Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/9945
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 juli 2026 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2], uit [plaatsnaam], eisers,
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling
(gemachtigde: mr. E. Blom).
Samenvatting
1. Eisers zijn het niet eens met de WOZ-waarde van hun woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ook niet in strijd gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Het beroep is ongegrond.
Procesverloop
2. Met het besluit van 25 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak Kousweg 9 in Zevenhoven (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 837.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
2.1.
Met de uitspraak op bezwaar van 2 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eisers tegen het besluit van 25 februari 2024 ongegrond verklaard.
2.2.
Eisers hebben beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
2.3.
De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 8 juni 2026 behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [eiser 2] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [naam], taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
WOZ-waarde
3. Eisers betogen dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De woningen waarmee de heffingsambtenaar de woning heeft vergeleken zijn veel groter en hebben een betere ligging. De woning is ten onrechte aangemerkt als woonboerderij. Bij de objectonderdelen van de woning staat ten onrechte een berging/schuur uit 2021 vermeld. De WOZ-waarde stijgt al meerdere jaren fors, terwijl de woonomstandigheden zijn verslechterd als gevolg van de overlast door het vliegverkeer. Het is niet duidelijk in welke mate de heffingsambtenaar met die overlast rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar had de woningen aan [adres 1] en [adres 2],
[adres 3], [adres 4] en [adres 5] en [adres 6] bij de waardebepaling moeten betrekken, omdat dat vergelijkbare systeemwoningen zijn.
[adres 3], [adres 4] en [adres 5] en [adres 6] bij de waardebepaling moeten betrekken, omdat dat vergelijkbare systeemwoningen zijn.
3.1.
Voor de beoordeling van deze beroepsgrond zijn de volgende regels van belang. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend. [1] Deze waarde is gelijk aan de prijs die de meestbiedende koper zou betalen bij een verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. [3]
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. In beroep heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten aangepast naar [adres 7] en Oude [adres 8]. Deze objecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat zij op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals woningtype, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
3.3.
Wat eisers hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft de omschrijving van de woning en de objectonderdelen aangepast. Uit de matrix bij het taxatierapport blijkt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen in oppervlakte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het is aannemelijk dat de bewoners van [adres 7] evenveel overlast ervaren van het vliegverkeer als eisers, omdat die woning in hetzelfde dorp als de woning van eisers ligt. Voor de ligging van het vergelijkingsobject in Nieuwveen – dat in mindere mate ook overlast heeft van vliegverkeer – heeft de heffingsambtenaar een correctie van 8,2% toegepast. Bovendien onderbouwt het taxatierapport in beroep een waarde van de woning van eisers van € 920.000,-, terwijl de WOZ-waarde € 837.000,- bedraagt. Het is niet aannemelijk dat eventuele nadere verschillen in de overlast van het vliegverkeer leiden tot een waardeverschil van meer dan € 83.000,-. De vergelijkbare systeemwoningen die eisers hebben genoemd, zijn niet rond de waardepeildatum van 1 januari 2023 verkocht, zodat de heffingsambtenaar die woningen niet bij de waardebepaling hoefde te betrekken. De beroepsgrond slaagt niet.
Gelijkheidsbeginsel
4. Eisers betogen dat de waardering van de woning onbegrijpelijk is gelet op de WOZ-waardes van woningen in de buurt, te weten [adres 9], [adres 10], [adres 11], [adres 12] en [adres 13]. De rechtbank merkt dit aan als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. [4]
4.1.
Voor de beoordeling van deze beroepsgrond zijn de volgende regels van belang. Het gelijkheidsbeginsel houdt in dat gelijke gevallen gelijk moeten worden behandeld en ongelijke gevallen ongelijk. De belanghebbende moet aannemelijk maken dat sprake is van een relevante groep van identieke woningen, in de zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. [5]
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is het gelijkheidsbeginsel niet geschonden. Eisers hebben niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een groep identieke woningen, waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Uit het door eisers overgelegde overzicht volgt dat sprake is van woningen met zeer uiteenlopende bouwjaren (van 1860 tot 2016), woningtypes (onder meer een zorgwoning en een woonboerderij), en gebruikersoppervlaktes (tussen de 115 m2 en 330 m2). Deze verschillen zijn niet verwaarloosbaar. Voor zover eisers bedoelen dat de WOZ-waarde van de woning alleen kan standhouden als inzichtelijk is hoe de WOZ-waardes van de woningen in de buurt zijn opgebouwd, geldt dat de heffingsambtenaar in deze procedure alleen gehouden is de
WOZ-waarde van de woning van eisers te onderbouwen. Uit wat hiervoor onder 3.2 en 3.3 is overwogen, volgt dat de heffingsambtenaar dat heeft gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
WOZ-waarde van de woning van eisers te onderbouwen. Uit wat hiervoor onder 3.2 en 3.3 is overwogen, volgt dat de heffingsambtenaar dat heeft gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 hetzelfde blijft.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. J.I. Kamp, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 13 juli 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.