Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/8618 WOZ
Uitspraakdatum: 20 oktober 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Delfland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 17 oktober 2005 op het bezwaar van eiser tegen de op één biljet verenigde beschikkingen waarbij de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat] 7a en [a-straat] 9 te [Z] (hierna: de woningen), zijn gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikkingen op hetzelfde geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2006.
Eiser is daar, met kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Namens verweerder zijn verschenen W.G.R. van Mil, H.S.M. van der Hoorn en P. Egging.
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vernietigt de beschikkingen en de aanslagen;
- gelast dat de gemeente Midden-Delfland het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarden van [a-straat] 7a en [a-straat] 9, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 628.000, respectievelijk € 357.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde van [a-straat] 7a, en dienovereenkomstig de aanslagen, verminderd tot een waarde van € 355.000, en de waarde van [a-straat] 9, en dienovereenkomstig de aanslagen, verminderd tot een waarde van € 291.000.
2.2. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen. De woningen betreffen tezamen een woonboerderij met diverse bijgebouwen, waarvan [a-straat] 7a het achterste gedeelte betreft en [a-straat] 9 het voorste gedeelte. De woningen zijn afgebakend als twee zelfstandige woningen. De inhoud van [a-straat] 7a is ongeveer 755 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 3100 m². De inhoud van [a-straat] 9 is ongeveer 420 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 460 m².
2.3. De woningen maken deel uit van een door de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit goedgekeurd Plan van Toedeling betreffende de reconstructie Midden-Delfland. Het Plan van Toedeling voorziet ten aanzien van eiser in de overdracht van de eigendom van een brug en een strook grond van eiser aan de gemeente. Over de strook grond loopt een fietspad, welke voor [a-straat] 9 langs loopt. De strook grond was bij eiser in gebruik als parkeergelegenheid. Het verlies van de grond is gecompenseerd met vervangende grond, waarop een viertal nieuwe parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Om de gronden met elkaar te vergelijken zijn de waarden van de gronden geschat op basis van het agrarisch voortbrengend vermogen; de schatting betreft de ruilwaarde van de in het Plan van Toedeling betrokken gronden.
2.4. In de periode tussen de waardepeildatum en de aanvang van het tijdvak is via een gerechtelijke procedure bepaald dat de onder 2.3. bedoelde grond voor de woning afgestaan dient te worden.
2.5. Het totale eigendom van eiser bestaat uit een achttal kadastrale percelen. Twee percelen met een totale oppervlakte van 8.125 m² worden door derden agrarisch gebruikt. Hierop is de vrijstelling voor ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond toegepast.
2.6. In geschil is primair de objectafbakening van de woningen. Subsidiair is de waarde van de woningen op de waardepeildatum in geschil.
2.7. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - ten aanzien van de objectafbakening aangevoerd dat het geen normale twee-onder-een-kapwoningen zijn maar een benedenwoning en een woning die zich uitstrekt boven die benedenwoning. De gehele bovenverdieping behoort tot [a-straat] 7a. Via de enige toegangsdeur van [a-straat] 9 is die bovenverdieping niet bereikbaar. Voorts heeft eiser aangevoerd dat de tuin aan de noordzijde van [a-straat] 9 ten onrechte is opgevoerd bij die woning en slechts behoort bij [a-straat] 7a. Ten slotte heeft eiser aangevoerd dat de door de taxateur waargenomen afscheiding een makkelijk verwijderbare brandbeveiligingsvoorziening tussen het door eiser bewoonde gedeelte van [a-straat] 7a en het verhuurde gedeelte van [a-straat] 7a is en ten onrechte ervan is uitgegaan dat de benedenverdieping van [a-straat] 7a daar ophoudt.
Voor de overige standpunten van eiser wordt verwezen naar de gedingstukken.
2.8. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat hem tijdens de inpandige taxatie slechts toegang werd verleend tot de keuken van [a-straat] 7a; de rest van de woningen heeft hij niet inpandig kunnen bekijken. Om die reden is het voor verweerder niet mogelijk geweest de feitelijke situatie waar te nemen en de woningen dienovereenkomstig af te bakenen. Hetgeen eiser met betrekking tot de objectafbakening heeft aangevoerd is derhalve ook moeilijk te weerspreken, aldus verweerder.
Voorts heeft verweerder ter zitting aangegeven dat hem in verband met de aanvraag van een gebruiksvergunning door eiser recent is gebleken dat eiser kamers verhuurt aan studenten en dat hierdoor van het object als geheel genomen feitelijk drie objecten zijn gecreëerd. Overigens bestaat ook hierover volgens verweerder nog veel onduidelijkheid.
Voor de overige standpunten van verweerder wordt verwezen naar de gedingstukken.
2.9. Artikel 16 van de Wet WOZ geeft regels omtrent de objectafbakening en bepaald dat voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak wordt aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd;
f. het binnen de gemeente gelegen deel van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom, van een in onderdeel c bedoeld gedeelte daarvan, van een in onderdeel d bedoeld samenstel of van een in onderdeel e bedoeld geheel.
2.10. Hetgeen eiser heeft aangevoerd met betrekking tot de onjuistheid van objectafbakening van de woningen, een en ander zoals weergegeven onder 2.7, is naar het oordeel van de rechtbank door verweerder onvoldoende weersproken. De rechtbank neemt daarbij met name in overweging dat ter zitting door verweerder is aangegeven dat er bij hem, zo de rechtbank begrijpt, verwarring bestaat omtrent de feitelijke situatie van de woningen en de inpandige taxatie hem niet meer duidelijkheid heeft gebracht nu hem slechts de toegang werd verschaft tot een zeer klein gedeelte van een van de woningen. In zoverre is het gelijk voor wat betreft de objectafbakening derhalve aan de zijde van eiser. Een onjuiste objectafbakening kan onder omstandigheden volgens jurisprudentie van de Hoge Raad in beroep worden hersteld (HR 27 september 2002, nrs. 34 927 en 34 928, BNB 2002/375* en BNB 2002/376*). De rechtbank acht eisers stellingen echter onvoldoende duidelijk om de woningen op grond van artikel 16 van de Wet WOZ op juiste wijze af te bakenen, noch hebben eisers stellingen de rechtbank overtuigd van de door hem voorgestane objectafbakening.
2.11. Gelet op het vorenoverwogene heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard en de uitspraak op bezwaar evenals de beschikkingen en de aanslagen vernietigd.
2.12. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 20 oktober 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. T. van Rij, in tegenwoordigheid van mr. A.D. van Riel, griffier.