Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: zie de bijlage bij deze uitspraak
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 mei 2026 in de zaken tussen
[eiser 1]
[eiser 2]
[eiser 3]
[eiser 4]
[eiser 5]
[eiser 6]
[eiser 7]
[eiser 8]
[eiser 9]
[eiser 10]
[eiser 11]
[eiser 12]
[eiser 13][eiser 14]
[eiser 15]
[eiser 16]
[eiser 17]
[eiser 18]
[eiser 19]
[eiser 20]
[eiser 21]
[eiser 22]
[eiser 23]
[eiser 24]
[eiser 25]
[eiser 26]
[eiser 27]
[eiser 28]
[eiser 29]
[eiser 30],
allen uit [plaats] , eisers,
(gemachtigde: [persoon A] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
(gemachtigden: [persoon B] en [persoon C] ).
Samenvatting
1. Eisers zijn het niet eens met de WOZ-waardes van hun sociale huurwoningen aan de [straatnaam] in Rotterdam. Naar het oordeel van de rechtbank hebben eisers procesbelang, omdat de WOZ-waarde een rol kan spelen bij de hoogte van de huurprijs. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de matige voorzieningen van de onderhavige woningen en daarmee aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waardes niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepen zijn ongegrond.
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de in de bijlage bij deze uitspraak genoemde onroerende zaken per 1 januari 2022 vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
2.1.
Met de uitspraken op bezwaar van 11 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eisers tegen de besluiten, waarmee de in de bijlage bij deze uitspraak genoemde WOZ-waardes zijn vastgesteld, ongegrond verklaard.
2.2.
Eisers hebben beroepen ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
2.4.
De rechtbank heeft de beroepen gelijktijdig op de zitting van 20 januari 2026 behandeld. Hieraan hebben de gemachtigden van de heffingsambtenaar deelgenomen. Eisers en hun gemachtigde zijn niet verschenen. Eisers procederen niet digitaal. De uitnodigingen voor de zitting zijn op 11 december 2025 per aangetekende post verstuurd naar het adres van de gemachtigde van eisers. Uit het Track & Trace-systeem van PostNL blijkt dat op 30 december 2025 is getekend voor de ontvangst van de uitnodigingen. Gelet hierop heeft de rechtbank vastgesteld dat de uitnodigingen voor de zitting op regelmatige wijze aan het adres van gemachtigde zijn aangeboden.
Beoordeling door de rechtbank
Procesbelang
3. De heffingsambtenaar betoogt dat de beroepen niet-ontvankelijk zijn, omdat eisers geen procesbelang hebben. Eisers zijn huurders en het bedrag dat zij aan belasting betalen, is niet afhankelijk van de hoogte van de WOZ-waarde van hun woningen. In geval van sociale huur moet een berekening worden overgelegd waaruit blijkt dat de WOZ-waarde invloed kan hebben op de hoogte van de huurprijs. Eisers hebben dat niet gedaan.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de beroepen ontvankelijk. Uitgangspunt is dat dat eenieder aan wie een WOZ-beschikking is bekendgemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft. Uitzondering daarop is als uit de vaststaande feiten voortvloeit dat de gebruiker door een wijziging van de vastgestelde WOZ-waarde niet in een gunstiger positie kan komen. [1] Hoewel eisers in het midden hebben gelaten of zij een direct financieel gevolg kunnen ondervinden bij de door hen bepleite wijziging van de vastgestelde WOZ-waarde, kan niet worden uitgesloten dat eisers door een wijziging van de WOZ-waarde in een gunstiger positie kunnen komen. In deze zaken is sprake van niet-geliberaliseerde woonruimtes. De maximale huurprijs van een sociale huurwoning wordt volgens het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) bepaald volgens het woningwaarderingsstelsel dat is neergelegd in Bijlage I bij het Bhw. De WOZ-waarde is een element dat een rol speelt bij de bepaling van het puntenaantal. Daarom moet in dit geval worden aangenomen dat eisers een belang hebben bij de vastgestelde waarde. [2] WOZ-waardes
4. Eisers betogen dat de WOZ-waardes te hoog zijn vastgesteld. De sociale huurwoningen van eisers mogen niet worden vergeleken met koopwoningen, omdat de waarde daarvan is beïnvloed door de lage rentestand en krapte op de woningmarkt. Bovendien zijn deze koopwoningen voorzien van luxe keukens, dure badkamers, een dure vloer en gestucte wandafwerking. De onderhavige woningen hebben geen energielabel, geen of verouderd dubbel glas en geen vooruitzicht op energiebesparende maatregelen. Uitgaande van de huurwaardekapitalisatiemethode, met een kapitalisatiefactor van 15 en een maandhuur van € 488,77, zou de maximale WOZ-waarde € 90.000,- mogen bedragen.
4.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waardes van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de woningen vergeleken met [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] . De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de matige voorzieningen van de onderhavige woningen, de bovengemiddelde voorzieningen van [adres 1] en de gemiddelde voorzieningen van [adres 2] . Uit de vergelijkingsmatrix volgt dat de WOZ-waardes niet te hoog zijn vastgesteld, omdat de gemiddelde gecorrigeerde verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten hoger is dan de vierkantemeterprijs van de onderhavige woningen.
4.2.
Wat eisers hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar mag geen rekening houden met het feit dat de onderhavige woningen zijn verhuurd, omdat de waarde moet worden bepaald alsof de volledige en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen. [3] De huurwaardekapitalisatiemethode is geen geschikte methode voor het bepalen van de marktwaarde van een sociale huurwoning, omdat de sociale huurprijs per definitie geen marktconforme huurprijs is. Het betoog van eisers over vermeende misstanden bij woningcorporaties, gebrekkig onderhoud door buitenlandse investeerders en een discriminerend algoritme slaagt niet, omdat dit betoog niet feitelijk is onderbouwd.
Conclusie en gevolgen
5. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waardes hetzelfde blijven.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Het betoog van eisers dat een vergoeding voor de bezwaarprocedure verschuldigd zou zijn, omdat de uitspraken op bezwaar te laat zouden zijn gedaan, slaagt niet. Voor zover eisers bedoelen aanspraak te maken op een bestuurlijke dwangsom, geldt dat de heffingsambtenaar niet in gebreke is gesteld en dus geen dwangsom is verschuldigd. [4]
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr.J.I. Kamp, griffier.
mr.J.I. Kamp, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 19 mei 2026.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage
Eiser(es)
Onroerende zaak
WOZ-waarde
Zaaknummer
[eiser 1]
[adres 4]
€ 155.000
24/4132
[eiser 2]
[adres 5]
€ 155.000
24/4130
[eiser 3]
[adres 6]
€ 155.000
24/4133
[eiser 4]
[adres 7]
€ 155.000
24/4112
[eiser 5]
[adres 8]
€ 155.000
24/4143
[eiser 6]
[adres 9]
€ 155.000
24/4124
[eiser 7]
[adres 10]
€ 155.000
24/4131
[eiser 8]
[adres 11]
€ 155.000
24/4126
[eiser 9]
[adres 12]
€ 155.000
24/4125
[eiser 10]
[adres 13]
€ 155.000
24/4117
[eiser 11]
[adres 14]
€ 153.000
24/4113
[eiser 12]
[adres 15]
€ 155.000
24/4114
[eiser 13]
[adres 16]
€ 155.000
24/4115
[eiser 14]
[adres 17]
€ 155.000
24/4139
[eiser 15]
[adres 18]
€ 155.000
24/4136
[eiser 16]
[adres 19]
€ 155.000
24/4122
[eiser 17]
[adres 20]
€ 155.000
24/4138
[eiser 18]
[adres 21]
€ 155.000
24/4137
[eiser 19]
[adres 22]
€ 155.000
24/4134
[eiser 20]
[adres 23]
€ 155.000
24/4121
[eiser 21]
[adres 24]
€ 155.000
24/4120
[eiser 22]
[adres 25]
€ 155.000
24/4118
[eiser 23]
[adres 26]
€ 155.000
24/4129
[eiser 24]
[adres 27]
€ 153.000
24/4141
[eiser 25]
[adres 28]
€ 155.000
24/4135
[eiser 26]
[adres 29]
€ 155.000
24/4123
[eiser 27]
[adres 30]
€ 155.000
24/4140
[eiser 28]
[adres 31]
€ 155.000
24/4142
[eiser 29]
[adres 32]
€ 155.000
24/4119
[eiser 30]
[adres 33]
€ 155.000
24/4116