Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/419
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser,
(gemachtigde: mr. B. de Jong),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
(gemachtigde: mr. J.K. Lanser).
Inleiding
Met het besluit van 1 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 110.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 24 december 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 8 augustus 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van verweerder deelgenomen. Namens verweerder is ook [naam] (taxateur) verschenen. Eiser en de gemachtigde van eiser zijn niet verschenen.
De rechtbank stelt vast dat de uitnodiging van eiser om op de zitting te verschijnen op juiste wijze en tijdig op het juiste adres is aangeboden. De griffier heeft eiser bij aangetekende brief, verzonden op 30 juni 2023 aan de gemachtigde van eiser, onder vermelding van plaats en tijd uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Deze brief is niet ter griffie terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 4 juli 2023 is afgehaald bij een PostNL-punt.
De eigenaar van de onroerende zaak, Vestia, is in de gelegenheid gesteld om deel te nemen aan de procedure. Zij heeft daarvan geen gebruik gemaakt.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 99.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een portiekwoning met een gebruiksoppervlakte van 45 m². Het bouwjaar is 1954.
Bevoegdheid heffingsambtenaar
3.1.
Eiser voert aan dat het bestreden besluit onbevoegd is genomen. Volgens eiser is niet gebleken dat de invorderingsambtenaar van de gemeente Rotterdam mandaat heeft verleend om het bestreden besluit te nemen. Daarnaast is zowel de WOZ-beschikking als het bestreden besluit door dezelfde functionaris genomen, namelijk ‘de directeur Belastingen’. Dit is volgens eiser in strijd met artikel 10:3, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
3.2.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat het bestreden besluit onbevoegd is genomen. Zoals verweerder in het verweerschrift terecht stelt, is er geen sprake van mandaat, maar van attributie. Het bestreden besluit is genomen door de directeur Belastingen. Uit het Aanwijzingsbesluit heffings- en invorderingsambtenaar [1] blijkt dat de directeur Belastingen is aangewezen als heffingsambtenaar. Nu geen sprake is van een in mandaat genomen besluit, is van strijd met artikel 10:3 van Pro de Awb geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 2 maart 2022 opgemaakt door [naam] en een daarbij gevoegde waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 110.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door een vergelijking van de onroerende zaak met verkooptransacties van de woningen [adres 2], [adres 3], [adres 4], [adres 5] en [adres 6].
6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten zijn portiekwoningen gelegen in dezelfde wijk en uit nagenoeg dezelfde bouwperiode (1954-1960).
7.1.
Eiser stelt dat verweerder bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De rechtbank overweegt als volgt.
7.2.
In de matrix heeft verweerder de kwalificatie van de VLOK-factoren (Voorzieningen, Ligging, Onderhoud en Kwaliteit) van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten opgenomen. De rechtbank stelt vast dat in de matrix niet inzichtelijk is gemaakt hoe de verschillen in de VLOK-factoren tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten in de waarde is verdisconteerd, bijvoorbeeld met een doorberekening aan de hand van door verweerder gehanteerde correctiepercentages. Deze correctiepercentages zijn ook niet in het taxatierapport opgenomen. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat ten aanzien van de voorzieningen wordt gerekend met een correctiepercentage van 10 procent per punt verschil. Bij onderhoud is dit vijf procent. Op de zitting heeft verweerder verder toegelicht dat de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten zijn berekend door deze aan de hand van de genoemde percentages te corrigeren naar dezelfde VLOK-factoren als de onroerende zaak. Verweerder heeft daarbij de volgende m²-prijzen vastgesteld:
[adres 2]: € 2.014,-
[adres 3]: € 2.139,-
[adres 6]: € 2.359,-
[adres 5]: € 2.465,-
[adres 4]: € 2.347,-
Het gemiddelde van deze m²-prijzen is afgerond € 2.265,-. Wanneer de waarde van de onroerende zaak modelmatig zou worden bepaald op basis van de vergelijkingsobjecten, zou volgens verweerder de onroerende zaak een waarde hebben van € 114.000,- en een m²-prijs van € 2.547,-. De rechtbank constateert dat de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten lager ligt dan de m²-prijs van de onroerende zaak van € 2.547,-, zoals genoemd op de zitting en de m²-prijs van € 2.444,-, zoals vermeld in de matrix.
7.3.
Verweerder heeft op de zitting aangevoerd dat dit verschil te rechtvaardigen is door het feit dat de onroerende zaak een kleinere oppervlakte heeft dan de vergelijkingsobjecten.
7.4.
Hoewel de rechtbank de stelling van verweerder dat hoe minder vierkante meters een onroerende zaak heeft hoe hoger de m²-prijs wordt, op zichzelf kan volgen, vindt zij dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe dit het (grote) verschil met de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten rechtvaardigt. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 45 m², terwijl de vergelijkingsobjecten oppervlaktes hebben van 57 en 58 m². Tussen de m²-prijzen van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zit een verschil van € 179,- (€ 2.444,- - € 2.265,-), dan wel € 282,- (€ 2.547,- - € 2.265,-). Verweerder heeft dit verschil niet (cijfermatig) onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
8. Omdat verweerder niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, beoordeelt de rechtbank of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser stelt dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 99.000,- en heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport zijn, net als in het taxatierapport van verweerder, [adres 2], [adres 3] en [adres 6] als referentieobjecten ter onderbouwing van de waarde genoemd. In het taxatierapport wordt de onroerende zaak gewaardeerd op € 99.000,-. Uit het rapport blijkt niet hoe deze waardering tot stand is gekomen. Niet inzichtelijk is bijvoorbeeld hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en hoe deze verschillen zijn verdisconteerd in de waarde. Eiser maakt de door hem voorgestane waarde van € 99.000,- dan ook niet aannemelijk.
9. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak - rekening houdend met alle feiten en omstandigheden - schattenderwijs vaststellen op € 106.000,-.
10. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. Wat eiser verder nog heeft aangevoerd, bespreekt de rechtbank daarom niet.
Redelijke termijn
11.1.
Eiser heeft in zijn beroepschrift verzocht om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.
11.2.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252) behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
11.3.
Het bezwaarschrift van 16 februari 2021 is op 17 februari 2021 ontvangen door verweerder. Deze ontvangstdatum van bezwaar moet als uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de redelijke termijn. Op het moment van uitspraak van de rechtbank zijn er sinds het bezwaar twee jaar en ruim zeven maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden.
12.1.
In navolging van de uitspraak van deze rechtbank van 12 juli 2023 [3] ziet de rechtbank aanleiding om in deze zaak geen immateriële schadevergoeding toe te wijzen. Uit vaste jurisprudentie volgt dat indien de redelijke termijn wordt overschreden, wordt verondersteld dat belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie, behoudens bijzondere omstandigheden. Van een bijzondere omstandigheid kan sprake zijn indien de procedure over een zeer gering financieel belang gaat. Uit jurisprudentie volgt dat een financieel belang van € 15,- of minder als een zeer gering financieel belang wordt aangemerkt. [4] Deze rechtbank houdt een grens van € 25,- aan. [5] In die gevallen kan de constatering dat de redelijke termijn is overschreden volstaan.
12.2.
De WOZ-waarde van de onroerende zaak heeft invloed op de vaststelling van verschillende belastingen voor het jaar waarover de WOZ-waarde is vastgesteld, namelijk de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait en de watersysteemheffing gebouwd. Deze belastingen komen echter voor rekening van de eigenaar van de woning. Omdat de onroerende zaak een (sociale) huurwoning betreft waarvan eiser de huurder is komen deze belastingen dus niet voor zijn rekening. De afvalstoffenheffing, die in hetzelfde besluit als de WOZ-beschikking aan eiser is opgelegd, is niet afhankelijk van de
WOZ-waarde van de onroerende zaak. Een verlaging van de WOZ-waarde kan eiser voor deze belasting dus geen financieel voordeel brengen. Ook overigens is niet gesteld of gebleken dat eiser een meer dan zeer gering financieel belang bij de verlaging van de WOZ-waarde heeft.
12.3.
Het voorgaande maakt dat in deze zaak spanning en frustratie als gevolg van het tijdsverloop van de procedure niet wordt verondersteld. Uit het dossier blijken ook anderszins geen feiten en omstandigheden die maken dat moet worden aangenomen dat eiser spanning en frustratie heeft ondervonden als gevolg van het tijdsverloop in deze procedure. Daarom wijst de rechtbank het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade af. De rechtbank volstaat met de vaststelling dat de redelijke termijn in deze zaak is overschreden.
Proceskosten en griffierecht
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, zal zij bepalen dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.429,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen bij de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296,- en een wegingsfactor 1 én 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 1).
15. Eiser maakt aanspraak op wettelijke rente over de proceskostenvergoeding en het griffierecht. De rechtbank zal dit toewijzen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 106.000,-;
- bepaalt dat de betreffende aanslag in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- wijst het verzoek om een vergoeding van immateriële schade af;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.429,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;
- bepaalt dat de vergoeding van de proceskosten en het griffierecht dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf vier weken na de datum van deze uitspraak tot de dag van betaling.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E.C. Debets, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 september 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.