Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10471366 CV EXPL 23-11527
datum uitspraak: 6 oktober 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Primmo B.V.,
vestigingsplaats: Oss,
eiseres,
gemachtigde: mr. H.A.P. Driessen,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] , gemeente [gemeente01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.M. van Ommeren.
De partijen worden hierna ‘Primmo’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 18 april 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen, dat [gedaagde01] op de zitting van 12 juli 2023 heeft overhandigd;
- de brief van Primmo van 24 augustus 2023, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van Primmo;
- de stukken die Primmo tijdens de mondelinge behandeling heeft overhandigd.
1.2.
Op 6 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met de partijen en de gemachtigden besproken. Tijdens deze zitting heeft Primmo haar eis verminderd.
2.De beoordeling
Wat is de situatie?
2.1.
[gedaagde01] huurde sinds oktober 2021 een woning van Primmo. De politie heeft in oktober 2022 een hennepkwekerij in die woning aangetroffen. De burgemeester heeft de woning daarop gesloten van 8 december 2022 tot 8 februari 2023. Na opheffing van de sluiting heeft Primmo de schade in de woning hersteld en de woning aan een ander verhuurd. De huurovereenkomst tussen Primmo en [gedaagde01] is per 1 mei 2023 geëindigd.
Wat is de kern van de zaak?
2.2.
Volgens Primmo heeft [gedaagde01] vanaf november 2022 de huur niet meer betaald. Zij eist daarom in deze procedure dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om een huurachterstand van € 7.800,- te betalen. Verder eist zij dat hij wordt veroordeeld om (primair) de contractuele boete van € 35.000,- te betalen, vanwege de vondst van de hennepkwekerij, of als de kantonrechter de contractuele boete vernietigt, (subsidiair) een schadevergoeding van € 26.440,36. Ten slotte eist Primmo dat [gedaagde01] wordt veroordeeld in de proceskosten, met rente.
2.3.
[gedaagde01] vindt dat hij de huur van april 2023 niet hoeft te betalen, omdat Primmo de huurovereenkomst al eerder had kunnen beeindigen. Hij is het daarnaast niet eens met de contractuele boete. Hij vindt dat deze vernietigd moet worden, omdat die onredelijk bezwarend is, of anders gematigd moet worden. Hij wijst er daarbij op dat hij alleen maar is gebruikt als ‘katvanger’ en geen financieel voordeel heeft gehad van de kwekerij.
2.4.
De kantonrechter wijst de eisen van Primmo toe. In dit vonnis wordt dit oordeel toegelicht.
[gedaagde01] moet de huurachterstand van € 7.800,- betalen
2.5.
De partijen zijn het erover eens dat de huurprijs € 1.300,- per maand was en dat [gedaagde01] vanaf november 2022 tot 1 mei 2023 (de einddatum van de overeenkomst) geen huur meer heeft betaald. Dat betekent dat er sprake is van een achterstand van € 7.800,- (6 x € 1.300,-).
2.6.
[gedaagde01] stelt dat hij de huur van april 2023 niet hoeft te betalen. Volgens hem had Primmo haar schade moeten beperken en de huurovereenkomst moeten opzeggen, zodat zij de woning vanaf april 2023 weer had kunnen verhuren. Dit verweer slaagt niet. De schadebeperkingsplicht waarop [gedaagde01] zich beroept (artikel 6:101 BW Pro) geldt niet, omdat Primmo geen schadevergoeding eist, maar nakoming van een overeenkomst. Voor zover [gedaagde01] hiermee heeft willen stellen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Primmo zich beroept op nakoming (artikel 6:248 lid 2 BW Pro), gaat dit verweer ook niet op. [gedaagde01] had namelijk gewoon zelf de overeenkomst kunnen opzeggen. Hij kan het gevolg van zijn eigen nalaten niet verwijten aan Primmo. [gedaagde01] wordt daarom veroordeeld om de huurachterstand van € 7.800,- aan Primmo te betalen.
In principe geldt de boetebepaling
2.7.
Primmo eist een boete van € 35.000,-. Deze boete is gebaseerd op de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Daarin staat de volgende bepaling: “
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken en/of aanwezig te hebben, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals voorbereidingshandelingen ten aanzien van het hebben, kweken, verwerken, doorvoeren, verhandelen e.d. van verdovende middelen als bedoeld in deze wet. Indien huurder dit verbod overtreedt, is hij van rechtswege een boete verschuldigd van € 35.000,- onverminderd het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft” (artikel 3.25). Er is geen discussie over dat er een hennepkwekerij is aangetroffen in de woning. [gedaagde01] is daarvoor verantwoordelijk, ongeacht de vraag of hij die kwekerij daar wel of niet zelf heeft geplaatst (artikel 7:219 BW Pro). In principe moet hij daarom de overeengekomen boete betalen.
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken en/of aanwezig te hebben, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals voorbereidingshandelingen ten aanzien van het hebben, kweken, verwerken, doorvoeren, verhandelen e.d. van verdovende middelen als bedoeld in deze wet. Indien huurder dit verbod overtreedt, is hij van rechtswege een boete verschuldigd van € 35.000,- onverminderd het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft” (artikel 3.25). Er is geen discussie over dat er een hennepkwekerij is aangetroffen in de woning. [gedaagde01] is daarvoor verantwoordelijk, ongeacht de vraag of hij die kwekerij daar wel of niet zelf heeft geplaatst (artikel 7:219 BW Pro). In principe moet hij daarom de overeengekomen boete betalen.
De boetebepaling is niet onredelijk bezwarend
2.8.
De kantonrechter kan de boetebepaling vernietigen, wanneer zij oordeelt dat deze onredelijk bezwarend is (artikel 6:233 sub a BW Pro en Richtlijn 93/13/EEG). De kantonrechter ziet daar geen aanleiding voor. Woningen zijn niet bedoeld voor hennepkweek. Door het inrichten van een kwekerij ontstaat vaak schade en brandgevaar bij de woning zelf, maar ook de omliggende gebouwen. Bovendien is hennepkweek illegaal en zorgt het voor verloedering en veiligheidsrisico’s voor de wijk, aangezien het een onderdeel is van het criminele circuit. Primmo heeft er dus alle belang bij om dit koste wat het kost te voorkomen. Daarbij is van belang dat met hennepkweek in korte tijd aanzienlijke winsten kunnen worden bereikt, terwijl een kwekerij enige tijd onder de radar kan blijven. De boete moet daarom zo hoog zijn dat deze een afschrikkende werking heeft. Gezien die omstandigheden is het hoge bedrag van € 35.000,- niet onredelijk bezwarend (ECLI:NL:GHARL:2016:7517). De kantonrechter weegt mee dat de boete niet oneindig op kan lopen, maar eenmalig verschuldigd is. De kantonrechter zal de boetepaling daarom niet vernietigen, zoals door [gedaagde01] verzocht.
[gedaagde01] moet de volledige boete van € 35.000,- betalen
2.9.
[gedaagde01] heeft voor het geval de boetebepaling niet wordt vernietigd verzocht om de boete te matigen. De kantonrechter snapt dat € 35.000,- een hoog bedrag is voor [gedaagde01] en dat het (heel) lang zal duren voordat hij dit heeft betaald. Toch ziet zij geen aanleiding voor matiging. Daarvoor zijn de volgende omstandigheden van belang.
[gedaagde01] heeft gehuurd met als enige doel om hennep te (laten) kweken
2.10.
Wat de rol van [gedaagde01] bij de kwekerij is geweest staat niet vast. Volgens Primmo is [gedaagde01] actief betrokken geweest bij het opzetten van de kwekerij. Volgens [gedaagde01] heeft hij alleen een huurovereenkomst afgesloten zodat anderen een kwekerij konden opzetten en hij daar financieel van kon profiteren. De kantonrechter laat dit in het midden. Het staat namelijk hoe dan ook vast dat [gedaagde01] de woning maar met één doel gehuurd heeft, namelijk om daarin een hennepkwekerij op te (laten) zetten. Dat is hem ernstig aan te rekenen. [gedaagde01] heeft aangevoerd dat hij hiervoor heeft gekozen omdat hij in financiële nood verkeerde, maar dat heeft hij op geen enkele manier concreet gemaakt. De kantonrechter rekent dat dus niet mee als verzachtende omstandigheid.
[gedaagde01] heeft inkomsten uit de kwekerij gehad
2.11.
Pas een jaar na de start van de huurovereenkomst is de hennepkwekerij ontmanteld. Op dat moment is daar een ‘professionele’, actieve kwekerij aangetroffen met 538 hennepstekken en meerdere kweekruimtes met onder andere assimilatielampen, koolstoffilters, transformators, een dompelpomp en groeimiddelen. De kantonrechter vindt het aannemelijk dat hiermee aanzienlijke winst is behaald, in het voorafgaande jaar. [gedaagde01] stelt dat hij hier niet van mee heeft geprofiteerd. Primmo heeft dit betwist. [gedaagde01] had zijn standpunt vervolgens deugdelijk moeten onderbouwen, aangezien de daarvoor benodigde gegevens zich binnen zijn domein bevinden (ECLI:NL:HR:2022:1058). Hij had kunnen onderbouwen welke financiële afspraken hij heeft gemaakt en hoe hij hierover gedurende de huurovereenkomst heeft gecorrespondeerd. Hij heeft echter niets concreet gemaakt. Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat dan ook vast dat [gedaagde01] inkomsten heeft gehad uit de kwekerij.
[gedaagde01] heeft na de ontdekking niets gedaan om de schade te beperken
2.12.
Het had verder op de weg van [gedaagde01] gelegen om na de ontdekking van de kwekerij direct contact op te nemen met Primmo. Hij had kunnen afspreken dat hij de woning zo snel mogelijk en in een zo goed mogelijke staat zou opleveren, om de schade voor Primmo beperkt te houden. Hij heeft ervoor gekozen om dit niet te doen. Integendeel, hij is direct gestopt met het betalen van de huur, heeft zich niet bereikbaar gehouden voor Primmo en heeft Primmo achtergelaten met een beschadigde en vervuilde woning.
Er is sprake van tenminste € 26.440,36 schade in de woning
2.13.
Verder weegt de kantonrechter mee dat er geen discussie over is dat de woning bij de start van de huurovereenkomst in goede staat verkeerde. Primmo heeft foto’s van zowel de oplevering als de situatie na de ontmanteling van de kwekerij overhandigd. Daarop is te zien dat de woning ernstig vervuild en beschadigd is. Primmo heeft onbetwist gesteld dat er onder andere muren, een inbouwkast en een deur met kozijn zijn verwijderd. Verder stond er veel afval in de woning. Volgens Primmo bedraagt de schade € 26.440,36. Zij heeft daarvan een specificatie met onderliggende facturen aangeleverd. [gedaagde01] heeft alleen in het algemeen de omvang van de schade betwist, maar heeft niet concreet gemaakt wat de omvang van de schade volgens hem was. Hij heeft de door Primmo gestelde schade dus niet gemotiveerd betwist. Bovendien heeft Primmo terecht onbetwist gesteld dat er ook nog sprake is van (niet doorberekende) indirecte schade, zoals de door Primmo bestede tijd en kosten en mogelijke toekomstige waardedaling van het pand, aangezien het nu als drugspand bekend is.
2.14.
Gezien deze omstandigheden oordeelt de kantonrechter dat toewijzing van de volledige boete in dit geval niet tot buitensporige en daarom onaanvaardbare resultaten leidt. Daarom zal de kantonrechter de boete niet matigen (artikel 6:94 BW Pro en ECLI:NL:HR:2007:AZ6883). Dat betekent dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om € 35.000,- aan Primmo te betalen.
[gedaagde01] moet de proceskosten betalen
2.15.
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Primmo tot vandaag vast op € 130,49 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht en € 1.588,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 794,-). Dit is totaal € 3.102,49. Voor kosten die Primmo maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Primmo € 42.800,- te betalen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Primmo tot vandaag worden vastgesteld op € 3.102,49, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
33394