Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/5807 WOZ
Uitspraakdatum: 18 september 2008
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], gevestigd [te Z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar te [P], verweerder.
1 Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft twee aanslagbiljetten met dagtekening 31 maart 2006 aan eiseres gezonden. Door het opmaken van het biljet met aanslagnummer [....] is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (gebruikersdeel) inzake het object [R.weg te Z.] (hierna: het bedrijfspand) voor het jaar 2004 vastgesteld. De aanslag (hierna: de aanslag 2004) is berekend naar een waarde van € 2.409.395. Verweerder heeft met betrekking tot het bedrijfspand geen voor het jaar 2004 geldende beschikking op de voet van Hoofdstuk IV van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gegeven. Door het opmaken van het biljet met aanslagnummer [....] en kennisgevingsnummer [....] is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (gebruikersdeel) inzake het bedrijfspand voor het jaar 2005 (hierna: de aanslag 2005) vastgesteld. Voorts omvat het biljet de kennisgeving van het besluit (hierna: de beschikking) waarbij de waarde van het bedrijfspand op de voet van artikel 22 van Pro de Wet WOZ op waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 is vastgesteld op € 2.612.250.
1.2. Eiseres heeft bij brieven van 10 maart 2006, ingekomen bij verweerder op 13 maart 2006, tegen de aanslag 2004, de aanslag 2005 en de beschikking bezwaar gemaakt.
1.3. Verweerder heeft de uitspraken op de bezwaren van eiseres verenigd in één geschrift met dagtekening 22 juni 2007. In de uitspraken zijn de bezwaren ongegrond verklaard.
1.4. Eiseres heeft daartegen bij brief van 2 augustus 2007, ontvangen bij de rechtbank op 3 augustus 2007, beroep ingesteld.
1.5. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.6. Verweerder heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan eiseres.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 augustus 2008.
Namens eiseres is verschenen haar directeur [....]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigden].
2 Feiten
2.1. Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het bedrijfspand. Het bedrijfspand omvat een kantoor en een bedrijfsverzamelgebouw. Het totale vloeroppervlak is ongeveer 2.986 m².
2.2. Het bedrijfspand is in 2003 gerealiseerd. Het is verbonden met het uit 1991 daterende, eveneens aan eiseres toebehorende en door haar gebruikte pand [....] te [P.] De panden zijn gebouwd in dezelfde stijl, waarbij gebruik is gemaakt van dezelfde materialen. Zij hebben een gemeenschappelijke ingang. Ten opzichte van elkaar zijn de panden niet afsluitbaar. Eiseres verhuurt gedeelten van de panden aan startende ondernemers. Het komt voor dat de ruimte die aan één huurder ter beschikking staat, van beide panden deel uitmaakt.
2.3. Op 30 mei 2007 zijn partijen overeengekomen de beide panden voor de toepassing van de Wet WOZ
“met ingang van 01-01-2006 af te bakenen, te taxeren en te waarderen als zijnde één (samengesteld) object”.
Deze overeenkomst verving een eerdere, vanaf het jaar 2001 geldende afspraak over de objectafbakening, de waardebepaling en de waardevaststelling van het pand [....]. Reden voor de vervanging van de eerdere afspraak was de totstandkoming van het bedrijfspand.
3 Geschil
3.1. In geschil is de waarde die het bedrijfspand op 1 januari 1999, onderscheidenlijk 1 januari 2003, had naar de staat waarin het zich op 1 januari 2004, onderscheidenlijk 1 januari 2005, bevond.
3.2. Eiseres neemt het standpunt in dat verweerder de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zij voert ter onderbouwing van dit standpunt - samengevat - het volgende aan. Bij de waardebepaling is onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat eiseres zich contractueel heeft verplicht het bedrijfspand uitsluitend te gebruiken voor de verhuur van kleinschalige bedrijfsruimten aan beginnende bedrijven (niet ouder dan vijf jaar) met een kennisintensief karakter. Voorts komt een aantal andere waardedrukkende factoren, waaronder de voortdurende verzakking van de grond en het relatief omvangrijke onderhoud, niet, althans onvoldoende, in de vastgestelde waarde tot uitdrukking.
3.3. Verweerder weerspreekt het standpunt van eiseres. Hiertoe heeft hij taxatierapporten overgelegd, opgemaakt op 18 en 22 oktober 2007 door A.S. Knijnenburg, WOZ-taxateur van de gemeente Delft. In deze taxatierapporten is de waarde van het bedrijfspand getaxeerd op € 2.409.361 (2004) en € 2.612.255 (2005). Naast gegevens van het bedrijfspand, bevatten de taxatierapporten gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
3.4. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4 Beoordeling van het geschil
4.1 Omdat verweerder met betrekking tot het bedrijfspand geen voor het jaar 2004 geldende beschikking op de voet van Hoofdstuk IV van de Wet WOZ heeft gegeven, is de aanslag 2004 opgelegd met toepassing van artikel 220d, vierde lid, van de Gemeentewet. Het bepaalde in dit artikel heeft tot gevolg dat hetgeen hierna wordt overwogen over de toepassing van de in de Wet WOZ opgenomen regels inzake de waardebepaling, waaronder - naar onder 4.3. wordt overwogen - die inzake de bepaling van het object, eveneens geldt voor de bepaling van de heffingsmaatstaf van de aanslag 2004.
4.2. In artikel 17, eerste lid, Wet WOZ is bepaald dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Hieruit volgt dat de eerste stap in de waardebepaling de bepaling van het te waarderen object is. Deze zogeheten objectafbakening dient te geschieden aan de hand van de in artikel 16 van Pro de Wet WOZ opgenomen regels.
4.3. Na de objectafbakening volgt de waardering van de afgebakende onroerende zaak aan de hand van het bepaalde in de artikelen 17, vanaf het tweede lid, en volgende van de Wet WOZ. De uiteindelijk bepaalde waarde wordt vervolgens op de in wet geregelde wijze vastgesteld. De bewijslast met betrekking tot de vastgestelde waarde rust op verweerder. Slechts indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt (vergelijk HR 14 oktober 2005, nr. 40 299, BNB 2005/378).
4.4. Gelet op hetgeen onder 4.2. en 4.3. is overwogen, omvat de op de heffingsambtenaar rustende bewijslast de juistheid van de door hem bij de waardebepaling toegepaste objectafbakening. Aan dit deel van de op hem rustende bewijslast heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet voldaan. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Bij de objectafbakening komt aan verweerder geen beoordelingsvrijheid toe (vergelijk HR 9 mei 2003, nr. 39 87, BNB 2003/270). De objectafbakening vloeit rechtstreeks voort uit de wet. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, in het bijzonder die, welke zijn vermeld onder 2.2., houdt deze rechtstreeks uit de wet voortvloeiende objectafbakening in dat het pand [....] en het bedrijfspand tezamen een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ vormen. Beide panden zijn bij eiseres in gebruik en behoren, beoordeeld naar de omstandigheden, bij elkaar.
4.5. De onder 2.3. vermelde overeenkomst van partijen van 30 mei 2007 brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. In de overeenkomst binden verweerder en eiseres zich jegens elkaar aan een vaststelling van hetgeen tussen hen rechtens geldt, onder meer wat betreft de objectafbakening, voor de jaren 2006 en volgende. Uit het feit dat de in de overeenkomst opgenomen vaststelling van de objectafbakening met ingang 1 januari 2006 geldt, kan niet worden afgeleid dat de van deze vaststelling alsmede van de wet afwijkende objectafbakening, die verweerder bij de waardebepaling en -vaststelling voor de jaren 2004 en 2005 heeft toegepast, moet worden gerespecteerd.
4.6. Naar het oordeel van de rechtbank doet zich hier de situatie voor dat bij de waardebepaling en -vaststelling is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening in die zin dat ten onrechte verschillende objecten zijn onderscheiden voor elk waarvan een waarde is bepaald en vastgesteld, terwijl van één groter object had moeten worden uitgegaan, waarvoor één waarde had moeten worden bepaald en vastgesteld. De Hoge Raad heeft in zijn arrest mei 2003, 35 987, BNB 2003/270, richtlijnen voor het herstel van deze objectafbakeningsfout gegeven. De richtlijnen houden, toegepast op het onderhavige geval, het volgende in. De aanslag 2004, de beschikking alsmede de voor het pand [....] voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 gegeven beschikking dienen te worden vernietigd. De op basis van deze beschikkingen opgelegde aanslagen, waaronder de aanslag 2005, dienen eveneens te worden vernietigd. Binnen de termijn van artikel 11, derde lid, van de AWR kunnen ter zake van het juist afgebakende object nieuwe aanslagen worden opgelegd, hetzij naar de bij een nieuwe beschikking vastgestelde waarde, hetzij naar de met toepassing van artikel 220d, vierde lid, van de Gemeentewet vastgestelde waarde. Met betrekking tot het jaar 2004, waarvoor de termijn van artikel 11, derde lid, van de AWR inmiddels is verstreken, kan verweerder naar aanleiding van een voor het juist afgebakende object gegeven nieuwe beschikking op de voet van het bepaalde in artikel 18a, derde lid, van de AWR de te weinig geheven belasting navorderen. Daarbij is nog het volgende van belang. Uit artikel 18a, tweede lid, van de AWR volgt dat de navorderingsaanslag moet worden opgelegd binnen acht weken nadat de nieuwe beschikking onherroepelijk is geworden. Het rechtszekerheidsbeginsel brengt mee dat de nieuwe beschikking moet worden gegeven binnen een redelijke termijn na de (onherroepelijke) vernietiging van de aanslag 2004. Het bepaalde in de artikelen 4:13, lid 2, en 4:14 van de Algemene wet bestuursrecht is hierbij van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat onder aanvrager de eiseres is te verstaan en onder de ontvangst van de aanvraag de vernietiging van de aanvankelijk gegeven beschikkingen.
4.7. Gelet op het vorenoverwogene dient te worden beslist zoals hierna onder 6 aangegeven.
5 Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6 Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vernietigt de beschikking en de aanslagen;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats van de vernietigde uitspraken op bezwaar treedt;
- gelast dat de gemeente [P.] het door eiseres betaalde griffierecht van € 285 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 18 september 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van mr. P.C. Stroebel, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.