Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummer: 12043363 CV EXPL 26-37
datum uitspraak: 4 juni 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
A.A. van der Waal Holding B.V.,
vestigingsplaats: Oud-Beijerland,
eiseres,
gemachtigde: Velthoven De Koning Gerechtsdeurwaarders,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
woonplaats: [woonplaats 1] ,
gedaagde sub 1,
die niet is verschenen,
2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats 2] ,
gedaagde sub 2,
die zelf procedeert.
Partijen worden hierna ‘Van der Waal’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 29 december 2025, met bijlagen;
- het antwoord van [gedaagde 2] ;
- de akte van Van der Waal van 30 maart 2026, met bijlagen.
1.2.
[gedaagde 1] is niet in de procedure verschenen en tegen haar wordt daarom verstek verleend. Omdat [gedaagde 2] wel in de procedure is verschenen, wordt tussen alle partijen één vonnis op tegenspraak gewezen (artikel 140 lid 3 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). Dit betekent dat [gedaagde 1] niet in verzet kan komen tegen dit vonnis.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren sinds 1 juni 2022 van Van der Waal de woning aan het [adres] in Oud-Beijerland (hierna: de woning). Van der Waal heeft in de dagvaarding gesteld dat de huurachterstand tot en met december 2025 € 5.906,70 bedraagt. Omdat er na het uitbrengen van de dagvaarding meerdere betalingen zijn gedaan, staat er volgens Van der Waal tot en met maart 2026 nog een bedrag van € 1.246,33 open, inclusief incassokosten van € 899,56 en rente van € 268,04 (berekend tot en met 19 december 2025). Van der Waal eist dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dit bedrag betalen. Zij eist ook de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Omdat de huurprijswijzigingsbepaling in de huurovereenkomst een oneerlijk opslagbeding bevat, oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] € 1.040,63 moeten betalen. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Opslagbeding
2.2.
In artikel 16 van Pro de algemene bepalingen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Daarnaast staat in artikel 5.2 van de huurovereenkomst dat bovenop de CPI-index een opslagpercentage kan worden toegepast. Van der Waal stelt dat dit artikel onleesbaar is en vraagt daarom het opslagpercentage fictief op 3% te zetten. De kantonrechter passeert echter dit standpunt: uit productie 1 bij de dagvaarding blijkt dat het artikel wel degelijk leesbaar is. Artikel 5.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat de verhuurder het recht heeft om, bovenop de CPI-indexering, de huurprijs te verhogen met een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. Van der Waal heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding (Hoge Raad 29 november 2024: ECLI:NL:HR:2024:1780).
Huurachterstand
2.3.
Van der Waal heeft toegelicht dat de kale aanvangshuur op 1 juni 2022 € 1.400,00 bedroeg. Conform artikel 5.2 van de huurovereenkomst werd de huur voor het eerst verhoogd op 1 juni 2024 met 3,5715% naar € 1.450,00. Volgens Van der Waal had de huur op basis van de CPI-indexering, zoals bepaald in artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, per 1 juni 2024 echter moeten uitkomen op € 1.443,40. Daarmee heeft zij in de periode van 1 juni 2024 tot 1 juni 2025 (12 maanden) maandelijks € 6,60 (€ 1.450,00 - € 1.443,40) te veel in rekening gebracht, in totaal € 79,20.
2.4.
Per 1 juni 2025 is de huur vervolgens verhoogd met 4,1% naar € 1.509,45, terwijl deze op grond van de CPI maximaal € 1.496,80 mocht bedragen. Daarmee heeft zij in de periode van 1 juni 2025 tot 1 april 2026 (10 maanden) maandelijks € 12,65 (€ 1.509,45 - € 1.496,80) te veel in rekening gebracht, in totaal € 126,50.
2.5.
In totaal heeft Van der Waal dus € 205,70 (€ 79,20 + € 126,50) te veel in rekening gebracht. Van der Waal stelt de openstaande geldvordering (inclusief incassokosten van € 899,56 en verschenen rente van € 268,04) op € 1.246,33. De resterende hoofdsom aan huurachterstand bedraagt daarin nog maar € 78,73 (€ 1.246,33 - € 899,56 - € 268,04). Als de correctie wegens het oneerlijke opslagbeding (€ 205,70) hierop in mindering wordt gebracht, is de resterende huurachterstand (€ 78,73) volledig afgelost.
Incassokosten en rente
2.6.
De incassokosten van € 899,56 zijn toewijsbaar, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW)). Ook de rente is toewijsbaar, omdat Van der Waal genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat niet hebben betwist. Tot en met 19 december 2025 bedraagt de rente € 268,04.
Totale schuld
2.7.
Alles bij elkaar opgeteld, moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog € 1.040,63 aan Van der Waal betalen. Dit bedrag is het resultaat van de gestelde openstaande vordering van
€ 1.246,33, verminderd met de correctie van € 205,70 wegens de te veel in rekening gebrachte huur. Omdat de huurachterstand van € 78,73 hiermee volledig is afgelost (zoals overwogen in 2.5.), wordt het resterende deel van de correctie (€ 126,97) in mindering gebracht op de toewijsbare incassokosten en rente uit overweging 2.6. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden dan ook hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 1.040,63.
Geen ontbinding en ontruiming
2.8.
Van der Waal vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Volgens artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
2.9.
De kantonrechter stelt vast dat er ten tijde van de dagvaarding sprake was van een ernstige tekortkoming (een huurachterstand van meer dan drie maanden). Dit zou in beginsel toewijzing van de vordering tot ontbinding rechtvaardigen. Echter, de kantonrechter moet bij de beoordeling rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder ook feiten die zich na de dagvaarding hebben voorgedaan.
2.10.
Zoals onder 2.7. overwogen, resteert er nu nog slechts een bedrag van € 1.040,63 aan incassokosten en rente. De huurachterstand is volledig ingelopen en de lopende huur wordt betaald. Omdat de maandelijkse huurprijs € 1.496,80 is, bedraagt de thans nog openstaande schuld dus nog geen maandtermijn.
2.11.
Gelet op voornoemde omstandigheden wordt geoordeeld dat de tekortkoming op dit moment van onvoldoende betekenis is om de verstrekkende gevolgen van ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden daarom afgewezen.
Verdere ambtshalve toetsing
2.12.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
Proceskosten
2.13.
Van der Waal is deze procedure gestart omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekort zijn geschoten in hun betalingsverplichting. Zij moeten daarom als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 290,90 aan dagvaardingskosten, € 559,- aan griffierecht, € 360,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 360,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.353,90. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaar bij voorraad
2.14.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Van der Waal te betalen € 1.040,63;
3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Van der Waal worden begroot op € 1.353,90;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.
53954