Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Afdeling 4, enkelvoudige kamer
Procedurenummer: AWB 09/6438 WOZ, AWB 09/6442 WOZ en AWB 09/6443 WOZ
Uitspraakdatum: 19 juli 2010
Uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[X] Beheer b.v., te [Z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
I PROCESVERLOOP
1.1 Bij beschikking van 31 december 2008, biljetnummer [nummer] (hierna: de beschikking 2004), heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1 +2] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2004 tot en met 31 december 2004, naar waardepeildatum 1 januari 1999, vastgesteld op € 4.399.283. Met de beschikking 2004 zijn in één geschrift bekendgemaakt de aan eiseres ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2004 opgelegde navorderingsaanslagen in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de navorderingsaanslagen 2004).
1.2 Bij beschikking van 31 december 2008, biljetnummer [nummer] (hierna: de beschikking 2005/2006), heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, naar waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld op € 4.785.152. Met de beschikking 2005/2006 zijn in één geschrift bekendgemaakt de aan eiseres ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2005 opgelegde navorderingsaanslagen in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de navorderingsaanslagen 2005).
1.3 Bij beschikking van 31 januari 2009, biljetnummer [nummer] (hierna: de beschikking 2009), heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2009, naar waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld op € 4.837.000. Met de beschikking 2009 is in één geschrift bekendgemaakt de aan eiseres ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2009 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslagen 2009).
1.4 Eiseres heeft tegen de onder 1.1 tot en met 1.3 genoemde beschikkingen en (navorderings)aanslagen bezwaar gemaakt. Verweerder heeft deze bezwaren bij uitspraken van 31 juli 2009 (hierna respectievelijk: de uitspraak op bezwaar 2004, de uitspraak op bezwaar 2005 en de uitspraak op bezwaar 2009) ongegrond verklaard. Voor zover de uitspraak op bezwaar 2004 de navorderingsaanslagen 2004 betreft, gaat de rechtbank voorbij aan artikel 241 (oud) van de Gemeentewet, waarin is bepaald dat verweerder pas uitspraak op het bezwaar tegen een (navorderings)aanslag in de onroerendezaakbelastingen kan doen na het tijdstip waarop de beschikking waarbij de WOZ-waarde voor het waardetijdvak is vastgesteld, onherroepelijk is komen vast te staan, omdat de situatie die artikel 241 (oud) van de Gemeentewet wil voorkomen - afzonderlijke procedures bij de bestuursrechter over dezelfde vraag - zich hier niet voordoet (vergelijk HR 28 juni 2002, nr. 36 957, BNB 2002/305). Artikel 241 (oud) van de Gemeentewet is per 1 januari 2005 vervallen, zodat hetgeen in de vorige volzin is opgemerkt, betekenis mist met betrekking tot de uitspraak op bezwaar 2005 en de uitspraak op bezwaar 2009.
1.5 Bij brief van 6 september 2009, door verweerder ontvangen op 8 september 2009, heeft eiseres beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar.
1.6 Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en verweerschriften ingediend.
1.7 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 juni 2010. Namens eiseres is daar verschenen haar directeur [A], tot bijstand vergezeld door zijn zoon [B]. Namens verweerder is verschenen [C], bijgestaan door [D].
II OVERWEGINGEN
Feiten
2.1. Eiseres is gebruiker en genothebbende krachten eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit twee panden, het pand [adres 1] en het pand [adres 2]. Het pand [adres 1] is gebouwd in 1991 en heeft een brutovloeroppervlak van circa 3.395 m2. Het pand [adres 2] is gebouwd in 2003 en heeft een brutovloeroppervlak van circa 2.390 m2.
2.2. In haar uitspraak van 18 september 2008, nr. AWB 07/5807 WOZ, LJN: BG2050, heeft de rechtbank op de beroepen van eiseres tegen de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2004 (gebruikersdeel), de WOZ-beschikking voor het tijdvak 2005/2006 en de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2005 (gebruikersdeel), alle betreffende het pand [adres 2], na te hebben overwogen dat de panden [adres 1] en [adres 2], alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, tezamen een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel, van de Wet WOZ vormen, de genoemde aanslagen en beschikking vernietigd. Vervolgens heeft verweerder de onder 1.1, 1.2 en 1.3 genoemde beschikkingen en (navorderings)aanslagen gegeven, onderscheidenlijk opgelegd.
2.3 In de akte van 14 november 1991 inzake de levering aan eiseres van de grond waarop het pand [adres 1] is gesticht, is onder meer het volgende bepaald:
"BIJZONDERE BEDINGEN
De comparanten verklaarden dat nog het navolgende tussen verkoper en koper is overeengekomen:
A. Het gekochte is bestemd voor de realisatie door koper van kleine bedrijfsruimten in een bedrijvencentrum, bedoeld voor beginnende ondernemers. Verkoper hecht eraan, dat deze bestemming wordt gerealiseerd en daarna gehandhaafd blijft. In verband daarmee gelden de volgende bepalingen:
1. het verkochte mag uitsluitend worden gebruikt voor een bedrijvencentrum met een vloeroppervlak van tenminste tweeduizendvijfhonderd vierkante meter (2.500 m2) brutovloeroppervlak, waarin kleinschalige bedrijfsruimten worden verhuurd van maximaal eenhonderdvijftig vierkante meter (150 m2 ) per bedrijf aan beginnende bedrijven met een kennisintensief karakter, die niet langer dan vijf jaar ingeschreven staan in de Kamer van Koophandel. Het bedrijvencentrum moet conform de doelstelling worden geëxploiteerd om betaalbare kleinschalige huisvesting te bieden aan beginnende bedrijven;
2. van de hiervoor onder 1 vermelde bestemming en doelstelling mag niet worden afgeweken, behoudens het gestelde in punt 4. Bij niet nakoming of overtreding van het gestelde onder punt 1 door de koper, verbeurt hij een aan [de verkoper] te betalen, onmiddellijk opeisbare, boete van tienduizend gulden (ƒ 10.000,--) voor elke dag dat de eigenaar van de grond in gebreke is;
3. het gestelde in punt 1 en 2 alsmede de voorwaarde als in dit punt omschreven, moet bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van het verkochte en bij elke vestiging van een zakelijk genotsrecht daarop of op een gedeelte daarvan, aan de opvolgende eigenaar of zakelijke gerechtigde worden opgelegd en bedongen ten behoeve van [de verkoper], bij gebreke waarvan de koper aan [de verkoper] een te betalen, onmiddellijk opeisbare boete verbeurt van eenhonderdduizend gulden ( ƒ 100.000);
4. wanneer twaalf maanden na de start van de bouw van het bedrijvencentrum meer dan tweehonderd vierkante meter (200 m2) leegstand is, wordt de eis dat de huurkandidaten niet langer dan vijf jaar ingeschreven mogen staan tijdelijk opgeschort. Indien vier maanden na deze opschorting de leegstand tweehonderd vierkante meter (200 m2) of meer bedraagt, wordt de eis van verhuur van units van maximaal eenhonderdvijftig vierkante meter (150 m2) per ondernemer tijdelijk opgeschort. Zodra de leegstand minder dan tweehonderd vierkante meter (200 m2) bedraagt, vervalt bovengenoemde opschorting casu quo vervallen beide opschortingen en is de eigenaar/verhuurder gehouden aan hetgeen onder 1 tot en met 3 van dit artikel gesteld is." [einde citaat]
Geschil
2.4 In geschil is of verweerder bij de onder 1.1, 1.2 en 1.3 genoemde beschikkingen de waarde van de onroerende zaak op te hoge bedragen heeft vastgesteld.
2.5 Eiser beantwoordt deze vraag bevestigend en voert daartoe - samengevat - het volgende aan.
Verweerder heeft bij de waardebepaling onvoldoende rekening gehouden met:
- de bijzondere bedingen, vermeld onder 2.3, waaraan de eigenaar van de onroerende zaak zich op straffe van fikse boeten dient te houden;
- de omstandigheid dat met de huurders van gedeelten van de onroerende zaak huurtermijnen van niet langer dan één jaar worden overeengekomen;
- de voortgaande verzakking van de polder waarin de onroerende zaak is gelegen waardoor in 2008 de riolering van de onroerende zaak voor de vierde maal is afgebroken;
- het grote economische risico dat eigen is aan de verhuur aan startende ondernemers waartoe eiseres zich op grond van de onder 2.3 vermelde bedingen moet beperken. Dat dit risico groot is blijkt onder meer uit de omstandigheid dat eiseres voor de financiering van de onroerende zaak een garantielening van de gemeente nodig had omdat de bank het voor haar aan de financiering verbonden risico niet acceptabel vond;
- de verliesgevendheid van de exploitatie van de onroerende zaak.
2.6 Verweerder beantwoordt de in geschil zijnde vraag ontkennend en voert daartoe - samengevat - het volgende aan.
Uit de door verweerder overgelegde taxatierapporten blijkt dat zowel de huurwaarde per m2 als de huurwaardekapitalisatiefactor, waarvan verweerder bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan, (veel) lager zijn dan de huurwaarden per m2 en huurwaardekapitalisatiefactoren die met betrekking tot andere, met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken uit marktgegevens zijn herleid. De bijzondere bedingen, die in de akte van levering van de onroerende zaak aan eiseres zijn opgenomen, bevatten een ontsnappingsclausule (punt 4). Een groot aantal huurders is al meer dan 5 jaar in de onroerende zaak gevestigd; hun bedrijven zijn ook al langer dan 5 jaar bij de Kamer van Koophandel ingeschreven. Gesteld noch gebleken is dat de naleving van de bijzondere bedingen daadwerkelijk wordt afgedwongen. Voorts geldt voor deze bedingen dat daardoor de omvang van het genot van de onroerende zaak, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of de gebruiker, niet wordt beperkt, zodat met de van de beperkingen uitgaande invloed op de waarde van de onroerende zaak bij de waardebepaling voor de WOZ geen rekening behoeft te worden gehouden. In de door eiseres met betrekking tot de onroerende zaak gesloten koopcontracten is geen beperking van de huurcontracten tot maximaal één jaar voorgeschreven. De omstandigheid dat zich in de polder,waarin de onroerende zaak is gelegen, verzakkingen voordoen, is geen bijzonderheid; verzakkingen als hier aan de orde doen zich in de gehele regio voor en zijn derhalve ingecalculeerd in de marktgegevens waaruit de huurwaarden per m2 en de huurwaardekapitalisatiefactoren zijn herleid, met behulp waarvan de waarde van de onroerende zaak is bepaald.
2.7 Eiser concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de bij de beschikking 2004, de beschikking 2005/2006 en de beschikking 2009 vastgestelde waarde tot € 3.800.000 en een daarmee overeenkomende vermindering van de navorderingsaanslagen 2004, de navorderingsaanslagen 2005 en de aanslagen 2009.
2.8 Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.
Beoordeling van het geschil
Vooraf
2.9 Ter zitting is gebleken dat tussen partijen niet (langer) in geschil is dat verweerder bij het herstel van de door de rechtbank in haar onder 2.2 genoemde uitspraak geconstateerde objectafbakeningsfout heeft gehandeld in overeenstemming met de daarop toepasselijke wettelijke bepalingen en de richtlijnen die de Hoge Raad in het arrest HR mei 2003, nr. 25 987, BNB 2003/270, voor het herstel van een dergelijke fout heeft gegeven. De rechtbank sluit zich aan bij deze gezamenlijke opvatting van partijen, die geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting.
De vastgestelde waarden
2.10 Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
2.11 Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
2.12 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak bij de beschikking 2004, de beschikking 2005/2006 en de beschikking 2009 niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Hierin is verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
2.13 Met de door hem overgelegde taxatierapporten en hetgeen hij overigens ter onderbouwing van de vastgestelde waarden heeft aangevoerd, heeft verweerder geen inzicht gegeven in de wijze waarop hij de bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruikte huurwaarden per m2 en huurwaardekapitalisatiefactoren heeft afgeleid van rond de waardepeildata bij verhuur van vergelijkbare objecten bedongen huurprijzen, onderscheidenlijk van rond de waardepeildata bij verkoop van vergelijkbare objecten behaalde verkoopprijzen en bij verhuur van vergelijkbare objecten bedongen verhuurprijzen.
2.14 Voorts kan de rechtbank verweerder niet volgen in diens opvatting dat hij met de waardedrukkende invloed van de onder 2.3 vermelde bijzondere bedingen bij de bepaling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak geen rekening behoefde te houden. De rechtbank stelt voorop dat de bijzondere bedingen, nu zij in de akte van levering zijn opgenomen en met een kettingbeding zijn versterkt, zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichtingen voor de eigenaar van de onroerende zaak meebrengen. Zoals de Hoge Raad overweegt in zijn arrest van 25 november 1998, nr. 33 212, BNB 1999/18, is de maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, worden beperkt. Aan die maatstaf voldoen naar het oordeel van de rechtbank de beperkingen die in de bijzondere bedingen aan de eigenaar van de onroerende zaak zijn opgelegd. Deze beperken de omvang van het genot van de zaak, ongeacht de persoon van de eigenaar. De ontsnappingsclausule in punt 4 van de onder 2.3 vermelde bijzondere bedingen kan de beperkingen van het genot van de zaak door de in de punten 1, 2 en 3 opgenomen bedingen mogelijk mitigeren, doch neemt deze naar het oordeel van de rechtbank niet weg. De onder 2.11 genoemde "meestbiedende koper" zal, zoals eiseres stelt, ondanks de ontsnappingsclausule een lagere prijs voor de onroerende zaak bieden dan hij bereid zou zijn te besteden zonder deze bedingen. Verweerder heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres, niet aannemelijk gemaakt dat hij in voldoende mate met de waardedrukkende invloed van de bijzondere bedingen rekening heeft gehouden.
2.14 Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde van
€ 3.800.000 niet te laag is. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres daarin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
Eiseres heeft aan de door haar verdedigde waarde geen marktgegevens, zoals verkoop- en/of verhuurcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare panden overgelegd. De -overigens niet met marktgegevens onderbouwde- herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de waarde die in het verleden in het kader van de herfinanciering van de onroerende zaak aan de onroerende zaak is toegekend, is geen deugdelijke wijze van bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Voorts acht de rechtbank niet aannemelijk dat de bepaling van de waarde naar de peildata 1 januari 1999, 1 januari 2003 en 1 januari 2008 tot dezelfde uitkomst (€ 3.800.000) leidt.
2.15 Nu geen van de partijen aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan en ter zitting is gebleken dat de bereidheid om tot een compromissoire oplossing te komen niet bij beide partijen aanwezig was, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast
- voor het haar 2004: op € 4.100.000;
- voor het jaar 2005: op € 4.300.000;
- voor het jaar 2009: op € 4.350.000.
Hierbij houdt de rechtbank rekening met alle feiten en omstandigheden, in het bijzonder enerzijds de door verweerder overgelegde taxatierapporten en anderzijds de waardedrukkende invloed van de onder 2.3 vermelde bijzondere bedingen. Omdat de rechtbank van oordeel is dat verweerder in de taxatierapporten voldoende rekening heeft gehouden met de bodemverzakking en de gevolgen die deze voor de onroerende zaak heeft, heeft zij daaraan bij haar schatting geen afzonderlijk gewicht toegekend.
Proceskosten
2.16 De rechtbank vindt geen aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met het beroep heeft moeten maken, nu gesteld noch gebleken dat van zodanige kosten sprake is.
III BESLISSING
De rechtbank
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar 2004, de uitspraak op bezwaar 2005 en de uitspraak op bezwaar 2009;
- wijzigt de beschikkingen 2004, 2005/2006 en 2009 aldus dat de daarbij vastgestelde waarde wordt verminderd tot respectievelijk € 4.100.000, € 4.300.000 en € 4.350.000;
- vermindert de (navorderings-)aanslagen voor 2004. 2005 en 2009 tot (navorderings-) aanslagen, berekend naar een waarde van respectievelijk € 4.100.000 (2004), € 4.300.000 (2005) en € 4.350.000 (2009);
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- gelast verweerder eiser het door deze betaalde griffierecht van in totaal € 379 te vergoeden.
Aldus vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier F.J. Crabbendam.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
Uitgesproken in het openbaar op 19 juli 2010.
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.