ECLI:NL:RBROT:2025:9994 - Rechtbank Rotterdam - Vervroegde onteigening door de gemeente Rotterdam ten beh...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/691945 / HA ZA 25-1

Vonnis van 23 juli 2025

in de zaak van

de
GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend in Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. J.S. Procee te Den Haag,

tegen

URBI INVESTMENT 2 SUB B B.V.,

gevestigd in Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. J.G.M. Roijers te Rotterdam,

en tegen

3B EXCLUSIEF B.V.,

gevestigd in Rotterdam,

tussengekomen partij,

advocaat mr. J.W.M. Hagelaars te Arnhem.

Partijen worden hierna de gemeente, Urbi en 3B genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het vonnis in incident van 19 februari 2025 en de daarin genoemde processtukken;
de conclusie van antwoord in de hoofdzaak van Urbi, met producties 1-22;
de conclusie van antwoord in de hoofdzaak van 3B, met producties 1-2;
de akte overlegging producties voor pleidooi van de gemeente, met producties 5-7;
het door Urbi als productie 23 in het geding gebrachte conceptrapport van de deskundigen, met begeleidende e-mail van 20 juni 2025;
de spreekaantekeningen van partijen voor de mondelinge behandeling op 3 juli 2025, waarvan geen proces-verbaal is opgemaakt.

1.2.

Daarnaast heeft de rechtbank kennisgenomen van:

de beschikking van deze rechtbank van 24 juli 2024 (hierna: beschikking) en het daaraan ten grondslag liggende verzoek van de gemeente op grond van artikel 54a van de Onteigeningswet zoals deze wet luidde voor 1 januari 2024 (hierna: Ow), met zaak- en rekestnummer C/10/679742 / HA RK 24-480;
het proces-verbaal van de bij de beschikking gelaste voorlopige plaatsopneming op 14 oktober 2024;
het conceptadvies van de bij de beschikking benoemde deskundigen, ingekomen ter griffie van deze rechtbank op 16 mei 2025, met bijlagen;
een exploot van 9 december 2024, waarbij ter voldoening aan artikel 18 Ow, gelezen in samenhang met artikel 3 Ow, de dagvaarding is betekend aan 3B als huurster;
een exploot van 9 december 2024, waarbij ter voldoening aan artikel 18 Ow de dagvaarding is betekend aan The Prudential Insurance Company of America, statutair gevestigd in New Jersey (Verenigde Staten van Amerika), met gekozen woonplaats ten kantore van notaris A.H. Geerling aan het Weena 800 in Rotterdam, als eerste hypotheekhoudster;
een exploot van 9 december 2024, waarbij ter voldoening aan artikel 18 Ow de dagvaarding is betekend aan de vennootschap genoemd bij het vorige streepje, in dit geval met gekozen woonplaats ten kantore van notaris J.C. Kuiken aan het Weena 355 in Rotterdam, als tweede hypotheekhoudster;
een exploot van 12 december 2024, waarbij ter voldoening aan artikel 18 Ow de dagvaarding is betekend aan NS vastgoed B.V., statutair gevestigd in Utrecht, als kwalitatief gerechtigde,
de akte depot stukken van 17 december 2024 (akte nr. 236.109/2024).

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Bij Koninklijk Besluit van 24 augustus 2024, nr. 2024001891 (hierna: KB), gepubliceerd in de Staatscourant van 3 oktober 2024 (nr. 32423), zijn met toepassing van artikel 72a Ow ten name van de gemeente verschillende onroerende zaken ter onteigening aangewezen voor de realisatie van het bestemmingsplan “Boezembocht-Veilingterrein” (hierna: het bestemmingsplan). Het gaat om onroerende zaken die zijn aangeduid op de grondplantekening die in de gemeente en bij Rijkswaterstaat Corporate Dienst in Utrecht ter inzage heeft gelegen en die zijn vermeld op de bij het KB behorende lijst.

2.2.

Na het KB heeft de gemeente de bestaande opstallen opnieuw ingemeten en ingetekend. Daaruit is gebleken dat van perceel [perceelnummer 1] twee vierkante meter minder nodig is om het werk te realiseren dan eerder gedacht. Vervolgens heeft de gemeente een nieuwe grondplantekening en grondplanlijst overgelegd. Het gaat, na deze vermindering, om de volgende onroerende zaken, met kadastrale aanduiding gemeente Rotterdam:

Grondplan-nummer

sectie en nummer

Omschrijving

totale grootte

te onteigenen grootte

[perceelnummer 1]

Bedrijvigheid (kantoor) en Terrein (industrie)

31.002 m²

2.054 m²

[perceelnummer 2]

Bedrijvigheid (kantoor) en Terrein (teelt-kweek)

2.784 m²

222 m²

2.3.

Urbi is eigenaar van de onroerende zaken waarvan de te onteigenen perceelsgedeelten deel uitmaken.

2.4. 3

B huurt op basis van een huurovereenkomst van Urbi de bedrijfsruimte aan de [adres 1] en de [adres 2] . Het gehuurde omvat zes direct aangrenzende parkeerplaatsen en vier langszij-parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen liggen op het te onteigenen perceelsgedeelte behorend bij grondplannummer 1.

2.5.

Bij notariële akte van 14 juli 2015 is ten gunste van de percelen waar de te onteigenen perceelsgedeelten deel van uitmaken een erfdienstbaarheid gevestigd (hierna: erfdiensbaarheid). In de akte staat daarover onder meer het volgende:

“
III. VESTIGING ERFDIENSTBAARHEID

Artikel 1. Vestiging erfdienstbaarheid

1.1.

Ter uitvoering van het bepaalde in artikel 12 van de Koopakte, vestigen Verkoper en Koper hierbij ten laste van het Dienende Erf [ [perceelnummer 3] en het inmiddels gesplitste [perceelnummer 4] , thans eigendom van de gemeente; opmerking rechtbank], als het dienende erf, en ten behoeve van het Verkochte, als het heersende erf [ [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2] ; opmerking rechtbank], de erfdienstbaarheid inhoudende:
de verplichting te dulden dat de gerechtigden tot en de gebruikers van het heersende erf gebruik maken van het dienende erf om met alle soorten voertuigen te komen van en te gaan naar de Boezembocht, ter plaatse als schetsmatig is aangeduid op de als Bijlage 3 aan deze akte gehechte tekening

(“
Erfdienstbaarheid”).

1.2.

Op de Erfdienstbaarheid zullen de navolgende voorwaarden van toepassing zijn:
(…)
b. de weg op het dienende erf dient toegankelijk te zijn en te blijven;
(…)”

3.Het geschil

3.1.

De gemeente vordert om ten name van haar bij vonnis de vervroegde onteigening uit te spreken van de onder 2.2 genoemde perceelsgedeelten en om het bedrag van de schadeloosstelling ten behoeve van Urbi en 3B te bepalen. Voor zover Urbi en 3B de aangeboden schadeloosstelling niet aanvaarden, vordert de gemeente dat de rechtbank bij vonnis het voorschot op de schadeloosstelling vaststelt.

3.2.

De gemeente heeft aan haar vordering tot vervroegde onteigening ten grondslag gelegd dat zij er ten behoeve van de uitvoering van het onherroepelijke bestemmingsplan belang bij heeft dat de te onteigenen perceelsgedeelten zo spoedig mogelijk tot haar vrije beschikking komen.

3.3.

Urbi en 3B voeren verweer. Zij menen dat de vordering tot onteigening moet worden afgewezen omdat – samengevat – het KB in strijd is met de wet en de noodzaak tot onteigening ontbreekt. Als wordt geoordeeld dat de onteigening wel rechtmatig is, verwerpen Urbi en 3B de aangeboden schadeloosstelling. Volgens hen is het aanbod te laag.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

I.
Rechtmatigheid onteigeningsbesluit

Toetsingskader

4.1.

Aan de onteigeningsrechter komt geen oordeel toe over de doelmatigheid van de voorgenomen onteigening, maar hij moet op een daartoe strekkend verweer wel de rechtmatigheid van het onteigeningsbesluit toetsen. Voor zover de stellingen van de te onteigenen partij (of een derde) daartoe aanleiding geven, moet de onteigeningsrechter beoordelen of het onteigeningsbesluit overeenkomstig de wet en met inachtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur tot stand is gekomen.
Wat betreft de noodzaak tot onteigening en de afweging van de betrokken belangen moet de onteigeningsrechter beoordelen of de Kroon in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. In beginsel moet de rechter bij de beantwoording van deze vragen alleen acht slaan op feiten die in de bestuurlijke procedure tijdig naar voren zijn gebracht. Voor een zelfstandige beoordeling door de onteigeningsrechter van de noodzaak tot onteigening is echter wel plaats – en in dat geval: naar het tijdstip van zijn uitspraak – indien hetgeen de te onteigenen partij aanvoert over de noodzaak van onteigening meebrengt dat de onteigening, in het licht van na (de goedkeuring van) het onteigeningsbesluit gewijzigde of aan het licht gekomen omstandigheden aan de zijde van de onteigenende partij, in strijd is met het recht omdat de onteigening niet (meer) geschiedt ten behoeve van het doel waarvoor volgens het onteigeningsbesluit wordt onteigend, of omdat als gevolg van gewijzigde inzichten over de uitvoering van een bestemmingsplan of een ander aan de onteigening ten grondslag liggend besluit of plan niet (meer) kan worden gezegd dat de onteigening geschiedt ter uitvoering van dat plan (Hoge Raad 5 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:7).

4.2.

Aan de hand van deze maatstaf oordeelt de rechtbank dat de verweren van Urbi en 3B met betrekking tot het onteigeningsbesluit niet slagen, omdat niet is gebleken van feiten en omstandigheden die maken dat de Kroon in redelijkheid niet tot dat besluit heeft kunnen komen. Aan dat oordeel ligt ten grondslag dat (i) schending van de erfdienstbaarheid de rechtmatigheid van het onteigeningsbesluit niet aantast, (ii) onvoldoende is onderbouwd dat het besluit vanwege de verkeersonveiligheid van het beoogde fietspad onrechtmatig is en (iii) de gemeente haar verplichtingen op grond van artikel 17 Ow is nagekomen. De rechtbank licht dit per onderdeel toe.

Schending van de erfdienstbaarheid maakt het besluit tot onteigening niet onrechtmatig

4.3.

Urbi en 3B betogen dat de erfdienstbaarheid door de voorgenomen nieuwe verkeersinrichting wordt geschonden. Dit betekent dat het werk waarvoor wordt onteigend wegens strijd met het recht niet kan worden gerealiseerd en dat de noodzaak tot onteigening ontbreekt. Hiertoe voeren zij aan dat de erfdienstbaarheid de gerechtigden tot en gebruikers van het heersende erf het recht geeft om met alle soorten voortuigen vanaf de Boezembocht naar het bedrijventerrein te rijden en omgekeerd. Realisatie van het werk waarvoor de gemeente wil onteigenen, heeft onder meer tot gevolg dat de twee noordelijke ontsluitingen van het bedrijvenpark naar de Boezembocht ter plaatse van de Haltewachter (waar 3B als huurder met een gebruiksrecht is gevestigd) komen te vervallen. Hierdoor is het niet langer mogelijk om met vrachtwagen(combinatie)s langer dan twaalf meter vanaf de Boezembocht naar de bedrijfsunits aan de Haltewachter te rijden en omgekeerd. Ook de loods op het door 3B gehuurde gedeelte van het heersende erf is dan niet meer bereikbaar met vrachtwagen(combinatie)s langer dan twaalf meter.

De erfdienstbaarheid blijft bestaan voor het na onteigening overblijvende deel van het heersende erf, net als voor het dienende erf. In zoverre heeft de onteigening geen gevolg voor de erfdienstbaarheid en blijft de erfdienstbaarheid geldend. Dit betekent dat de gemeente gehouden is om – ten behoeve van het overblijvende – de bestaande ontsluiting naar de Boezembocht voor alle voertuigen in stand te houden, maar de plannen van de gemeente zijn anders. Daarmee handelt de gemeente in strijd met de erfdienstbaarheid, met als gevolg dat het KB niet in stand kan blijven, aldus Urbi en 3B.

4.4.

Volgens de gemeente blijft het overblijvende na realisatie van het werk goed ontsloten op de Boezembocht, zodat de plannen geen afbreuk doen aan de erfdienstbaarheid. Als wordt geoordeeld dat sprake is van een onrechtmatige inperking van de erfdienstbaarheid, dan moet die inperking worden meegenomen bij de schadeloosstelling, maar deze staat niet in de weg aan de rechtmatigheid van de onteigening zelf, aldus de gemeente.

4.5.

De rechtbank stelt voorop dat de titelzuiverende werking van de onteigening de erfdienstbaarheid niet teniet doet gaan, omdat de eigendom van de dienende erven volledig en de eigendom van de heersende erven grotendeels ongewijzigd blijft. De erfdienstbaarheid blijft dus bestaan ten behoeve van het overblijvende als heersend erf. Hierover bestaat ook geen discussie tussen partijen.

4.6.

Aan de orde is de vraag of de erfdienstbaarheid door de onteigening en nieuwe verkeersinrichting wordt ingeperkt en zo ja, wat het juridische gevolg daarvan is. Partijen verschillen in dit kader van mening over (i) de precieze inhoud en uitleg van de bij akte gevestigde erfdienstbaarheid, (ii) de vraag of de beoogde nieuwe situatie dat recht aantast en zo ja, (iii) wat daarvan het rechtsgevolg is.

4.7.

Op grond van artikel 5:73 lid 1 BW worden de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening daarvan bepaald door de akte van vestiging en – voor zover in die akte regels daarover ontbreken – door de plaatselijke gewoonte. Bij de uitleg van de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de bewoordingen in de akte, uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (vergelijk Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337). Verder bepaalt dit artikel dat, indien een erfdienstbaarheid te goeder trouw gedurende geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze is uitgeoefend, in geval van twijfel die wijze van uitoefening beslissend is.

4.8.

Terecht hebben Urbi en 3B aangevoerd dat “goede ontsluiting op de Boezembocht” niet de maatstaf is waaraan moet worden getoetst. Deze subjectieve opvatting is niet in overeenstemming met de hiervoor (zie 4.7) genoemde maatstaf op basis van objectieve criteria. Urbi en 3B betogen dat de erfdienstbaarheid meebrengt dat zij recht hebben op behoud van de twee noordelijke ontsluitingen van het bedrijvenpark naar de Boezembocht ter plaatse van de Haltewachter, voor alle soorten voertuigen, althans dat zij recht hebben op het behoud van de mogelijkheid om het gehele bedrijventerrein vanaf de Boezembocht te bereiken met alle soorten voertuigen en dus ook met lange vrachtwagen(combinatie)s.

4.9.

Niet in geschil is dat de bedrijfsruimtes aan de Haltewachter, die niet worden onteigend en dus deel blijven uitmaken van het heersend erf, niet meer bereikbaar zullen zijn met voertuigen langer dan 12 meter. Evenmin is in geschil dat de erfdienstbaarheid op grond van de akte moet kunnen worden uitgeoefend met alle soorten voertuigen. De rechtbank oordeelt dat aan de bewoordingen “met alle soorten voertuigen” op basis van een objectieve maatstaf geen andere betekenis kan worden gegeven dan dat die uitoefening ook met voertuigen langer dan 12 meter, zoals lange vrachtwagen(combinatie)s, moet kunnen plaatsvinden. Ten onrechte gaat de gemeente eraan voorbij dat die voertuigen niet meer bij de bedrijfsruimtes aan de Haltewachter kunnen komen, wat sinds de vestiging van de erfdienstbaarheid naar Urbi en 3B onweersproken hebben gesteld wel met grote regelmaat gebeurde. Dat dit na realisatie van het werk niet meer mogelijk zal zijn, is naar objectieve maatstaven een inperking van de erfdienstbaarheid zoals de bij vestiging betrokken partijen die gelet op de tekst van de betreffende notariële akte hebben beoogd. De feitelijke situatie, waarin (ook) langere vrachtwagens af en aan reden naar – onder meer – de loods van 3B, ondersteunt dat. De stelling van de gemeente dat die langere voertuigen na realisatie van het werk nog steeds het heersende erf kunnen bereiken, maar alleen niet door kunnen rijden naar de bedrijfsunits aan de Haltewachter, overtuigt niet. Het is evident dat de erfdienstbaarheid niet slechts is gevestigd met het oog op de bereikbaarheid van het bedrijventerrein als zodanig, maar (ook) voor de bereikbaarheid van de daarop gevestigde bedrijfsunits. De erfdienstbaarheid is immers gevestigd ten behoeve van alle gerechtigden en gebruikers van het heersende erf. Ten aanzien van 3B staat vast dat zij de door haar gehuurde loods na de beoogde onteigening niet meer kan bereiken met voertuigen die langer zijn dan 12 meter. 3B is gebruiker van het heersende erf vanwege de huurovereenkomst ten aanzien van het pand. Daarbij komt dat, als al sprake zou zijn van twijfel over de uitleg van de akte als bedoeld in artikel 5:73 lid 2 BW, in de huidige situatie, waarin (ook) langere vrachtwagens regelmatig naar de loods rijden om daar te laden en te lossen, die wijze van uitoefening bepalend is bij de uitleg van de erfdienstbaarheid.

4.10.

De conclusie is dat de erfdienstbaarheid wordt ingeperkt bij realisatie van het werk waarvoor wordt onteigend. Die inperking is zowel een inbreuk op het recht van Urbi als gerechtigde tot het heersend erf als op het recht van 3B als gebruiker van het heersend erf. Deze inperkingen komen tot uiting in een vermindering van nut. Die vermindering kan een waardevermindering van het overblijvende met zich brengen die de gemeente vanwege haar inbreuk moet compenseren, maar leidt er niet toe dat onteigening onrechtmatig is. Inherent aan het systeem van de Ow is dat de eigendom als meest verstrekkende recht op een goed onder omstandigheden mag worden afgenomen of ingeperkt. Die in de wet geoorloofde inbreuk brengt met zich dat compensatie moet plaatsvinden via schadeloosstelling. Dat geldt ook in geval van een inbreuk op een erfdienstbaarheid zoals hier aan de orde.

Voor zover 3B heeft beoogd te stellen dat de gemeente in een situatie als hier aan de orde de erfdienstbaarheid moet elimineren door zowel het heersende als het dienende erf te onteigenen, volgt de rechtbank dit betoog niet. Het dienende erf is al eigendom van de gemeente. Onteigening van het volledige heersende erf, terwijl slechts een zeer beperkt deel daarvan nodig is om het werk te realiseren, zou gepaard gaan met enorm hoge kosten en zou een veel verdergaande inbreuk op het eigendomsrecht van Urbi betekenen dan nodig is om het beoogde werk te realiseren. Het stelsel van de Ow noopt niet tot een dergelijke handelwijze.

De nieuwe verkeersinrichting maakt het onteigeningsbesluit niet onrechtmatig

4.11.

Urbi bestrijdt de rechtmatigheid van het onteigeningsbesluit met een beroep op de verkeersonveiligheid van de invulling van de plannen waarvoor wordt onteigend. Volgens Urbi is de specifieke verkeersinrichting – en daarmee de verkeersveiligheid – in de bestemmingsplanprocedure niet concreet getoetst aan de maatstaf van een goede ruimtelijke ordening. Urbi heeft pas op de concrete verkeersinrichting kunnen reageren toen het bestemmingsplan al was vastgesteld. De verkeersveiligheid is daarmee niet op adequate wijze getoetst in de bestuursrechtelijke procedure, terwijl er gegronde redenen zijn om die veiligheid in twijfel te trekken en er bovendien een beter alternatief is, waaraan de gemeente niet voorbij had kunnen gaan. Urbi meent dat de Kroon het onteigeningsverzoek om die reden in dit geval wel had moeten toetsen aan de maatstaf van goede ruimtelijke ordening en dat het onteigeningsbesluit dan niet tot stand had kunnen komen.

4.12.

De gemeente voert primair het processuele verweer dat de beoogde verkeersbestemming niet in het oordeel van de onteigeningsrechter kan worden betrokken. Deze bestemming is planologisch van aard en in de bestemmingsplanprocedure (waarin Urbi partij was, maar haar beroep heeft ingetrokken) al beoordeeld. Als het aankomt op inhoudelijke toetsing, dan meent de gemeente dat de plannen niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening.

4.13.

De rechtbank verwerpt het processuele verweer van de gemeente. Uitgangspunt is dat de gemeente in beginsel vrijheid heeft bij de invulling van haar plannen, waartegen kan worden opgekomen in de bestemmingsplanprocedure. Uit de onder 4.1 weergegeven maatstaf volgt dat alleen ruimte is voor toetsing van de gemeentelijke plannen voor een nieuwe verkeersinrichting aan de maatstaf van een goede ruimtelijke ordening als die plannen niet in de bestuurlijke procedure aan de orde konden komen, terwijl als dat wel zo zou zijn geweest, de Kroon in redelijkheid niet tot het onteigeningsbesluit had kunnen komen. In dit kader verschillen partijen van mening over de vraag of de nieuwe verkeersinrichting voldoende in de bestemmingsplanprocedure is betrokken. Ter zitting is weliswaar gebleken dat in die procedure volgens de gemeente één van de opties was dat de fietsstraat zo zou worden ingericht als nu het plan is, maar het was toen nog niet evident dat voor deze optie zou worden gekozen. De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat de nu gekozen inrichting in de bestemmingsplanprocedure nog onvoldoende duidelijk voorlag om te kunnen concluderen dat Urbi de verkeersveiligheid niet meer aan de orde kan stellen.

4.14.

Urbi stelt dat haar na de bestemmingsplanprocedure bekend is geworden dat de verkeersinrichting die de gemeente beoogt onveilig is, omdat de samenkomst van fietsers en vrachtverkeer ter plaatse van de Haltewachter zorgt voor een verhoogd risico op gevaarlijke situaties. Daarbij komt dat er volgens Urbi een veiliger alternatief is, namelijk de aanleg van een fietspad elders.

4.15.

De rechtbank constateert dat partijen het er op zich over eens zijn dat de beoogde nieuwe verkeerssituatie niet vrij is van risico’s. Dat doet er niet aan af dat de gemeente in beginsel vrijheid heeft bij het bepalen van de verkeersinrichting, waarbij zij onder meer de verkeersintensiteit en -veiligheid heeft onderzocht. Binnen die vrijheid heeft de gemeente onder meer de verkeersmaatregel genomen dat voertuigen langer dan 12 meter niet meer, maar kortere voertuigen nog wel bij de bedrijfsruimten aan de Haltewachter kunnen komen, waar in haar plannen een fietspad/fietsstraat wordt gerealiseerd. Dit betekent dat fietsers en vrachtwagens korter dan 12 meter zich op dezelfde openbare weg zullen begeven. Urbi heeft onderbouwd dat de combinatie van een fietsstraat en vrachtwagens, die steken en keren voor het laden en lossen bij de bedrijfsunits, tot gevaarlijke situaties kan leiden, maar partijen verschillen van mening over de mate van verkeersonveiligheid. Beide partijen hebben verschillende deskundigenrapporten overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank volgt daaruit niet evident dat de beoogde nieuwe situatie zodanig verkeersonveilig is dat de Kroon in redelijkheid niet tot het onteigeningsbesluit had kunnen komen. Bij dat oordeel weegt mee dat Urbi haar stelling dat het fietspad elders veiliger gerealiseerd kan worden en dat het ook logisch is om dat te doen, onvoldoende concreet heeft gemaakt. Gelet op die stelling en het daarmee door haar beoogde rechtsgevolg van aantasting van de rechtmatigheid van het onteigeningsbesluit, had van Urbi een concretere uitwerking van het gestelde alternatief verwacht mogen worden. Ook omdat die uitwerking ontbreekt, kan niet de gevolgtrekking worden gemaakt dat de gemeente niet in redelijkheid aan het door Urbi bedoelde alternatief voorbij had kunnen gaan en dat onteigening zodanig onverantwoord is dat de Kroon niet in redelijkheid tot het onteigeningsbesluit had kunnen komen.

De gemeente heeft artikel 17 Ow niet geschonden

4.16.

Uit artikel 17 Ow volgt dat de onteigenende partij moet trachten hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Daarbij dient de onteigenende partij niet te werk te gaan alsof dit voorschrift een te verwaarlozen formaliteit is, want daarmee wordt tekortgedaan aan de strekking van het zo mogelijk vermijden van een rechtsgeding. Verder speelt een rol dat het algemeen belang vergt dat het onteigende spoedig door de onteigenaar wordt verkregen. De pogingen om hetgeen moet worden onteigend bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen, moeten worden ondernomen in de periode tussen het definitief worden van het KB en het uitbrengen van de dagvaarding, waarbij ook acht mag worden geslagen op wat zich in het kader van de minnelijke verkrijging heeft afgespeeld voorafgaand aan het definitief worden van het onteigeningsbesluit, en op het standpunt van de eigenaar dat daaruit blijkt. Daaruit kan immers blijken dat wat na het definitief worden van het besluit door de onteigenende partij is ondernomen geldt als een poging die beantwoordt aan de strekking van artikel 17 Ow en niet slechts als een ingevolge de wet te vervullen formaliteit.

4.17.

Urbi stelt dat de noodzaak van onteigening ontbreekt, omdat de gemeente onvoldoende serieuze pogingen heeft gedaan om de perceelsgedeelten minnelijk te verkrijgen. Weliswaar is overleg gevoerd en zijn biedingen gedaan, maar volgens Urbi doen die geen recht aan de veel grotere onteigeningsschade, zoals inmiddels ook blijkt uit het conceptrapport van de door de rechtbank aangestelde deskundigen. In het bijzonder heeft de gemeente ten onrechte geen waarde gehecht aan de erfdienstbaarheid en de verkeersonveiligheid. Volgens Urbi is de gemeente lange tijd uitgegaan van de onjuiste veronderstelling dat de erfdienstbaarheid niet bestond en heeft zij de nadelige impact van de onteigening op de exploitatie miskend. Dat had reden moeten zijn voor de Kroon om te concluderen dat onvoldoende serieus minnelijk overleg als bedoeld in artikel 17 Ow is gevoerd en dat er daarom geen noodzaak is tot onteigening. Het KB is daarom niet rechtmatig, aldus Urbi.

4.18. 3

B stelt dat de gemeente met haar als belanghebbende huurder ten onrechte niet in minnelijk overleg is getreden over eventuele schadeloosstelling. Ten onrechte verwijst de gemeente 3B wat betreft haar schade naar de verhuurder Urbi, waar 3B volgens de gemeente een lagere huurprijs zou kunnen bedingen. De gemeente handelt hiermee in strijd met de strekking van artikel 17 en artikel 42 Ow en het zorgvuldigheids- en evenredigheidsbeginsel, met het gevolg dat de vordering tot onteigening moet worden afwezen, aldus 3B.

4.19.

De gemeente heeft de verweren van Urbi en 3B gemotiveerd weersproken aan de hand van het door haar overgelegde logboek en de gegeven toelichting. Daaruit volgt volgens de gemeente dat zij serieus is geweest in haar pogingen tot minnelijke verkrijging van Urbi. Ten aanzien van 3B betwist de gemeente dat zij in het voortraject gehouden was om met haar als huurder in overleg te treden over schadeloosstelling.

4.20.

De rechtbank oordeelt dat de gemeente voldaan heeft aan haar verplichting als omschreven in artikel 17 Ow en licht dat als volgt toe. Niet in geschil is dat de gemeente met Urbi zowel in de periode voor het KB als in de periode daarna diverse overleggen heeft gevoerd over verkrijging van de te onteigenen perceelsgedeelten. Ook staat vast dat de gemeente daartoe zowel voor als na het KB aanbiedingen heeft gedaan. Er zijn in dat kader bovendien drie samenhangede principeovereenkomsten over grondtransacties gesloten, maar Urbi heeft die uiteindelijk ontbonden omdat partijen geen overeenstemming bereikten over de grondwaarde. Het onderhandelen over en sluiten van deze overeenkomsten is bij uitstek een serieuze poging tot minnelijke verkrijging. Daarna zijn opnieuw gesprekken gevoerd en heeft de gemeente tweemaal een aanbod gedaan dat Urbi heeft afgewezen omdat zij het te laag vond. Het bedrag dat de door de rechtbank aangestelde deskundigen in hun conceptrapport hebben genoemd, ligt ongeveer tussen het bedrag dat Urbi wil ontvangen en het laatste aanbod van de gemeente. Een evident onredelijke opstelling van de gemeente kan daaruit niet worden afgeleid en van de gemeente kan niet worden verwacht dat zij haar aanbod zonder meer verhoogt tot of in de richting van het bedrag van de voorlopige waardering van de deskundigen. Dat de waardevermindering van de erfdienstbaarheid niet in de aanbiedingen is betrokken, komt doordat de gemeente zich op het standpunt heeft gesteld dat de onteigening geen afbreuk doet aan de erfdienstbaarheid. Dat de rechtbank in dit vonnis anders oordeelt, betekent niet dat de gemeente daarvan in haar onderhandelingen al zonder meer had moeten uitgaan. Dat partijen anders denken over de impact van de onteigening, maakt evenmin dat het aanbod van de gemeente niet serieus is te noemen. Al met al waren partijen ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding zo ver van elkaar verwijderd dat er, ondanks de pogingen van de gemeente voor en na het KB, geen perspectief was op minnelijke overeenstemming.

4.21.

Artikel 17 Ow heeft alleen betrekking op minnelijke verkrijging van de eigenaar. Hoewel de aanwezigheid van een huurder een rol speelt bij die verkrijging en in het verlengde daarvan logischerwijs ook bij de onderhandelingen tussen de eigenaar en onteigenende partij, kan de huurder zelf geen rechten ontlenen aan deze bepaling. Anders is dit ten aanzien van artikel 42 Ow, dat de onteigenende partij verplicht de huurder schadeloos te stellen en waarbij in dit geval van de gemeente een redelijke opstelling jegens 3B mag worden verwacht. De handelwijze van de gemeente met betrekking tot de schadeloosstelling van de huurder speelt echter geen rol bij de beantwoording van de vraag of er onteigend mag worden en kan niet leiden tot niet-ontvankelijkverklaring of afwijzing van de vordering tot onteigening. Daarbij komt dat de rechtbank het niet onredelijk acht dat de gemeente eerst en alleen heeft getracht om met Urbi overeenstemming te bereiken (waarbij als gespreksonderwerp wel aan de orde is gekomen dat Urbi vrij van huur zou leveren). Zonder die overeenstemming zou het immers hoe dan ook aankomen op een onteigeningsprocedure, ongeacht het verloop van eventuele gesprekken tussen de gemeente en 3B. Dat scenario is inmiddels ingetreden en de gemeente heeft in dat kader alle formaliteiten jegens 3B in acht genomen.

4.22.

De conclusie is dat de gemeente artikel 17 Ow niet heeft geschonden, zodat deze bepaling niet in de weg staat aan toewijzing van de vordering tot onteigening.

Conclusie: de vordering tot vervroegde onteigening wordt toegewezen

4.23.

De conclusie is dat de verweren van Urbi en 3B moeten worden verworpen. Nu bovendien alle voorgeschreven wettelijke termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen, zal de vordering tot vervroegde onteigening worden toegewezen.

II.
Voorschot op de schadeloosstelling

Urbi

4.24.

De gemeente heeft gevorderd het voorschot vast te stellen op 90% van de door haar aangeboden schadeloosstelling, zonder zekerheidstelling. De conclusie van Urbi sluit daarop aan. Ter zitting heeft Urbi desgevraagd verklaard dat zij ervoor heeft gekozen om op dit punt geen andere opstelling te kiezen na kennisneming van het conceptrapport van de deskundigen. De rechtbank zal het voorschot op de schadeloosstelling voor Urbi daarom vaststellen op € 1.395.450,00. De rechtbank gaat ervan uit dat de gemeente dit voorschot binnen vier weken na dit vonnis uitbetaalt.

3B Exclusief

4.25.

De gemeente heeft gevorderd het voorschot op de schadeloosstelling voor 3B op nihil te begroten. Daaraan legt zij ten grondslag dat 3B geen schade lijdt door de onteigening, omdat zij haar bedrijfsvoering kan voortzetten en bij Urbi als verhuurder een lagere huurprijs kan bedingen. Volgens de gemeente is dit een schadepost van Urbi als eigenaar en niet van 3B als huurder.

4.26. 3

B meent wel recht te hebben op schadeloosstelling en daarom is het aanbod (en voorschot) van nihil volgens haar te laag. 3B verwijst naar het schaderapport van de door haar ingeschakelde deskundige, die de schade van 3B begroot op € 880.000,00.

4.27.

De rechtbank acht het standpunt van de gemeente dat 3B als gevolg van de onteigening geen voor vergoeding in aanmerking komende schade lijdt niet op voorhand onjuist. Daarbij speelt een rol dat de door de rechtbank aangestelde deskundigen in hun conceptrapport, dat van latere datum is dan het schaderapport van de partijdeskundige van 3B, (op andere gronden dan de gemeente) concluderen dat 3B door de onteigening geen schade lijdt. 3B heeft in dit stadium van de procedure onvoldoende uitgelegd waarom de conclusie van de rechtbankdeskundigen niet juist zou zijn. Haar stellingen ter zitting dat de aandeelhouders geloven in het bedrijf en dat zij het oneens is met het voorlopig oordeel van de deskundigen over haar levensvatbaarheid zijn niet nader toegelicht en onvoldoende om tot een andere conclusie te komen. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om aan 3B een voorschot toe te kennen, zodat zij het voorschot zal bepalen op nihil. Dit laat uiteraard (ook ten aanzien van Urbi) onverlet dat het verdere debat over de schadeloosstelling nog moet plaatsvinden.

III.
Tijdpad en slotoverwegingen

Vervolg van de schadeloosstellingsprocedure

4.28.

Omdat Urbi en 3B het aanbod van de gemeente hebben verworpen, zal de rechtbank overeenkomstig artikel 54j lid 2 Ow een datum vaststellen waarop de nederlegging van het definitieve deskundigenrapport moet plaatsvinden.

De opneming door de bij de beschikking benoemde deskundigen heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2024. De rechtbank stelt vast dat de opneming betrekking heeft gehad op de in de dagvaarding ter onteigening aangewezen perceelsgedeelten. De rechtbank bepaalt met betrekking tot de nederlegging van het deskundigenbericht dat het op 16 mei 2025 bij de griffie van deze rechtbank binnengekomen conceptrapport geldt als een concept van het deskundigenbericht. Gelet op het eerder met partijen en deskundigen afgestemde tijdpad en omdat de ter zitting met partijen afgesproken termijnverlenging van twee weken voor het indienen van de reacties van partijen op het conceptrapport van de deskundigen – deze reacties moeten nu uiterlijk op 19 september 2025 worden ingediend – niet zonder meer noopt tot een gelijke termijnverlenging voor de deskundigen, zal de rechtbank de datum voor deponering van het definitieve deskundigenbericht niet wijzigen ten opzichte van de eerder afgesproken datum en dus vaststellen zoals in de beslissing vermeld. De rechtbank verwacht dat die datum haalbaar is voor de deskundigen en dat zij de rechtbank en partijen informeren als dat anders is, met dien verstande dat het halen van de gestelde termijn wenselijk is gelet op de al geplande pleidooizitting over de schadeloosstelling.

4.29.

De rechtbank zal een nieuwsblad aanwijzen ter publicatie van dit vonnis.

4.30.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

spreekt uit ten name van de gemeente, ten behoeve van de uitvoering van de aanleg van de Verlegde Bosdreef met bijkomende werken in de gemeente Rotterdam, de vervroegde onteigening, vrij van alle met betrekking tot de perceelsgedeelten bestaande lasten en rechten, van de onder 2.2 bedoelde perceelsgedeelten ter grootte van 2.054 m² en 222 m²;

5.2.

stelt het voorschot op de schadeloosstelling voor Urbi vast op € 1.395.450,00, met bepaling dat voor de voldoening geen zekerheid gesteld hoeft te worden;

5.3.

stelt het voorschot op de schadeloosstelling voor 3B vast op nihil;

5.4.

draagt de al benoemde rechtbankdeskundigen Van der Gouw, Van Hoogmoed en Roos op de schadeloosstelling van Urbi en 3B te begroten;

5.5.

bepaalt dat de deskundigen het door hen ondertekende definitieve rapport, onder verklaring van de gronden waarop hun oordeel rust, uiterlijk op 31 oktober 2025 bij de griffie van deze rechtbank zullen deponeren en een exemplaar aan de gemeente, Urbi en 3B zullen verstrekken;

5.6.

bepaalt dat de pleidooien over de schadeloosstelling zullen plaatsvinden op woensdag 3 december 2025 vanaf 13:00 uur, in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100/125 te Rotterdam, zoals met partijen en rechtbankdeskundigen is afgestemd;

5.7.

wijst de Staatscourant aan als het nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank overeenkomstig artikel 54 Ow een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen;

5.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, mr. A.F.L. Geerdes en mr. P.D. Olden, rechters, in aanwezigheid van mr. M. Welter-Dekkers, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2025.

3268/3194/3669/676