Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/677115 / KG ZA 24-317
Vonnis in kort geding van 23 april 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te Capelle aan den IJssel,
eisers,
advocaten mrs. F.M.R. den Hartog en A.R. Gazibeyoglu te Amsterdam,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE] TE CAPELLE AAN DEN IJSSEL,
statutair gevestigd te Capelle aan den IJssel,
kantoorhoudende te Zoetermeer,
gedaagde,
advocaat mr. M.J.J. Nijenhof te Arnhem.
Partijen worden hierna [eiser 1] c.s. en de VvE genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 april 2024 met producties 1 tot en met 21
- de mondelinge behandeling gehouden op 17 april 2024
- de pleitnota van [eiser 1] c.s.
- de pleitnota van de VvE.
2.De feiten
[eiser 1] c.s., de VvE en het appartementsrecht
2.1.
[eiser 1] c.s. hebben het appartementsrecht [adres] te [postcode] Capelle aan den IJssel, van de heer [persoon A] en mevrouw [persoon B] gekocht en op 29 februari 2008 geleverd gekregen (hierna: het appartementsrecht). Het appartementsrecht is onderdeel van het flatgebouw, ten tijde van de splitsing kadastraal bekend gemeente Capelle aan den IJssel [kadasternummer] (hierna: het flatgebouw). [eiser 1] c.s. woonden voor de levering van het appartementsrecht al elders in het flatgebouw en waren dus op het moment van de levering reeds lid van de VvE.
2.2.
Het flatgebouw [naam VvE] te Capelle aan den IJssel is gesplitst in appartementsrechten krachtens de akte van splitsing van 12 maart 1980, waarbij het modelreglement van 1973 van toepassing is verklaard. Het modelreglement is aangepast overeenkomstig het in de splitsingsakte neergelegde bijzonder reglement. Artikel 6 lid 1 van Pro het reglement van splitsing van eigendom luidt: “Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.”.
2.3.
[eiser 1] c.s. zijn voornemens het appartementsrecht te verkopen.
2.4.
De huidige bestuurder van de VvE is de heer [persoon C] . De beheerder en volledig gemachtigde van (de bestuurder van) de VvE is J & M Beheer B.V.
De gang van zaken rondom de aanbouw van het appartementsrecht in 2003
2.5.
[persoon A] en [persoon B] hebben, na een daartoe strekkend verzoek, in de algemene ledenvergadering van de VvE van 24 april 2003, waarbij [eiser 1] c.s. ook aanwezig waren, met de vereiste meerderheid van stemmen toestemming gekregen om met betrekking tot het appartementsrecht een verbouwing te realiseren. Zij hebben van 80 m2 van de zich aan weerszijden van het appartement bevindende dakterrassen binnenruimte gemaakt.
2.6.
In de brief van 25 februari 2003 van de VvE Diensten Nederland, de toenmalige beheerder van de VvE, aan de toenmalige bestuurder van de VvE staat het volgende:
[ AFBEELDING MET HIERIN INFO EN NAMEN VAN PARTIJEN]
2.7.
In de brief van [persoon A] en [persoon B] van 5 april 2003 aan de VvE-beheerder en (volgens de tekst daarvan) in cc. (o.a.) de bestuurder en de leden van de VvE staat het volgende:
[ AFBEELDING MET HIERIN INFO EN NAMEN VAN PARTIJEN]
2.8.
In het verslag van de algemene ledenvergadering van de VvE van 24 april 2003 staat, voor zover relevant, het volgende:
[AFBEELDING MET HIERIN INFO EN NAMEN VAN PARTIJEN]
(…)
(…)
(…)
2.9.
In het verslag van de algemene ledenvergadering van de VvE van 22 april 2015 staat, voor zover relevant, het volgende:
(…)
[ AFBEELDING MET HIERIN INFO EN NAMEN VAN PARTIJEN]
2.10.
De voorwaarden die, volgens de VvE, aan de toestemming voor het realiseren van de verbouwing zijn verbonden, waaronder de overdraagbaarheid van de toestemming aan een opvolgende eigenaar en (de draagplicht, van wie, in) de onderhoudskosten van de aanbouw zijn sinds 2016 regelmatig onderwerp van gesprek geweest tussen partijen. De VvE heeft [eiser 1] c.s. op 29 juli 2016 een gebruiksovereenkomst voorgelegd, waarmee de algemene ledenvergadering op 20 april 2016 had ingestemd. [eiser 1] c.s. hebben de gebruiksovereenkomst niet geaccepteerd.
Aanstaande VvE-vergadering
2.11.
Dinsdagavond 23 april 2024 staat een vergadering van de VvE gepland. Op de voorlopige agenda staat het volgende punt geagendeerd:
[AFBEELDING MET HIERIN INFO EN NAMEN VAN PARTIJEN]
3.Het geschil
3.1.
[eiser 1] c.s. vorderen (zakelijk weergegeven) om bij vonnis, steeds voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
de VvE te verbieden om de verkoop van het appartementsrecht door [eiser 1] c.s. te belemmeren of doen belemmeren, door te eisen dat [eiser 1] c.s. en hun rechtsopvolger de gebruiksovereenkomst of een soortgelijke overeenkomst ondertekenen, en te stellen dat de op 24 april 2003 verleende toestemming voor de aanbouw wordt ingetrokken, indien niet aan deze eis wordt voldaan;
de VvE te verbieden om de verkoop van het appartementsrecht door [eiser 1] c.s. te belemmeren of doen belemmeren, door het standpunt in te nemen dat niet de VvE maar de rechthebbende van het appartemensrecht verantwoordelijk is voor de onderhouds-kosten van de gemeenschappelijke gedeelten van de aanbouw, en door het doen van onrechtmatige uitlatingen in gelijke of soortgelijke bewoordingen als die welke zijn gebruikt in de passages uit de overgelegde stukken die in de randnummers 32-36 van de
dagvaarding zijn besproken;
3. de VvE te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 5.000,00 voor elke dag of dagdeel dat zij niet aan de veroordeling onder 1 en 2 voldoet, met een maximum van
€ 100.000,00 in totaal (waarbij dit maximum onafhankelijk is van het hierna onder 4 bepaalde maximum);
4. de VvE te verbieden te besluiten om de op 24 april 2003 verleende ongeclausuleerde toestemming voor de realisatie van de aanbouw in te trekken en handhavend op te treden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,00, indien niet aan deze veroordeling wordt voldaan, en € 1.000,00 per dag(deel) waarop de VvE dit besluit in stand houdt, met een maximum van € 150.000,00 (waarbij dit maximum onafhanke-lijk is van het hiervoor onder 3 bepaalde maximum);
5. de VvE te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten, in navolging van het Rapport BGKintegraal 2013 begroot op € 925,00, en - voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente;
6. de VvE te veroordelen in de (na)kosten van dit geding, en - voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
De VvE voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser 1] c.s. in de kosten van dit geding.
4.De beoordeling
4.1.
De VvE heeft de spoedeisendheid van de vorderingen van [eiser 1] c.s. gemotiveerd betwist. De voorzieningenrechter verwerpt dat verweer van de VvE. De drempel van spoedeisendheid wordt reeds gehaald door de stelling van [eiser 1] c.s. dat zij dat wat tijdens de VvE-vergadering van 23 april 2024 voorlopig is geagendeerd en wat, indien aangenomen, consequenties heeft voor hun rechtspositie, willen voorkomen. Dat nog niet vaststaat dat een intrekkings- en handhavingsbesluit van de zijde van de VvE ook daadwerkelijk genomen gaat worden, maakt het voorgaande niet anders.
4.2.
De voorzieningenrechter overweegt verder als volgt.
4.2.1.
Uit de in dit geding overgelegde stukken uit 2003 kan, ondanks de daarin opgenomen onjuistheden, worden afgeleid om wie en welk appartementsrecht het destijds en ook nu gaat: de verkopers [persoon A] en [persoon B] en de kopers/huidige eigenaren [eiser 1] c.s. van [adres] te Capelle aan den IJssel.
4.2.2.
Op het voor een beslissing in dit kort geding belangrijke punt - de volgens de VvE aan de toestemming voor de aanbouw verbonden en ook voor opvolgende eigenaren geldende voorwaarden - bestaat geen duidelijkheid. Vooralsnog is onduidelijk of de voorwaarden waarop de VvE doelt, aan betrokkenen (de VvE-leden, waaronder [eiser 1] c.s.) zijn voorgelegd. Uit de notulen volgt zelfs niet of er een stuk, en welk stuk dan, aan de algemene ledenvergadering is voorgelegd. De vraag rijst dan waarom geen van partijen het betreffende stuk met precies die toelichting heeft overgelegd. Als de als productie 5 en 6 overgelegde brief van de toenmalige beheerder van de VvE en/of het als productie 5 overgelegde verzoek van [persoon A] en [persoon B] aan de algemene ledenvergadering is/zijn voorgelegd, dan volgt dat in ieder geval niet (voldoende duidelijk) uit de notulen. Dan komt bovendien de vraag op hoe de uitlating van het VvE-lid mevrouw Dangerman tijdens de vergadering van 22 april 2015 moet worden geduid. Zij heeft toen ter vergadering gezegd dat de brieven met voorwaarden niet kenbaar zijn gemaakt in de ALV van 24 april 2003 waar het besluit is genomen. Een en ander is relevant omdat de VvE een beroep doet op de voorwaarden, terwijl [eiser 1] c.s. een beroep doen op het ontbreken daarvan.
4.2.3.
Ook als uitgegaan moet worden van een situatie waarin in 2003 voorwaarden zijn gesteld aan de goedkeuring, één van die voorwaarden was dat een nieuwe eigenaar opnieuw toestemming moest vragen aan de VvE, [eiser 1] c.s. daarvan op de hoogte waren en zij die toestemming niet hebben gevraagd, is sprake van een voor de beoordeling in dit kort geding relevante onduidelijkheid (waarbij de voorzieningenrechter de mogelijkheid die artikel 5:130 BW Pro biedt tot vernietiging van een besluit buiten beschouwing laat). Immers, geen van partijen heeft inzichtelijk gemaakt of met de aanbouw sprake is geweest van een vergroting van een privégedeelte ten koste van een gemeenschappelijk gedeelte of dat sprake is geweest van een uitbreiding van een gemeenschappelijk gedeelte ten behoeve van een privégedeelte. De gevolgen van de verbouwing voor de goederenrechtelijke situatie binnen de VvE is daarmee vooralsnog onduidelijk. Anders geformuleerd kan, in het licht van de arresten HR 7 april 2000, ECLI:NL:PHR:2000:AA5405 en HR 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286, de vraag of aan nummer 28 extra privéruimte is toegedeeld, waarvoor een daad van levering en mogelijk wijziging van de splitsingsakte vereist is/was, niet worden beantwoord. Daarnaast speelt ook nog de verjaringsvraag die door de onhelderheid in de relevante feiten vooralsnog niet te beantwoorden is. In aanmerking genomen hoe lang deze kwestie al speelt, acht de voorzieningenrechter het op zijn minst opmerkelijk dat geen van partijen, en in het bijzonder de VvE die geacht wordt te beschikken over een deugdelijke en complete administratie, meer en concreter (en onderbouwd) heeft gesteld dan nu gedaan is.
4.2.4.
Volgens vaste rechtspraak dient de voorzieningenrechter terughoudend gebruik te maken van de bevoegdheid om de gevraagde voorziening te weigeren (artikel 256 Rv Pro). Omdat in dit kort geding onvoldoende voor de beoordeling noodzakelijke helderheid is verkregen over de feiten, is een weigering van de gevraagde voorzieningen aan de orde. Anders geformuleerd is vanwege te veel onduidelijkheid ook niet aannemelijk hoe een bodemprocedure zal uitpakken. Bij dit alles is, zij het beperkt, meegewogen dat [eiser 1] c.s. een onaantastbare beslissing lijken te beogen (in de zin van groen licht voor de verkoop van hun appartementsrecht). Een beslissing in dit kort geding zal die gewenste zekerheid niet kunnen bieden, gelet op zowel het standpunt van de VvE als het gegeven dat een kortgedingvonnis geen gezag van gewijsde krijgt.
4.3.
Ter zitting is aan de orde geweest dat mogelijk op 23 april 2024 eerst een deelbeslissing volgt en uiterlijk op 1 mei 2024 een eindvonnis. Gelet op de voorliggende overwegingen en de onderhavige beslissing van de voorzieningenrechter geldt dit vonnis echter als eindvonnis. Dat wat partijen overigens hebben aangevoerd behoeft geen bespreking meer.
4.4.
De hiervoor omschreven onduidelijkheid in de feiten en de processuele tekortkomingen die hebben geleid tot de weigering van de gevraagde voorzieningen, zijn veroorzaakt door beide partijen. Daarin weegt ook mee dat de VvE, in deze al lang lopende kwestie, blijkbaar op 15 april 2024 een brief aan de advocaat van [eiser 1] c.s. heeft gestuurd, en niet ook aan de voorzieningenrechter, met, in ieder geval deels, nieuwe en vergaande verweren. In die omstandigheden ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren op de hierna te vermelden wijze.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2024.1734/2009