Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/601271 / HA ZA 20-731
Vonnis van 4 augustus 2021
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. J.S. Procee te Den Haag,
tegen
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
advocaat mr. J.A.M.A. Sluysmans te Den Haag.
Partijen zullen hierna de gemeente en [naam gedaagde] genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van de rechtbank van 23 september 2020 (hierna: het tussenvonnis) en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
- het proces-verbaal van de plaatsopneming door de deskundigen op 28 oktober 2020;
- het definitieve deskundigenbericht van 16 juni 2021 en de daarin vermelde stukken van partijen;
- de opgave van juridische kosten en kosten van andere deskundige bijstand van [naam gedaagde];
- de opgave van kosten van de rechtbankdeskundigen;
- de op 29 juni 2021 gehouden pleidooien en de daarbij overgelegde pleitaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De verdere beoordeling
Het tussenvonnis
2.1.
In het tussenvonnis heeft de rechtbank, voor zover thans van belang, de vervroegde onteigening uitgesproken van de appartementsrechten kadastraal bekend gemeente Charlois, grondplannummer 2, sectie [sectie], nummer [nummer] (groot 95 m²) en het voorschot op de schadeloosstelling van [naam gedaagde] als eigenares van deze appartementsrechten bepaald op € 143.000,00.
Het definitieve deskundigenrapport
2.2.
De deskundigen hebben in hun definitieve rapport de aan [naam gedaagde] toekomende schadeloosstelling begroot op € 330.500,00. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
- waarde van het onteigende € 260.000,00
- waardevermindering van het overblijvende nihil
- premie uit handen breken € 26.000,00
- aankoopkosten vervangend onroerend goed/ € 28.600,00
wederbelegging
- huurderving
- totaalbedrag schadeloosstelling € 330.500,00
De waarde van het onteigende
De deskundigen
2.3.
De waarde van het onteigende is door de deskundigen begroot op € 260.000,00.
2.4.
Het tussenvonnis is op 20 november 2020 in de daartoe bestemde openbare registers ingeschreven. Bij de begroting van de schadeloosstelling zal dan ook van die datum als peildatum worden uitgegaan.
2.5.
Op de peildatum gold voor de appartementsrechten het bestemmingsplan “Carnisse” (hierna: het bestemmingsplan). Dit plan voorziet in het slopen van zestien panden, bestaande uit zesentwintig woningen en een samengevoegde bedrijfsruimte, gelegen aan de [adressenblok], die worden vervangen door veertien of vijftien nieuw te bouwen (koop)woningen.
2.6.
In het daarvóór geldende bestemmingsplan “546 Carnisse” hadden deze appartementsrechten eveneens een woonbestemming.
2.7.
De deskundigen zijn bij hun advies uitgegaan van het volgende:
- bij de waardering van het onteigende moet het bestemmingsplan (en de realisatie daarvan op onder meer het onteigende) worden weggedacht;
- bij de waardering van het onteigende moet worden uitgegaan van de op de peildatum geldende bestemming wonen;
- bij de waardering van het onteigende moet de negatieve invloed van de leegstand, die het gevolg is van de (naderende) uitvoering van het bestemmingsplan, worden geëlimineerd;
- bij de waardering van het onteigende speelt de complexwaarde geen rol;
- bij de waardering van het onteigende is uitgegaan van de verhuurde staat (van de appartementen) op de peildatum;
- bij de waardering van het onteigende is uitgegaan van een zogenaamde “buy to let koper” (een koper die onroerend goed koopt om dat vervolgens te verhuren);
- bij de waardering van het onteigende is uitgegaan van de vergelijkingsmethode, met verdiscontering van de funderingsproblematiek;
- de door de deskundigen vermelde huur- en koopreferentietransacties (bijlage 4 bij het deskundigenrapport).
De deskundigen begroten de waarde van de appartementsrechten (in verhuurde staat), rekening houdend met een correctie van € 25.000,- vanwege funderingsproblemen, op de peildatum op € 260.000,00.
Standpunt gemeente
2.8.
De gemeente kan zich niet vinden in de door de deskundigen begrote waarde van het onteigende, omdat de deskundigen de invloed van de funderingsproblematiek onvoldoende in de waarde van het onteigende hebben verdisconteerd. Een visuele waarneming alleen kan niet als uitgangspunt dienen voor de waardering van de aftrek voor de funderingsproblematiek. Anders dan de deskundigen heeft de gemeente tijdens de descente en daarvóór wel ernstige scheefstand geconstateerd. Voor de gemeente is de ernstige funderingsproblematiek in de gehele [straatnaam] de aanleiding geweest om over te gaan tot de onderhavige onteigeningsprocedure. Deze problematiek is in feite niet goed oplosbaar zonder dat de woningen worden gesloopt. De deskundigen hebben onvoldoende acht geslagen op het funderingsrapport van de gemeente uit 2010. In dat rapport is geconstateerd dat bij het pand van [naam gedaagde] sprake is van scheurvorming en sterke deformatie. Dat aan het pand van [naam gedaagde] geen scheurvorming zichtbaar is, komt doordat het pand waarschijnlijk recent gevoegd is. Funderingsherstel zal de bestaande scheefstand en lage ligging niet zonder meer opheffen, aldus het rapport uit 2010. De notitie van [naam 1] van 8 juni 2021 onderschrijft de ernst van de funderingsproblematiek. Volgens hun notitie is met de kosten van het herstel van de fundering tenminste € 75.000,00 gemoeid. Ook in de huidige krappe markt zal een redelijk handelend koper dit bedrag in mindering willen brengen op de koopprijs en niet slechts éénderde daarvan.
Standpunt [naam gedaagde]
2.9.
weerspreekt het betoog van de gemeente, sluit zich aan bij de benadering van de deskundigen en verzoekt de rechtbank dienovereenkomstig te beslissen.
Oordeel rechtbank
2.10.
Uitgangspunt is dat de werkelijke waarde van het onteigende dient te worden vergoed. Dit is de prijs die tot stand zou komen bij een vrijwillige verkoop op commerciële basis, waarbij wordt verondersteld dat koper en verkoper als redelijk handelende partijen optreden (artikel 40b leden 1 en 2 Ow). Het kan gaan om de gebruikswaarde of om de potentiële waarde (gelet op de bestemming) van het onteigende; de hoogste van beide dient te worden vergoed.
2.11.
Tegen de door de deskundigen geadviseerde waarde van het onteigende van € 285.000,00 (zonder aftrek wegens de funderingsproblematiek) zijn door partijen geen gemotiveerde bezwaren (meer) aangevoerd. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over de deze waarde van het onteigende en de daaraan ten grondslag liggende motivering over.
2.12.
Met partijen en de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat op de waarde van het onteigende een bedrag in mindering dient te worden gebracht, omdat het onteigende ([adres]) is gelegen in het blok [adressenblok], dat behept is met funderingsproblemen. De deskundigen hebben de kosten van herstel van de fundering begroot op € 75.000,00. De rechtbank acht de aan deze begroting ten grondslag gelegde toelichting inzichtelijk en overtuigend, zodat zij het door de deskundigen begrote bedrag aan herstelkosten overneemt.
De vraag is vervolgens of een redelijk handelend koper (in dit geval een “buy to let koper”) dit gehele bedrag in mindering zal brengen op de door hem of haar te betalen aankoopprijs voor het onteigende, zoals de gemeente voorstaat, of dat hij of zij genoegen zal nemen met een beperktere aftrek, zoals de deskundigen en [naam gedaagde] menen.
In hun rapport en tijdens het pleidooi hebben de deskundigen (nader) toegelicht hoe zij de funderingsproblematiek hebben beoordeeld, namelijk aan de hand van uiterlijke kenmerken van het onteigende. Tijdens de descente hebben zij specifiek gekeken naar de scheefstand van de gevel en het bovenkozijn. De scheefstand is beduidend minder dan bij de andere panden in de straat en het bovenkozijn vertoont een minimale scheefstand. In het pand hebben zij in geen enkele kamer scheve vloeren en klemmende deuren waargenomen. Nieuw gevelvoegwerk hebben zij ook niet waargenomen. Van ernstige bouwkundige gebreken is volgens de deskundigen geen sprake. Ook al verkeert het blok in een slechte staat, dat betekent niet dat de onderlinge verschillen tussen de panden er niet meer toe doen. De deskundigen blijven bij hun standpunt dat een redelijk handelend koper, die weet heeft van het rapport van de gemeente uit 2010, in de huidige krappe markt minder kritisch zal zijn over de gestelde funderingsproblematiek, ook omdat het rapport al tien jaar oud is en er in de afgelopen tien jaar (de onteigening weggedacht) niets is veranderd aan de status van het pand. De krapte in de markt zal een belegger ertoe doen besluiten om toch over te gaan tot aankoop, want anders dan bij de koper die voor zichzelf koopt, zal de belegger vooral kijken naar het te behalen rendement. De rechtbank volgt de deskundigen in hun standpunt dat een “buy to let koper” de funderingsproblematiek en in het bijzonder de herstelkosten slechts voor een deel zal verdisconteren in de prijs die hij of zij voor het onteigende wil betalen. Hierbij is van belang dat, hoewel het onteigende onderdeel is van een woonblok met funderingsproblemen, het onteigende in het rapport uit 2010 niet wordt genoemd als pand met ernstige funderingsproblemen. Zowel bij de visuele inspectie in 2010 door de gemeente als bij de visuele inspectie op 28 oktober 2020 door de deskundigen is geen scheurvorming aan de (onteigende) onroerende zaak van [naam gedaagde] gerapporteerd of waargenomen. Gelet hierop en nu haar echtgenoot [naam 2] ter zitting heeft verklaard dat na aankoop van het (onteigende) pand in 2008 de gevel nooit opnieuw is gevoegd, is de enkele niet onderbouwde stelling van de gemeente dat de gevel waarschijnlijk opnieuw is gevoegd onvoldoende om dat aan te nemen. Bij deze stand van zaken zal een redelijk handelend koper (in dit geval een belegger en zeker een niet risicomijdende belegger) bereid zijn de (mogelijke) funderingsproblemen te nemen voor wat zijn om het pand te kunnen aankopen. De gemeente heeft haar stelling dat zij tijdens de descente ernstige scheefstand heeft waargenomen niet geconcretiseerd en zij heeft evenmin gesteld dat zij deze waarneming aan andere aanwezigen bij de descente heeft voorgehouden. De rechtbank ziet geen reden om de bevindingen van de deskundigen tijdens de descente niet te volgen.
De rechtbank acht het advies over de waarde van het onteigende, zoals de deskundigen dat in hun rapport en ter zitting (nader) hebben gemotiveerd, juist en neemt dit over. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis, ervaring en intuïtie onjuist hebben toegepast. De rechtbank stelt de waarde van het onteigende inclusief de correctie vanwege de funderingsproblematiek daarom vast op € 260.000,00.
Waardevermindering van het overblijvende
2.13.
De deskundigen hebben gerapporteerd dat er geen schade wegens waardevermindering van het overblijvende is. Er is geen sprake van ‘overblijvende’, want alle appartementsrechten zijn onteigend.
2.14.
Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen het standpunt van de deskundigen. De rechtbank acht het advies op dit punt juist en neemt dit over. De rechtbank stelt dan ook vast dat er geen schade is vanwege waardevermindering van het overblijvende.
Bijkomende schade
Premie uit handen breken
De deskundigen
2.15.
Volgens de deskundigen komt [naam gedaagde] een premie uit handen breken toe van € 26.000,00, dat is 10% van de waarde van het onteigende. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat [naam gedaagde] gezien de krapte in de markt na de peildatum zes maanden nodig heeft om vervangende beleggingsobjecten aan te kopen. Alleen bij het toekennen van een dergelijke premie zal [naam gedaagde] in staat zijn om binnen die termijn boven de biedingen van andere gegadigden uit te komen en vervangende objecten aan te kopen. In hun definitieve rapport en tijdens de mondelinge behandeling hebben de deskundigen (nader) toegelicht dat hier strikt genomen weliswaar geen sprake is van een situatie waarop de in de rechtspraak bedoelde premie uit handen breken ziet en dat zij in hun rapport vooral tot uitdrukking hebben willen brengen dat sprake is van een zodanige krapte op de woningmarkt dat overbieden noodzakelijk is om vervangende objecten aan te kunnen kopen. Het wettelijke uitgangspunt van volledige schadeloosstelling brengt mee dat aan [naam gedaagde] een hoger bedrag dan de waarde van het onteigende moet worden toegekend om haar in staat te stellen objecten aan te kopen waarmee een vergelijkbaar rendement kan worden behaald als met het onteigende, zo stellen de deskundigen.
Standpunt gemeente
2.16.
De gemeente stelt zich op het standpunt dat een premie als door de deskundigen geadviseerd alleen is bedoeld voor eigenaars (in het bijzonder agrariërs) die op korte termijn in de nabije omgeving van hun bedrijf vervangende grond moeten verwerven om hun schade te beperken. Anders dan bijvoorbeeld een agrariër is een belegger niet aan een bepaalde locatie gebonden. Daarnaast is er geen schaarste aan vergelijkbare objecten. Uit het bij brief van 8 juni 2021 in het geding gebrachte rapport van [naam 1] blijkt dat per kwartaal alleen al in de gemeente Rotterdam tussen de 500 en 600 appartementen worden verkocht (grafiek 1, bladzijde 4). Bovendien gaat het er niet om dat [naam gedaagde] hoe dan ook twee appartementsrechten moet kunnen kopen, het gaat om het kunnen behalen van een vergelijkbaar rendement.
Volgens de gemeente zijn er op de vastgoedmarkt ook andere mogelijkheden om binnen korte tijd een renderende aankoop van een beleggingsobject te doen, zoals een garagebox, een horecapand met appartement of een kantoorpand met appartement. De vastgoedportefeuille van [naam gedaagde] bestaat ook uit verschillende soorten onroerend goed.
Het kan zo zijn dat een koper de vraagprijs moet overbieden, maar dan wordt in feite de marktwaarde van de woning geboden en is er geen sprake van een premie uit handen breken. Wanneer voldoende aanbod voorhanden is en de locatie niet uitmaakt, rechtvaardigt snelheid evenmin de vergoeding van een premie uit handen breken. Te meer nu [naam gedaagde] aangemerkt kan worden als een professionele belegger in vastgoed en van haar verwacht mag worden dat zij zich als zodanig opstelt en voortvarend te werk gaat.
Standpunt [naam gedaagde]
2.17.
weerspreekt het betoog van de gemeente, sluit zich aan bij de benadering van de deskundigen en verzoekt de rechtbank dienovereenkomstig te beslissen.
Oordeel rechtbank
2.18.
Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat een premie uit handen breken van oudsher en volgens vaste rechtspraak (bijvoorbeeld HR 16 april 2004 ECLI:NL:HR:2004:AO2283) ziet op de agrariër die vervangende grond moet verwerven in de nabije omgeving van zijn boerderij om omrijschade te beperken en zijn bedrijf voort te kunnen zetten. Met het begrip ‘uit handen breken’ wordt tot uitdrukking gebracht dat de agrariër feitelijk grond moet zien te bemachtigen die niet te koop is, althans niet op de markt wordt aangeboden. Dit leidt ertoe dat hij of zij voor de aankoop van de vervangende grond meer moet betalen dan die grond werkelijk waard is. Van een daarmee vergelijkbare situatie is hier geen sprake, wat de deskundigen op zichzelf ook niet betwisten.
2.19.
Het vorenstaande laat onverlet dat de gemeente niet gemotiveerd weerspreekt dat er in de huidige woningmarkt regelmatig meer moet worden geboden dan de vraagprijs om kans te maken de hoogste bieder te zijn en de woning te verkrijgen. Dit wordt ook bevestigd door het rapport van [naam 1], waaruit immers volgt dat de verkoopprijs van appartementen in Rotterdam in het vierde kwartaal van 2020 (waarin de peildatum ligt) gemiddeld 2 tot 3% hoger was dan de vraagprijs (grafiek 2, bladzijde 5).
2.20.
Tijdens het pleidooi hebben de deskundigen toegelicht dat het, anders dan [naam 1] menen, bij de onteigende gaat om een bestendige beleggingsportefeuille met vastgoed in de Rotterdamse regio en daarbuiten. Bij appartementen in de onderhavige prijscategorie is sprake van een grote krapte op de markt. Volgens de deskundigen is het voor [naam gedaagde] niet mogelijk om appartementen te bemachtigen door enkel de vraagprijs te bieden.
De rechtbank volgt de deskundigen in hun standpunt dat er in de huidige economische situatie geen beleggingsmogelijkheden zijn waarmee tegen een vergelijkbaar risico een vergelijkbaar rendement kan worden behaald als met het aankopen van onroerend goed met het oog op verhuur. De gemeente heeft haar stellingen hierover onvoldoende onderbouwd.
De rechtbank ziet in de situatie op de woningmarkt op de peildatum voldoende grond om [naam gedaagde], in lijn met de strekking van het advies van de deskundigen, een schadeloosstelling toe te kennen die haar redelijkerwijs in staat moet stellen ondanks de krapte op de woningmarkt binnen een redelijke termijn vervangend onroerend goed aan te kopen. De rechtbank ziet aanleiding om in dit verband aan te sluiten bij het rapport van [naam 1], waaruit volgt dat de verkoopprijs van appartementen in Rotterdam in het vierde kwartaal van 2020 (waarin de peildatum valt) gemiddeld 2 tot 3% hoger was dan de aankoopprijs. De juistheid van deze gegevens is door [naam gedaagde] en de deskundigen niet weersproken. De gemeente stelt voorts terecht dat [naam gedaagde] niet is gebonden aan beleggen in Rotterdam. Gelet op de samenstelling van haar vastgoedportefeuille (en die van [naam 2]), met onroerende zaken in Rotterdam, Delft, Leiden, Leiderdorp en Den Haag, acht de rechtbank het niet onredelijk dat [naam gedaagde] zoekt naar vervangend onroerend goed in Zuid-Holland. De deskundigen stellen en partijen weerspreken niet dat de situatie op de woningmarkt in deze provincie doorgaans niet wezenlijk anders is dan die in Rotterdam. Gelet op al het voorgaande zal de rechtbank bij de vaststelling van de schadeloosstelling een opslag van 3% op de waarde van het onteigende hanteren, wat neerkomt op € 7.800,00. Aan de opmerking van de gemeente dat, als er overboden moet worden, dit (simpelweg) betekent dat de marktwaarde hoger is, gaat de rechtbank voorbij. Als deze visie juist zou zijn, komt [naam gedaagde] net zo goed dit aanvullende bedrag aan schadeloosstelling toe, zij het onder een andere noemer.
Wederbeleggingskosten
De deskundigen
2.21.
De deskundigen menen dat [naam gedaagde] een redelijk belang heeft bij aankoop van een vervangend beleggingsobject nu wat betreft de onteigende appartementen sprake is geweest van een duurzame belegging. [naam gedaagde] zal bij aankoop van vervangende beleggingsobjecten in 2021 rekening moeten houden met een tarief voor de overdrachtsbelasting van 8% en met 2% aan kosten van de notaris, het kadaster en een aankoopmakelaar. De kosten van wederbelegging stellen de deskundigen vast op 10% van de koopsom van het vervangende onroerend goed.
Standpunt gemeente
2.22.
Volgens de gemeente kan [naam gedaagde] geen aanspraak maken op vergoeding van wederbeleggingskosten. De beleggingsportefeuille van [naam gedaagde] en [naam 2] geeft aanleiding te veronderstellen dat zij de appartementsrechten aanhielden als een handelsportefeuille. De gemeente heeft daartoe aangevoerd dat [naam gedaagde] veel meer onroerende zaken in bezit heeft (gehad) dan zij heeft opgegeven dan waarvan de deskundigen zijn uitgegaan. Het gaat niet om zeven panden, maar om in totaal negentien onroerende zaken. [naam gedaagde] heeft in de periode 2006-2018 meerdere onroerende zaken verkocht, wat wijst in de richting van een handelsportefeuille. Ook de slechte staat van onderhoud van het onteigende op de peildatum maakt dat geen sprake is van een duurzame belegging. Van persoonlijke omstandigheden die maken dat [naam gedaagde] moet herbeleggen in onroerende zaken is geen sprake (vergelijk HR 8 juli 1986, NJ 1987/434). [naam gedaagde] heeft deze belegging niet nodig om in haar levensonderhoud (en dat van [naam 2]) te voorzien.
Voor zover de rechtbank van oordeel is dat [naam gedaagde] wel aanspraak kan maken op vergoeding van wederbeleggingskosten is een vergoeding van 4% toereikend, waaronder 2% overdrachtsbelasting. [naam gedaagde] moe(s)t namelijk in staat worden geacht om vóór de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 vervangend onroerend goed aan te kopen.
Standpunt [naam gedaagde]
2.23.
heeft aangevoerd dat zij als duurzame belegger kan worden aangemerkt. De appartementen waren een duurzame belegging en maakten deel uit van haar vastgoedportefeuille. De inkomsten uit verhuur vormen een aanvulling op de inkomsten van [naam gedaagde] (en [naam 2]). In dit verband verwijst [naam gedaagde] naar de brief van haar advocaat van 27 november 2020 aan de deskundigen, waarin zij een nadere toelichting geeft over het belang van de huurinkomsten. Als gevolg van de onteigening moet zij een vervangend beleggingsobject aankopen om opnieuw huurinkomsten te kunnen realiseren.
Oordeel rechtbank
2.24.
Volgens vaste jurisprudentie kan een particulier in geval van onteigening alleen aanspraak maken op vergoeding van een vervangend object indien hij of zij het onteigende object aanhield als duurzame belegging en hij of zij een redelijk belang heeft bij herbelegging van de vergoeding van de waarde van het onteigende in een vervangende onroerende zaak (vergelijk HR 15 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3107). Van een duurzame belegging is sprake indien het onteigende object (en eventuele andere onroerende zaken) door de particulier als duurzame, lange-termijnbelegging wordt aangehouden, en dus niet met het oog op verkoop of als onderdeel van een wisselend bestand van onroerende zaken (HR 28 mei 1997, NJ 1998/298).
2.25.
De rechtbank volgt de deskundigen in hun opvatting dat de onteigende appartementen als duurzame belegging kwalificeren. [naam gedaagde] heeft de appartementen in 2008 gekocht en sindsdien verhuurd. Ook de beschikbare gegevens over de beleggingsportefeuille als geheel bieden onvoldoende aanknopingspunten om te veronderstellen dat het hier een handelsportefeuille betreft. De arresten en het vonnis waar de gemeente aan refereert, zien op een andere situatie, te weten beleggen in onroerende zaken om daarmee te handelen, terwijl [naam gedaagde] belegt om rendement te behalen als aanvulling op haar inkomsten op de lange termijn. De deskundigen hebben tijdens het pleidooi uiteengezet dat [naam gedaagde] in staat moeten worden gesteld om een vergelijkbaar rendement te behalen. De Hoge Raad gaat uit van een qua risico en liquiditeit vergelijkbare belegging. De rechtbank is van oordeel dat niet van [naam gedaagde] kan worden verlangd dat zij, zoals de gemeente tijdens het pleidooi heeft aangevoerd, gaat herbeleggen in een kantoorpand of garageboxen. De rechtbank sluit zich aan bij wat de deskundigen in hun rapport en tijdens het pleidooi naar voren brachten op dit punt. Een kantoorpand of garageboxen, als die al voorhanden zijn, zijn geen reële opties voor een vervangende aankoop, althans de gemeente heeft het tegendeel onvoldoende onderbouwd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [naam gedaagde] een redelijk belang heeft bij herbelegging in vervangende onroerende zaken in de vorm van woningen of appartementen.
Het betoog van de gemeente dat [naam gedaagde] onvoldoende informatie heeft verstrekt over de samenstelling van haar beleggingsportefeuille en haar inkomenspositie (en die van [naam 2]) en daarmee over de vraag of zij een duurzame belegger is, zodat aanvullend onderzoek (bijvoorbeeld aan de hand van belastingaangiften) in de rede ligt, volgt de rechtbank niet. [naam gedaagde] heeft opgave gedaan van haar beleggingsportefeuille en van haar inkomen uit arbeid. De gemeente heeft onvoldoende concrete aanwijzingen gesteld van de onjuistheid of onvolledigheid van die opgaven. Geen rechtsregel verzet zich ertegen dat de deskundigen vervolgens uitgaan van de gedane opgave en afzien van nader onderzoek. De rechtbank ziet evenmin grond voor verder onderzoek.
Niet valt in te zien dat [naam gedaagde] tussen 20 november en 31 december 2020 redelijkerwijs tot wederbelegging (inclusief de notariële afwikkeling) had kunnen en moeten overgaan om de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 voor te zijn. Een lager percentage aan wederbeleggingskosten, zoals door de gemeente voorgestaan, is dan ook niet aan de orde. De rechtbank stelt de vergoeding voor de wederbeleggingskosten vast op 10% van (€ 260.000,00 plus €7.800,00), dat is € 26.780,00.
Huurderving
De deskundigen
2.26.
De deskundigen hebben in hun rapport toegelicht dat [naam gedaagde] huurinkomsten zal derven in de periode tussen de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomsten per 1 september 2020 en de aanvang van de verhuur van de aan te kopen vervangende objecten. De voortijdige beëindiging van de huurovereenkomsten is een direct en uitsluitend gevolg van de onteigening. Verder gaan de deskundigen uit van een zoekperiode van zes maanden vanaf de peildatum voor de aankoop van vervangende appartementen en één maand voor het zoeken van nieuwe huurders. [naam gedaagde] heeft in deze maanden geen lasten als eigenaar/ verhuurder van de appartementen. Deze lasten worden door de deskundigen vastgesteld op € 100,00 per maand. Wegens huurderving komt [naam gedaagde] in totaal een bedrag van € 15.900,00 toe.
Standpunt gemeente
2.27.
Volgens de gemeente kan [naam gedaagde] geen aanspraak maken op vergoeding van huurderving vóór de peildatum en na de peildatum.
Vóór de peildatum niet, omdat de huurders er zelf voor hebben gekozen om eerder uit de appartementen te vertrekken. De gemeente verwijst in dit verband naar de tussen haar en de huurders gesloten huurbeëindigingsovereenkomsten. De (beweerdelijk) gederfde huur vóór de peildatum kwalificeert niet als een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening en van een vergoeding kan dan geen sprake zijn.
Na de peildatum niet, omdat uit het rapport van [naam 1] volgt dat er voldoende aanbod van appartementen in Rotterdam en de regio Rijnmond is om op korte termijn vervangende appartementen te verwerven. Bovendien moet [naam gedaagde], gelet op haar beleggingsportefeuille, in staat worden geacht ook elders vervangende appartementen te verwerven. Een zoekperiode van zes maanden vanaf de peildatum voor de aankoop van vervangende appartementen en één maand voor het zoeken van nieuwe huurders, zoals de deskundigen adviseren, is niet aan de orde.
Verder hebben de deskundigen ten onrechte het voordeel van [naam gedaagde] dat zij met het vrijgekomen bedrag een deel van de hypotheek waarmee het onteigende was belast kan aflossen buiten beschouwing gelaten. [naam 1] hebben dit voordeel, bij een rente van 3% per jaar, berekend op € 7.800,00 ofwel € 650,00 per maand.
Standpunt [naam gedaagde]
2.28.
weerspreekt het standpunt van de gemeente, sluit zich aan bij de benadering van de deskundigen en verzoekt de rechtbank dienovereenkomstig te beslissen.
Oordeel rechtbank
2.29.
De rechtbank volgt de deskundigen in hun opvatting dat de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomsten van het onteigende een direct en uitsluitend gevolg is geweest van de daarop volgende onteigening. Er is immers geen aanleiding om te veronderstellen dat de huurders ook waren vertrokken (althans dat ook sprake zou zijn geweest van leegstand) als de onteigening niet had plaatsgevonden. Dat de gemeente met de huurders huurbeëindigingsovereenkomsten heeft gesloten is een omstandigheid die [naam gedaagde] niet regardeert; zij was hier niet bij betrokken en heeft op basis van die overeenkomsten ook geen vergoeding ontvangen.
2.30.
De huurderving over de periode tussen de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomsten en de peildatum komt daarom voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank acht het advies over de huurderving vóór de peildatum, zoals de deskundigen dat in hun rapport hebben gemotiveerd, juist en neemt dit over. Overeenkomstig het advies van de deskundigen wordt de huurderving vóór de peildatum vastgesteld op € 3.650,00.
2.31.
Ten aanzien van de huurderving na de peildatum volgt de rechtbank het advies van de deskundigen, dat [naam gedaagde] een zoekperiode van zes maanden vanaf de peildatum voor de aankoop van vervangende appartementen en één maand voor het zoeken van nieuwe huurders nodig heeft, niet. De rechtbank is van oordeel dat [naam gedaagde] in staat moet worden geacht om vier maanden na de peildatum opnieuw huurinkomsten te gaan genereren. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat [naam gedaagde] een ervaren belegger in vastgoed is en voor het verwerven van passend vervangend onroerend goed niet alleen afhankelijk is van het woningaanbod in Rotterdam.
Tijdens het pleidooi hebben de deskundigen aangegeven ervan uit te gaan dat een bank, als één van de onderpanden waarvoor zij een parapluhypotheek heeft verstrekt wegvalt, niet de eis zal stellen van verplichte aflossing. In hun optiek zal de onteigende het geld en de overwaarde beschikbaar houden voor de aankoop van vervangende onroerende zaken. Doet de onteigende dat niet dan vist hij, gelet op de grote krapte op de vastgoedmarkt, naar alle waarschijnlijkheid achter het net. Een hypotheekrentevoordeel is dus niet aan de orde.
De rechtbank volgt de deskundigen in hun standpunt. De gemeente heeft haar stellingen hierover onvoldoende onderbouwd. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om een hypotheekrentevoordeel in mindering te brengen op de huurderving na de peildatum. De huurderving na peildatum wordt vastgesteld op € 7.000,00 (vier maal de door de deskundigen vastgestelde maandelijkse huurderving van € 1.750,-).
2.32.
Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank de totale huurderving vaststelt op € 10.650,00.
Tussenconclusie schadeloosstelling
2.33.
De totale schadeloosstelling bedraagt op basis van het voorgaande, afgezien van de kosten van juridische bijstand en andere deskundige bijstand, € 305.230,00.
Nadeel
De deskundigen
2.34.
[naam gedaagde] heeft voorts schade geleden doordat zij een deel van de haar toekomende schadeloosstelling pas later ontvangt. Immers het aan haar toegekende voorschot is lager dan de schadeloosstelling waarop zij recht heeft. Deze schade wordt in de regel begroot op basis van een marktconforme rente. De deskundigen hebben geadviseerd om voor de nadeelschade uit te gaan van een rente van 0,5% (samengesteld) per jaar.
Standpunt [naam gedaagde]
2.35.
stelt dat met dit percentage het nadeel als gevolg van de vertraagde ontvangst van de schadeloosstelling niet wordt goedgemaakt. Met een beroep op het arrest van de Hoge Raad van 15 april 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BP2316) stelt [naam gedaagde] dat het nadeel moet worden begroot naar de waarde van het gemiste genot. Het daadwerkelijke nadeel bestaat in haar geval uit de optelsom van gemiste huurinkomsten doordat zij niet binnen zes maanden na de peildatum een vervangend object kan verwerven en de extra kosten verbonden aan de prijsstijging in die periode van wachten op het restant van de schadeloosstelling.
Standpunt gemeente
2.36.
De gemeente weerspreekt het standpunt van [naam gedaagde], sluit zich aan bij het advies van de deskundigen en verzoekt de rechtbank overeenkomstig te beslissen. De gemeente stelt zich verder op het standpunt dat, als [naam gedaagde] van mening is dat het haar toegekende voorschot te laag was, zij de rechtbank had kunnen verzoeken om een verhoging van het voorschotbedrag (artikel 54o Ow). Ook de zoekperiode is voor [naam gedaagde] lang genoeg geweest om een aankoop van vervangend onroerend goed te realiseren. Te meer daar het zoekgebied veel groter is dan de regio Rotterdam.
Oordeel rechtbank
2.37.
In wat [naam gedaagde] heeft aangevoerd ziet de rechtbank in dit specifieke geval aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van begroting van het nadeel op basis van een marktconforme rente.
Met [naam gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat het weinig realistisch is om te veronderstellen dat [naam gedaagde], bij het ontbreken van een conceptrapport van de deskundigen en gezien het standpunt van de gemeente over de waarde van het onteigende, met succes een verzoek tot verhoging van het voorschot had kunnen doen. Laat staan dat zij dat uiterlijk één maand voor de dag van de nederlegging van het definitieve deskundigenrapport, had kunnen doen (artikel 54o lid 2 Ow); de tijd tussen het conceptrapport van 10 mei 2021 en het definitieve rapport van 16 juni 2021 is daarvoor te kort. Het standpunt van de gemeente dat [naam gedaagde] verhoging van het voorschot had kunnen vragen, gaat bovendien voorbij aan haar eigen verantwoordelijkheid voor het verzoek aan de rechtbank om het voorschot vast te stellen op € 143.000,00.
Gelet op de specifieke omstandigheden van dit geval en met name gezien het feit dat het voorschot minder dan de helft van de uiteindelijke schadeloosstelling bedraagt, moet het nadeel in dit geval worden begroot naar de waarde van het gemiste genot. Het gemiste genot bestaat in dit geval uit het verlies van huurinkomsten. De rechtbank stelt voorop dat van [naam gedaagde] als redelijk handelend belegger mocht worden verwacht het voorschot aan te wenden voor de aankoop van een nieuw appartement en niet maanden lang af te wachten hoeveel hoger de definitieve schadeloosstelling zou uitvallen. Vanwege het lage voorschot kan [naam gedaagde] vanaf vier maanden na de peildatum (in de maand april 2021) ook bij een dergelijk adequaat handelen feitelijk slechts inkomsten van één nieuwe huurder ontvangen en pas vanaf vier maanden na dit vonnis en de toekenning van de definitieve schadeloosstelling inkomsten van een tweede huurder. De opmerking van de deskundigen tijdens het pleidooi dat [naam gedaagde] tijdelijk ander vermogen had kunnen aanwenden om eerder een tweede appartement te kopen kan op zichzelf juist zijn, maar een dergelijke rechtsplicht rust niet op haar, zodat de rechtbank aan deze opmerking voorbij gaat. Omdat [naam gedaagde] na dit vonnis een groter bedrag ontvangt dan na het tussenvonnis, ziet de rechtbank aanleiding om aan te nemen dat [naam gedaagde] vanaf april 2021 maandelijks € 800,00 aan huurinkomsten kon genereren en vanaf december 2021 nog eens € 950,00 (dat is samen € 1.750,00, de maandelijkse huurderving na de peildatum). De rechtbank stelt het nadeel daarom vast op (acht maal € 950,00 is) € 7.600,-.
2.38.
[naam gedaagde] stelt dat het niet meteen kunnen beschikken over de volledige schadeloosstelling te meer nadelig is omdat de prijs van vervangende objecten na de peildatum met ongeveer 1% per maand is gestegen. Ook dit nadeel moet volgens haar gecompenseerd worden. Naar het oordeel van de rechtbank is dit op zichzelf een reëel punt, maar zou compensatie van dit nadeel te zeer afbreuk doen aan het wettelijke uitgangspunt dat de schadeloosstelling wordt bepaald op basis van de waarde van het onteigende op de peildatum. Dit uitgangspunt brengt mee dat prijsontwikkelingen na de peildatum buiten beschouwing moeten blijven. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan deze stelling van [naam gedaagde] de conclusie te verbinden dat haar een aanvullende schadeloosstelling moet worden toegekend.
2.39.
Het in 2.37 gegeven oordeel betekent dat bij de in 2.33 vermelde schadeloosstelling van € 305.230,00 het nadeel van € 7.600,- moet worden opgeteld. Daarmee bedraagt de totale schadeloosstelling € 312.830,00. De gemeente dient dit bedrag onder aftrek van het betaalde voorschot aan [naam gedaagde] te voldoen. Dit komt neer op (€ 312.830,00 min € 143.000,00 is) € 169.830,00.
2.41.
[naam gedaagde] verzoekt om vergoeding van kosten van juridische bijstand en overige deskundige bijstand. Zij heeft daartoe overgelegd:
- de facturen (inclusief geschatte kosten schadeloosstellingspleidooi en griffierecht) van mr. Sluysmans van € 12.149,34 (inclusief BTW);
- de facturen (inclusief geschatte kosten schadeloosstellingspleidooi) van [naam 3] van [naam bedrijf] (hierna: [naam 3]) van € 27.004,48 inclusief BTW.
2.42.
Vast is komen te staan dat [naam gedaagde] de in rekening gebrachte BTW over de kosten van juridische bijstand en andere deskundige bijstand niet kan verrekenen, zodat de BTW voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank rekent hierna dan ook met bedragen inclusief BTW.
Standpunt gemeente
2.43.
De gemeente acht de door [naam gedaagde] gemaakte kosten van juridische bijstand redelijk, maar de kosten van andere deskundige bijstand in verband met de onderhavige onteigening(sprocedure) vindt zij niet redelijk. Een matiging van het uurtarief van [naam 3] is aangewezen, evenals het aantal door hem in rekening gebrachte uren. Voor een taxateur met ervaring in het onteigeningsrecht maar zonder expertise daarin volstaat een uurtarief van € 150,00. De gemeente acht drieënzestig bestede uren aan e-mails en telefoongesprekken te veel. Niet inzichtelijk is gemaakt waaraan de tijd is besteed en daarom is een matiging tot vijftig uren op haar plaats.
Standpunt [naam gedaagde]
2.44.
Volgens [naam gedaagde] komen niet alleen haar kosten van juridische bijstand, maar ook haar kosten van andere deskundige bijstand volledig voor vergoeding in aanmerking. Gelet op de betrokkenheid van [naam 3] sinds 2013 bij de onteigening, zijn inzet, ervaring en expertise in het onteigeningsrecht kunnen de kosten van andere deskundige bijstand de dubbele redelijkheidstoets doorstaan.
Oordeel rechtbank
2.45.
Nu zich geen uitzondering voordoet als bedoeld in artikel 50 Ow Pro, dienen de kosten van het geding aan de zijde van [naam gedaagde] voor rekening van de gemeente te komen. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de door [naam gedaagde] gemaakte preprocessuele kosten en proceskosten in de onderhavige onteigeningsprocedure voor volledige vergoeding in aanmerking komen, indien zij in redelijkheid zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven.
2.46.
Met de gemeente acht de rechtbank de door [naam gedaagde] gemaakte kosten van juridische bijstand redelijk. De rechtbank zal de door de gemeente aan [naam gedaagde] te betalen kosten voor juridische bijstand (het griffierecht en de overige verschotten daaronder begrepen) daarom vaststellen op € 12.149,34.
2.47.
Dat [naam gedaagde] andere deskundige bijstand heeft ingeroepen acht de rechtbank redelijk.
Anders dan de gemeente acht de rechtbank het door [naam 3] gehanteerde uurtarief van € 195,00 redelijk, gelet op zijn ervaring en expertise in het onteigeningsrecht.
Gelet op de betrokkenheid van [naam 3] bij de onderhavige onteigening(sprocedure) vanaf 2013 is de rechtbank van oordeel dat de door [naam 3] bij [naam gedaagde] in rekening gebrachte kosten redelijk zijn. De rechtbank zal de door [naam gedaagde] gemaakte kosten van andere deskundige bijstand daarom vaststellen op een bedrag van € 27.004,48.
Kosten rechtbankdeskundigen
2.48.
De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave van 22 juni 2021 € 27.602,97 (inclusief BTW). Tegen de hoogte van de kosten heeft de gemeente geen bezwaar gemaakt, zodat zij als onteigenende partij in die kosten zal worden veroordeeld.
Positie Svenska Handelsbanken
2.49.
Svenska Handelsbanken is niet tussengekomen en heeft daarom in het kader van de onteigening geen recht op een afzonderlijke schadevergoeding.
Publicatie
2.50.
Ten slotte zal overeenkomstig artikel 54 Ow Pro een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis.
3..De beslissing
De rechtbank,
3.1.
stelt het bedrag van de door de gemeente aan [naam gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling voor de in het tussenvonnis uitgesproken onteigening vast op € 312.830,00, waarin zijn begrepen het reeds betaalde voorschot en het geleden nadeel vanaf 20 november 2020 tot vier maanden na de datum van dit vonnis;
3.2.
veroordeelt de gemeente aan [naam gedaagde] te betalen een bedrag van € 169.830,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
3.3.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [naam gedaagde] bepaald op € 12.149,34 aan kosten voor juridische bijstand (het griffierecht en de overige verschotten daarin begrepen) en op € 27.004,48 aan kosten voor andere deskundige bijstand;
3.4.
veroordeelt de gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 27.602,97;
3.5.
wijst de Staatscourant aan als het nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen;
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, mr. A.F.L. Geerdes en mr. P.S.A. Overwater, rechters, in aanwezigheid van mr. E.M. van der Waal, griffier. Het is ondertekend door de rolrechter mr. A.F.L. Geerdes en op 4 augustus 2021 uitgesproken in het openbaar.
1451/3194/676/3483