Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/291
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 april 2024 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit Schiedam, eiser
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep
(gemachtigde: mr. B.F.W.J.M. van Boxtel).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 december 2022.
1.1.
Bij beschikking van 25 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Schiedam (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 415.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 11 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen, vergezeld van [naam taxateur] (taxateur). Namens eiser is [persoon A] verschenen, kantoorgenoot van gemachtigde [naam gemachtigde] .
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit 1948 in de wijk Haverschmidtkwartier. De gebruiksoppervlakte bedraagt 136 m² en de kadastrale oppervlakte bedraagt 153 m². De woning bevat twee dakkapellen, een berging/schuur en een kelder.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft geschonden en of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden?
5. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd handelt met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ door niet alle opgevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde te overleggen. In bezwaar heeft eiser gevraagd om de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten. Deze gegevens zijn niet verstrekt ten aanzien van de nieuwe vergelijkingsobjecten die in de uitspraak op bezwaar zijn opgenomen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Daarnaast wordt niet duidelijk wat de waarde van de afzonderlijke objectonderdelen is en worden de indexeringscijfers inclusief onderbouwingen niet verstrekt.
5.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de KOUDV- en liggingsfactoren zijn opgenomen in het taxatieverslag. Dit geldt eveneens voor de objectonderdelen. De indexering wordt bepaald op basis van de marktontwikkeling per buurt en segment tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum. Bovendien hebben alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage gelegen en heeft eiser geen gebruik gemaakt van het inzagerecht.
5.2.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie
een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. [1]
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ door in bezwaar niet alle gevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde toe te sturen. In het taxatieverslag staan de KOUDV- en liggingsfactoren en de objectonderdelen van drie vergelijkingsobjecten. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder echter andere vergelijkingsobjecten gebruikt dan in de beschikking. Ook van deze nieuw aangevoerde vergelijkingsobjecten had de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de gegevens moeten verstrekken, zodat eiser de juistheid van de beschikking en de uitspraak op bezwaar kon controleren, en daarmee had kunnen beoordelen of het zinvol was om beroep in te stellen. [2]
5.4.
Gelet op het bovenstaande is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd. De rechtbank zal hieronder beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
6. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiser kan de waarde niet hoger zijn dan € 362.000,-. Het buurpand van de woning, [adres 2] , is op 29 januari 2020 verkocht. De heffingsambtenaar had dit object moeten gebruiken bij de waardering. Hierbij verwijst eiser naar een uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant, waarin de rechtbank de geïndexeerde verkooptransactie van het vrijwel identieke buurpand bruikbaar acht als hulpmiddel om tot een zo zuiver mogelijke waardevaststelling te komen. [3] De heffingsambtenaar heeft daarnaast geen rekening gehouden met de specifieke ligging van de woning. Nabij de woning ligt een basisschool waarvan overlast ondervonden wordt.
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
7.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type en ligging voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
7.2.
Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Nu het buurpand meer dan een jaar voor de waardepeildatum is verkocht valt deze verkoop in beginsel buiten de referentieperiode. Daarnaast is niet gebleken dat dit object identiek is aan de woning van eiser. Ter zitting heeft eiser foto’s overgelegd waaruit blijkt dat deze woning ten tijde van de verkoop in een goede staat verkeerde. Uit de foto’s in het verweerschrift blijkt echter dat dit object in een slechtere staat verkeerde dan de woning in kwestie. Gelet op deze tegenstrijdigheden is niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een identiek buurpand, waardoor het eventueel oprekken van de referentieperiode niet gerechtvaardigd is. Ten aanzien van de stelling van eiser dat de woning overlast ondervindt van de basisschool overweegt de rechtbank dat dit reeds verdisconteerd zit in de WOZ-waarde. De gehanteerde vergelijkingsobjecten liggen dichtbij de woning en daarmee tevens dichtbij de basisschool. Bovendien bedraagt de gehanteerde m²-prijs van de woning € 2.125,- tegenover een gemiddelde m²-prijs van € 2.747,- voor de vergelijkingsobjecten. Het verschil per m² van € 622,- brengt, omgerekend naar de woning, een totaal waardeverschil van (€ 622,- x 136 m²) € 84.592,- mee. De rechtbank acht een mogelijk verder waardedrukkend effect van de overlast hiermee voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde.
7.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Redelijke termijn
8. Eiser heeft ter zitting verzocht om de vergoeding van immateriële schade in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.
8.1.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. [5] Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
8.2.
Het bezwaarschrift is op 28 februari 2022 door de heffingsambtenaar ontvangen. Op het moment van uitspraak zijn er sinds het bezwaar twee jaren en twee maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden. Het bestreden besluit dateert van 3 december 2022. De heffingsambtenaar heeft tien maanden na ontvangst van het bezwaarschrift een besluit genomen, terwijl een redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar een half jaar bedraagt. Omdat de redelijke termijn met twee maanden overschreden is, valt de volledige overschrijding van de redelijke termijn daardoor toe te rekenen aan de bezwaarfase. Dit maakt dat de gehele overschrijding voor rekening komt van de heffingsambtenaar.
8.3.
In navolging van de uitspraak van de rechtbank van 12 juli 2023 hanteert de rechtbank voor de immateriële schade een vergoeding van € 50,- per halfjaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. [6] Hiervan uitgaande zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen tot een bedrag van € 50,-, te betalen aan eiser als vergoeding voor de door hem geleden immateriële schade.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is gegrond omdat de uitspraak op bezwaar in strijd is met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Maar de rechtbank laat met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Algemene wet bestuursrecht de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand. Dit omdat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.750,- omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Daarnaast moet de heffingsambtenaar aan eiser een immateriële schadevergoeding van € 50,- betalen. Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt eiser ook in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Hiervoor kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875,- en een wegingsfactor 0,25. [7] Deze vergoeding bedraagt dus € 218,75. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De uitbetaling dient plaats te vinden op het rekeningnummer van eiser.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.968,75,- aan proceskosten aan eiser;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 50,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 april 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.