ECLI:NL:RBROT:2025:14761

• Datum uitspraak: 22 oktober 2025
• Publicatiedatum: 16 december 2025
• Zaaknummer: C/10/691228 / HA ZA 24-1133
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: R.J.A.M. Cooijmans; M.C. Franken; B. van Velzen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Schadeloosstelling bij onteigening van appartementsrechten en bijkomende schadeposten

In deze zaak heeft de Rechtbank Rotterdam op 22 oktober 2025 uitspraak gedaan in een onteigeningsprocedure waarbij de gemeente Rotterdam betrokken was. De zaak betreft de onteigening van appartementsrechten van [gedaagde 2] en [gedaagde 3], die voorafgaand aan de onteigening eigenaren waren van de onteigende appartementsrechten. De rechtbank heeft vastgesteld dat de schadeloosstelling voor de onteigening van deze appartementsrechten € 591.249,25 bedraagt, inclusief diverse bijkomende schadeposten zoals financieringsschade, kosten voor de aankoop van een vervangende woning, en tijdelijke huurlasten. De rechtbank heeft ook geoordeeld dat de deskundigen de waarde van het onteigende correct hebben begroot op € 430.000,00 en dat de bijkomende schadeposten, zoals de premie in de markt komen en de kosten van verhuizing, terecht zijn meegenomen in de schadeloosstelling. De gemeente is veroordeeld tot betaling van het verschuldigde bedrag aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3], evenals de proceskosten van de betrokken partijen. De rechtbank heeft de wettelijke rente over het te betalen bedrag toegewezen vanaf de datum van de uitspraak.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/691228 / HA ZA 24-1133

Vonnis van 22 oktober 2025

in de zaak van

de
GEMEENTE ROTTERDAM ,

zetelend in Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. J.S. Procee te Den Haag,

tegen

1.
[gedaagde 1] ,

gevestigd in Rotterdam,

gedaagde,

niet verschenen,

2.
MR. G.J.M. DE JAGER ,

in zijn hoedanigheid van derde als bedoeld in artikel 20 van de Onteigeningswet, zoals deze wet luidde voor 1 januari 2024 (hierna: Ow), voor
[naam vereniging] ,

kantoorhoudend in Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam,

3.
[gedaagde 2] en
[gedaagde 3] ,

beiden wonend in Rotterdam,

gedaagden,

advocaat mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam,

4.
STICHTING WOONBRON ,

gevestigd in Rotterdam,

gedaagde,

niet verschenen.

en tegen

ABN AMRO HYPOTHEKEN GROEP B.V. ,

gevestigd in Amersfoort,

tussengekomen partij,

advocaat mr. A.J.H. Peters te Rosmalen.

Partijen worden hierna de gemeente, [gedaagde 1], De Jager, [gedaagde 2] en [gedaagde 3], Woonbron en ABN AMRO genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van de rechtbank van 19 februari 2025 (hierna: het tussenvonnis) en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
• het concept deskundigenrapport van 10 juni 2025;
• het vonnis van deze rechtbank van 23 juli 2025 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken op grond van artikel 54o Ow, met zaak / rekestnummer C/10/702805 / HA RK 25-651;
• het definitieve deskundigenrapport van 4 september 2025 en de daarin vermelde stukken van partijen;
• de brief van 8 september 2025, met producties van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] en de opgave van juridische kosten van De Jager, [gedaagde 2] en [gedaagde 3];
• de brief van 11 september 2025, met producties van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] en de opgave van kosten van andere deskundige bijstand;
• de opgave van kosten van de rechtbankdeskundigen;
• de e-mails van 16 en 17 september 2025 van mr. Peters, waarin wordt medegedeeld dat ABN AMRO niet bij de mondelinge behandeling aanwezig zal zijn en dat zij haar vordering inzake de proceskosten wijzigt;
• de mondelinge behandeling op 18 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en waarbij de advocaten van partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.

1.2.

Daarna heeft de rechtbank vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

Inleiding

2.1.

De rechtbank stelt vast dat, gelet op de huidige stand van zaken in deze procedure, alleen nog de schadeloosstelling ten behoeve van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] aan de orde is. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] waren voorafgaand aan de onteigening eigenaren van de appartementsrechten kadastraal bekend [perceel]. In het tussenvonnis heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken van onder meer deze appartementsrechten en het voorschot op de schadeloosstelling van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] vastgesteld op € 406.800,00 en bepaald dat de gemeente van dit bedrag € 94.433,87 rechtstreeks aan ABN AMRO moet voldoen. In het vonnis van 23 juli 2025 heeft de rechtbank het voorschot op de schadeloosstelling vanwege de hiervoor genoemde onteigening verhoogd met een bedrag van € 79.200,00.

Toepasselijk recht

2.2.

Hoewel sinds 1 januari 2024 de Omgevingswet van kracht is, dient deze zaak te worden beoordeeld met toepassing van de Ow. Op grond van artikel 4.4 lid 1 Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet blijft in alle zaken waarin een verzoek tot het nemen van een koninklijk besluit tot onteigening is ingediend voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet – en dat is in deze zaak het geval – het oude recht van toepassing.

Het definitieve deskundigenrapport

2.3.

De deskundigen hebben in hun definitieve rapport de aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] toekomende schadeloosstelling begroot op € 582.500,00. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

• waarde onteigende (appartementsrechten A8 en A2) € 430.000,00
• overige schade

Totaal € 582.500,00

• belastingschade p.m.
• rente en deskundigenkosten p.m.

2.4.

Het bedrag aan overige schade is als volgt opgebouwd.

• financieringsschade € 58.035,00
• premie in de markt komen € 25.000,00
• kosten aankoop en financiering vervangende woning € 28.000,00
• kosten aanpassing vervangende woning nihil
• kosten van verhuizing en herinrichting vervangende woning € 20.000,00
• tijdelijke huurlasten atelierruimte en opslag inboedel € 5.250,00
• tijdelijke huurlasten motorstalling € 900,00
• kosten van verhuizing en herinrichting tijdelijke woning € 5.000,00
• kosten/boete afwikkeling hypotheek

Totaal € 152.458,75

Afgerond € 152.500,00

De waarde van het onteigende

2.5.

De waarde van het onteigende is door de deskundigen begroot op € 430.000,00.

2.6.

Het tussenvonnis is op 7 april 2025 in de daartoe bestemde openbare registers ingeschreven. Bij de begroting van de schadeloosstelling zal dan ook van de waarde van het onteigende op die datum worden uitgegaan.

2.7.

Op de peildatum gold voor de appartementsrechten A8 en A2 het bestemmingsplan Urkersingel (hierna: het bestemmingsplan). Dit plan voorziet in de realisatie van nieuwbouwwoningen om aan de woningvoorraad meer diversiteit toe te kennen, wat tot een structurele verbetering van de woonomgeving moet leiden.

In het daarvóór geldende bestemmingsplan Carnisse hadden deze appartementsrechten de bestemming wonen-3 en gold de bouwaanduiding ‘plat dak’ en een maximale goot- en bouwhoogte van 10 meter.

2.8.

De deskundigen zijn bij hun advies uitgegaan van het volgende:

• bij de waardering van het onteigende moet het bestemmingsplan (en de realisatie daarvan op onder meer het onteigende) worden weggedacht;
• bij de waardering van het onteigende moet worden uitgegaan van de op de peildatum geldende bestemming wonen;
• bij de waardering van het onteigende speelt de complexwaarde geen rol;

- de taxatietechnische bijlage van 28 augustus 2025 (bijlage 3 bij het deskundigenrapport) voor de achtergronden en de onderbouwing van de waardering van het onteigende;

- voor de waardering van het onteigende wordt uitgegaan van de vergelijksmethode en de in dit verband vermelde koopreferentietransacties (bijlage 3 hoofdstuk 6 bij het deskundigenrapport);

- bij de waardering van het onteigende moet, op basis van het rapport van [naam 1] van 20 december 2024, worden uitgegaan van een woonoppervlakte van 132 m² (exclusief balkon en garage), leeg en vrij van huur en gebruik en een gemiddelde waarde per m² woonoppervlakte van € 3.257,58.

De deskundigen begroten de waarde van de appartementsrechten A8 en A2 op de peildatum op (afgerond) € 430.000,00 (132 m² x € 3.257,58).

2.9.

Door geen van partijen is (nog langer) bezwaar gemaakt tegen het door de deskundigen uitgebrachte advies over de waarde van het onteigende.

2.10.

De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over de waarde van het onteigende en de daaraan ten grondslag liggende motivering over. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis, ervaring en intuïtie onjuist hebben toegepast. De rechtbank stelt de waarde van het onteigende daarom vast op € 430.000,00.

Waardevermindering van het overblijvende

2.11.

De deskundigen hebben gerapporteerd dat er geen schade wegens waardevermindering van het overblijvende is. Er is geen sprake van ‘overblijvende’, want alle appartementsrechten zijn onteigend.

2.12.

Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen dit standpunt van de deskundigen. De rechtbank acht het advies op dit punt juist en neemt dit over. De rechtbank stelt dan ook vast dat er geen schade is vanwege waardevermindering van het overblijvende.

Bijkomende schade

2.13.

Voor de begroting van een aantal bijkomende schadeposten hebben de deskundigen de aankoopsom die [gedaagde 2] en [gedaagde 3] nodig hebben om een vervangende woning aan te kopen als uitgangspunt gehanteerd. De rechtbank gaat hier bij haar beoordeling ook van uit.

Vervangende woning

2.14.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in verband met de onteigening in staat moeten worden gesteld een vervangende woning aan te kopen met een vergelijkbaar woongenot.

2.15.

Partijen en deskundigen zijn het er over eens dat het woongenot van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] per peildatum mede werd bepaald door de mogelijkheid om een substantieel deel van de woning (met name de bovenverdieping) te gebruiken als atelier voor de schilderactiviteiten van [gedaagde 3] en de mogelijkheid om de bijbehorende garage te gebruiken als stalling en werkplaats voor zijn motor en trike. Daarbij moeten ook de sociale gebondenheid aan Rotterdam en de leeftijd van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden betrokken.

De deskundigen

2.16.

Zowel in het conceptrapport als in het definitieve rapport hebben de deskundigen, met toepassing van de in 2.15 genoemde uitgangspunten, geconcludeerd dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] een vervangende woning met een vergelijkbaar woongenot kunnen aankopen voor een koopsom van € 550.000,00. In het definitieve rapport hebben de deskundigen in de door de gemeente, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] aangedragen referentietransacties geen aanleiding gezien dit bedrag te herzien.

2.17.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben de deskundigen nader toegelicht hoe zij hun referentietransacties hebben gekozen en gewogen. Zowel instapklare woningen als kluswoningen hebben zij in hun onderzoek betrokken en zij zijn, hoewel er (prijs)verschillen tussen die woningen bestaan, uitgekomen op een ‘gemiddelde passende vervangende woning’ en hebben die geprijsd op € 550.000,00. Door de bank genomen zijn er volgens de deskundigen bij hoger geprijsde woningen lagere verbouwingskosten om de woning passend te maken voor [gedaagde 2] en [gedaagde 3]. De deskundigen hebben in dit verband ook toegelicht waarom de door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] genoemde referentiewoning niet geschikt is voor het bepalen van de aankoopsom van de vervangende woning. Als uitgangspunt voor het bepalen van de aankoopsom van de vervangende woning moet deze woning volgens de deskundigen een vergelijkbaar woongenot bieden als de huidige woning van [gedaagde 2] en [gedaagde 3]. Anders dan de door hen genoemde referentiewoning aan de [adres 1] (hierna: de referentiewoning), is de huidige woning van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] geen levensloopbestendige woning. Dat is dus geen eis die aan een vervangende woning mag worden gesteld. De deskundigen hebben nog naar voren gebracht dat zij, gegeven de leeftijd van [gedaagde 2] en [gedaagde 3], wel hebben gekeken of er in de door hen onderzochte woningen op de begane grond een slaapkamer kan worden gerealiseerd. Ook is de referentiewoning buiten het door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zelf bepleite zoekgebied gelegen, aldus de deskundigen.

Standpunt van de gemeente

2.18.

De gemeente kan zich verenigen met het advies van de deskundigen dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] voor de aankoop van een vervangende woning een aankoopsom van € 550.000,00 nodig hebben.

Standpunt [gedaagde 2] en [gedaagde 3]

2.19.

Volgens [gedaagde 2] en [gedaagde 3] is het door de deskundigen bepaalde bedrag van € 550.000,00 onvoldoende om een vervangende woning met een vergelijkbaar woongenot in Rotterdam aan te kopen. De deskundigen hadden bij het bepalen van dit bedrag de door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] genoemde referentiewoning, een op te knappen bungalow, moeten betrekken, omdat deze referentiewoning levensloopbestendig is. De huidige woning van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] is ook levensloopbestendig, want alle voorzieningen zijn op een en dezelfde verdieping. Bij de aan te kopen vervangende woning moet dat ook zo zijn. Een aankoopsom van € 625.000,00 als door hun taxatiedeskundige [naam 2] (hierna: [naam 2]) genoemd, maakt dat zij een vervangende woning kunnen aankopen met een vergelijkbaar woongenot als hun huidige woning.

Oordeel rechtbank

2.20.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen de begroting van de door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] benodigde aankoopsom om een vervangende woning aan te kopen voldoende inzichtelijk gemaakt. De deskundigen hebben tijdens de mondelinge behandeling afdoende nader onderbouwd dat de reactie van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] op de door de deskundigen gehanteerde uitgangspunten geen aanleiding geeft om de door hen begrote aankoopsom van € 550.000,00 voor een vervangende woning te herzien. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de deskundigen hebben meegewogen wat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] belangrijk vinden. Zoals dat zij erg aan Rotterdam gebonden zijn, met een voorkeur voor de zuidkant van Rotterdam, dat hun sociale leven zich in Rotterdam afspeelt en dat zij dicht bij hun kinderen wonen. Buiten Rotterdam wonen zal tot de nodige reiskosten leiden, terwijl de kosten van het openbaar vervoer stijgen en hun mogelijkheden om met het openbaar vervoer te reizen buiten Rotterdam beperkter zijn. Nu wonen zij op 200 meter afstand van een metrostation. Een vervangende woning met atelier in Spijkenisse of Hoogvliet vinden zij niet acceptabel (zie het proces-verbaal van 4 februari 2025).

De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over de benodigde aankoopsom voor de vervangende woning en de daaraan ten grondslag liggende motivering over. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis, ervaring en intuïtie onjuist hebben toegepast. Zij stellen zich terecht op het standpunt dat de huidige woning van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] niet levensloopbestendig is, in die zin dat deze woning niet volledig gelijkvloers is. De rechtbank acht een aankoopsom van € 550.000,00 voor de door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] aan te kopen vervangende woning passend. De rechtbank gaat daarom bij haar beoordeling van de bijkomende kosten die gerelateerd zijn aan de aankoop van een vervangende woning uit van dat bedrag.

Financieringsschade

2.21.

De deskundigen hebben aangegeven dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] een gedeelte van de koopsom kunnen voldoen uit de opbrengst van hun huidige woning. Het resterende bedrag zal naar inschatting van de deskundigen onder hypothecair verband geleend kunnen worden. Volgens de door de deskundigen geraadpleegde externe financieel adviseur, [naam 3] (hierna: [naam 3]), is een externe hypothecaire financiering van € 213.275,46 op basis van de inkomenspositie van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] per peildatum mogelijk onder de gebruikelijke hypotheekvoorwaarden. De relatief hoge leeftijd van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] heeft volgens [naam 3] geen invloed op deze berekening en het daarin gehanteerde rentepercentage. Voor de haalbaarheid van de financiering kijken de banken naar het inkomen en de waarde van de woning. Mede op basis van dit advies hebben de deskundigen de lasten in verband met de financiering van de meerinvestering begroot op € 58.035,00 (hogere rentelasten per jaar € 5.803,47 (= € 8.531,02 – € 2.727,55) x kapitalisatiefactor 10).

2.22.

De gemeente kan zich, ondanks een verrekening ten aanzien het opgebouwde spaardeel, vinden in het advies van de deskundigen over de financieringsschade, omdat ook volgens haar berekening de financieringsschade op € 58.035,00 uitkomt.

2.23.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben geen bezwaar (meer) gemaakt tegen de wijze waarop de deskundigen tot hun advies, uitgaande van een aankoopsom van € 550.000,00 om een vervangende woning aan te kopen, zijn gekomen.

2.24.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen bij de begroting van de financieringsschade de juistheid van hun uitgangspunten – vervanging door een bestaande woning met een koopsom van € 550.000, waarvan (mede gelet op de restschuld van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] aan ABN AMRO) € 213.275,46 met een hypotheek gefinancierd moet worden – voldoende inzichtelijk gemaakt. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over de financieringsschade over en stelt de financieringsschade daarom vast op € 58.035,00. Omdat de berekening van de gemeente op hetzelfde bedrag uitkomt, kan in het midden blijven of zij terecht stelt dat de deskundigen een rekenfout hebben gemaakt.

Premie in de markt komen

De deskundigen

2.25.

Volgens de deskundigen komt [gedaagde 2] en [gedaagde 3] een premie in de markt komen toe van € 25.000,00, zijnde ongeveer 4,5% van de koopsom van de vervangende woning. Daarbij wordt er van uitgegaan dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] gezien de krapte in de markt rond de peildatum in combinatie met de voor hen relatief korte zoektijd de hele zoekperiode nodig zullen hebben om een vervangende woning aan te kopen. Volgens de deskundigen speelt ook nog mee dat:

- de periode dat nieuwe woningen op de markt zijn (zeer) kort is;

- van de woningen in Oud-Charlois en Carnisse met een vraagprijs tot € 550.000,00 die in 2025 zijn verkocht, de gemiddelde looptijd 28 dagen was. Het doorlopen van het reguliere verkoopproces is een belemmerende factor voor [gedaagde 2] en [gedaagde 3] om een vervangende woning aan te kopen. Om sneller te kunnen handelen en om potentiële verkopers te overtuigen hun woning aan hen te verkopen, zullen zij moeten overbieden. Het toekennen van een premie in de markt komen kan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] helpen bij de aankoop van een vervangende woning. In dit verband verwijzen de deskundigen naar het vonnis van deze rechtbank van 4 augustus 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:7699) en het arrest van de Hoge Raad van 24 maart 2023 (ECLI:NL:HR:2023:456), waaruit volgt dat een premie in de markt komen onder omstandigheden in de rede ligt.

2.26.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben de deskundigen nader toegelicht dat het eerder door hen begrote bedrag van € 11.000,00 ontoereikend is om in voldoende mate boven de biedingen van andere gegadigden uit te komen. Om het verschil met andere gegadigden te maken, is een substantieel bedrag van € 25.000,00 veel effectiever en daarom passend. De deskundigen zien geen aanleiding om uit te gaan van een door de gemeente voorgestane premie in de markt komen van 3%, zoals die in de Mijnkintbuurt-onteigeningszaken door de rechtbank is toegepast. Volgens de deskundigen is de situatie in deze zaak niet te vergelijken met de situatie in de Mijnkintbuurtzaken, omdat het, anders dan in deze zaak, om standaardwoningen ging en deze zaken van te lang geleden zijn. Sinds de Mijnkintbuurtzaken zijn de huizenmarktprijzen gestegen en is een premie in de markt komen van 3% niet langer toereikend volgens de deskundigen.

Standpunt gemeente

2.27.

De gemeente stelt zich primair op het standpunt dat een premie als door de deskundigen geadviseerd niet noodzakelijk is, omdat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] met het beschikbare kapitaal van € 550.000,00 in staat zijn om te overbieden om een vervangende woning aan te kopen. Bij het toekennen van een premie in de markt komen wordt er van uitgegaan dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] als gevolg van de onteigening worden gedwongen om op zeer korte termijn een nieuwe woning te kopen, maar dat is niet geval. Het door de gemeente aanvankelijk aangeboden voortgezet gebruik, tot 1 oktober 2025, is om de druk van de ketel te halen inmiddels verlengd tot 1 oktober 2026, zij het dat het hierbij gaat om een tijdelijke vervangende woning aan de [adres 2] (hierna: woning [adres 2]). Al met al hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 3] anderhalf jaar de tijd om een vervangende woning te kopen en dat is niet een zeer korte periode waar de premie in de markt komen van uitgaat.

2.28.

Verder stelt de gemeente zich op het standpunt dat, ook al hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 3] de woning [adres 2] niet geaccepteerd, het een redelijk aanbod was. Daarmee werd voorkomen dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] op straat komen te staan of gedwongen worden zelf in tijdelijke huisvesting te voorzien. Dat dit aanbod van na de peildatum dateert, is omdat toen pas bleek dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zelf geen vervangende woning konden vinden. Nu sprake is van een redelijk aanbod dat schade voorkomt, brengt de schadebeperkingsplicht van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] met zich dat zij de door de gemeente aangeboden woning [adres 2] (hadden) moeten accepteren. Met de aldus ontstane ruime periode voor het vinden van een vervangende woning is een premie in de markt komen niet nodig en kan een vergoeding daarvoor achterwege blijven.

2.29.

Voor zover de rechtbank van oordeel is dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] wel aanspraak kunnen maken op een premie in de markt komen acht de gemeente subsidiair een percentage van maximaal 3 passend. Daartoe beroept zij zich op door deze rechtbank gewezen vonnissen over de onteigeningen in de Mijnkintbuurt in Rotterdam-Zuid van 4 augustus 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:7689, ECLI:NL:RBROT:2021:7690 en ECLI:NL:RBROT:2021:7707). Dit betekent dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] aanspraak kunnen maken op een bedrag van maximaal € 16.500,00.

Standpunt [gedaagde 2] en [gedaagde 3]

2.30.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] weerspreken het betoog van de gemeente, sluiten zich aan bij het standpunt van de deskundigen en verzoeken de rechtbank dienovereenkomstig te beslissen.

Oordeel rechtbank

2.31.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen de begroting van de premie in de markt komen voldoende inzichtelijk gemaakt. De deskundigen hebben tijdens de mondelinge behandeling afdoende onderbouwd dat de reactie van de gemeente op de door hen gehanteerde uitgangspunten geen aanleiding geeft om de door hen begrote premie in de markt komen te herzien. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over de premie in de markt komen en de daaraan ten grondslag liggende motivering over. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis, ervaring en intuïtie onjuist hebben toegepast.

Anders dan de gemeente en met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat de woningmarkt in Rotterdam, zeker wat betreft het soort woning waar [gedaagde 2] en [gedaagde 3] naar op zoek zijn, op de peildatum zodanig krap was (en nog steeds is) dat de duur van het aanvankelijk aangeboden voortgezet gebruik als beperkt moet worden beschouwd. Daarbij hebben de deskundigen ter zitting terecht opgemerkt dat een aanbod om de termijn van het voortgezet gebruik te verlengen niet zonder meer in aanmerking mag worden genomen als dat aanbod pas (ruimschoots) na de peildatum is gedaan. Met dat aanbod konden [gedaagde 2] en [gedaagde 3] op de peildatum immers geen rekening houden.
Ten aanzien van het door de gemeente subsidiair bepleite standpunt overweegt de rechtbank dat de peildatum in deze zaak een aantal jaren later ligt dan die in de Mijnkintbuurtzaken en het daar ging om min of meer professionele beleggers, die niet zijn aangewezen op een specifiek type vervangend onroerend goed. Die situatie is niet vergelijkbaar met de situatie waarin [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zich bevinden. De rechtbank volgt de deskundigen daarom in hun ter zitting ingenomen standpunt dat het subsidiaire betoog van de gemeente niet overtuigt.

De rechtbank stelt de premie in de markt komen daarom vast op € 25.000,00.

Kosten in verband met aankoop en financiering vervangende woning

2.32.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben tijdens de mondelinge behandeling betoogd dat de deskundigen bij de begroting van de overdrachtsbelasting en de courtage van de makelaar hadden moeten uitgaan van een premie in de markt komen van € 25.000,00, omdat dit bedrag feitelijk onderdeel zal worden van de aankoopprijs van een vervangende woning. De deskundigen volgen dit betoog en hebben de aanvankelijk begrote kosten van (afgerond) € 28.000,00 bijgesteld. Volgens de ter zitting mondeling gewijzigde begroting van de deskundigen komt de overdrachtsbelasting uit op € 11.500,00 en de courtage van de makelaar op € 10.062,50. Hierdoor komen de totale kosten van de aankoop en financiering van de vervangende woning op € 28.812,50.

2.33.

Door geen van partijen is (nog langer) bezwaar gemaakt tegen het door de deskundigen nader uitgebrachte advies over deze kosten.

2.34.

De rechtbank neemt het gewijzigde advies van de deskundigen over deze bijkomende kosten over. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis, ervaring en intuïtie onjuist hebben toegepast. De rechtbank stelt het bedrag van deze kosten dan ook vast op € 28.812,50.

Kosten van aanpassing vervangende woning en kosten van verhuizing en herinrichting vervangende woning

2.35.

De rechtbank stelt vast dat partijen geen opmerkingen hebben gemaakt over de door de deskundigen begrote kosten van aanpassing vervangende woning en van verhuizing en herinrichting van de vervangende woning. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over deze kosten en de daaraan ten grondslag liggende motivering over. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis, ervaring en intuïtie onjuist hebben toegepast. De rechtbank stelt de kosten van aanpassing vervangende woning vast op nihil en de kosten van verhuizing en herinrichting vervangende woning vast op € 20.000,00.

Overige schadeposten

Stagnatieschade/omzetderving schilderen

2.36.

Volgens de deskundigen komt ([gedaagde 2] en) [gedaagde 3] geen vergoeding toe van stagnatieschade/omzetderving schilderen. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben geen stukken in de procedure gebracht waaruit blijkt dat een financiële relatie tussen de onderhavige onteigening en de inkomsten uit schilderwerkzaamheden van [gedaagde 3] kan worden gelegd.

2.37.

De gemeente kan zich met het standpunt van de deskundigen verenigen.

2.38.

Volgens ([gedaagde 2] en) [gedaagde 3] hebben de deskundigen ten onrechte geen rekening gehouden met stagnatieschade/omzetderving schilderen. De onzekerheid die de onteigeningsprocedure met zich brengt en de duur hiervan heeft wel degelijk impact gehad. De stress die [gedaagde 3] hiervan ondervond en ondervindt heeft ertoe geleid dat hij niet aan schilderen toe is gekomen.

2.39.

Het is goed voorstelbaar dat de onteigeningsprocedure en het zoeken naar een vervangende woonruimte voor veel stress bij ([gedaagde 2] en) [gedaagde 3] heeft gezorgd. Dat is echter op zichzelf onvoldoende voor het toekennen van een bedrag aan stagnatieschade. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen terecht geadviseerd dat zonder enige cijfermatige onderbouwing geen financiële relatie tussen de onderhavige onteigening en de inkomsten uit schilderwerkzaamheden van [gedaagde 3] kan worden gelegd. Wat [gedaagde 3] tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. Van de grote expositie in 2022 en de “finissage” in 2024 heeft hij geen documenten ingebracht. Dit betekent dat de rechtbank de stagnatieschade/omzetderving schilderen vaststelt op nihil.

Kosten tijdelijke vervangende woning

2.40.

Volgens de deskundigen was het voor [gedaagde 2] en [gedaagde 3] onontkoombaar om tijdelijk elders te gaan wonen, gelet op een voor aankoop en aanpassing van een vervangende woning benodigde periode van een jaar, daarbij uitgaande van de peildatum 7 april 2025 en de mogelijkheid van voortgezet gebruik van de woning tot 1 oktober 2025.
De gemeente heeft evenwel haar aanbod tot voortgezet gebruik uitgebreid met de periode tot 1 april 2026, in de vorm van de tijdelijke woning [adres 2], welk aanbod nadien nog is verlengd met de periode tot 1 oktober 2026. Volgens de deskundigen mocht van [gedaagde 2] en [gedaagde 3], mede gelet op het beperkte aanbod van tijdelijke vervangende huurwoningen in Rotterdam, in redelijkheid worden verwacht dat zij het aanbod zouden aanvaarden om (vanaf 1 oktober 2025) – om niet – gebruik te maken van de woning [adres 2].

2.41.

De gemeente kan zich met het standpunt van de deskundigen verenigen.

2.42.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] daarentegen kunnen zich niet verenigen met het standpunt van de deskundigen. Volgens [gedaagde 2] en [gedaagde 3] kon van hen niet verwacht worden dat zij het aanbod van de gemeente, het om niet gebruik maken van de woning [adres 2] van 1 oktober 2025 tot en met 31 maart 2026, accepteerden. Omdat met de zoektocht naar een passende vervangende woning meer tijd zou zijn gemoeid dan het aanvankelijk aangeboden gebruik van zes maanden van de woning [adres 2], hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 3], ter voorkoming van een extra verhuizing en extra kosten, er voor gekozen zelf een andere woning te zoeken. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn er in geslaagd een woning te huren voor € 913,00 per maand, waarin zij langere tijd kunnen verblijven, en hebben daarmee het risico afgewend dat zij nog een tweede keer naar een tijdelijke woning moeten verhuizen. Dat zij het nadere aanbod van de gemeente, het gebruik om niet van de woning [adres 2] tot 1 oktober 2026, niet hebben geaccepteerd kan hen niet worden tegengeworpen. Dat laatste aanbod kwam te laat. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] stellen zich dan ook op het standpunt dat, in de gegeven omstandigheden, hun verzoek om een huurvergoeding van € 10.956,00 redelijk is.

2.43.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 3] terecht aangevoerd dat het niet realistisch is om er van uit te gaan dat zij binnen vijf of zes maanden na de peildatum in staat zouden zijn om een gelijkwaardige vervangende woning aan te kopen en geschikt te maken en daar naar toe te verhuizen, wat overigens door de deskundigen wordt onderschreven. De deskundigen zijn uitgegaan van een zoek- en aanpassingsperiode van in totaal een jaar. Die periode komt de rechtbank redelijk voor.

Dit betekent dat verder uitgangspunt is dat de kosten van de huur van een tijdelijke woning over de periode van 1 oktober 2025 tot 1 april 2026 een te vergoeden schadepost vormen. Omdat het [gedaagde 2] en [gedaagde 3] niet lukte een geschikte vervangende woning te vinden, hebben zij op enig moment besloten zelf een tijdelijke woning te gaan huren waarin zij langere tijd zouden kunnen verblijven. Zij zijn niet ingegaan op het aanbod van de gemeente om de woning [adres 2] (om niet) te gebruiken tot 1 april 2026, om te voorkomen dat zij na een half jaar in die woning opnieuw naar een andere vervangende tijdelijke woning zouden moeten verhuizen. Dat was naar het oordeel van de rechtbank in de situatie op en na de peildatum geen onredelijke keuze van [gedaagde 2] en [gedaagde 3]. Verder zijn de huurlasten niet bovenmatig of onredelijk.

Het latere, nadere aanbod van de gemeente van het gebruik om niet van de woning [adres 2] tot 1 oktober 2026, maakt het voorgaande niet anders. De genoemde niet onredelijke keuze was al gemaakt en van [gedaagde 3] en [gedaagde 2] kon redelijkerwijs niet worden gevergd die keuze weer aan te passen. Hiervan uitgaande acht de rechtbank een vergoeding van de huurlasten van de tijdelijke woning gedurende zes maanden, overeenkomend met een bedrag van € 5.478,00 redelijk. De rechtbank stelt de vergoeding van de huurlasten van de tijdelijke woning daarom vast op € 5.478,00.

Tijdelijke huurlasten atelierruimte en opslag inboedel en tijdelijke stallingslasten van motor en trike

2.44.

De rechtbank stelt vast dat tegen de door de deskundigen begrote tijdelijke huurlasten atelierruimte en opslag inboedel en tijdelijke stallingslasten van motor en trike door partijen geen bezwaar is gemaakt. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over deze kosten en de daaraan ten grondslag liggende motivering over. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis, ervaring en intuïtie onjuist hebben toegepast. De rechtbank stelt de vergoeding voor de tijdelijke huurlasten atelierruimte en opslag inboedel vast op € 5.250,00 en de vergoeding voor de tijdelijke huurlasten motorstalling vast op € 900,00.

2.45.

De gemeente heeft een bijkomend aanbod gedaan met betrekking tot het voortgezet gebruik van de huidige garage/berging tot 1 januari 2026. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben dit bijkomend aanbod aanvaard. De rechtbank verstaat dat de gemeente aan deze afspraak uitvoering geeft.

Kosten verhuizing en (enige) herinrichting tijdelijke woning

2.46.

De deskundigen hebben de extra kosten van verhuizing en herinrichting van de tijdelijke woning begroot op € 5.000,00. Daarbij zijn zij er van uitgegaan dat de aanpassingen in die woning beperkt van aard kunnen zijn, omdat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] er maar tijdelijk zullen wonen. Dat wordt volgens de deskundigen niet wezenlijk anders bij een verblijfsduur van een jaar in plaats van zes maanden; het is en blijft een tijdelijk onderkomen.

2.47.

De gemeente kan zich met het standpunt van de deskundigen verenigen.

2.48.

Volgens [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn de kosten verhuizing en (enige) herinrichting tijdelijke woning als door de deskundigen begroot niet toereikend. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] maken aanspraak op een vergoeding van € 12.500,00. Daartoe voeren zij aan dat zij meer geld kwijt zijn aan de herinrichting/stoffering van de tijdelijke woning, omdat een deel van de vloerbedekking in de tijdelijke woning in verband met een door hen ter zitting toegelichte bijzondere omstandigheid zodanig is aangetast dat zij daarvan geen gebruik kunnen en willen maken.

2.49.

De rechtbank ziet in de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] en de ter zitting toegelichte bijzondere omstandigheid aanleiding om het geadviseerde bedrag voor de kosten verhuizing en (enige) herinrichting tijdelijke woning te verhogen naar een bedrag van € 7.500,00 en stelt de vergoeding daarvoor dienovereenkomstig vast.

Kosten afwikkeling hypotheek

2.50.

Volgens de deskundigen komt een bedrag van € 10.273,75 voor vergoeding van de kosten afwikkeling hypotheek in aanmerking, omdat de vervroegde aflossing van de hypotheek een rechtstreeks gevolg van de onderhavige onteigening is. Daarbij verwijzen zij naar de door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] overgelegde correspondentie met ABN AMRO, waaruit blijkt dat zij in verband met de vervroegde aflossing een boete van € 10.273,75 verschuldigd zijn.

2.51.

Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen het door de deskundigen uitgebrachte advies over de vergoeding van de kosten afwikkeling hypotheek.

2.52.

De rechtbank acht het advies op dit punt juist en neemt dit over. De rechtbank stelt de kosten van de afwikkeling van de hypotheek dan ook vast op € 10.273,75.

Hypotheekboete

2.53.

Volgens de deskundigen komt de boete van € 560,73 wegens een te late betaling van een aflossingstermijn niet voor vergoeding in aanmerking, omdat deze boete geen rechtstreeks gevolg van de onderhavige onteigening is.

2.54.

De gemeente kan zich met het standpunt van de deskundigen verenigen.

2.55.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] betogen dat de boete wel als een onteigeninggevolg is te beschouwen. Door de houding en het onbegrip van ABN AMRO met betrekking tot de consequenties van de onteigening voor [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zagen zij, terwijl zij nooit een betalingstermijn hadden gemist, zich genoodzaakt de boete toch maar te betalen.

2.56.

De rechtbank acht het advies op dit punt juist en neemt dit over. De rechtbank begrijpt dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] last hebben gehad van de starre houding van ABN AMRO, maar een boete die voortvloeit uit een contractuele verhouding tussen [gedaagde 2], [gedaagde 3] en ABN AMRO staat niet in een rechtstreeks en noodzakelijk verband tot de onderhavige onteigening. Dat betekent dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] geen vergoeding toekomt voor de boete wegens een te late betaling van een aflossingstermijn.

De rechtbank gaat niet in op de suggestie van de gemeente om in dit vonnis een opmerking te maken over de rechtmatigheid van de boete. Daar gaat deze zaak niet over en daarover heeft ABN AMRO zich in dit geding dus ook niet uitgelaten of hoeven uitlaten.

Belastingschade

2.57.

De deskundigen gaan er van uit dat er voor [gedaagde 2] en [gedaagde 3] als gevolg van de onderhavige onteigening geen belastingschade zal zijn.

2.58.

Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen dit standpunt van de deskundigen. De rechtbank acht het advies op dit punt juist en neemt dit over. De rechtbank kent dan ook geen vergoeding toe wegens belastingschade.

2.59.

Met deskundigen en partijen is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] als particulieren de btw niet kunnen verrekenen en dat, voor zover van toepassing, alle kostenposten inclusief btw aan hen dienen te worden vergoed.

Conclusie schadeloosstelling

2.60.

De totale schadeloosstelling bedraagt, afgezien de kosten van juridische bijstand en andere deskundige bijstand:

• waarde van het onteigende € 430.000,00
• financieringsschade € 58.035,00
• premie in de markt komen € 25.000,00
• kosten aankoop en financiering vervangende woning € 28.812,50
• kosten aanpassing vervangende woning nihil
• kosten van verhuizing en herinrichting vervangende woning € 20.000,00
• stagnatieschade/omzetderving schilderen nihil
• huurlasten tijdelijke woning € 5.478,00
• tijdelijke huurlasten atelierruimte en opslag inboedel € 5.250,00
• tijdelijke huurlasten motorstalling € 900,00
• kosten van verhuizing en (enige) herinrichting tijdelijk woning € 7.500,00
• kosten/boete afwikkeling hypotheek € 10.273,75
• belastingschade

Totaal € 591.249,25

De gemeente dient dit bedrag onder aftrek van de betaalde voorschotten aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] te voldoen. De gemeente heeft er voor gekozen geen zekerheid te stellen en in plaats daarvan de in aanmerking komende bedragen volledig te voldoen. Aldus is (€ 452.000,00 plus € 88.000,00 is) in totaal € 540.000,00 aan voorschotten voldaan. Daarbij stelt de rechtbank vast dat een deel van het eerste voorschot is voldaan in de vorm van een betaling van € 94.433,87 aan ABN AMRO.
Per saldo dient de gemeente dus nog (€ 591.249,25 min € 540.000,00 is) een bedrag van € 51.249,25 voor de schadeloosstelling te voldoen.

Rente

2.61.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben voorts schade geleden doordat zij een deel van de hun toekomende schadeloosstelling pas later ontvangen. Immers, het aanvankelijk toegekende voorschot en de nadien bij vonnis van deze rechtbank van 23 juli 2025 toegekende verhoging van het voorschot zijn tezamen lager dan de schadeloosstelling waar zij recht op hebben. Deze schade wordt in de regel begroot op basis van marktconforme rente. Gesteld noch gebleken is dat in dit geval wegens bijzondere omstandigheden een andere benadering aangewezen is. De deskundigen adviseren uit te gaan van een rente van 1,5% (samengesteld) per jaar. De rechtbank acht dit advies juist en neemt dit over.

2.62.

Over de periode van 7 april 2025 tot de datum waarop de gemeente het aanvullende voorschot heeft betaald hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 3] recht op deze rente over het bedrag van (€ 591.249,25 min € 452.000,00 is) € 139.249,45. Over de periode van laatstbedoelde datum tot heden hebben zij recht op deze rente over het bedrag van (€ 139.249,25 min € 88.000,00 is) € 51.249,25.

2.63.

Daarnaast hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 3] op grond van artikel 55 lid 3 Ow vanaf heden recht op de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het per saldo te betalen bedrag.

Kosten [gedaagde 2] en [gedaagde 3]

2.64.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] vragen om vergoeding van hun kosten van juridische en andere deskundige bijstand. Zij hebben daartoe overgelegd:

• de facturen van mr. De Jager (inclusief schadeloosstellingspleidooi) voor een totaalbedrag van € 21.374,41 inclusief btw;
• de facturen (inclusief kosten schadeloosstellingspleidooi) van [naam 2] voor een totaalbedrag van € 57.018,23 inclusief btw;
• de factuur van Van Kleef Vastgoedpresentaties (hierna: Van Kleef) van € 199,65 inclusief btw;
• de factuur van Zuidstad makelaars (hierna: Zuidstad) van € 745,00 inclusief btw;
• de nota van Nrvt Tuchtspraak (hierna: Nrvt) van € 150,00.

2.65.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 3] het verzoek om de nota van Nrvt te vergoeden ingetrokken.

2.66.

Vast is komen te staan dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] de bij hen in rekening gebrachte btw over de juridische en andere deskundige bijstand niet kunnen verrekenen, zodat de bij hen in rekening gebrachte btw voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank rekent hierna dan ook met bedragen inclusief btw.

Standpunt gemeente

2.67.

De gemeente acht de door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] gemaakte kosten van juridische bijstand met betrekking tot de onderhavige onteigeningsprocedure redelijk.

2.68.

De gemeente acht daarentegen de kosten van andere deskundige bijstand met betrekking tot de onderhavige onteigening(sprocedure) niet redelijk. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] komt volgens de gemeente maximaal een bedrag van € 20.000,00 voor [naam 2] plus een bedrag van € 199,65 voor Van Kleef als redelijke vergoeding voor de kosten van andere deskundige bijstand toe.

2.69.

De opgevoerde kosten van partijdeskundige [naam 2] zijn, gelet op de aard en de omvang van de zaak, in algemene zin te hoog en dienen te worden gematigd. Hoewel de gemeente begrip kan opbrengen voor het belang van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] bij de ondersteunende rol van [naam 2], is het aantal uren dat [naam 2] daarvoor in rekening heeft gebracht bovenmatig. Bij haar weging van die uren heeft de gemeente rekening gehouden met de tijd die is besteed aan de zoektocht naar een vervangende woning. De gemaakte uren door een (derde) makelaar zijn geen uren van [naam 2]. Verder omvat zijn kostenopgave alleen werkzaamheden die minimaal 30 minuten duurden, ook wanneer daar gezien de beschrijving geen aanleiding voor lijkt te bestaan. Ook klopt de kostenopgave niet altijd. De gemeente verwijst daartoe naar de 2,4 en 3,5 opgevoerde uren op 11 april 2022 in verband met een bespreking met vertegenwoordigers van de gemeente. Voorts wordt vaak de post overleg en e-mailcorrespondentie opgevoerd. De post e-mailcorrespondentie en telefonische overleggen met alle betrokken partijen tegen gematigd uurtarief van € 75,00 van 15 december 2017 tot en met 10 september 2025 is onvoldoende transparant en onvoldoende gespecificeerd en komt niet voor vergoeding in aanmerking.

2.70.

De kosten van Zuidstad van € 745,00 komen, bij gebrek aan onderbouwing, volgens de gemeente niet voor vergoeding in aanmerking. Weliswaar heeft de gemeente tegen [gedaagde 2] en [gedaagde 3] gezegd dat Zuidwijk een taxatierapport kon opstellen, maar dit moet wel gezien worden als een poging om de tussen [gedaagde 2], [gedaagde 3] en de gemeente ontstane impasse over de waarde van de (te onteigenen) woning te doorbreken. Het taxatierapport van Zuidstad had een nieuwe impuls voor verder onderhandelen kunnen zijn. De taxatie van Zuidstad, die lager uitviel dan de taxatie van [naam 2], is door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] ter zijde geschoven en niet aan de gemeente ter beschikking gesteld.

2.71.

Een vergoeding voor de kosten van [naam 2] van maximaal € 20.000,00 en voor de kosten van Van Kleef van € 199,65 is volgens de gemeente redelijk.

Standpunt [gedaagde 2] en [gedaagde 3]

2.72.

Volgens [gedaagde 2] en [gedaagde 3] komen niet alleen hun kosten van juridische bijstand, maar ook hun kosten van andere deskundige bijstand volledig voor vergoeding in aanmerking. Uit het advies van de deskundigen, die op een veel hogere waarde van het onteigende uitkwamen dan de aanvankelijk door de gemeente geboden prijs, blijkt dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] dat aanbod van de gemeente terecht hebben geweigerd. [naam 2], die sinds 2017 betrokken is bij de onteigening, heeft met zijn inzet, ervaring en expertise in het onteigeningsrecht daarbij een cruciale rol gespeeld. [naam 2] heeft ter zitting gesteld dat zijn facturen naar behoren zijn gespecificeerd en dat hij soms een aantal werkzaamheden (zoals verschillende telefoontjes) samenvoegt, omdat hij zijn werkzaamheden in tijdeenheden van minimaal een half uur verantwoordt en factureert.

2.73.

De werkzaamheden van Van Kleef, het inmeten van het onteigende woonoppervlak, zijn van invloed geweest op de door de deskundigen begrote waarde van het onteigende en komen daarom voor vergoeding in aanmerking.

2.74.

Het inschakelen van taxateur Zuidstad, naast de door de gemeente ingeschakelde taxateur, is in overleg met de gemeente gedaan. De uitkomst van de taxatie is met de gemeente gedeeld. Dat het taxatierapport toen niet is overgelegd, is volgens [gedaagde 2] en [gedaagde 3] een reactie op het niet overleggen van een taxatierapport van Ooms makelaardij door de gemeente. Volgens [gedaagde 2] en [gedaagde 3] komt de factuur van Zuidstad voor vergoeding in aanmerking, omdat de werkzaamheden van Zuidstad zijn verricht met betrekking tot de onteigeningsprocedure.

2.75.

Volgens [gedaagde 2] en [gedaagde 3] kunnen de kosten van andere deskundige bijstand al met al de dubbele redelijkheidstoets doorstaan.

Oordeel rechtbank

2.76.

Nu zich geen uitzondering voordoet als bedoeld in artikel 50 Ow, dienen de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] voor rekening van de gemeente te komen. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] gemaakte preprocessuele kosten en hun proceskosten in de onderhavige onteigeningsprocedure voor volledige vergoeding in aanmerking komen, indien zij in redelijkheid zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven. Daarbij spelen een rol het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en hoogte van de toegekende schadeloosstelling en de mate waarin de zaak juridisch of anderszins ingewikkeld is.

2.77.

Bij deze beoordeling komt de rechtbank een grote mate van vrijheid toe, waarbij artikel 50 lid 4 Ow door de daarin gebezigde bewoordingen de rechtbank volgens vaste rechtspraak in belangrijke mate van haar motiveringsplicht ontheft (zie rechtsoverweging 3.4 van het arrest van 6 maart 1991 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1991:AB9358, NJ 1991/818)).

2.78.

Dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] juridische bijstand hebben ingeroepen acht de rechtbank redelijk. Met de gemeente acht de rechtbank ook de hoogte van de door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] gemaakte kosten van juridische bijstand redelijk. De rechtbank zal de door de gemeente aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] te betalen kosten voor juridische bijstand daarom vaststellen op € 25.730,41 (inclusief een bedrag van € 4.356,00 voor de zitting en verdere afwikkeling; de bedragen steeds inclusief btw).

2.79.

Dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] andere deskundige bijstand hebben ingeroepen acht de rechtbank ook redelijk.

2.80.

De rechtbank acht een vergoeding van de kosten van Van Kleef (€ 199,65), zoals door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] verzocht en door de gemeente akkoord bevonden, redelijk.

2.81.

De rechtbank acht ook vergoeding van de kosten van Zuidstad (€ 745,00), zoals door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] verzocht, redelijk. De tijdens de mondelinge behandeling door [gedaagde 2], [gedaagde 3] en de gemeente gegeven toelichting over de reden waarom partijen ertoe zijn overgegaan Zuidwijk in te schakelen kan, naar het oordeel van de rechtbank, niet anders worden opgevat dan dat dit tot doel had dat partijen met elkaar in gesprek bleven over de aan het onteigende toe te kennen waarde. Daarmee kwalificeren deze kosten als kosten gemaakt in verband met de onteigening die voor volledige vergoeding in aanmerking komen.

2.82.

Ten aanzien van de verzochte vergoeding van de kosten van [naam 2] (€ 57.018,23) overweegt de rechtbank als volgt. In het algemeen wordt in onteigeningszaken niet alleen door advocaten maar ook door andere deskundigen – zoals [naam 2] – op basis van het aantal gewerkte uren gedeclareerd. Zo heeft [naam 2] in deze zaak zijn uren grotendeels bijgehouden. [naam 2] heeft een grote mate van vrijheid bij de inrichting en het bepalen van de omvang van zijn werkzaamheden ten behoeve van [gedaagde 2] en [gedaagde 3]. Dat neemt niet weg dat [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [naam 2] rekening moeten houden met de gerechtvaardigde belangen van de gemeente door er voor te zorgen dat de kosten binnen redelijke grenzen blijven. Van [naam 2], die een uurtarief van € 195,00 hanteert en een in onteigening gespecialiseerde deskundige is, mag worden verwacht dat hij een relatief beperkt(er) aantal uren nodig heeft om [gedaagde 2] en [gedaagde 3] te adviseren. Daarvan geeft de declaratie van [naam 2] onvoldoende blijk. De door [naam 2] gegeven toelichting dat hij al zeer lange tijd betrokken is bij deze zaak en de complexe zoektocht naar een vervangende woning, geven de rechtbank geen aanleiding daar anders over te denken.

Anderzijds volgt de rechtbank de gemeente niet in haar betoog dat de vergoeding voor de werkzaamheden van [naam 2] beperkt zou moeten blijven tot het maximum van € 20.000,00 dat in bepaalde situaties door Rijkswaterstaat wordt gehanteerd, alleen al omdat een juridische basis voor dit betoog ontbreekt.

De rechtbank acht, alles afwegend en gelet op de aard, omvang en complexiteit van de werkzaamheden van [naam 2], een vergoeding van € 35.000,00 passend en redelijk.

2.83.

De rechtbank stelt het voor vergoeding in aanmerking komende bedrag aan kosten voor andere deskundige bijstand gelet op het voorgaande vast op (€ 199,65 plus € 745,00 plus € 35.000,00 is) € 35.944,65.

Conclusie kosten

2.84.

De rechtbank zal de kosten voor juridische bijstand en kosten van andere deskundige bijstand vaststellen op € 25.730,41 respectievelijk € 35.944,65.

Kosten De Jager (als derde)

2.85.

Blijkens de stukken en het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling hebben de gemeente en De Jager overeenstemming bereikt over de door de gemeente aan De Jager (als derde in de zin van artikel 20 Ow) te betalen vergoeding van de kosten van juridische bijstand, de proceskosten daaronder begrepen. De gemeente betaalt aan De Jager € 5.059,31 inclusief btw (€ 2.433,31 aan salaris plus € 2.626,00 aan griffierecht).

De rechtbank acht dit bedrag niet zodanig hoog dat er redenen zijn om anders te beslissen.

Kosten rechtbankdeskundigen

2.86.

De totale kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgaven € 36.014,67 inclusief btw. Tegen de hoogte van deze kosten heeft de gemeente geen bezwaar gemaakt, zodat zij als onteigenende partij in die kosten zal worden veroordeeld.

Proceskosten ABN AMRO, in hoofdzaak en incident

2.87.

In de e-mail van 17 september 2025 van mr. Peters namens ABN AMRO staat dat, als uitkomst van onderling overleg, de gemeente de proceskosten aan de zijde van ABN AMRO reeds zal vergoeden, zodat kan worden volstaan met een veroordeling van de gemeente tot betaling aan ABN AMRO van een nog resterend bedrag van € 1.218,48. ABN AMRO heeft haar vordering dienovereenkomstig gewijzigd. De gemeente heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt. De rechtbank zal de door de gemeente aan ABN AMRO nog te vergoeden proceskosten daarom vaststellen op € 1.218,48 in de hoofdzaak, waarbij aan het incident geen afzonderlijke kosten worden toegerekend.

Publicatie

2.88.

Ten slotte zal overeenkomstig artikel 54 Ow een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis.

3. De beslissing

De rechtbank,

in de hoofdzaak

3.1.

stelt vast dat de schadeloosstelling voor De Jager en Woonbron in het tussenvonnis is bepaald op nihil,

3.2.

stelt het bedrag van de door de gemeente aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] verschuldigde schadeloosstelling voor de bij het tussenvonnis uitgesproken onteigening vast op € 591.249,25, waarin zijn begrepen de reeds betaalde voorschotten, alsmede op een rente van 1,5% per jaar over de periodes en bedragen omschreven in 2.62,

3.3.

veroordeelt de gemeente om € 51.249,25 vermeerderd met de in 3.2 vermelde rente aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] te betalen, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf heden tot de dag van volledige betaling,

3.4.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten van [gedaagde 2] en [gedaagde 3], tot op heden begroot op € 25.730,41 aan kosten voor juridische bijstand en op € 35.944,65 aan kosten voor andere deskundige bijstand,

3.5.

veroordeelt de gemeente in de (proces)kosten van De Jager, tot op heden begroot op € 5.059,31,

3.6.

veroordeelt de gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 36.014,67,

3.7.

wijst de Staatscourant aan als het nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal doen plaatsen,

3.8.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten van ABN AMRO, vastgesteld op € 1.218,48,

3.9.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in het incident

3.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans, mr. M.C. Franken en

mr. B. van Velzen, rechters, in aanwezigheid van mr. E.M. van der Waal, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025.

1451/1694/1580/3194