Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11111507 CV EXPL 24-12996
datum uitspraak: 15 november 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Lometi B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
vertegenwoordigd door mr. M.Th.A. van Maris te Rotterdam,
tegen
[persoon A],
wonende te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. drs. P.A. Visser, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna ‘Lometi’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 13 mei 2024, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de brief van 5 augustus 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte aanvulling gronden reconventionele vordering van [persoon A] .
1.2.
Op 15 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens Lometi mr. M.Th.A. van Maris aanwezig. Ook [persoon A] was aanwezig, vergezeld door haar zwager, de heer [persoon B] , en bijgestaan door haar gemachtigde mr. drs. P.A. Visser.
2.De beoordeling
Wat is de kern van de zaak?
2.1.
De vader van [persoon A] huurde sinds 1964 de woning aan de [adres] (tweede verdieping) in Rotterdam van de toenmalige verhuurder, [persoon C] . [persoon A] woont sinds haar geboorte, in 1966, met haar vader en moeder in de woning. Na het overlijden van haar vader op 18 oktober 1995 bewoonde [persoon A] de woning samen met haar moeder, mevrouw [persoon A] -Van Iperen (hierna: ‘ [persoon D] ’). Lometi heeft de woning op 11 december 2000 gekocht. Sinds maart 2023 verblijft [persoon D] in een woonzorgcentrum. Vanaf dat moment verblijft [persoon A] alleen in de woning. Lometi stelt dat, omdat met [persoon D] de enige huurder de woning heeft verlaten en [persoon A] geen verzoek heeft gedaan om medehuurder te worden, [persoon A] de woning moet verlaten. Daarom vordert Lometi in deze procedure dat [persoon A] wordt veroordeeld de woning te ontruimen en dat bepaald wordt dat [persoon A] tot het moment van de ontruiming € 431,- per maand aan Lometi betaalt terzake van gebruiksvergoeding.
2.2.
[persoon A] is het niet eens met de vordering van Lometi. Zij voert aan dat zij, na het overlijden van haar vader, samen met haar moeder aan de toenmalige verhuurder heeft verzocht [persoon A] aan te merken als medehuurder en dat daar nooit een reactie op is gekomen. Volgens [persoon A] mocht zij uit dat stilzwijgen het gerechtvaardigde vertrouwen ontlenen dat zij als huurder dan wel medehuurder kon worden aangemerkt, ook nadat de woning aan Lometi was verkocht. Daarom vordert [persoon A] in reconventie primair dat voor recht wordt verklaard dat [persoon A] (van rechtswege) huurder is van de woning. Subsidiair stelt [persoon A] dat zij met haar moeder een duurzaam gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:267 BW Pro heeft gehad en vordert zij dat voor recht wordt verklaard dat zij op die grond moet worden beschouwd als medehuurder van de woning.
2.3.
De kantonrechter wijst de vordering van Lometi af en verklaart voor recht dat [persoon A] medehuurder is van de woning. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
Het uitgangspunt voor de beoordeling
2.4.
Voor zowel de beoordeling van de vordering in conventie als die in reconventie staat centraal de vraag of [persoon A] als huurder dan wel medehuurder van de woning moet worden aangemerkt. Vooropgesteld wordt dat partijen het er over eens zijn dat er geen sprake is van een schriftelijke huurovereenkomst. Er bestaat evenmin discussie over het feit dat de vader van [persoon A] de woning sinds 1964 huurde en daar met zijn echtgenoot [persoon D] en (vanaf 1966) met [persoon A] woonde. Nadat de vader van [persoon A] op 18 oktober 1995 is overleden, heeft [persoon D] op grond van artikel 7:266 lid 1 BW Pro jo. artikel 7:268 lid 1 BW Pro de huurovereenkomst als huurder voortgezet. Dat is het uitgangspunt van waaruit de zaak beoordeeld moet worden. Wat partijen over en weer hebben aangevoerd over de niet ondertekende schriftelijke huurovereenkomst, die door [persoon A] door middel van haar e-mail van 30 augustus 2023 aan Lometi is toegestuurd, kan daarom verder in het midden blijven.
Het verzoek tot medehuurderschap van [persoon A] is niet stilzwijgend geaccepteerd
2.5.
[persoon A] stelt dat zij bij brief van 9 november 1995 aan de toenmalige verhuurder, heeft verzocht om als medehuurder van de woning te worden aangemerkt. Zij heeft een kopie van deze brief in het geding gebracht. Los van de vraag of deze brief de verhuurder op dat moment daadwerkelijk heeft bereikt - Lometi heeft immers onweersproken gesteld dat [persoon C] sinds 1967 geen eigenaar meer van de woning was en bovendien al in 1988 is overleden - staat in elk geval vast dat de toenmalige verhuurder, mevrouw [persoon E] , niet op het verzoek heeft gereageerd. Anders dan [persoon A] stelt, kan uit het feit dat er niet op haar verzoek tot medehuurderschap is gereageerd niet geconcludeerd worden dat de verhuurder daardoor stilzwijgend akkoord is gegaan met het verzoek. Uit artikel 7:267 lid 1 BW Pro volgt immers dat een expliciet en schriftelijk akkoord van de verhuurder noodzakelijk is. Bovendien betreft het hier een verzoek dat (ook) voor de verhuurder verstrekkende gevolgen kan hebben, in die zin dat acceptatie van een dergelijk verzoek er toe kan leiden dat de verhuurder in de toekomst met een andere contractspartij dan de oorspronkelijke huurder wordt geconfronteerd. Ook met het oog daarop is naar het oordeel van de kantonrechter ondubbelzinnige instemming van de verhuurder met het verzoek vereist.
2.6.
Omdat de toenmalige verhuurder niet op het verzoek van [persoon A] heeft gereageerd en van een stilzwijgende acceptatie van het verzoek door de verhuurder geen sprake kan zijn, is [persoon A] daardoor geen huurder c.q. medehuurder geworden, ook niet op het moment dat de woning op 11 december 2000 aan Lometi is verkocht. Het feit dat niet [persoon D] , maar [persoon A] zelf vanaf 2010 maandelijks de huur heeft betaald, maakt dit oordeel niet anders. Niet in geschil is immers dat zowel [persoon A] als haar moeder dezelfde initialen hebben, zodat de tenaamstelling van de vanaf 2010 voor betaling van de huur gebruikte bankrekening (‘ [persoon A] ’) voor Lometi geen concrete aanleiding opleverde te veronderstellen dat de huurbetalingen door iemand anders dan [persoon D] werden verricht.
2.7.
Een en ander leidt er toe dat de op de hiervoor genoemde grond gebaseerde en primair gevorderde verklaring voor recht, dat [persoon A] (van rechtswege) huurder is van de woning, wordt afgewezen.
[persoon A] is ontvankelijk in haar vordering op grond van artikel 7:267 lid 1 BW Pro
2.8.
[persoon A] stelt zich subsidiair op het standpunt dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met [persoon D] heeft gehad, zoals bedoeld in artikel 7:267 lid 1 BW Pro en vordert dat zij op die grond als medehuurder moet worden aangemerkt. Lometi heeft daartegen aangevoerd dat [persoon A] niet ontvankelijk is in haar vordering op grond van het laatstgenoemde artikel, omdat hoofdhuurder [persoon D] de woning al heeft verlaten. De kantonrechter volgt Lometi niet in dat standpunt. De enkele omstandigheid dat er op het moment van instellen van de vordering geen sprake meer is van daadwerkelijke samenwoning - in dit geval doordat [persoon D] inmiddels (permanent) in een woonzorgcentrum verblijft - brengt immers niet automatisch met zich mee dat niet meer van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding kan worden gesproken en dat een vordering op grond van artikel 7:267 lid1 BW niet meer mogelijk zou zijn [1] .
2.9.
In dit geval weegt bovendien zwaar dat [persoon A] al haar hele leven onafgebroken in de woning woont. Zij betaalt bovendien al zonder problemen sinds 2010 maandelijks de huur. Daarnaast leefde [persoon A] jarenlang in de - achteraf bezien onjuiste - veronderstelling dat zij al sinds haar verzoek tot medehuurderschap in 1995 (mede)huurder van de woning was, zodat er vanuit dat uitgangspunt bezien ook na het vertrek van [persoon D] uit de woning geen concrete aanleiding voor [persoon A] bestond een vordering op grond van artikel 7:267 lid 1 BW Pro in te stellen. Onder die omstandigheden kan [persoon A] dan ook niet worden verweten dat zij een dergelijke vordering pas gedurende onderhavige procedure heeft ingesteld. Daarbij is bovendien in aanmerking genomen dat onweersproken is gesteld dat tot geruime tijd na de opname van [persoon D] in het woonzorgcentrum überhaupt onduidelijk was of zij wellicht nog zou kunnen terugkeren in de woning. Gelet op de genoemde jurisprudentie in combinatie met de bijzondere omstandigheden van het geval is de kantonrechter dan ook van oordeel dat [persoon A] ontvankelijk is in haar vordering op grond van artikel 7:267 lid 1 BW Pro.
[persoon A] moet als medehuurder van de woning worden aangemerkt
2.10.
Omdat [persoon A] ontvankelijk is in haar vordering ex artikel 7:267 lid 1 BW Pro moet beoordeeld worden of aan de in dat artikel gestelde voorwaarden voor toewijzing wordt voldaan. In lid 2 van voornoemd artikel is - kort samengevat - bepaald dat een vordering tot vaststelling van medehuurderschap slechts wordt afgewezen:
indien de beoogd medehuurder niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn of haar hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft;
indien de vordering kennelijk slechts de strekking heeft de beoogd medehuurder op korte termijn de positie van huurder te verschaffen;
indien de beoogd medehuurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.
2.11.
Niet in geschil is dat [persoon A] al sinds 1966 in de woning woont. Daarmee is in elk geval voldaan aan de eis dat zij gedurende ten minste twee jaar haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Daarnaast heeft [persoon A] in haar conclusie van antwoord gesteld dat zij een gemeenschappelijke huishouding voerde met haar moeder. Lometi heeft dat niet betwist, ook niet nadat de kantonrechter haar ter zitting expliciet heeft gevraagd of er in de visie van Lometi is voldaan aan de eisen die de wet stelt aan een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Naar het oordeel van de kantonrechter levert het feit dat [persoon A] thans 58 jaar is en nooit haar ouderlijk huis heeft verlaten een zeer sterke aanwijzing op dat [persoon A] niet de bedoeling heeft om nog ‘uit te vliegen’. [persoon A] en [persoon D] hebben meer dan 57 jaar beiden in de woning gewoond, waarbij [persoon A] pas sinds 2010 (ook) mantelzorger voor haar moeder is. Gesteld noch gebleken is echter dat de mantelzorg van dien aard was, dat er niet meer gesproken kon worden van een voor het aannemen van een gemeenschappelijke huishouding vereiste wederkerigheid in de relatie tussen [persoon A] en haar moeder. Van een situatie waarin een kind tijdelijk bij één van de ouders intrekt om zorg te verlenen - in welk geval in beginsel niet gesproken kan worden van een duurzame gemeenschappelijke huishouding - is in dit geval dan ook geen sprake.
2.12.
Bovengenoemde bijzondere omstandigheden van het geval, waarbij met name aan het feit dat [persoon A] haar hele leven lang samen met haar moeder in de woning heeft gewoond groot gewicht wordt toegekend, impliceren naar het oordeel van de kantonrechter dat tussen [persoon A] en [persoon D] sprake is (geweest) van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat betekent dat de in artikel 7:267 lid 3 sub a BW Pro genoemde afwijzingsgrond in dit geval niet aan de orde is.
2.13.
Ook de in sub b en c van artikel 7:267 lid 3 BW Pro genoemde afwijzingsgronden zijn niet aan de orde. Gezien het feit dat [persoon A] al haar hele leven haar hoofdverblijf in de woning heeft wordt geoordeeld dat de onderhavige vordering niet de kennelijke strekking heeft om [persoon A] de positie van huurder te verschaffen. Dat [persoon D] de woning inmiddels heeft verlaten, doet daar niets aan af. Verder heeft Lometi niet betwist dat [persoon A] voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Sterker nog, vast staat dat [persoon A] al sinds 2010 zonder enig probleem de maandelijkse huur betaalt. Dat betekent dat ook vanuit financieel oogpunt geen reden bestaat de vordering van [persoon A] af te wijzen.
2.14.
Gelet op al het vorenstaande in onderlinge samenhang bekeken, komt de kantonrechter tot de conclusie dat [persoon A] met [persoon D] een duurzame en gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd en dat geen van de afwijzingsgronden van artikel 7:267 lid 3 BW Pro zich voordoen. Om die reden zal, zoals in reconventie door [persoon A] subsidiair is gevorderd, voor recht worden verklaard dat [persoon A] medehuurder is van de woning aan de [adres] (tweede verdieping) in Rotterdam.
De vordering van Lometi wordt afgewezen
2.15.
Omdat [persoon A] als medehuurder van de woning moet worden aangemerkt, verblijft zij niet zonder recht of titel in de woning. Om die reden bestaat er geen aanleiding [persoon A] te veroordelen om de woning te ontruimen. Dat betekent dat de vordering van Lometi in conventie wordt afgewezen.
Lometi moet de proceskosten betalen
2.16.
De proceskosten komen voor rekening van Lometi, omdat zij zowel in conventie als in reconventie ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die Lometi in conventie aan [persoon A] moet betalen op € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,-). Voor kosten die [persoon A] maakt na deze uitspraak moet Lometi een bedrag betalen van € 102,-. Dat is in totaal € 510,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Omdat de tegenvordering van [persoon A] voortvloeit uit haar verweer in conventie worden de proceskosten in reconventie aan de kant van [persoon A] begroot op nihil.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
wijst de vordering van Lometi af;
3.2.
veroordeelt Lometi in de proceskosten, die aan de kant van [persoon A] worden begroot op € 408,-;
in reconventie
3.3.
verklaart voor recht dat [persoon A] medehuurder is van de woning aan de [adres] (tweede verdieping) in Rotterdam;
3.4.
veroordeelt Lometi in de proceskosten, die aan de kant van [persoon A] worden begroot op nihil;
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
44487