Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Rotterdam
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/1045
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 augustus 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaatsnaam] , eiser
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling
(gemachtigde: mr. E. Blom).
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ), gedagtekend 26 februari 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 269.000,-.
Tegen deze beschikking heeft eiser op 2 april 2021 bezwaar gemaakt.
Met het bestreden besluit van 24 januari 2022 op het bezwaar van eiser is verweerder bij zijn besluit gebleven.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 19 juli 2023 op zitting behandeld. Namens eiser is [naam 2] verschenen, kantoorgenoot van gemachtigde [naam 1] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordiger door mr. E. Blom. Namens verweerder is ook [naam 3] (taxateur) verschenen.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt zich op het standpunt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 243.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een hoekwoning uit 1988. Het hoofdgebouw heeft een inhoud van 342 m³ en het perceel heeft een oppervlakte van 145 m². De onroerende zaak bevat twee dakkappellen en een berging.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een waardematrix over. In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 269.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft verweerder de grondwaarde en de waarden van eventuele bijgebouwen van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Hieruit volgt de waarde van het hoofdgebouw. De waarde van het hoofdgebouw is gedeeld door het aantal kubieke meters wooninhoud om de prijs per kubieke meter van het vergelijkingsobject te bepalen. Er vindt, waar nodig, nog een correctie plaats om de kwaliteit, het onderhoud en de ligging naar een gemiddelde toestand terug te rekenen.
4.1
De gemiddelde en gecorrigeerde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten bedraagt afgerond € 585,-. Wanneer men dit vermenigvuldigt met de inhoud van de onroerende zaak (342 m³) komt men uit op € 200.070,-. Hierbij worden de grondwaarde en de waarden van de bijgebouwen opgeteld en dit komt uit op een waarde van € 269.985,- (afgerond in de matrix € 269.000,-). De onroerende zaak heeft voor kwaliteit, onderhoud en ligging een 3 (gemiddeld) gekregen waardoor er geen correcties worden toegepast.
4.2
De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals ligging, bouwjaar, inhoud en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle vergelijkingsobjecten komen, net als de onroerende zaak, uit de jaren 80 en liggen in dezelfde buurt. De inhoud is voor alle woningen ongeveer gelijk. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde.
5. Volgens eiser onderbouwt enkel het vergelijkingsobject [adres 3] de waarde van de onroerende zaak. De andere twee vergelijkingsobjecten onderbouwen een lagere waarde. Daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] volgens eiser groter dan verweerder stelt. Dit blijkt uit de IWOZ-kaarten. Omdat verweerder onterecht uitgaat van kleinere woningen blijkt hieruit dat de waarde niet correct is vastgesteld.
5.1
Deze beroepsgrond slaagt niet. De WOZ-waarde is een resultaat van de vergelijking met meerdere objecten. Daarnaast vermeldt de matrix enkel de inhoud van de hoofdgebouwen, waar het in de IWOZ-kaarten om de inhoud van de totale woningen gaat. Met de gemiddelde en gecorrigeerde m³-prijs van de hoofdgebouwen wordt vervolgens de waarde van het hoofdgebouw van de onroerende zaak vastgesteld.
6. Ter onderbouwing van de door eiser bepleitte waarde (€ 243.000,-) verwijst hij naar verkooptransacties van [adres 2] (€ 275.000,- per 31-07-2020, woonopp.: 106 m²/inh.: 344 m³/perc. 223 m²) en [adres 5] (€ 285.000,- per 29-04-2019, woonopp.: 124 m²/inh.: 420 m³/perc. 212 m²).
6.1
Verweerder merkt hierover in het verweerschrift op dat het object [adres 5] niet op de markt is aangeboden. Om deze reden is deze verkooptransactie niet bruikbaar bij het bepalen van de prijs die de meest biedende koper zou betalen na de meest geschikte voorbereiding. Dit object is dan ook niet bruikbaar bij de waardering van de onroerende zaak. Het vergelijkingsobject [adres 2] is door verweerder gebruikt in de overgelegde matrix. De verkoopdatum die eiser hanteert is echter niet correct. Uit de akte van levering blijkt dat de koopovereenkomst op 9 april 2020 is gesloten. Deze beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld door [naam 4] en
[naam 5] . Hierin is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 243.000,-. Hierin zijn drie vergelijkingsobjecten opgenomen, [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] .
7.1
Verweerder heeft toegelicht dat de objecten uit het taxatierapport van eiser buiten beschouwing zijn gelaten omdat deze vergelijkingsobjecten uit de jaren 70 komen terwijl het bouwjaar van de onroerende zaak 1988 is. Nu er vergelijkingsobjecten uit de jaren 80 beschikbaar zijn, dienen deze ook te worden gebruikt. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Het door eiser overgelegde taxatierapport roept onvoldoende twijfel op over de door verweerder vastgestelde waarde. Deze beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiser stelt zich verder op het standpunt dat hij in zijn procespositie is geschaad omdat verweerder in beroep de gehele onderbouwing van de WOZ-waarde in de bezwaarfase heeft losgelaten. De afweging om in beroep te gaan is gebaseerd op de in de bezwaarfase verstrekte informatie. In beroep geconfronteerd worden met een totaal andere onderbouwing is volgens eiser in strijd met het vertrouwens- en het zorgvuldigheidsbeginsel. Ook laat dit volgens eiser zien dat er een motiveringsgebrek kleeft aan het bestreden besluit, aangezien de gehele onderbouwing in beroep is losgelaten. Indien verweerder in de bezwaarfase een juiste onderbouwing had gegeven dan had eiser wellicht besloten om geen beroep in te stellen. Hierbij verwijst eiser naar een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. [1]
8.1
De rechtbank overweegt dat het verweerder vrij staat om, met inachtneming van de goede procesorde, in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. In de door eiser genoemde uitspraak oordeelde de rechtbank dat de heffingsambtenaar, door noodzakelijke gegevens pas met de uitspraak op bezwaar op te sturen, de belanghebbende gedwongen heeft om beroep in te stellen om die gegevens te kunnen betwisten. Dit is aanleiding voor de rechtbank Midden-Nederland om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten.
8.2
In het onderhavige geval heeft verweerder in beroep andere vergelijkingsobjecten gebruikt dan in de bezwaarfase. De vergelijkingsobjecten uit de bezwaarfase zijn volgens verweerder niet/minder goed bruikbaar omdat twee objecten te veel verschillen van de onroerende zaak en twee vergelijkingsobjecten niet te koop hebben gestaan. De in bezwaar bepleite waarde wordt echter in beroep gehandhaafd. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrij staat om in beroep nieuwe, betere, vergelijkingsobjecten aan te dragen, tenzij dit zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde. De enkele omstandigheid dat verweerder in beroep drie nieuwe vergelijkingsobjecten aandraagt leidt in de onderhavige zaak niet tot een inbreuk op de goede procesorde. Van belang hierbij is dat eiser alsnog in de gelegenheid is gesteld om te reageren op deze nieuwe vergelijkingsobjecten. Dit is ter zitting ook gebeurd. De rechtbank verwijst hierbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam. [2] De rechtbank ziet, net als het Hof Amsterdam, wel aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten in beroep. Hierbij acht de rechtbank van belang dat eiser tot in beroep heeft moeten procederen om voor het eerst de (juiste) verkoopgegevens te vernemen waaruit blijkt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Ook heeft eiser enkel gronden aangevoerd die gaan over de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft op basis van de onderbouwing van het bestreden besluit, oftewel de vergelijkingsobjecten, de keuze gemaakt om in beroep te gaan. Er kan dan ook niet worden vastgesteld of eiser ook in beroep was gegaan indien verweerder de naar zijn oordeel betere vergelijkingsobjecten reeds in bezwaar had aangedragen. Dit ligt anders wanneer er ook andere beroepsgronden zijn aangevoerd, omdat in dat geval kan worden gesteld dat eiser sowieso in beroep was gegaan.
Redelijke termijn
9. Eiser heeft ter zitting verzocht om de vergoeding van immateriële schade in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.
9.1
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. [3] Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
9.2
Het bezwaarschrift is op 2 april 2021 door verweerder ontvangen. Op het moment van uitspraak zijn er sinds het bezwaar twee jaar en vier maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden. Het bestreden besluit dateert van 24 januari 2022. Verweerder heeft negen maanden na ontvangst van het bezwaarschrift een besluit genomen, terwijl een redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar een half jaar bedraagt. Omdat de redelijke termijn met vier maanden overschreden is, valt de volledige overschrijding van de redelijke termijn daardoor toe te rekenen aan de bezwaarfase. Dit maakt dat de gehele overschrijding voor rekening komt van verweerder.
9.3
In navolging van de uitspraak van de rechtbank van 12 juli 2023 hanteert de rechtbank voor de immateriële schade een vergoeding van € 50,- per halfjaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. [4] Hiervan uitgaande zal de rechtbank verweerder veroordelen tot een bedrag van
€ 50,-, te betalen aan eiser als vergoeding voor de door hem geleden immateriële schade.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
10.1
Op grond van hetgeen is overwogen in 8.2 en 9.3 ziet de rechtbank aanleiding voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiser op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb. Ook ziet de rechtbank in 8.2 aanleiding om te bepalen dat verweerder het griffierecht aan eiser moet vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het griffierecht van € 50,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 50,-;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.674,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,-).
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 augustus 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.