 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR1739). Daarbij acht de kantonrechter van belang dat [gedaagde02] zich tijdens de onderhandeling over de vaststellingsovereenkomst heeft laten bijstaan door een advocaat, mr. J. de Back, en [gedaagde01] in alle communicatie tussen mr. De Back en de gemachtigde van de stichting is meegenomen. Daaruit leidt de kantonrechter af dat ook [gedaagde01] zich in zekere mate heeft laten bijstaan door mr. De Back. Het is aan [gedaagden01] om mr. De Back volledig in te lichten over de situatie en de taak van mr. De Back om op juiste wijze te adviseren. Of partijen hebben gesproken over de juridische status van de bruikleenovereenkomst kan de kantonrechter niet beoordelen. De uitwisseling van informatie met mr. De Back en de advisering daarover kan echter niet aan de stichting worden tegengeworpen. Voorgaande omstandigheden tezamen maken dat een eventuele dwaling voor rekening van [gedaagden01] moet blijven.
misbruik van omstandigheden
4.8.
[gedaagden01] heeft verder aangevoerd dat er sprake is van misbruik van omstandigheden door de stichting. De kantonrechter gaat hieraan voorbij omdat [gedaagden01] daartoe geen andere feiten en omstandigheden heeft gesteld dan hij voor het beroep op dwaling heeft gedaan. Weliswaar heeft de stichting op 1 juli 2020 een stevige brief aan [gedaagde01] geschreven, waarin zij [gedaagde01] aanmaant op 31 augustus 2020 de woning te ontruimen omdat hij na die datum de woning zonder recht of titel in gebruik zou hebben (productie 4 bij dagvaarding), maar deze maakt het beeld van de situatie niet wezenlijk anders. Nadien heeft [gedaagden01] de vaststellingsovereenkomst gesloten waarover met tussenkomst van mr. De Back nog onderhandelingen met de stichting zijn gevoerd. De gestelde feiten en omstandigheden kunnen niet leiden tot het oordeel dat er sprake is van omstandigheden zoals genoemd in artikel 3:44 BW.
naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar
4.9.
Voor zover [gedaagden01] zich op het standpunt stelt dat ongewijzigde handhaving van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is wordt hij daarin niet gevolgd. Ook voor een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ligt de lat hoog. Dat [gedaagden01] de huur wil voortzetten is daarvoor onvoldoende. Dat de stichting volgens [gedaagden01] geen redelijk belang heeft bij nakoming wordt weliswaar door hem gesteld, maar is door de stichting gemotiveerd betwist en door [gedaagden01] verder niet toegelicht.
ontruiming
4.10.
Conclusie is dat de vaststellingsovereenkomst zal moeten worden nagekomen. Dit betekent dat [gedaagden01] de woning zal moeten ontruimen en de daarop gerichte vordering van de stichting toewijsbaar is. De gevraagde verklaring voor recht dat [gedaagden01] sinds 1 januari 2022 zonder geldige titel in de woning verblijft wordt afgewezen, omdat niet valt in te zien welk belang de stichting daarbij heeft.
4.11.
[gedaagden01] heeft belang bij een langere ontruimingstermijn. Nu de stichting tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard daar - gelet op de winterperiode - geen bezwaar tegen te hebben, zal [gedaagden01] een ontruimingstermijn van drie maanden worden gegund.
4.12.
[gedaagden01] moet een bedrag gelijk aan de huur blijven betalen tot en met de maand waarin hij de woning met al zijn eigendommen heeft verlaten. Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen.
uitvoerbaar bij voorraad
4.13.
[gedaagden01] heeft verweer gevoerd tegen een uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis, omdat ontruiming zou leiden tot een onomkeerbare situatie voor [gedaagden01] en het belang van de stichting bij directe ten uitvoer legging ontbreekt. Naar het oordeel van de kantonrechter vormen de geschetste omstandigheden geen grond om het belang van [gedaagden01] bij behoud van de bestaande toestand zwaarder te laten wegen dan het belang van de stichting bij uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis. De afspraken over een beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2021 zijn in 2020 gemaakt en [gedaagden01] is daarvan dus al geruime tijd op de hoogte. Daar komt bij dat aan hem een ruime ontruimingstermijn wordt gegund. Een situatie als bedoeld in het door [gedaagden01] aangehaalde artikel 7:272 BW doet zich hier niet voor. Het gaat immers niet over een opzegging van de huurovereenkomst door de stichting, maar over een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden, neergelegd in de vaststellingsovereenkomst.
proceskosten
4.14.
[gedaagden01] krijgt in belangrijke mate ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van de stichting tot vandaag vast op € 106,93 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 374,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,-). Dit is totaal € 608,93. Voor kosten die de stichting maakt na deze uitspraak moet [gedaagden01] een bedrag betalen van € 124,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover echter niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt als op de wet gegrond toegewezen.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagden01] om binnen 3 maanden na betekening van dit vonnis de woning aan [adres02] te ( [postcode01] ) [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagden01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van de stichting te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagden01] hoofdelijk tot betaling aan de stichting van € 600,- per maand, met ingang van de maand april 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, een en ander uitsluitend voor zover de huur over die maand nog niet zou zijn betaald;
5.3.
veroordeelt [gedaagden01] in de proceskosten die aan de kant van de stichting tot vandaag worden vastgesteld op € 608,93 met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van betaling;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler en in het openbaar uitgesproken.
47636