Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10341390 CV EXPL 23-5220
datum uitspraak: 18 augustus 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Woningbouwvereniging Oost West Wonen,
vestigingsplaats: Middelharnis,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. el Ouath.
De partijen worden hierna ‘Oost West Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 8 februari 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de brief van 9 juni 2023 van de gemachtigde van [gedaagde] , met bijlage;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Oost West Wonen.
1.2.
Op 12 juni 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- [naam 1] van Oost West Wonen met mr. Van de Weteringe Buys-Kroon;
- [gedaagde] met mr. El Ouath.
2..Waar gaat de zaak over?
2.1.
Oost West Wonen verhuurt sinds 27 september 2021 de sociale huurwoning met drie slaapkamers en tuin aan de [adres] aan de 75-jarige [gedaagde] . [gedaagde] heeft de woning verkregen met urgentie. Voordat ze deze woning kreeg, stond zij een tijd ingeschreven op het adres van haar neef, [naam 2] . Daarvóór was zij een tijd dakloos na het overlijden van haar partner.
In deze zaak vraagt Oost West Wonen de huurovereenkomst te ontbinden vanwege een ernstige tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van haar verplichtingen als huurder (artikel 6:265 BW Pro in samenhang met artikel 7:231 lid 1 BW Pro). Die tekortkoming is volgens Oost West Wonen dat [gedaagde] in strijd met de algemene huurvoorwaarden de woning feitelijk niet bewoont, niet daadwerkelijk gebruikt en niet haar exclusieve hoofdverblijf heeft in de woning. Daardoor gedraagt [gedaagde] zich ook niet als een goed huurder zoals bedoeld in de wet (artikel 7:213 BW Pro). [gedaagde] is het daar niet mee eens en vraagt de eisen van Oost West Wonen af te wijzen.
3..De beoordeling
3.1.
De kantonrechter wijst de eisen toe. Oost West Wonen heeft voldoende onderbouwd dat [gedaagde] tekort schiet of is geschoten in de nakoming van haar contractuele verplichting en [gedaagde] heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. De tekortkoming rechtvaardigt in deze situatie de ontbinding van de huurovereenkomst. Het oordeel wordt hierna uitgelegd.
Verplichtingen van de huurder
3.2.
[gedaagde] heeft als huurder bepaalde verplichtingen. Die staan in de wet, in de huurovereenkomst en in de algemene huurvoorwaarden. De verplichtingen waarover deze zaak in de kern gaat, staan in artikel 6.6 van de algemene huurvoorwaarden. Daarin staat:
“Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden.”
Tekortkoming van de huurder
3.3.
In artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden staat wat de verhuurder verwacht van de huurder als de verhuurder het vermoeden heeft dat de huurder tekortschiet in de nakoming van de contractuele verplichting van artikel 6.6. Voor zover relevant voor deze zaak staat in artikel 6.8:
“Indien verhuurder het vermoeden heeft dat huurder in strijd met de artikelen 6.6 (…) het gehuurde niet feitelijk bewoont (…) dan dient de huurder feiten en omstandigheden naar voren te brengen en te onderbouwen waaruit volgt dat de huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden (verzwaarde stel- en motiveringsplicht).”
3.4.
Artikel 6.8 is niet een zogenoemd onredelijk bezwarend beding voor de huurder, omdat de bewijslastverdeling van dat artikel de wettelijke bewijslastverdeling (artikel 150 Rv Pro) in stand laat. Die wettelijke bewijslastverdeling houdt in dat Oost West Wonen moet stellen en – als [gedaagde] de stellingen van Oost West Wonen voldoende gemotiveerd heeft betwist – bewijzen dat [gedaagde] de contractuele verplichting van artikel 6.6 niet nakomt. De verhuurder kan in bewijsnood komen, omdat de feiten en omstandigheden over de feitelijke woonsituatie van de huurder zich voornamelijk in de sfeer van de huurder bevinden. Een verzwaarde motiveringsplicht voor de huurder biedt een oplossing voor die bewijsnood. De verzwaarde motiveringsplicht houdt het volgende in: als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder zijn contractuele verplichtingen niet nakomt doordat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft, mag van de huurder worden verwacht dat hij feitelijke gegevens verstrekt om zijn betwisting van de stelling van de verhuurder te onderbouwen. [1] De verhuurder moet het vermoeden uiteraard wel eerst handen en voeten geven, bijvoorbeeld door het vermoeden te onderbouwen met stukken.
3.5.
Oost West Wonen heeft toegelicht dat het op basis van de algemene huurvoorwaarden de bedoeling is dat [gedaagde] eet, verblijft en slaapt in de woning en dus dat ze de woning feitelijk gebruikt en dat het niet de bedoeling is dat [gedaagde] vaker niet dan wel thuis is en ook niet dat ze ergens anders haar hoofdverblijf heeft. [gedaagde] heeft niet betwist dat de voorwaarden op die manier uitgelegd moeten worden. Het staat [gedaagde] vrij om ergens te logeren of op vakantie te gaan, maar wel met inachtneming van haar contractuele verplichting. Oost West Wonen heeft het vermoeden dat [gedaagde] die verplichting niet nakomt. De kantonrechter vindt dat Oost West Wonen het vermoeden voldoende handen en voeten heeft gegeven met de processtukken en dat [gedaagde] daartegenover onvoldoende naar voren heeft gebracht om dit vermoeden te ontkrachten. [gedaagde] heeft het vermoeden juist versterkt door te beamen dat zij vaak afwezig is en toe te lichten waaróm dat zo is, terwijl eigenlijk van haar wordt verwacht dat ze concrete feiten en omstandigheden naar voren brengt waaruit blijkt dat ze daadwerkelijk in de woning woont en onafgebroken haar exclusieve hoofdverblijf daar heeft (verzwaarde motiveringsplicht). Dat heeft ze niet gedaan. Ze heeft geen enkel inzicht gegeven in hoe vaak ze thuis is en hoe vaak en hoe lang ze afwezig is en de verhouding ertussen. De kantonrechter gaat er hierna uitgebreider op in.
3.5.1.
Oost West Wonen heeft het vermoeden dat [gedaagde] niet in de woning woont en haar hoofdverblijf daar niet heeft voornamelijk gebaseerd op vier schriftelijke verklaringen van omwonenden, eigen waarnemingen, het energieverbruik in de woning en de mededelingen van [gedaagde] die zij tegen Oost West Wonen heeft gedaan. Geen van die factoren is doorslaggevend, maar samen vormt het wel een onderbouwd vermoeden.
3.5.2.
Uit de verklaringen van drie omwonenden kan worden afgeleid dat [gedaagde] weinig wordt gezien: ‘af en toe’, ‘hooguit 1x per week en dan heel kort’, ‘een paar keer in de maand, soms 10 minuten soms een uurtje en dan gaan ze weer weg’. Uit een vierde verklaring blijkt dat [gedaagde] helemaal niet wordt gezien door die omwonende, maar dat ongeveer één keer per maand wel een auto op de oprit wordt gezien. Eén omwonende heeft in eerder e-mailverkeer met Oost West Wonen het vermoeden geuit dat [gedaagde] niet in de woning woont maar bij [naam 2] . Volgens [gedaagde] heeft die persoon het vanaf het begin op haar voorzien, houdt hij haar in de gaten en heeft hij kwaadwillende intenties omdat hij liever een jong gezin in de woning ziet dan [gedaagde] . Hoewel die omwonende gezien zijn verklaring inderdaad niet onder stoelen of banken steekt dat hij liever een gezin in de woning ziet wonen, is hij niet de enige omwonende die heeft verklaard dat [gedaagde] weinig wordt gezien.
3.5.3.
De eigen waarneming en/of het onderzoek van Oost West Wonen is summier, zodat dit slechts in zeer beperkte mate het vermoeden ondersteunt. Oost West Wonen heeft slechts één keer in juni 2022 een onaangekondigd huisbezoek gedaan waarbij [gedaagde] niet thuis werd getroffen. De aanleiding voor dat huisbezoek waren twee meldingen van omwonenden in april 2022 over woonfraude. Die twee meldingen hebben het balletje doen rollen bij Oost West Wonen. [naam 1] van Oost West Wonen heeft gezegd dat hij een paar keer per maand door de straat is gereden om te zien of hij [gedaagde] of haar auto in of nabij de woning zag en dat hij haar of de auto geen enkele keer heeft waargenomen. Het is echter onduidelijk hoeveel keer in totaal [naam 1] dat heeft gedaan. Bovendien zijn het hoe dan ook slechts zeer korte momentopnamen en betekent het op dat specifieke moment niet zien van [gedaagde] of de auto bij de woning nog niet dat zij niet thuis is. [gedaagde] heeft namelijk onbetwist aangevoerd dat zij een zijdeur heeft die niet aan de straat grenst en dat de auto altijd in de garage staat geparkeerd en niet op de oprit.
3.5.4.
Het energieverbruik van [gedaagde] is volgens gegevens van de netbeheerder slechts een derde van het gemiddelde verbruik van een eenpersoonshuishouden. Dit ondersteunt het vermoeden van Oost West Wonen. Het zou kunnen dat [gedaagde] weinig elektrische apparaten heeft en zuinig leeft, zoals zij zegt, maar ook deze stelling heeft zij verder niet concreet gemaakt.
3.5.5.
Oost West Wonen heeft [gedaagde] in de periode juli tot en met oktober 2022 vier keer uitgenodigd voor een gesprek over het gebruik van de woning, maar [gedaagde] heeft dat iedere keer geweigerd. In twee e-mails in reactie op de uitnodigingen schrijft [gedaagde] :
‘Mijn neef heeft een mooie kamper waarmee wij lange rijzen maken en af en toe de woning aandoen.’
‘Ik ben zeker met regelmaat aanwezig om etenswaren uit mijn woning te halen.’
Deze mededelingen ondersteunen het vermoeden van Oost West Wonen, want deze lijken erop te duiden dat de woning slechts als een soort uitvalsbasis wordt gebruikt door [gedaagde] en niet als een woning waarin wordt gegeten, verbleven en geslapen.
3.5.6.
[gedaagde] heeft in deze rechtszaak beaamd dat ze vaak afwezig is en toegelicht waarom ze vaak afwezig is. De afwezigheid houdt verband met ziekenhuisbezoek voor zichzelf, mantelzorg aan haar zus (inclusief logeren) en vakanties met de camper met haar neef ( [naam 2] ). Ze heeft verklaringen van omwonenden en medische documenten overgelegd, maar die stukken zijn onvoldoende.
3.5.7.
Uit drie verklaringen van omwonenden volgt dat [gedaagde] inderdaad vaak afwezig is en volgens de omwonenden is dat vanwege gezondheidsredenen of omdat [gedaagde] met de camper weg is. In de verklaringen is ook te lezen dat zij [gedaagde] een goede huurder vinden die geen overlast veroorzaakt en de tuin mooi onderhoudt, maar daar gaat het niet om in deze zaak.
3.5.8.
Uit de medische documenten kan niet worden afgeleid dat [gedaagde] sinds het begin van de huurperiode een tijd in het ziekenhuis moest verblijven en overnachten. Uit de documenten blijkt alleen dat ze veel ziekenhuisafspraken heeft bij verschillende ziekenhuizen. Volgens Oost West Wonen zou [gedaagde] juist méér gezien moeten worden door omwonenden als zij zo vaak van huis naar een ziekenhuis en terug moet. In de medische documenten kan in ieder geval geen reden worden gevonden voor een frequente afwezigheid van meerdere dagen achtereen of een nog langere periode. Oost West Wonen heeft in het kader van het hoofdverblijf ook nog gewezen op de adressering op de medische documenten. Alle documenten zijn gericht aan [gedaagde] , maar op sommige staat het adres van de woning en op andere (van januari, februari en juni 2022, alle van hetzelfde ziekenhuis) staat het adres van [naam 2] terwijl [gedaagde] toen al over de woning beschikte. Dat kan slechts een administratief iets zijn, maar [gedaagde] heeft er zelf geen verklaring voor gegeven.
3.5.9.
Als onderbouwing van de betwisting dat ze haar hoofdverblijf bij [naam 2] heeft, heeft [gedaagde] een brief van 10 maart 2023 van de SVB overgelegd. In die brief staat dat de SVB onderzoek heeft gedaan naar de woon- en leefsituatie van [gedaagde] en [naam 2] in het kader van de twee-woningen-regel en dat de SVB na onderzoek geen aanleiding ziet om de AOW – beiden ontvangen een AOW-pensioen voor ongehuwden – aan te passen. Op het formulier dat door een SVB-medewerker is ingevuld staat de vraag: ‘Hoeveel dagen/nachten per week verblijft u samen op één adres?’ Als antwoord staat genoteerd: ‘Sinds vorig jaar juni verblijft men meer bij elkaar, door mantelzorg naar elkaar toe.’ Volgens de SVB wonen [gedaagde] en [naam 2] dus niet samen. Dat [gedaagde] en [naam 2] wel vaak bij elkaar verblijven is wel duidelijk uit dit formulier, maar de vraag is of dat dan in de woning van [gedaagde] is, in de woning van [naam 2] of onderweg met de camper? Op deze vraag geeft [gedaagde] geen duidelijk antwoord.
3.5.10.
[gedaagde] heeft in de processtukken en tijdens de zitting geen enkele informatie en inzicht gegeven over hoe vaak zij aan- en afwezig is en wat de verhouding daartussen is, terwijl zij wel over die informatie beschikt. Op de vraag tijdens de zitting hoe vaak ze in de afgelopen zes of vier weken weg is geweest met de camper en hoe vaak ze thuis is geweest kon ze geen concreet antwoord geven. De enkele stelling dat ze in de woning is als ze terug is van vakantie is te vaag.
3.5.11.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft in het e-mailverkeer met Oost West Wonen gesteld dat de wijkagent op bezoek is geweest bij [gedaagde] naar aanleiding van haar klacht over het gedrag van een van de omwonenden naar haar toe en kan verklaren dat [gedaagde] er woont, maar dat wordt betwist door Oost West Wonen. De verhuurder heeft een e-mail van de wijkagent overgelegd waarin de wijkagent schrijft dat ze [gedaagde] alleen heeft gesproken via de videodeurbel en dat ze niet bij [gedaagde] binnen is geweest. Of de woning vanbinnen überhaupt is ingericht, blijkt ook nergens uit. [gedaagde] zegt wel dat het zo is, maar Oost West Wonen betwist dat en het procesdossier bevat geen foto’s van de binnenkant van de woning. Alleen de opgeknapte tuin is gefotografeerd.
3.6.
Alles bezien heeft [gedaagde] de onderbouwde stelling van Oost West Wonen dat [gedaagde] tekort schiet of is geschoten in het nakomen van haar contractuele verplichting onvoldoende gemotiveerd weersproken. Deze stelling van Oost West Wonen komt daarom vast te staan. Op basis van het voorgaande moet ervan worden uitgegaan dat zij niet vaker dan één keer per week en dan heel kort aanwezig is in de woning en dus dat zij vaker niet dan wel thuis is. [gedaagde] heeft niets aangevoerd om een hogere frequentie van aanwezigheid te kunnen aannemen en ook niet voldoende waaruit blijkt dat zij de woning daadwerkelijk als woning gebruikt. De intentie om de woning als ‘hoofdverblijf’ aan te houden of om af en toe te gebruiken als woning of als een soort uitvalsbasis tussen reizen of verblijf elders in of alleen om in de tuin te tuinieren is niet voldoende voor het nakomen van de contractuele verplichting om de woning feitelijk te bewonen, daadwerkelijk te gebruiken en daar het exclusieve hoofdverblijf te hebben.
Ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de tekortkoming
3.7.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat de tekortkoming van [gedaagde] van voldoende gewicht is om de ontbinding en de ingrijpende gevolgen ervan te rechtvaardigen (artikel 6:265 BW Pro).
3.7.1.
Tijdens de zitting is naar voren gekomen dat [gedaagde] zich (inmiddels) niet prettig voelt in de woning, omdat ze zich in de gaten voelt gehouden door een van de omwonenden, namelijk de persoon die ook een van de eerste twee meldingen in april 2022 heeft gedaan en volgens haar kwaadwillende intenties heeft. Ook om die reden is ze niet vaak in de woning, aldus [gedaagde] . Hoe vervelend die situatie ook is voor [gedaagde] , het is geen reden om niet of nauwelijks meer in de eigen woning te verblijven en het doet ook geen afbreuk aan het bestaan van andere redenen waarom ze vaak afwezig is. Met andere woorden: het maakt de tekortkoming en de ernst ervan niet minder erg.
3.7.2.
[gedaagde] heeft niet naar voren gebracht welk concreet belang zij heeft bij behoud van de woning en waarom dat belang zwaarder moet wegen dan het belang van Oost West Wonen om in het geval van een tekortkoming aan de kant van [gedaagde] de woning beschikbaar te krijgen voor andere woningzoekenden die zijn aangewezen op een sociale huurwoning. [gedaagde] heeft wel genoemd dat zij lichamelijke en mentale klachten heeft, maar die mentale klachten blijken nergens uit en ook blijkt nergens uit dat [gedaagde] in verband met die klachten en de behandeling ervan deze woning nodig heeft.
Ontruimingstermijn
3.7.3.
De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn vast op veertien dagen na betekening van het vonnis.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.8.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard zoals door Oost West Wonen is geëist. Daarbij is het volgende in aanmerking genomen.
3.9.
Als de eisende partij een uitvoerbaar bij voorraad verklaring eist en de gedaagde partij er verweer tegen voert, dan moet de eis tot het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis worden beoordeeld aan de hand van een afweging van de belangen van de partijen in het licht van alle omstandigheden. De kantonrechter vindt dat het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning totdat eventueel in hoger beroep is beslist niet zwaarder weegt dan de bevoegdheid van Oost West Wonen om een toewijzend vonnis ten uitvoer te leggen en haar belang om – gelet op haar wettelijke taak – de woning beschikbaar te krijgen voor andere woningzoekenden die op een sociale huurwoning zijn aangewezen.
Proceskosten
3.10.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Oost West Wonen tot vandaag vast op € 128,30 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 528,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 232,00). Dat is totaal € 784,30. Voor kosten die [gedaagde] maakt na deze uitspraak moet Oost West Wonen een bedrag betalen van € 132,00 (1/2 punt x € 264,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
4..De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Oost West Wonen en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres] ;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover die laatste niet het eigendom van Oost West Wonen zijn, en om onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Oost West Wonen te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Oost West Wonen tot vandaag worden vastgesteld op € 784,30;
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
34286