ECLI:NL:RBSGR:2010:BN5001

• Datum uitspraak: 18 augustus 2010
• Publicatiedatum: 5 april 2013
• Zaaknummer: 292877 - HA ZA 07-2485
• Instantie: Rechtbank 's-Gravenhage
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Rechtbank bevestigt wijzigingsbevoegdheid retributiebeleid opstalrechten ondanks bezwaren op grond van redelijkheid en billijkheid

In deze civiele procedure zijn drie zaken gevoegd waarin diverse groepen opstalhouders het Hoogheemraadschap van Rijnland (HHR) betwisten dat het retributiebeleid voor opstalrechten gewijzigd mag worden. De opstalhouders beroepen zich op oude algemene voorwaarden (AV70 en AV2000) en stellen dat het nieuwe beleid in strijd is met deze voorwaarden, de redelijkheid en billijkheid, en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

De rechtbank analyseert de contractuele bepalingen, waaronder de AV70, AV2000 en de nieuwere AV2007, en concludeert dat HHR contractueel bevoegd is het retributiebeleid te wijzigen. De rechtbank oordeelt dat het nieuwe beleid, inclusief de derde retributiemethodiek gebaseerd op WOZ-waarde en grondquote, zorgvuldig is voorbereid en gemotiveerd, en niet in strijd is met redelijkheid, billijkheid of bestuursrechtelijke beginselen.

Wel wordt geoordeeld dat de vijfjaarlijkse herziening van de retributie op basis van de WOZ-waarde onrechtmatig is wegens het ontbreken van motivering en het risico dat de overgangsperiode illusoir wordt. Verder worden diverse bedingen in de AV2007 als onredelijk bezwarend aangemerkt en niet toepasbaar verklaard, zoals bepalingen over opzegging en bindende taxatie. De vorderingen tot verlenging of heruitgifte van opstalrechten onder oude voorwaarden worden afgewezen, evenals claims van misbruik van bevoegdheid of economische machtspositie. Proceskosten worden grotendeels aan de opstalhouders opgelegd.

Uitkomst: HHR mag het nieuwe retributiebeleid toepassen behalve de vijfjaarlijkse herziening op basis van WOZ-waarde; diverse bepalingen AV2007 zijn nietig; vorderingen tot verlenging onder oude voorwaarden worden afgewezen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE

Sector civiel recht

Vonnis in gevoegde zaken van 18 augustus 2010

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 292877 / HA ZA 07-2485 van

1. de stichting

STICHTING BELANGENBEHARTIGING OPSTALHOUDERS HAARLEMMERMEER,

gevestigd te Haarlemmermeer,

2. [eiser A. 2],

wonende te [A.],

3. [eiser A. 3],

wonende te [B.],

4. [eiser A. 4],

wonende te [C.],

5. [eiser A. 5],

wonende te [D.],

6. [eiser A. 6],

wonende te [E.],

eisers in conventie, *hierna ook [eisers A.]

verweerders in reconventie,

advocaat mr. L.E. de Geer,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

HOOGHEEMRAADSCHAP VAN RIJNLAND,

gevestigd te Leiden,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. R. Lever,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 298592 / HA ZA 07-3509 van

1. [eiser B. 1],

wonende te [F.],

2. [eiser B. 2],

wonende te [G.],

3. [eiser B. 3],

wonende te [H.],

4. [eiser A. 2] = [eiser B. 4]

wonende te [G.],

5. [eiser B. 5],

wonende te [F.],

6. [eiser B. 6],

wonende te [I.],

7. [eiser B. 7],

wonende te [D.],

8. [eiser B. 8],

wonende te [H.],

9. [eiser B. 9a] en [eiser B. 9b],

beiden wonende te [D.],

10. [eiser B. 10],

wonende te [D.],

11. [eiser B. 11],

wonende te [E.],

12. [eiser B. 12],

wonende te [J.],

13. [eiser B. 13a] en [eiser B. 13b],

wonende te [K.],

14. [eiser B. 14],

wonende te [D.],

15. [eiser B. 15],

wonende te [E.],

16. [eiser B. 16a] en [eiser B. 16b],

wonende te [H.],

17. [eiser B. 17a] en [eiser B. 17b],

wonende te [L.],

18. [eiser B. 18a] en [eiser B. 18b],

wonende te [M.],

19. [eiser B. 19],

wonende te [D.],

20. [eiser B. 20],

wonende te [M.],

21. [eiser B. 21],

wonende te [D.],

22. [eiser B. 22],

wonende te [C.],

23. [eiser B. 23a] en [eiser B. 23b],

wonende te [G.],

24. [eiser B. 24],

wonende te [C.],

eisers, *hierna ook [eisers B.]

advocaat mr. L.E. de Geer,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

HOOGHEEMRAADSCHAP VAN RIJNLAND,

gevestigd te Leiden,

gedaagden,

advocaat mr. R. Lever,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 312579 / HA ZA 08-1855 van

1. [eiser C. 1a] en [eiser C. 1b],

wonende te [M.],

2. [eiser C. 2],

wonende te [F.],

3. [eiser C. 3],

wonende te [L.],

4. [eiser C. 4],

wonende te [N.],

5. [eiser C. 5],

wonende te [B.],

6. de stichting

STICHTING BELANGENBEHARTIGING OPSTALHOUDERS HAARLEMMERMEER,

gevestigd te Haarlemmermeer,

eisers, * hierna ook [eisers C.]

advocaat mr. L.E. de Geer,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

HOOGHEEMRAADSCHAP VAN RIJNLAND,

gevestigd te Leiden,

gedaagden,

advocaat mr. R. Lever.

Partijen zullen hierna SBOH c.s., [eisers B.]., [eisers C.] en HHR genoemd worden. Voor zover eisers afzonderlijk genoemd worden, zullen hun respectieve achternamen [geanonimiseerd eiser A.+cijfer, B.+cijfer, C.+cijfer] gebruikt worden en zal Stichting Belangenbehartiging Opstalhouders Haarlemmermeer SBOH genoemd worden.

1. De procedure in de zaak 07-2485

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het vonnis in het incident tot openlegging ex artikel 162 Rv en in het bevoegdheidsincident van 16 april 2008 en de daarin genoemde gedingstukken voor zover van belang voor de hoofdzaak;

- de conclusie van repliek tevens houdende akte van verzoek tot wijziging van eis in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties;

- de akte overlegging producties aan de zijde van SBOH c.s., met productie;

- de conclusie van dupliek in conventie tevens houdende conclusie van repliek in reconventie tevens houdende wijziging van eis;

- de conclusie van dupliek in reconventie;

- de brief van 14 oktober 2009 aan de zijde van HHR, met producties;

- de pleitnota aan de zijde van SBOH c.s.;

- de pleitnotities aan de zijde van HHR, met producties;

- het proces-verbaal van pleidooi van 20 oktober 2009.

1.2. Ten slotte is er een datum voor vonnis bepaald.

2. De procedure in de zaak 07-3509

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het vonnis in het voegingsincident van 16 januari 2008 en de daarin genoemde gedingstukken voor zover van belang voor de hoofdzaak;

- de conclusie van antwoord;

- de conclusie van repliek, met producties;

- de conclusie van dupliek;

- de pleitnota aan de zijde van [eisers B.].;

- de pleitnotities aan de zijde van HHR, met producties;

- het proces-verbaal van pleidooi van 20 oktober 2009.

2.2. Ten slotte is er een datum voor vonnis bepaald.

3. De procedure in de zaak 08-1855

3.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het vonnis in het voegingsincident van 3 september 2008 en de daarin genoemde gedingstukken voor zover van belang voor de hoofdzaak;

- de conclusie van antwoord;

- de conclusie van repliek, met producties;

- de conclusie van dupliek;

- de pleitnota aan de zijde van [eisers C.];

- de pleitnotities aan de zijde van het HHR, met producties;

- het proces-verbaal van pleidooi van 20 oktober 2009.

3.2. Ten slotte is er een datum voor vonnis bepaald.

4. De feiten

in alle drie de zaken

4.1. De Ringdijk rond de Haarlemmermeerpolder (circa 60 kilometer) is in het verleden opgedeeld in percelen, welke percelen (grotendeels) in recht van opstal zijn uitgegeven. Vanaf 1979 was het waterschap Groot-Haarlemmermeer (hierna: WGH) de eigenaar van de percelen grond waarop de opstalrechten gevestigd zijn.

4.2. Op 1 januari 2005 zijn de waterschappen WGH, Wilck en Wiericke, de Oude Rijnstromen en het Hoogheemraadschap van Rijnland gefuseerd. De naam van het nieuwe hoogheemraadschap luidt Hoogheemraadschap van Rijnland (gedaagde in de onderhavige drie gevoegde zaken).

4.3. Het WGH en HHR hebben in verband met de opstalrechten altijd gebruik gemaakt van algemene opstalvoorwaarden. In deze algemene opstalvoorwaarden zijn bepalingen over de retributie opgenomen.

4.4. SBOH is opgericht op 17 november 2006 en is de belangenbehartiger van ongeveer 1200 opstalhouders (van de in totaal circa 2400 opstalhouders).

in de zaak 07-2485 in conventie en in reconventie en in de zaak 07-3509

4.5. Sinds 1970 zijn bij WGH de AV70 van kracht. Hierin is - onder meer - het volgende opgenomen:

"UITGIFTE, VERLENGING EN DUUR

(...)

Artikel 2

Ingeval op de grond woningen of andere gebouwen en/of getimmerten e.d. aanwezig zijn, zullen dijkgraaf en heemraden, met inachtneming van het bepaalde in artikel 10, de grond opnieuw in recht van opstal uitgeven voor een termijn van tenminste 10 jaren, daarbij o.a. rekening houdende met de staat van onderhoud van woningen, gebouwen, getimmerten e.d., met dien verstande dat dijkgraaf en heemraden bevoegd zijn de verlenging te weigeren, indien hun is gebleken dat het onderhoud van het opstalperceel en de daarop gestichte opstallen in ernstige mate te wensen overlaat. Dijkgraaf en heemraden maken van deze bevoegdheid slechts gebruik nadat de opstalhouder, na schriftelijke waarschuwing, in gebreke is gebleven.

Artikel 3

Dijkgraaf en heemraden bepalen voor elk perceel grond dat in recht van opstal wordt uitgegeven de opstalcanon, met inachtneming van het maximumtarief, vastgesteld bij besluit van hoofdingelanden van de Haarlemmermeerpolder van 24 januari 1958 no. XIV, gewijzigd bij besluit van hoofdingelanden van 5 januari 1962 no. IX, goedgekeurd door gedeputeerde staten van Noord-Holland bij hun besluiten van 2 april 1958 no. 93 respektievelijk van 27 april 1962 no. 181, of zoals bedoeld maximumtarief, na verkregen goedkeuring van gedeputeerde staten van Noord-Holland door hoofdingelanden van de Haarlemmermeerpolder, in de toekomst nader zal worden vastgesteld en voorts conform de regeling inzake de toepassing van opstaltarieven, vastgesteld bij besluit van hoofdingelanden van de Haarlemmermeerpolder d.d. 10 december 1969 no. XI of zoals deze regeling nader zal worden vastgesteld.

Artikel 4

Dijkgraaf en heemraden behouden zich het recht voor om telkens na afloop van een termijn van tien jaren de opstalcanon opnieuw vast te stellen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 3.

(...)

BEËINDIGING

Artikel 16

Het recht van opstal vervalt door het verstrijken van de termijn waarvoor het is aangegaan en welke termijn in de akte van uitgifte is vermeld.

Dijkgraaf en heemraden zullen de opstalhouder tijdig schriftelijk uitnodigen kenbaar te maken of verlenging van opstalrecht wordt gewenst. Indien verlenging wordt gewenst, worden zowel de duur van de verlenging als de verschuldigde canon aan de opstalhouder medegedeeld, met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 2 en 3 dezer voorwaarden. (...)"

4.6. [eiser A.2] en [eiser A. 5] hebben opstalrechten waarop de AV70 van toepassing zijn. Voor hen zijn de termijnen voor het opstalrecht verlopen op respectievelijk 1 juni 2007 en 1 juli 2007. Hun rechten zijn nog niet verlengd. Een verzoek van beiden om verlenging op grond van de AV70 heeft HHR afgewezen.

in de zaak 07-2485 in conventie en in reconventie en in de zaak 08-1855

4.7. In 1999/2000 heeft WGH nieuwe opstalvoorwaarden ingevoerd, de AV2000. Hierin is - onder meer - het volgende opgenomen:

"ARTIKEL 1

(...)

2. De algemene opstalvoorwaarden kunnen te allen tijde door het algemeen bestuur worden herzien. Zij treden in werking telkenmale bij uitgifte of heruitgifte van het opstalrecht.

(...)

ARTIKEL 5

Uitgifte in recht van opstal.

(...)

3. Na afloop van de uitgifteduur heeft de opstaller recht op heruitgifte in recht van opstal. (...)

Een aldus krachtens heruitgifte tot stand gekomen opstalrecht zal geacht worden een voortzetting van het door de uitgifteduur beëindigde opstalrecht te zijn.

(...)

ARTIKEL 6

Opstalvergoeding en de vijfjaarlijkse aanpassing daarvan

(...)

5. Voor de uitgifte in recht van opstal van percelen grond, die niet tevoren in recht van opstal aan de opstaller werden uitgegeven, is naast de jaarlijkse opstalvergoeding een eenmalige extra vergoeding verschuldigd. Voor die uitgiftes wordt door een beëdigd makelaar op kosten van de opstaller op basis van verkoop bij volle en vrij eigendom de grondwaarde van het perceel grond vastgesteld. De éénmalige extra vergoeding wordt als volgt berekend: bedrag van de hiervoor vastgestelde grondwaarde verminderd met de afkoopsom berekend op de wijze als aangegeven in artikel 7 lid 6.

(...)

ARTIKEL 18

Rechtsgevolgen beëindiging recht van opstal

1. Het waterschap treedt bij het eindigen van de termijn, waarvoor het recht van opstal is verleend, of na opzegging op het tijdstip, waartegen die opzegging is geschied, in de volle en vrije eigendom van de in recht van opstal uitgegeven grond en de zich daarop bevindende opstallen.

2. Na beëindiging van het recht van opstal heeft de opstaller recht op vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die door hemzelf of een rechtsvoorganger met toestemming van het waterschap zijn aangebracht of van het waterschap tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen. Eveneens heeft de opstaller recht op teruggave van de eenmalige vergoeding, zo deze bij uitgifte overeenkomstig artikel 6 lid 5 is voldaan.

(...)

ARTIKEL 29

Inwerkingtreding voorwaarden

Deze voorwaarden treden in werking na inschrijving in het register 4 betreffende onroerende zaken ten kantore van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers te Amsterdam en zullen van toepassing zijn op alle nadien gesloten overeenkomsten.

Eerder vastgestelde algemene voorwaarden blijven onverkort van toepassing op de voor dat tijdstip gesloten overeenkomsten, zolang deze door tijdsverloop niet zijn verstreken, tenzij de opstaller tussentijdse beëindiging en nieuwe uitgifte van het recht van opstal onder deze voorwaarden wenst."

in de zaak 07-2485 in conventie en in reconventie

4.8. [eiser A. 3] en [eiser A. 4] hebben opstalrechten waarop de AV70 van toepassing zijn. [eiser A. 6] heeft een opstalrecht waarop de AV2000 van toepassing zijn.

4.9. Het algemeen bestuur van HHR (hierna: AB) heeft op 12 april 2006 - op voorstel van het dagelijks bestuur van HHR (hierna: DB) - een besluit genomen met betrekking tot het beleid ten aanzien van de opstalrechten. Hierin staat - onder meer - het volgende:

" BESLUIT:

(...)

- tot hantering van de bestaande Rijnlandse juridische voorwaarden/overeenkomsten bij nieuwe uitgiften van gebruik van Rijnlands eigendom; dit m.u.v. de uitgiften van opstalrechten m.b.t. de Ringvaartdijk van de Haarlemmermeerpolder, waarvoor vooralsnog de juridische voorwaarden/overeenkomsten zullen worden gehanteerd van het voormalige waterschap Groot-Haarlemmermeer;

- tot vaststelling van de visie "uit de Rijnlandse eigendommen een redelijke opbrengst te genereren" en tot hantering daarbij van overgangstermijnen van maximaal 3 x 3 jaren; dit afhankelijk van de situatie en de stijging;

- de "nieuwe" vergoedingen alleen bij nieuwe uitgiften, verlengingen en heruitgiften toe te passen;

(...)

- Dijkgraaf en Hoogheemraden te machtigen e.e.a. nader uit te werken."

4.10. Het DB heeft op 18 april 2006 de "Handhavingsnota Eigendommenbeheer Rijnland" en de "Vergoedingentabel Gebruik Rijnlands Vastgoed" vastgesteld. Voor de vaststelling van de Vergoedingentabel is een methodiek gehanteerd waarbij de waarde van de grond het uitgangspunt was (hierna: de eerste retributiemethodiek). Voor de vaststelling van de waarde van de grond is een externe makelaar - Onkenhout Makelaars - ingeschakeld die een taxatierapport heeft opgemaakt (hierna: het rapport Onkenhout). Op advies van Onkenhout is voor de berekening van de retributie de laagste grondwaarde aangehouden alsmede een rentepercentage van 3,16% en een overgangsperiode van 3 x 3 jaar voor elke aflopende overeenkomst. In de Vergoedingentabel heeft dit geleid tot een retributie (opstalvergoeding) van € 7,90 per m² voor kavels tot en met 350 m². De retributie bedroeg op dat moment € 0,92 per m².

4.11. De reacties van de opstalhouders hebben HHR ertoe gebracht het retributiebeleid te heroverwegen. Er is een tweede retributiemethodiek aan de opstalhouders voorgelegd. Naar aanleiding van de daaropvolgende kritische kanttekeningen heeft HHR RIGO Research en Advies B.V. ingeschakeld. In januari 2007 heeft RIGO een rapport opgemaakt (hierna: het rapport RIGO). Op basis van het rapport RIGO is gekozen voor een nieuwe retributiemethodiek (hierna: de derde retributiemethodiek). De invoering van deze methodiek is vastgelegd in het besluit van het AB van 31 januari 2007. Hierin is - onder meer - opgenomen:

" BESLUIT:

Voor (her-)uitgifte en verlengingen van opstalrechten en de bepaling van de vergoedingen daarvoor:

I. A) Uit te gaan van de waarde van de grond en van een rentepercentage voor bepaling van de opstalvergoeding.

Het per opstalrecht iedere 5 jaar vaststellen van de waarde van de grond door uit te gaan van de WOZ-waarde en van een zgn. grondquote (variërend van 15% bij € 50.000 tot een maximum van 39%, afhankelijk van de WOZ-waarde, zie bijlage 3) en het toepassen van een depreciatie van 40%, omdat de kavel niet vrij in te richten is.

Het per opstalrecht iedere 5 jaar aanpassen van de rente naar het gemiddelde 5 jaars Interest Rate Swap (IRS) (...)

Ter verduidelijking:

* De grondquote is het percentage van de WOZ-waarde dat de waarde van de grond vertegenwoordigt.

(...)

B) Een overgangsperiode van 20 jaar in te voeren (waarbij het opstalrecht per jaar stapsgewijs oploopt van het huidige peil naar het van de grondwaarde afgeleide peil) voor opstalrechten die in 2006 aflopen tot een overgangsperiode van 0 jaar voor rechten die vanaf 2026 aflopen. Dit houdt in dat de opstalhouder die tussen 2006 en 2026 de overgangsperiode instapt, per jaar, 5% van het verschil tussen het dan geldende oude niveau van vergoeding en het dan en vervolgens daarna geldende nieuwe niveau, berekend volgens A, afbouwt.

C) Een eeuwigdurend opstalrecht in te voeren (i.p.v. een opstalrecht voor 50 jaar).

(...)

IV. De volgende elementen uit het VV (rechtbank: VV staat voor "Verenigde Vergadering" welk orgaan elders in dit vonnis wordt aangeduid met Algemeen Bestuur, afgekort AB) besluit van 12 april 2006 niet meer van toepassing te verklaren, met ingang van de datum vast te stellen onder VII:

* Hantering van overgangstermijnen van maximaal 3 x 3 jaren (bij invoering van nieuwe tarieven).

* De mogelijkheid de tegenprestatie voor het gebruik van Rijnlandse onroerende zaken af te kopen te beëindigen.

* De hantering van bestaande juridische voorwaarden/overeenkomsten bij nieuwe uitgiften van gebruik van Rijnlands eigendom.

(...)

VI. Voor overeenkomsten die na 12 april 2006 en voor de hierna onder VII bedoelde datum zijn afgelopen een keuzemogelijkheid aan de betreffende opstalhouder te geven: de keuze om volgens de methodiek gebaseerd op de WOZ-waarde en de grondquote te volgen of de keuze op basis van de eerste methodiek, zoals bepaald in het VV besluit van 12 april 2006 en de uitwerking daarvan in het College besluit van 18 april 2006.

VII. Het College te machtigen om de invoerdatum van dit beleid te bepalen. Op opstalhouders, die gebruik maken van de regeling onder VI, zijn alle regels na vastgestelde invordatum (de rechtbank leest 'invoerdatum'), met terugwerkende kracht van toepassing.

VIII. Het College te machtigen het besluit ten behoeve van de toepassing verder uit te werken."

4.12. Het DB heeft op 15 mei 2007 een besluit genomen ten aanzien van de derde retributiemethodiek. Dit besluit behelst - onder meer - het volgende:

"A. De bandbreedte WOZ-waarde in relatie tot de grondquote 5-jaarlijks vast te stellen, zoals nader is uitgewerkt bij "Ad A.

B. De minimum- en maximum grondprijs per m2 5-jaarlijks vast te stellen, zoals nader is uitgewerkt bij "Ad B."

(...)

E. Het tijdstip voor het bepalen van de te hanteren rentepercentage bij afloop van een opstalrecht vast te stellen, zoals hierna is uitgewerkt bij "Ad E"

F. De mogelijkheid van contra-taxatie/-expertise voor en op kosten van opstalhouders van percelen met niet-woonfuncties in te voeren.

G. De tekst van algemene juridische opstalvoorwaarden, (...) algemeen vast te stellen en deze te gaan hanteren voor de vanaf 1 juni 2007 te sluiten rechtsverhoudingen/overeenkomsten m.b.t. gebruik van Rijnlands vastgoed.

Ad A. Door de VV is 31/1/2007 reeds vastgesteld de verhouding WOZ-waarde-grondquote. Door deze verhouding wordt de waarde van de grond bepaald bij - uitgifte van - een opstalrecht. I.v.m. de te verwachten toekomstige stijgingen van de (gemiddelde) WOZ-waarden van de woonpercelen zullen periodiek (om de vijf jaar) de op dit overzicht vermelde WOZ-waarden worden aangepast aan de dan geldende situatie. (...) Deze herziening geldt voor het eerst per 1 juni 2012, omdat dit beleid per 1 juni 2007 in werking treedt.

Ad B. De VV heeft 31/1/2007 besloten om een minimum en een maximum grondprijs in te voeren. Dit om scheve verhoudingen tussen de WOZ-waarde en de grondoppervlakten te voorkomen. In de bijeenkomst van 6 februari 2007 heeft uw College de minimum grondprijs op € 54,--/m2 en de maximum grondprijs op € 390,--/m2 vastgesteld. (...)

(...)

Ad E. I.v.m. de administratieve verwerking via een notaris wordt ca. 6 maanden voor afloop van een opstalcontract aan de opstalhouder een aanbod gedaan om het recht van opstal te verlengen. Voorgesteld wordt om daarbij het rentepercentage te hanteren dat geldt 6 maanden vóór de afloop van het contract. (...)

Ad. F. De VV heeft 31 januari 2007 o.a. besloten bij percelen met niet-woonfuncties deze van geval tot geval te laten taxeren op basis van referentie-objecten. Het verdient aanbeveling de desbetreffende opstalhouders de mogelijkheid te geven op hun kosten een contra-taxatie/contra-expertise te laten uitvoeren. Dit i.v.m. waarborging van de objectiviteit van de vaststelling.

Ad G. Tegelijk met vaststelling van het nieuwe Eigendommenbeleid is besloten nieuwe standaard-overeenkomsten voor gebruik van Rijnlands vastgoed in te voeren. In dit kader zijn dezerzijds de volgende modellen opgesteld:

(algemene juridische) opstalvoorwaarden, (...).

(...)

Hiermede vervallen uiteraard automatisch de "oude" standaard juridische voorwaarden van de voormalige waterschappen."

4.13. De juridische voorwaarden waarnaar HHR in het besluit van 15 mei 2007 verwijst (vergelijk onder punt 4.12) worden hierna aangehaald als de AV2007. Hierin is - onder meer - het volgende opgenomen:

"Artikel 3. Rechten en plichten van de Opstaller

3.1 Opstaller aanvaardt uitdrukkelijk de lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijke zwaardere belasting betekenen. Opstaller aanvaardt tevens alle rechten en aanspraken, waaronder eventuele aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf, en met alle kwalitatieve rechten, vrij van huur, pacht of enig ander gebruiksrecht en vrij van pandrechten, hypotheken en beslagen en inschrijvingen daarvan.

(...)

3.3 Het is verboden op het perceel een recht van erfpacht, onderopstal of andere (beperkte) zakelijke rechten te vestigen dan erfdienstbaarheden en het recht van hypotheek.

3.4 Het is zonder toestemming van Rijnland (HHR, rechtbank) verboden het opstalrecht te belasten met erfdienstbaarheden, gedeeltelijk te vervreemden, te splitsen in appartementsrechten, het perceel geheel of gedeeltelijk aan derden te verhuren, te verpachten of anderszins in gebruik te geven.

(...)

Artikel 5. Overdracht van rechten en plichten

5.1 Opstaller heeft, conform artikel 5:91 jo 5:104 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, het recht het Recht van Opstal over te dragen.

(...)

Artikel 7. Verzuim betaling van opstalvergoeding (facultatief)

7.1 Indien de Opstaller in verzuim is de opstalvergoeding over twee achtereenvolgende jaren geheel of gedeeltelijk te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van enige andere verplichting kan Rijnland het Recht van Opstal opzeggen overeenkomstig het gestelde in artikel 104 lid 2 en de artikelen 87 en 88 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.

(...)

Artikel 8. Tussentijdse beëindiging van de Overeenkomst

8.1 Partijen zijn te allen tijde gerechtigd gezamenlijk het Opstalrecht schriftelijk te beëindigen. Zij zullen hiertoe in elk geval overgaan als blijkt dat enige bepaling uit het Opstalrecht in strijd is met enige bepaling van Nederlands recht en alle mogelijke middelen om de desbetreffende bepaling in overeenstemming te brengen met de bepaling van Nederlands recht zijn aangewend.

8.2 Tussentijdse beëindiging van het Recht van Opstal kan geschieden met een opzegtermijn van twaalf maanden. In het geval van een ernstige tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen door de Opstaller geldt echter een opzegtermijn van een maand.

8.3 Bij opzegging door Rijnland zullen bij het einde van het opstalrecht de op de grond staande gebouwen en de op of in de grond aanwezige gewassen door Rijnland worden overgenomen tegen vergoeding van de tussen partijen overeen te komen waarde. Indien geen overeenstemming kan worden bereikt, zal de vergoeding worden bepaald zoals omschreven in artikel 10 van deze voorwaarden. Indien Rijnland het Recht van Opstal heeft opgezegd wegens een ernstige tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen door de Opstaller, is de regeling in artikel 8 lid 4 van deze voorwaarden van overeenkomstige toepassing.

8.4 Bij tussentijdse opzegging door de Opstaller heeft deze niet de bevoegdheid bij het einde van het opstalrecht de op het perceel staande gebouwen en de op het perceel aanwezige gewassen weg te nemen. Deze opstallen en beplantingen worden alsdan zonder vergoeding eigendom van Rijnland.

(...)

8.6 Indien voor de dag waarop het opstalrecht vervalt de oorzaak van die tussentijdse beëindiging wordt weggenomen en de door Rijnland gemaakte kosten voor ingebrekestelling worden vergoed, zal de (tussentijdse) beëindiging geen doorgang vinden.

Artikel 9 Beëdigd taxateur

Bij het ontbreken van overeenstemming omtrent de waarde van de te vergoeden opstallen en beplantingen benoemen elk der partijen een beëdigd taxateur. Elk der taxateurs stelt de genoemde waarde vast. Indien noodzakelijk benoemen beide taxateurs een derde taxateur die een de partijen bindende taxatie zal uitbrengen. Ieder der partijen draagt de kosten van de door hem benoemde taxateur. De kosten van de eventueel te benoemen derde taxateur worden door partijen gezamenlijk gedragen.

Artikel 10. Wijziging voorwaarden

Deze opstalvoorwaarden zijn van toepassing, indien en voor zover daarvan bij of krachtens het besluit tot uitgifte in Recht van Opstal niet wordt afgeweken.

Artikel 11. Aanvullende bepalingen

11.1 Het perceel moet op kosten van de Opstaller door erfafscheidingen, welke naar het oordeel van Rijnland aan hun doel beantwoorden, van de omringende grond afgescheiden worden en blijven.

11.2 Zonder schriftelijke toestemming van Rijnland mag geen wijziging in de afvoer van hemel- en afvalwater worden gebracht.

11.3 Geen aarde of specie uit het perceel mag worden afgevoerd, behoudens schriftelijke toestemming van Rijnland.

11.4 Verschil tussen de werkelijke en de opgegeven grootte van het perceel, hoe groot dit ook mocht zijn, zal tussentijds geen aanleiding kunnen geven tot verandering van de opstalvergoeding, vordering van de opgegeven maat of vernietiging van het Opstalrecht.

11.5 De Opstaller zal het leggen en hebben van kabels, buizen, leidingen en dergelijke objecten van Rijnland, andere openbare lichamen en nutsbedrijven moeten gedogen en zorg dragen, dat een ongestoorde ligging dier werken gewaarborgd is. Dit zal geschieden door de vestiging bij de akte, waarbij het Recht van Opstal wordt gevestigd, van een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 12. Domicilie

De Opstaller verklaart voor de tenuitvoerlegging van dit Opstalrecht domicilie te kiezen ten kantore van de bewaarder van de akte waarbij het Recht van Opstal op het perceel wordt gevestigd en verklaart het Opstalrecht op deze voorwaarden te aanvaarden."

5. Het geschil

in de zaak 07-2485 in conventie

5.1. SBOH c.s. vorderen, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

A. voor recht zal verklaren dat:

1. HHR de hoogte van de retributie niet mag baseren op de waarde van de grond zolang de opstalrechten, die zijn uitgegeven, verlengd of heruitgegeven onder toepassing van de AV70 of de AV2000, niet geëindigd zijn;

2. HHR bij heruitgifte of verlenging van opstalrechten die zijn uitgegeven onder toepassing van de AV70 of de AV2000 een berekeningsmethode van de retributie dient te hanteren die een voortzetting is van het bestaande beleid, gewoonte en gebruik;

3. het nieuwe retributiebeleid dat HHR hanteert tussen 12 april 2006 en 1 juni 2007 in strijd is met de redelijkheid en billijkheid voor zover het verlenging of heruitgifte betreft van opstalrechten die zijn uitgegeven onder de AV70 of de AV2000;

4. het nieuwe retributiebeleid dat HHR hanteert vanaf 1 juni 2007 in strijd is met de redelijkheid en billijkheid voor zover het verlenging of heruitgifte betreft van opstalrechten die zijn uitgegeven onder de AV70 of de AV2000;

5. het nieuwe retributiebeleid dat HHR hanteert tussen 12 april 2006 en 1 juni 2007 in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur voor zover het verlenging of heruitgifte betreft van opstalrechten die zijn uitgegeven onder de AV70 of de AV2000;

6. het nieuwe retributiebeleid dat HHR hanteert vanaf 1 juni 2007 in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur voor zover het verlenging of heruitgifte betreft van opstalrechten die zijn uitgegeven onder de AV70 of de AV2000;

7. HHR door toepassing van het nieuwe retributiebeleid misbruik maakt van zijn economische machtspositie voor zover het verlenging of heruitgifte betreft van opstalrechten die zijn uitgegeven onder de AV70 of de AV2000;

8. HHR door toepassing van het nieuwe retributiebeleid misbruik maakt van zijn bevoegheid voor zover het verlenging of heruitgifte betreft van opstalrechten die zijn uitgegeven onder de AV70 of de AV2000;

9. HHR door toepassing van het nieuwe retributiebeleid ongerechtvaardigd wordt verrijkt voor zover het verlenging of heruitgifte betreft van opstalrechten die zijn uitgegeven onder de AV70 of de AV2000;

10. de AV2007 onredelijk bezwarend zijn voor de opstalhouders en als gevolg daarvan nietig of vernietigbaar;

11. de AV2007 onredelijk bezwarend zijn voor de opstalhouders en als gevolg daarvan nietig of vernietigbaar voor zover zij worden toegepast bij verlenging of heruitgifte van opstalrechten die zijn uitgegeven onder de AV70 of de AV2000;

12. het besluit van 18 april 2006 onbevoegd is genomen en daardoor werking mist;

13. het besluit van 18 april 2006 door het dagelijks bestuur is ingetrokken en daardoor werking mist;

14. de besluiten van 12 en 18 april 2006 niet op de voorgeschreven wijze bekend zijn gemaakt en daardoor niet in werking zijn getreden;

15. de besluiten van 31 januari en 15 mei 2007 niet op de voorgeschreven wijze bekend zijn gemaakt en daardoor niet in werking zijn getreden;

B. HHR zal verbieden het nieuwe retributiebeleid toe te passen voor zover het verlenging of heruitgifte betreft van opstalrechten die zijn uitgegeven onder de AV70 of de AV2000;

C. HHR conform artikel 3:305a BW zal veroordelen op een door de rechtbank bepaalde wijze en voor rekening van HHR het in deze zaak te wijzen vonnis openbaar te maken of te laten maken;

D. subsidiair HHR zal veroordelen in de proceskosten.

5.2. Ter onderbouwing van de vordering genoemd onder 5.1 A 1 stellen SBOH c.s. dat HHR op basis van de contractuele relatie tussen partijen voortvloeiend uit de AV70 gehouden is verlenging toe te staan op grond van de AV70 onder gelijke tariefafspraken. Tevens vloeit voor HHR uit de AV70 de beperking voort dat hij de berekeningsmethode voor de retributie voor de opstalhouders die een opstalrecht hebben verworven onder de AV70 niet mag wijzigen zolang dat opstalrecht niet is geëindigd. Dat volgt uit artikel 16 AV70 waarin het recht op verlenging is opgenomen met verwijziging naar artikel 2 en 3 AV70. Volgens artikel 3 AV70 is de retributie gebonden aan maximumtarieven voor de verschillende dijkvakken. De maximumtarieven mogen slechts met goedkeuring van Gedeputeerde Staten worden aangepast, waarbij de aanpassing plaatsvindt op basis van de geldontwaarding. Nu in artikel 3 AV70 de berekeningsmethode van de retributie is neergelegd, kan HHR contractueel van deze berekeningsmethode niet afwijken, aldus SBOH c.s.

In de AV2000 is - gezien de bewoordingen van artikel 5 lid 3 en 5 - eveneens een recht op verlenging opgenomen. Bij verlenging is een wijziging van de retributie niet mogelijk, tenzij dat specifiek is overeengekomen. Nu dat niet het geval is, is HHR ook voor de opstalhouders die een opstalrecht hebben verworven onder de AV2000 contractueel gebonden aan de berekeningsmethode voor de retributie en mag hij die niet wijzigen, aldus nog steeds SBOH c.s.

5.3. Ter onderbouwing van de vordering genoemd onder 5.1. A 2 voeren SBOH c.s. aan dat partijen niet alleen op grond van hun contractuele relatie maar ook op grond van het gewoonterecht aan elkaar gebonden zijn. Het is steeds de bedoeling geweest dat de waardevermeerdering van de grond ten goede zou komen aan de opstalhouders en niet aan (de rechtsvoorgangers van) HHR. Bij de hoogte van de retributie was de waarde van de grond daarom geen factor. HHR is verplicht dit beleid voort te zetten bij heruitgifte of verlenging van eerder uitgegeven opstalrechten.

5.4. De vorderingen genoemd onder 5.1. A 3 en A 4 zijn gegrond op de stelling dat zowel het beleid tussen 12 april 2006 en 1 juni 2007 (gebaseerd op het rapport Onkenhout) als het beleid na 1 juni 2007 (gebaseerd op het rapport RIGO) haaks staat op het eerdergenoemde, in het verleden steeds gehanteerde, uitgangspunt dat de waardestijging van de grond ten goede zou komen aan de opstalhouders. Onkenhout en RIGO maken volgens SBOH c.s. ten onrechte geen onderscheid tussen (de ontstaansgeschiedenis en het doel van) stedelijke erfpacht enerzijds en (die van) waterschapsopstal anderzijds. HHR voert in het geheel geen actief grondbeleid, terwijl op de opstalhouders grote verzwarende lasten en beperkingen worden gelegd. Aan die lasten en beperkingen is geen aandacht besteed.

Ten aanzien van het beleid op grond van het rapport Onkenhout stellen SBOH c.s. voorts meer in het bijzonder dat in dat rapport ten onrechte geen rekening is gehouden met het feit dat de in recht van opstal uit te geven grond reeds bebouwd is. Dat laatste zou volgens SBOH c.s. juist de belangrijkste reden zijn geweest dat HHR van deze methode is afgestapt voor de periode na 1 juni 2007. Als concrete bezwaren tegen het beleid na 1 juni 2007 voeren SBOH c.s. tot slot aan dat de WOZ-waarde geen grondslag kan zijn voor de berekening van de retributie nu dijkgrond wettelijk gezien vrijgesteld wordt voor de bepaling van de WOZ-waarde, dat in de gehanteerde rente ten onrechte opslagen zijn opgenomen wegens inflatie en risico en dat de tussentijdse vijfjaarlijkse aanpassing van de retributie aan de dan geldende WOZ-waarde vergaande financiële consequenties heeft waarvan HHR zich geen rekenschap heeft gegeven.

5.5. Aan de vordering genoemd onder 5.1 A 5 en 6 leggen SBOH c.s. ten grondslag dat het opgestelde beleid niet zorgvuldig is voorbereid en en in strijd is met het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, de rechtszekerheid, het evenredigheidsbeginsel en de motiveringsplicht.

5.6. De vordering genoemd onder 5.1 A 7 baseren SBOH c.s. op de stelling dat HHR jegens de opstalhouder een economische machtspositie bezit, nu de opstalhouder op de Ringdijk alleen een opstalrecht kan overeenkomen met HHR. Hij maakt misbruik van deze machtspositie door - zonder overleg met de opstalhouders en zonder de mogelijkheid van een onafhankelijke taxatie - een nieuwe retributiemethodiek te introduceren.

5.7. Ter onderbouwing van de vordering genoemd onder 5.1 A 8 stellen SBOH c.s. dat HHR misbruik van zijn bevoegdheid maakt door het verlopen van een termijn van een voortdurend opstalrecht te gebruiken om de retributie drastisch te verhogen.

5.8. SBOH c.s. gronden de vordering genoemd onder 5.1 A 9 op de stelling dat er in het verleden steeds vanuit is gegaan dat de waarde van de grond aan de opstalhouders toekomt, waardoor HHR zich door toepassing van het nieuwe retributiebeleid ongerechtvaardigd verrijkt. Het bedrag waarmee zij wordt verrijkt (te weten de grondwaarde), dient zij aan de opstalhouder terug te betalen, aldus SBOH c.s.

5.9. Ter onderbouwing van de vordering genoemd onder 5.1 A 10 en 11 stellen SBOH c.s. dat de bedingen opgenomen in de AV2007 onder de artikelleden 3.1, eerste zinsdeel, 3.1, tweede zinsdeel, 3.3, 3.4, 5.1, 7.1, 8.1, 8.2, 8.3, 8.4 en 8.6 en onder artikel 9, 10,11 en 12 onredelijk bezwarend zijn. Volgens SBOH c.s. is de gehele set AV2007 vernietigbaar indien (slechts) één bepaling onredelijk bezwarend wordt geacht.

5.10. SBOH c.s. stellen met betrekking tot de vordering genoemd onder 5.1 A 12 dat het besluit van 18 april 2006 waarbij door het DB een lijst van tarieven (waaronder het retributietarief) is vastgesteld, onbevoegd is genomen, omdat een wettelijke grondslag of machtiging van het AB ontbreekt.

5.11. SBOH c.s. stellen ter onderbouwing van de vordering genoemd onder 5.1 A 14 en 15 dat de genoemde besluiten niet op de in artikel 3:42 Awb voorgeschreven wijze bekend zijn gemaakt. De besluiten van 12 en 18 april 2006 zijn op onbekende data bekend gemaakt en de kennisgevingen ten aanzien van de besluiten van 31 januari en 15 mei 2007 in het Witte Weekblad bevatten noch de inhoud noch een zakelijke weergave van de besluiten. De besluiten zijn evenmin bij HHR ter inzage gelegd noch waren deze op de internetsite van HHR te vinden vanaf de desbetreffende data.

5.12. De vordering genoemd onder 5.1 D is gegrond op het standpunt van SBOH c.s. dat HHR aan hen de toezegging heeft gedaan een redelijke bijdrage in de kosten van de onderhavige procedure te leveren, waarbij tevens is afgesproken dat voor het overige iedere partij de eigen kosten zal dragen. Aangezien HHR toch om een kostenveroordeling verzoekt, vorderen SBOH c.s. primair dat - indien zij in het ongelijk worden gesteld - een kostenveroordeling ten gunste van HHR wordt afgewezen wegens strijd met gemaakte afspraken. Indien HHR de gemaakte afspraken betwist, vorderen SBOH c.s. subsidiair veroordeling van HHR in de proceskosten.

5.13. HHR voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

5.14. HHR vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zal verklaren dat HHR gerechtigd is tot toepassing van:

1. de Vergoedingtabel Gebruik Rijnlands Vastgoed van 18 april 2006 voor verlengingen en heruitgiften van onder toepasselijkheid van de AV70 uitgegeven opstalrechten in de periode van 12 april 2006 tot 1 juni 2007;

2. de Vergoedingtabel Gebruik Rijnlands Vastgoed van 18 april 2006 voor verlengingen en heruitgiften van onder toepasselijkheid van de AV2000 uitgegeven opstalrechten in de periode van 12 april 2006 tot 1 juni 2007;

3. de AV2000, met uitzondering van de artikelen 2 lid i, o en p, 6, 7 lid 6 en 26, voor verlengingen en heruitgiften van onder de toepasselijkheid van de AV70 uitgegeven opstalrechten in de periode van 12 april 2006 tot 1 juni 2007;

4. de AV2000, met uitzondering van de artikelen 2 lid i, o en p, 6, 7 lid 6 en 26, voor verlengingen en heruitgiften van onder de toepasselijkheid van de AV2000 uitgegeven opstalrechten in de periode van 12 april 2006 tot 1 juni 2007;

5. vergoedingen vastgesteld op basis van het besluit van het Algemeen Bestuur d.d. 31 januari 2007, nader uitgewerkt bij besluit van het Dagelijks Bestuur d.d. 15 mei 2007 voor verlengingen en heruitgiften van onder de toepasselijkheid van de AV70 uitgegeven opstalrechten in de periode vanaf 1 juni 2007;

6. vergoedingen vastgesteld op basis van het besluit van het Algemeen Bestuur d.d. 31 januari 2007, nader uitgewerkt bij besluit van het Dagelijks Bestuur d.d. 15 mei 2007 voor verlengingen en heruitgiften van onder de toepasselijkheid van de AV2000 uitgegeven opstalrechten in de periode vanaf 1 juni 2007;

7. de AV2007 voor verlengingen en heruitgiften van onder de toepasselijkheid van de AV70 uitgegeven opstalrechten in de periode vanaf 1 juni 2007;

8. de AV2007 voor verlengingen en heruitgiften van onder de toepasselijkheid van de AV2000 uitgegeven opstalrechten in de periode vanaf 1 juni 2007;

voor zover een en ander betrekking heeft op de opstalhouders die in deze procedure partij zijn en met veroordeling van SBOH c.s. in de proceskosten.

5.15. HHR grondt de onder 5.14 gevorderde verklaringen voor recht op de stelling dat de door SBOH c.s. in conventie genoemde bezwaren ongegrond zijn, zodat HHR dus gerechtigd is de genoemde Vergoedingtabel / vergoedingen en algemene voorwaarden te hanteren.

5.16. SBOH c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de zaak 07-3509

5.17. [eisers B.]. vorderen - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I a. HHR zal veroordelen binnen 30 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis te verschijnen voor notaris mr. Theodor Franciscus Hubertus Reijnen te Haarlemmermeer om mee te werken aan de ondertekening van de akte houdende verlenging van het opstalrecht van:

1. [eiser B. 1], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AD 2839 op locatie [a-dijk] 265 te [F.], met ingang van 1 januari 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

2. [eiser B. 2], op de percelen kadastraal bekend Haarlemmermeer F 2481 op locatie [b-dijk] 81 te [G.], en Haarlemmermeer F 3730 op locatie [b-dijk] 80 te [G.], met ingang van 1 juni 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

3. [eiser B. 3], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AK 232 op locatie [c-dijk] 108 te [H.], met ingang van 1 november 2006 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,92 per m² en onder toepassing van de AV70;

4. [eiser A.2], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer F 2217 op locatie [b-dijk] 87 te [G.], met ingang van 1 juni 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

5. [eiser B. 5], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AC 187 op locatie [d-dijk] 75 te [F.], met ingang van 1 september 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

6. [eiser B. 6], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer B 2717 op locatie [e-dijk] 34 te [J.], met ingang van 1 oktober 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

7. [eiser B. 7], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer H 4262 op locatie [f-dijk] 31 te [D.], met ingang van 1 april 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

8. [eiser B. 8], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AK 262 op locatie [c-dijk] 29 te [H.], met ingang van 1 juni 2006 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,92 per m² en onder toepassing van de AV70;

9. [eiser B. 9a] en [eiser B. 9b], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer H 8313 op locatie [f-dijk] 18 te [D.], met ingang van 1 maart 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

10. [eiser B. 9a], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer H 8314 op locatie [f-dijk] 18 te [D.], met ingang van 1 maart 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

11. [eiser B. 10], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer H 8319 op locatie [f-dijk] 52 te [D.], met ingang van 1 mei 2006 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,92 per m² en onder toepassing van de AV70;

12. [eiser B. 11], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer H 4653 op locatie [h-dijk] 175 te [E.], met ingang van 1 mei 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

13. [eiser B. 12], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AB 489 op locatie [e-dijk] 181 en 181 A te [J.], met ingang van 1 augustus 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

14. [eiser B. 13a] en [eiser B. 13b], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AD 192 op locatie [a-dijk] 37 te [K.], met ingang van 1 november 2006 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,92 per m² en onder toepassing van de AV70;

15. [eiser B. 14], op de percelen kadastraal bekend Haarlemmermeer AA 226 op locatie [g-dijk] 261 en 262 te [D.], en Haarlemmermeer AA 227 op locatie [g-dijk] 261 te [D.], met ingang van 1 september 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

16. [eiser B. 15], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer H 6771 op locatie [h-dijk] 19 en 19 B te [E.], met ingang van 1 september 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

17. [eiser B. 16a] en [eiser B. 16b], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AK 235 op locatie [c-dijk] 103 te [H.], met ingang van 1 mei 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

18. [eiser B. 17a] en [eiser B. 17b], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AE 523 op locatie [b-dijk] 377 te [L.], met ingang van 1 januari 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

19. [eiser B. 18a] en Stronk, op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AM 221 op locatie [i-dijk] 112 te [M.], met ingang van 1 augustus 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

20. [eiser A. 5], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AA 236 op locatie [g-dijk] 240 te [D.], met ingang van 1 juli 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

21. [eiser B. 20], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AM 233 op locatie [i-dijk] 89 en 90 te [M.], met ingang van 1 juni 2006 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,92 per m² en onder toepassing van de AV70;

22. [eiser B. 21], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AA 258 op locatie [g-dijk] 211 te [D.], met ingang van 1 juli 2006 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,92 per m² en onder toepassing van de AV70;

23. [eiser B. 22], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AO 133 op locatie [j-dijk] 177 te [C.], met ingang van 1 januari 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

24. [eiser B. 23a] en [eiser B. 23b], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AG 205 op locatie [k-dijk] 340 te [G.], met ingang van 30 november 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

25. [eiser B. 24], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AO 89 op locatie [j-dijk] 295 te [C.], met ingang van 1 april 2007 voor de duur van 50 jaar, tegen een retributie bij aanvang van € 0,93 per m² en onder toepassing van de AV70;

b. zal bepalen dat HHR een dwangsom verbeurt van € 1.000,- per eiser voor elke dag dat HHR niet voldoet aan het vonnis tot een maximum van € 150.000,- per eiser;

c. zal bepalen dat het in deze zaak te wijzen vonnis in de plaats kan treden van de akte waarbij de verlengde termijn van de opstalrechten door partijen dient te worden vastgelegd, conform hetgeen onder 5.17 I a. per eiser is bepaald;

II a. HHR zal veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van € 6.422,- voor [eisers B.]., dan wel per eiser een evenredig gedeelte daarvan;

b. HHR zal veroordelen in de proceskosten, waaronder het salaris van de advocaat van [eisers B.]. volgens liquidatietarief, verhoogd met een bedrag van € 6.473,60.

5.18. Voor de onderbouwing van de vordering onder 5.17. I. a wordt verwezen naar de hierboven (zie onder 5.2.) weergegeven onderbouwing van de onder 5.1. A 1 genoemde vordering in zaak 07-2485. Kort gezegd stellen [eisers B.]. - die allen een opstalrecht hebben verkregen onder de gelding van de AV70 - dat het nieuwe retributiebeleid van HHR in strijd is met de bepalingen van de AV70, meer in het bijzonder artikel 3 van de AV70. Volgens [eisers B.]. hebben zij op grond van de artikelen 2 en 16 van de AV70 recht op verlenging van hun opstalrechten onder gelijkblijvende (retributie)voorwaarden conform artikel 3 AV70.

5.19. [eisers B.]. vorderen voorts een vergoeding van de door hen gemaakte kosten ter zake van de aanzienlijke buitengerechtelijke activiteiten van hun advocaat (vordering onder 5.17. II. a). Naar hun mening is het onderscheid tussen enerzijds de retributie die zou gelden volgens het nieuwe beleid van HRR en anderzijds de retributie die zou gelden bij toewijzing van hun vorderingen, zodanig omvangrijk dat van het maximale tarief conform het rapport Voorwerk (€ 3.211,-) moet worden uitgegaan. De buitengerechtelijke kosten zijn dan voor alle eisers gezamenlijk vast te stellen op 2 x € 3.211,- = € 6.422,-.

[eisers B.]. verzoeken de rechtbank voorts het bedrag aan proceskosten te verhogen met € 6.473,60 inclusief BTW, zijnde de kosten van de extra werkzaamheden die hun advocaat nodeloos heeft moeten verrichten in het kader van het op grond van artikel 21 AV70 ingestelde hoger beroep bij het AB.

5.20. HHR voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de zaak 08-1855

5.21. [eiser C. 1a], Van [eiser C. 1b], [eiser C. 2], [eiser C. 3], [eiser C. 4] en [eiser C. 5] vorderen - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I a. HHR zal veroordelen binnen 30 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te verschijnen voor notaris mr. Theodor Franciscus Hubertus Reijnen te Haarlemmermeer om mee te werken aan de ondertekening van de akte houdende heruitgifte van het opstalrecht waarop de AV2000 van toepassing zijn, inclusief de bepalingen met betrekking tot de hoogte van de retributie, voor de duur van 50 jaar met ingang van 1 januari 2008, althans 2007:

1. [eiser C. 1a], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AM 667 op locatie [i-dijk] 98 te [M.];

2. [eiser C. 2], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AD 2542 op locatie [m-weg] 158 te [F.];

3. [eiser C. 3], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer AE 529 op locatie [b-dijk] 336 te [L.];

4. [eiser C. 4], op het perceel kadastraal bekend Velsen C 2139 op locatie Zijkanaal B weg 10 te [N.];

5. [eiser C. 5], op het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer O 2763 op locatie [j-dijk] 411 te [B.];

b. zal bepalen dat HHR een dwangsom verbeurt van € 2.500,- per eiser voor elke dag dat HHR niet voldoet aan het onder sub a. gevorderde tot een maximum van € 250.000,- per eiser;

c. zal bepalen dat het in deze zaak te wijzen vonnis in de plaats kan treden van de akte waarbij de heruitgegeven termijn van de opstalrechten door partijen dient te worden vastgelegd, conform hetgeen onder 5.21 I a. per eiser is bepaald;

SBOH vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

II primair:

(de rechtbank merkt op dat zij - in afwijking van de dagvaarding - de primaire en subsidiaire vorderingen ten behoeve van leesbaarheid heeft doorgenummerd)

a. zal verklaren voor recht dat het aanbod van artikel 29 AV2000 een onherroepelijk aanbod is;

subsidiair:

b. zal verklaren voor recht dat HHR het aanbod niet heeft herroepen en dat HHR bij herroeping een termijn van één jaar in acht dient te nemen waarbinnen het aanbod nog kan worden aanvaard;

c. zal verklaren voor recht dat de onder 5.21 II b. genoemde termijn aanvangt op het moment dat de opstalhouder aan wie het aanbod is gericht van het voornemen het aanbod te herroepen in kennis is gesteld;

primair en subsidiair:

d. HHR zal veroordelen binnen 30 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis mee te werken aan heruitgifte van het opstalrecht waarop de AV2000 van toepassing zijn, inclusief de bepalingen met betrekking tot de hoogte van de retributie, voor de duur van 50 jaar met ingang van de dag waarop het aanbod is aanvaard, voor alle opstalhouders op wier recht andere voorwaarden dan de AV2000 van toepassing zijn en die het aanbod tot heruitgifte op grond van artikel 29 AV2000 hebben aanvaard;

e. zal bepalen dat HHR een dwangsom verbeurt ten bate van SBOH van € 10.000,- voor elke dag dat HHR niet voldoet aan het onder 5.21 II d. gevorderde tot een maximum van € 1.500.000,-;

[eisers C.] vorderen dat de rechtbank

III a. HHR zal veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van € 6.422,- aan [eisers C.], dan wel per eiser een evenredig gedeelte daarvan;

b. HHR zal veroordelen in de proceskosten.

5.22. Ter onderbouwing van deze vorderingen voeren [eisers C.] kort gezegd het volgende aan. Artikel 29 AV2000 (zie hierboven onder 4.7.) bevat een onherroepelijk aanbod aan de opstalhouders met een lopend opstalcontract om dit contract op elk door hen gewenst moment te beëindigen en onder toepassing van de AV2000 een nieuw opstalcontract aan te gaan. [eiser C. 1], [eiser C. 2], [eiser C. 3], [eiser C. 4] en [eiser C. 5] hebben dit aanbod allen in april 2007 geaccepteerd. Er is aldus een overeenkomst tot heruitgifte in recht van opstal tot stand gekomen. HHR weigert echter ten onrechte medewerking te verlenen aan het bij akte vaststellen van het heruitgegeven opstalrecht. De aan die weigering ten grondslag liggende stelling dat het aanbod slechts voor beperkte duur gold en is vervallen dan wel herroepen, respectievelijk dat het aanbod niet tijdig is aanvaard, is onjuist. Mocht toch sprake zijn van een herroepelijk aanbod dan is een eventuele herroeping in strijd met de redelijkheid en billijkheid en het vertrouwens- en gelijkheidsbeginsel. In elk geval is het aanbod tijdig aanvaard.

5.23. Voor de onderbouwing van de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten (vordering onder 5.21 III.a.) wordt verwezen naar de onderbouwing van de vordering onder 5.17. II. a, zoals weergegeven onder 5.19.

5.24. HHR voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

6. De beoordeling

in de zaak 07-2485 in conventie

Nieuw retributiebeleid in strijd met de overeenkomst?

6.1. Kern van het geschil in de onderhavige procedure is de vraag of HHR gerechtigd is de retributiemethodiek los te laten die uitgaat van een geringe prijs per m² met aanpassing aan de geldontwaarding en over te gaan op een retributiemethodiek met marktconformiteit als uitgangspunt. SBOH c.s. stellen (onder andere) dat HHR die vrijheid niet heeft vanwege bepalingen in de opstalvoorwaarden, omdat het nieuwe retributiebeleid in strijd is met redelijkheid en billijkheid en met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De rechtbank zal deze stellingen hieronder nader bespreken.

6.2. Volgens SBOH c.s. volgt de contractuele gebondenheid van HHR aan een ongewijzigd retributiebeleid voor de AV70 uit de artikelen 2, 3 en 16 (zie punt 4.5) en voor de AV2000 uit artikel 5 lid 3 en 5 (zie punt 4.7).

AV70

6.3. De rechtbank stelt voorop dat de AV70 zijn opgesteld door (de rechtsvoorganger van) HHR. De opstalhouders hebben kennelijk geen invloed gehad op de totstandkoming van de algemene voorwaarden noch op de in deze voorwaarden gebruikte bewoordingen. Dat betekent dat bij de uitleg van artikelen van de AV70 de zogeheten CAO-norm moet worden toegepast, wat meebrengt dat niet een louter taalkundige uitleg moet worden gevolgd maar een uitleg naar objectieve maatstaven, waarbij rekening moet worden gehouden met de gezichtspunten die partijen naar voren brengen (vergelijk HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493, DSM / Fox). De rechtbank is - met HHR - van oordeel dat de bewoordingen van artikel 3 AV70 niet in de weg staan aan aanpassing (verhoging) van de retributie of wijziging van de retributiemethodiek. In het artikel is immers opgenomen (vergelijk onder punt 4.5) dat het maximumtarief gewijzigd kan worden, evenals de regeling inzake de toepassing van opstaltarieven, vastgesteld bij besluit van hoofdingelanden van de Haarlemmermeerpolder d.d. 10 december 1969 no. XI. De laatstgenoemde regeling heeft HHR overigens in haar archief niet kunnen traceren. SBOH c.s. voeren aan dat deze regeling is opgesteld ter uitwerking van het KB van 8 oktober 1968, waarbij eerder vastgestelde algemene voorwaarden worden vernietigd. In dit KB is - onder meer - opgenomen:

"Beschikkende op de beroepen, ingesteld door (...), tegen het besluit van gedeputeerde staten van Noord-Holland van 10 mei 1966, (...), waarbij is goedgekeurd het besluit van de Hoofdingelanden van de Haarlemmermeerpolder van 6 december 1965, no. IV, strekkende onder meer tot vaststelling van de maximumtarieven van de canon, waartegen gronden in recht van opstal worden uitgegeven;

(...)

dat ten slotte gedeputeerde staten van Noord-Holland weliswaar in hun ter zake uitgebracht ambtsbericht een aantal richtlijnen noemen, die het polderbestuur bij het bepalen van de nieuwe opstaltarieven in aanmerking neemt, doch dat niet gebleken is, dat deze richtlijnen op enigerlei wijze reglementair zijn vastgelegd;

dat, gelet op het vorenstaande, aan het betreffende besluit van de Hoofdingelanden van de Haarlemmermeerpolder alsnog goedkeuring behoort te worden onthouden;"

Hieruit volgt, aldus SBOH c.s., dat voornoemde regeling dient ter bescherming van de opstalhouders tegen willekeur bij het vaststellen van de tarieven en dat hierin de methode is opgenomen aan de hand waarvan de tarieven bepaald moeten worden.

Indien en voor zover SBOH c.s. daarmee bedoelen te stellen dat in de regeling beperkingen zijn opgenomen met betrekking tot eventuele wijziging van het retributietarief, passeert de rechtbank deze stelling. Uit het KB kan slechts worden afgeleid dat de richtlijnen op basis waarvan het polderbestuur de opstaltarieven kon aanpassen, schriftelijk vastgesteld dienden te worden. Dat is - naar de rechtbank aanneemt - gebeurd in de bovengenoemde regeling die is vastgesteld bij besluit van 10 december 1969. Het KB bevat echter geen aanwijzingen dat in de regeling een bepaalde retributiemethodiek zou moeten worden gevolgd waarvan in de toekomst niet zou mogen worden afgeweken, zodat SBOH c.s. op dit punt onvoldoende hebben gesteld. Nu volgens artikel 3 van de AV70 de regeling mag worden gewijzigd, is er voldoende grond om aan te nemen dat ook de retributiemethodiek daaronder valt.

6.4. SBOH c.s. hebben voorts gesteld dat de invoering van de gewijzigde retributie(methodiek) niet is geschied overeenkomstig de procedure die artikel 3 AV70 voorschrijft, te weten goedkeuring van gedeputeerde staten van Noord-Holland.

Zoals partijen terecht opmerken, is beroep tegen de in het geding zijnde besluiten bij gedeputeerde staten van Noord-Holland niet meer aan de orde sinds de invoering van de Waterschapswet op 1 januari 1992. Dat betekent dat de beoordeling of een retributieverhoging door HHR mag worden doorgevoerd, sindsdien is voorbehouden aan de burgerlijke rechter in een procedure zoals thans door partijen aan de rechtbank is voorgelegd. Anders dan SBOH c.s. aanvoeren, heeft dit echter niet tot gevolg dat de gewijzigde retributie(methodiek) buiten werking moet blijven bij verlenging van opstalrechten op grond van de AV70.

6.5. SBOH c.s. hebben overigens onvoldoende gesteld waaruit kan volgen dat verlenging op grond van artikel 16 jo artikel 3 AV70 zo dient te worden toegepast dat HHR gehouden is de in het verleden bestendige praktijk voor opstalrechten onverkort te handhaven.

Het voorgaande betekent dat de AV70 er niet aan in de weg staan om het retributiebeleid ten aanzien van de gronden die HHR in (bloot) eigendom heeft, te wijzigen. Uiteraard dient HHR daarbij wel rekening te houden met de eisen die voortvloeien uit de redelijkheid en billijkheid en voorts - als publiekrechtelijk lichaam - met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De rechtbank zal deze vereisten hieronder afzonderlijk behandelen.

AV2000

6.6. In artikel 5 lid 3 AV2000 is het recht op heruitgifte opgenomen. SBOH c.s. stellen dat bij heruitgifte - hetgeen zij gelijk stellen aan verlenging daar in het artikel wordt gesproken over voortzetting van een recht - de retributie niet gewijzigd mag worden tenzij partijen dat specifiek zijn overeengekomen. De rechtbank passeert deze stelling vanwege het feit dat volgens artikel 18 lid 1 AV2000 (zie punt 4.7) het waterschap (thans HHR) bij het eindigen van de termijn in de volle en vrije eigendom van de grond treedt, waarbij volgens artikel 1 lid 2 AV2000 (zie punt 4.7) de algemene voorwaarden altijd gewijzigd kunnen worden en de nieuwe voorwaarden in werking treden bij heruitgifte. Dat betekent dat HHR contractueel gezien gerechtigd is de onderhavige wijzigingen door te voeren. Ook in dit verband geldt dat HHR daarbij de eisen van redelijkheid en billijkheid in acht moet nemen evenals de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waarop hierna wordt ingegaan.

Strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur / strijd met redelijkheid en billijkheid?

Algemeen

6.7. Met betrekking tot de eerste retributiemethodiek - gebaseerd op het rapport Onkenhout en door HHR gevolgd tussen 12 april 2006 en 1 juni 2007 - kan de rechtbank een inhoudelijke beoordeling achterwege laten. De opstalhouders van wie de termijn waarvoor hun opstalrechten zijn verleend, is verstreken tussen 12 april 2006 en 1 juni 2007 kunnen - gezien het besluit van het AB van 31 januari 2007 onder VI (zie punt 4.11.) - opteren voor de derde retributiemethodiek geldend vanaf 1 juni 2007. Nu HHR dit alternatief biedt, hebben de betreffende opstalhouders bij deze beoordeling geen belang.

6.8. Bij de beoordeling van de derde retributiemethodiek stelt de rechtbank voorop dat er voor wat betreft de toepassing van een nieuwe retributiemethodiek contractueel geen beperking geldt (vergelijk r.o. 6.5 en 6.6). Dat betekent dat HHR in beginsel de vrijheid heeft om te kiezen voor marktconformiteit als grondslag voor de bepaling van de grondwaarde en daarmee voor het bepalen van de hoogte van de retributie. Dat laat onverlet dat HHR dient te handelen in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid en als bestuursorgaan dient te handelen conform de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

6.9. In zijn algemeenheid is de rechtbank van oordeel dat er bij de voorbereiding en invoering van de derde retributiemethodiek van strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur geen sprake is. De rechtbank constateert - met SBOH c.s. - dat de keuze van HHR voor een breuk met het verleden voor de opstalhouders ingrijpende financiële consequenties met zich brengt. Zoals gezegd, is echter contractsvrijheid het uitgangspunt en HHR heeft deze breuk met het verleden voor wat betreft de derde retributiemethodiek naar het oordeel van de rechtbank op zorgvuldige wijze afgewogen en gemotiveerd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat HHR naar aanleiding van reacties van de opstalhouders - nadat de eerste retributiemethodiek was gepubliceerd - een benchmarkstudie heeft verricht en vervolgens RIGO om advies heeft gevraagd. Aan de hand van het advies van RIGO is de derde retributiemethodiek vastgesteld, met een aantal wezenlijke aanpassingen ten opzichte van de eerste retributiemethodiek. Deze aanpassingen betreffen het aanknopen bij de WOZ-waarde voor bepaling van de grondwaarde, rekening houden met het feit dat sprake is van in gebruik zijnde grond (dat levert een depreciatie op van 40%), invoering van een overgangsperiode van 20 jaar en het creëren van de mogelijkheid van afkoop van eeuwigdurende opstalrechten. Voorts is er een hardheidsclausule opgenomen voor eventuele 'schrijnende gevallen'. Met deze maatregelen is HHR tegemoet gekomen aan (een deel van) de bezwaren van de opstalhouders, met name door de depreciatiefactor en in het bijzonder de overgangsperiode van 20 jaar. Deze overgangsperiode geldt voor de opstalhouders van wie de contractsduur van hun opstalrecht vanaf 12 april 2006 is verlopen of waarvan de contractsduur zal verlopen vóór 2026 (vergelijk het besluit van het AB van 31 januari 2007 onder I B): punt 4.11). Opstalhouders van wie het huidige contract ná 2026 verloopt, behouden tot die tijd de rechten op basis van dat huidige contract en de berekening van de retributie die binnen dat contract is afgesproken (met andere woorden: het oude retributiebeleid). Daarmee wordt de retributieverhoging gefaseerd ingevoerd en valt deze naar het oordeel van de rechtbank niet als onredelijk te beschouwen.

De beginselen van gelijkheid, rechtszekerheid en evenredigheid zijn met de invoering van de derde retributiemethodiek evenmin geschonden. Opstalhouders van wie een opstalrecht (onder de AV70 of AV2000) afloopt, zijn niet vergelijkbaar met opstalhouders van wie een opstalrecht (onder de AV70 of AV2000) nog niet is verlopen. Contractueel is immers bepaald dat de opstalrechten aan termijnen zijn gebonden en dat na afloop van een termijn de retributie(methodiek) gewijzigd mag worden. Daarbij is HHR niet gehouden van tevoren kenbaar te maken dat hij voornemens is het beleid te wijzigen om zo opstalhouders de kans te geven hun opstalrecht 'over te sluiten' onder toepassing van de AV2000 (vergelijk punt 4.7). Die benadering zou tot gevolg hebben dat het effect van de beleidswijziging nagenoeg nihil zou zijn.

De rechtbank zal hieronder nader ingaan op de nog te behandelen specifieke argumenten van SBOH c.s. in het kader van strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur / redelijkheid en billijkheid.

Opgewekt vertrouwen / gedane toezeggingen

6.10. SBOH c.s. stellen dat HHR bij de opstalhouders het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat de actuele grondwaarde aan de opstalhouders toekomt omdat een voorstel van dijkgraaf van Gaalen en secretaris Krom (van het college van dijkgraaf en heemraden) van 18 augustus 1999 met betrekking tot de uitleg van artikel 18 lid 2 AV2000 (vergelijk punt 4.7) door (de rechtsvoorganger van) HHR is aangenomen. Het voorstel betreft een interpretatie van artikel 18 lid 2 AV2000 waarbij niet alleen de door de opstalhouder betaalde vergoeding wordt geretourneerd bij beëindiging van het opstalrecht, maar ook het verschil met de vergoeding die de opvolgend opstalhouder gaat betalen aan HHR op basis van de actuele grondwaarde, althans zo begrijpt de rechtbank de stelling van SBOH c.s.

6.11. De rechtbank verwerpt dit standpunt. Indien en voor zover het voorstel van Van Gaalen en Krom inderdaad is aangenomen - hetgeen HHR betwist - heeft dat betrekking op de uitleg van een bepaling van de AV2000. Daaraan kunnen SBOH c.s. niet het gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat (de rechtsvoorganger) van HHR daarmee tevens toezegde dat het oude beleid altijd gehandhaafd zou blijven.

6.12. Voorts betogen SBOH c.s. dat door HHR - in de persoon van ambtenaar [X.] - de toezegging is gedaan dat het aanbod zoals verwoord in artikel 29 AV2000 (zie punt 4.7) te allen tijde nog kon worden geaccepteerd. De rechtbank kan deze stelling (in de onderhavige zaak) onbesproken laten, nu SBOH c.s. in hun petitum geen vordering hebben geformuleerd die ziet op eventuele rechtsgevolgen van de door hen gestelde toezegging. De rechtbank komt in de zaak 08-1855 terug op dit punt.

6.13. Ten slotte stellen SBOH c.s. dat HHR (bij monde van het DB) op de vraag van de opstalhouders waarom bij het bepalen van de grondprijs geen rekening is gehouden met beperkingen die aan de opstalhouders worden opgelegd, heeft toegezegd dat bij nieuwe uitgifte geen verzwarende bepalingen of gebruiksbeperkingen in de algemene voorwaarden zouden worden opgenomen (vergelijk dagvaarding, punt 140 tot en met 144 en 156 en productie 21). Volgens SBOH c.s. zijn in de AV2007 in strijd met deze toezegging wel degelijk beperkingen opgenomen.

6.14. De rechtbank merkt op dat het enkele antwoord van het DB op een vraag niet zonder meer is te kwalificeren als een daadwerkelijke toezegging aan de opstalhouders. Voorts heeft HHR er - onweersproken - op gewezen dat met de genoemde beperkingen wordt gedoeld op de onderhoudsverplichting die opstalhouders in het verleden hadden en die in de AV2007 juist is vervallen. Wat daar ook van zij, het enkele feit dat er in de AV2007 mogelijk beperkingen zijn opgenomen, maakt niet dat daarmee het beleid als in strijd met redelijkheid en billijkheid valt aan te merken.

Door opstalhouders gedane investeringen / grondquote / rente

6.15. SBOH c.s. bepleiten dat bij het bepalen van de grondprijs onvoldoende rekening is gehouden met investeringen die opstalhouders in het verleden hebben gedaan en dat de gehanteerde grondquote te hoog is evenals de rente. Naar het oordeel van de rechtbank vallen de beslissingen die HHR op bovenstaande punten heeft genomen, in beginsel onder zijn beleidsvrijheid. HHR heeft aan de hand van het rapport RIGO dit beleid opgesteld en gemotiveerd. Het enkele feit dat hij bijvoorbeeld bij de grondquote (ten dele) is afgeweken van het rapport RIGO, is op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat het beleid in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.

Vijfjaarlijkse actualisering van de retributie op basis van de WOZ-waarde

6.16. In de derde retributiemethodiek is een vijfjaarlijkse actualisering opgenomen in die zin dat de retributie elke vijf jaar wordt herberekend op basis van de dan geldende WOZ-waarde. Deze actualisering is door HHR niet gemotiveerd en door HHR aan de derde retributiemethodiek toegevoegd zonder dat daarover in eerdere stukken is gerept, aldus SBOH c.s. Het is een zeer ongebruikelijke en verzwarende aanpassing waarmee de kosten voor het hebben van een recht van opstal afhankelijk worden van de ontwikkelingen op de woningmarkt. In het rapport RIGO is deze wijze van aanpassen niet geadviseerd. Volgens SBOH c.s. volgt uit een rapport van RIGO voor Vereniging Eigen Huis dat RIGO juist zeer kritisch staat tegenover een korte herzieningstermijn als de onderhavige. De actualisering vormt bovendien een afwijking van elk ander (erfpacht)systeem dat in Nederland wordt toegepast. Op deze wijze wordt het effect van de 20-jarige overgangstermijn (uitgaande van een in de toekomst stijgende WOZ-waarde) volgens SBOH c.s. deels ongedaan gemaakt.

6.17. De rechtbank constateert dat HHR hiertegen slechts heeft aangevoerd dat door de vijfjaarlijkse herziening een reële, marktconforme retributie wordt gegarandeerd. Dat betekent dat onbestreden is dat deze actualisering ongebruikelijk is, in het rapport RIGO niet voorkomt en dat RIGO zich in een ander kader negatief heeft uitgelaten over een dergelijke herzieningsmogelijkheid. De rechtbank acht daarom invoering van de vijfjaarlijkse actualisering zonder nadere toelichting of overweging - die onweersproken van de zijde van HHR ontbreekt - in zijn algemeenheid in strijd met het motiveringsbeginsel.

Met betrekking tot de opstalhouders voor wie de 20-jarige overgangsperiode geldt of zal gaan gelden (afhankelijk van de datum waarop hun huidige opstalrecht verstrijkt), is de rechtbank - met SBOH c.s. - voorts van oordeel dat met deze vijfjaarlijkse herziening een onvoorspelbare factor wordt ingebracht, waardoor het risico ontstaat dat de overgangsperiode illusoir wordt. Immers, de geleidelijke stijging (van 5% per jaar van de nieuwe retributie, vergelijk punt 4.11 onder 1 B)) gedurende de overgangsperiode zou kunnen worden ingehaald bij een sterke tussentijdse verhoging van de WOZ-waarde. Daarmee acht de rechtbank voor deze specifieke groep opstalhouders de vijfjaarlijkse actualisering tevens in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

De rechtbank begrijpt het petitum zoals opgenomen onder 5.1 A 4 en 6 aldus dat SBOH c.s. een verklaring voor recht bedoelen te vorderen dat HHR jegens hen onrechtmatig handelt indien hij de retributie iedere vijf jaar herberekent op basis van de dan geldende WOZ-waarde. De rechtbank zal de vordering op dit onderdeel, op voornoemde wijze verstaan, toewijzen.

Voor het overige liggen de vorderingen genoemd onder 5.1 A 1 tot en met 6 voor afwijzing gereed.

Misbruik economische machtspositie (artikel 24 Mededingingswet)?

6.18. Niet in geschil is dat de regels van de Mededingingswet (hierna: Mw) op HHR van toepassing zijn. HHR heeft voorts zijn bij conclusie van antwoord gevoerde verweer dat de rechtbank onbevoegd is omdat SBOH c.s. een klacht hadden moeten indienen bij de Nederlandse Mededingingsautoriteit, bij dupliek laten varen en alsnog erkend dat misbruik van een economische machtspositie onder omstandigheden een onrechtmatige daad kan opleveren. De bevoegdheid van de rechtbank om inhoudelijk over dit geschilpunt te oordelen, staat derhalve niet langer ter discussie. Een inhoudelijke beoordeling leidt echter niet tot het door SBOH c.s. gewenste resultaat, nu SBOH c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat HHR een economische machtspositie heeft in de zin van artikel 1 Mw en reeds daarom van misbruik van zo'n positie in dit geval geen sprake kan zijn. Uit wat door SBOH c.s. in dit verband is aangevoerd, valt niet af te leiden dat de onroerende zaken aan de Ringdijk de relevante geografische markt zou zijn. Dat ligt ook niet in de rede: woningen in de directe omgeving zullen in het algemeen voor kopers evenzeer in aanmerking komen. Niet gesteld of gebleken is dat de opstalhouders gedwongen zijn aan de Ringdijk in de Haarlemmermeerpolder te blijven wonen; in die zin is hun positie ook niet te vergelijken met die van bijvoorbeeld een winkelier wiens goodwill mede afhangt van de locatie van zijn winkel. Daarom is de vordering op dit punt onvoldoende feitelijk onderbouwd. De vordering genoemd onder 5.1. A 7 zal dus worden afgewezen.

Misbruik bevoegdheid?

6.19. SBOH c.s. hebben aangevoerd dat de onderhavige opstalrechten voortdurend zijn en dat HHR daarom misbruik maakt van zijn bevoegdheid door bij het aangaan van een nieuwe termijn een verhoging van de retributie af te dwingen. HHR heeft dit betwist.

Zoals hierboven reeds is overwogen, stond het HHR naar het oordeel van de rechtbank vrij om zijn retributiebeleid te wijzigen zoals hij heeft gedaan en heeft hij daarmee niet gehandeld in strijd met de geldende contractuele beperkingen, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of de beginselen van redelijkheid en billijkheid. Reeds daarom kan ook niet staande gehouden worden dat de wijziging van het retributiebeleid als zodanig misbruik van bevoegdheid oplevert. Dit neemt niet weg dat de rechtbank de kritiek van SBOH c.s. op de opzeggingsbepaling deels gegrond acht. De rechtbank verwijst in dit verband naar hetgeen zij hieronder in reconventie heeft overwogen (zie r.o. 6.38).

Uit het voorgaande vloeit voort dat ook de vordering genoemd onder 5.1 A 8 afgewezen zal worden.

Ongerechtvaardigde verrijking?

6.20. Voortbouwend op de stelling dat steeds de bedoeling heeft voorgezeten dat de waardestijging van de grond toe zou komen aan de opstalhouders, betogen SBOH c.s. dat het nieuwe retributiebeleid leidt tot ongerechtvaardigde verrijking van HHR. Volgens SBOH c.s. is HHR dan ook gehouden tot terugbetaling van de waardevermeerdering tot het moment waarop het nieuwe beleid wordt toegepast.

Een eventuele verrijking van HHR in die zin kan echter hoe dan ook niet ongerechtvaardigd worden geacht, nu de beleidswijziging contractueel is toegestaan en ook overigens rechtens toelaatbaar is (zie de r.o.'s 6.5, 6.6 en 6.9 tot en met 6.15).

6.21. SBOH c.s. stellen voorts dat de opstalhouder die destijds bij de uitgifte van het opstalrecht een eenmalige vergoeding heeft betaald aan HHR op grond van artikel 6 lid 5 AV2000 (zie punt 4.7), na beëindiging van het opstalrecht op grond van artikel 18 lid 2, 2e volzin AV2000 (vergelijk punt 4.7) recht heeft op terugbetaling van die vergoeding, ook als het opstalrecht vervolgens opnieuw aan hem wordt uitgegeven. Ook deze stelling slaagt niet. Naast deze in het geding zijnde, in de 2e volzin genoemde vergoeding, betreft artikel 18 lid 2 AV2000 1e volzin terugbetaling van de vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van het waterschap tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen. Niet in geschil is dat déze vergoeding alleen wordt terugbetaald aan de opstalhouder als zijn positie als opstalhouder daadwerkelijk eindigt, dat wil zeggen als het opstalrecht aan een nieuwe opstalhouder wordt uitgegeven. Er is geen reden om aan te nemen dat dit anders is voor de vergoeding die genoemd is in de 2e volzin. Dit betekent dat de uitleg van HHR juist is en dat ook terugbetaling van de in die 2e volzin genoemde vergoeding slechts aan de orde is bij uitgifte aan een nieuwe opstalhouder. Dat het niet eerder terugbetalen ongerechtvaardigde verrijking van HHR oplevert, is dan ook onjuist.

De conclusie luidt dat de vordering genoemd onder 5.1. A 9 eveneens wordt afgewezen.

AV2007 vernietigbaar?

6.22. SBOH c.s. stellen dat bepalingen van de AV2007 onredelijk bezwarend zijn. Volgens hen zijn de AV2007 in hun geheel nietig dan wel vernietigbaar, ook indien slechts één van de bepalingen onredelijk bezwarend zou worden geacht (zie de vorderingen genoemd onder 5.1 A 10 en 11). De daartoe strekkende vorderingen komen naar het oordeel van de rechtbank niet voor toewijzing in aanmerking nu op grond van de wet vernietigbaarheid van een afzonderlijke bepaling niet zonder meer leidt tot nietigheid van de overige overeengekomen algemene voorwaarden. Dat lijdt ingevolge artikel 3:41 BW slechts uitzondering wanneer het vernietigde beding in onverbrekelijk verband zou staan met de rest van algemene voorwaarden. Dat is bij de door SBOH c.s. genoemde bepalingen niet het geval. Dat brengt mee dat de vorderingen genoemd onder 5.1 A 10 en 11 zullen worden afgewezen.

De rechtbank komt in reconventie overigens inhoudelijk wel toe aan de standpunten van SBOH c.s. in het kader van de vordering van HHR genoemd onder 5.14 7 en 8.

Retributiebeleid rechtsgeldig tot stand gekomen?

6.23. SBOH c.s. voeren verder aan dat het besluit van 18 april 2006, waarbij het DB de nieuwe lijst met tarieven heeft vastgesteld, onbevoegd is genomen. De rechtbank is echter met HHR van oordeel dat het DB bevoegd was tot het nemen van dat besluit op grond van de door het AB bij besluit van 12 april 2006 verstrekte algemene machtiging tot nadere uitwerking van het door het AB vastgestelde beleidskader. HHR heeft terecht betoogd dat onjuist is de lezing van SBOH c.s., inhoudende dat de machtiging van het AB slechts strekte tot het nader uitwerken door het DB van het vastgestelde beleidskader waarna het AB diende te besluiten tot vaststelling van de tarieven. Een machtiging met een zodanige inhoud zou zonder zin zijn geweest nu het DB op grond van het tweede en derde lid van artikel 84 Waterschapswet reeds bevoegd is tot het voorbereiden en uitvoeren van besluiten van het AB. HRR heeft er ook - onbetwist - op gewezen dat het AB de op 12 april 2006 verstrekte algemene machtiging nadien niet heeft ingetrokken, gewijzigd of ter discussie gesteld.

6.24. De stelling van SBOH c.s. dat de besluiten van 12 en 18 april 2006 (van het AB respectievelijk het DB) alsmede de besluiten van 31 januari en 15 mei 2007 (idem) niet op de voorgeschreven wijze bekend zijn gemaakt en daarom nooit in werking zijn getreden, wordt als onvoldoende onderbouwd verworpen. HHR heeft tegen deze stelling ingebracht dat de regels voor bekendmaking van besluiten als neergelegd in de artikelen 3:40 e.v. Awb in dit geval toepassing missen, omdat de bepalingen van de AV2007 geen beleidsregels zijn in de zin van artikel 1:3 lid 4 Awb, respectievelijk omdat ingevolge artikel 3:1 lid 2 Awb op andere handelingen van bestuursorganen dan besluiten uitsluitend de afdelingen 3.2. tot en met 3.4. Awb van toepassing zijn en niet tevens afdeling 3.6., waartoe artikel 3:40 Awb behoort. HHR heeft daaraan toegevoegd dat artikel 3:14 Awb (waarin bepaald is dat een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk recht toekomt niet mag worden uitgeoefend in strijd met de geschreven of ongeschreven regels van publiek recht) daaraan niet afdoet en dat deze bepaling vooral van belang is in verband met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. SBOH c.s. zijn op dit betoog niet inhoudelijk ingegaan. Wat daar ook van zij, HHR heeft tevens aangegeven waarom naar zijn mening wel sprake is van een deugdelijke bekendmaking. Dat is door SBOH c.s. evenmin inhoudelijk betwist. Reeds daarom slaagt de stelling van SBOH c.s. niet.

Uit het voorgaande vloeit voort dat ook de vorderingen onder 5.1 A 12 tot en met 15 zullen worden afgewezen, evenals de vorderingen onder 5.1 B en C.

Proceskosten

6.25. SBOH c.s. stellen dat HHR heeft toegezegd een redelijke bijdrage te leveren in de kosten die SBOH c.s. in deze procedure maken en voorts dat partijen zijn overeengekomen dat zij voor het overige de eigen kosten dragen. HHR betwist deze afspraak en betoogt dat hij slechts met SBOH is overeengekomen dat ten behoeve van een 'proefprocedure' een bijdrage in geld verstrekt zou worden aan SBOH, hetgeen ook is gebeurd. Nu SBOH c.s. deze betwisting onweersproken hebben gelaten, concludeert de rechtbank dat over de kostenveroordeling geen nadere afspraken zijn gemaakt zoals door SBOH c.s. gesteld. SBOH c.s. zullen dan ook als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.

in reconventie

SBOH

6.26. Bij repliek in reconventie heeft HHR zijn eis gewijzigd aldus dat hij een verklaring voor recht vordert op de door hem genoemde punten voor zover deze punten op de onderhavige opstalhouders van toepassing zijn. Jegens SBOH (als vertegenwoordiger van niet nader genoemde opstalhouders) komen dergelijke verklaringen voor recht - en daarmee de reconventionele vorderingen - niet voor toewijzing in aanmerking. Voor de veroordeling in de proceskosten heeft dit geen consequenties, omdat SBOH, [eiser A.2], [eiser A. 3], [eiser A. 4], [eiser A. 5] en [eiser A. 6] gezamenlijk verweer hebben gevoerd. Jegens SBOH zijn geen afzonderlijke kosten te liquideren.

De Vergoedingtabel en de AV2000 in de periode van 12 april 2006 tot 1 juni 2007

6.27. De vorderingen genoemd onder 5.14 1 tot en met 4 zien op de bevoegdheid van HHR om de Vergoedingtabel en de AV2000 (met uitzondering van de genoemde bepalingen) te hanteren bij verlenging en heruitgifte van contracten waarvan de looptijd is geëindigd in de periode van 12 april 2006 tot 1 juni 2007.

6.28. Onder verwijzing naar punt 4.6 constateert de rechtbank dat de termijnen voor het opstalrecht van [eiser A.2] en [eiser A. 5] (onder de AV70) zijn verstreken op respectievelijk 1 juni 2007 en 1 juli 2007. [eiser A. 3] en [eiser A. 4] hebben eveneens een opstalrecht waarop de AV70 van toepassing zijn (vergelijk punt 4.8). De termijnen van hun opstalrechten verstrijken op respectievelijk 30 september 2034 en 1 maart 2048. [eiser A. 6] heeft een opstalrecht waarop de AV2000 van toepassing zijn (vergelijk punt 4.8). Zijn recht verstrijkt omstreeks december 2050.

Geen van de opstalrechten van voornoemde eisers is verstreken in de periode van 12 april 2006 tot 1 juni 2007, waarmee de vorderingen genoemd onder 5.14 1 tot en met 4 voor afwijzing gereed liggen.

Vergoedingen op basis van de derde retributiemethodiek in de periode vanaf 1 juni 2007

6.29. De vorderingen genoemd onder 5.14 5 en 6 zien op het recht van HHR om voor de opstalrechten waarvan de looptijd na 1 juni 2007 verstrijkt de vergoeding op basis van de derde retributiemethodiek te mogen toepassen.

6.30. Onder verwijzing naar r.o. 6.1 tot en met 6.15 en 6.23 en 6.24 oordeelt de rechtbank dat HHR bevoegd is de vergoedingen op basis van de derde retributiemethodiek bij verlenging of heruitgifte toe te passen, behoudens de vijfjaarlijkse actualisering van de retributie op basis van de WOZ-waarde (vergelijk r.o. 6.16 en 6.17).

Dat betekent dat de vordering genoemd onder 5.14 5 - met genoemde uitzondering van de vijfjaarlijkse actualisering - jegens [eiser A.2], [eiser A. 5], [eiser A. 3] en [eiser A. 4] zal worden toegewezen, daar hun opstalrechten onder toepasselijkheid van de AV70 zijn uitgegeven. Jegens [eiser A. 6] komt de vordering genoemd onder 5.14 6 voor toewijzing in aanmerking, eveneens met uitzondering van de vijfjaarlijkse actualisering, nu zijn opstalrecht onder de toepasselijkheid van de AV2000 is uitgegeven.

AV2007

6.31. [eiser A.2], [eiser A. 5], [eiser A. 3], [eiser A. 4] en [eiser A. 6] (hierna: [eisers A.]) hebben aangevoerd dat het in conventie gestelde in reconventie als herhaald en ingelast moet worden beschouwd. De rechtbank zal daarom hetgeen is aangevoerd over de nietigheid / vernietigbaarheid van enkele bepalingen van de AV2007, grotendeels op basis van onredelijke bezwarendheid, mede opvatten als verweer tegen de vorderingen in reconventie.

Artikel 3.1

6.32. Volgens [eisers A.] zijn de eerste en tweede zin van artikel 3.1 (zie punt 4.13) te ruim dan wel onbegrijpelijk geformuleerd, waardoor dit artikellid in strijd is met artikel 6:238 lid 2 BW en daarom onredelijk bezwarend. HHR heeft dit betwist.

De rechtbank stelt voorop dat in artikel 6:238 lid 2 BW de zogeheten contra proferentem regel is opgenomen, inhoudend dat bij een onduidelijk beding de voor de consument gunstigste uitleg prevaleert. Deze uitlegregel brengt echter niet met zich - zoals [eisers A.] lijken te stellen - dat een onduidelijk geformuleerd beding op die grond vernietigbaar is. Voor het overige hebben [eisers A.] niets gesteld op basis waarvan geoordeeld zou kunnen worden dat artikel 3.1 als onredelijk bezwarend moet worden aangemerkt. De rechtbank verwerpt daarmee dit verweer van [eisers A.]

Artikel 3.3

6.33. [eisers A.] betogen dat de in artikel 3.3 genoemde verboden (vergelijk punt 4.13) op grond van artikel 3:98 BW jo artikel 3:83 BW niet zijn toegestaan en daarom onredelijk bezwarend zijn.

De rechtbank passeert dit - door HHR weersproken - verweer. Artikel 6:83 lid 1 BW bepaalt slechts in zijn algemeenheid dat eigendom, beperkte rechten en vorderingsrechten overdraagbaar zijn, tenzij de wet of de aard van het recht zich tegen overdracht verzet. Zoals HHR terecht opmerkt, is de opstalhouder op grond van artikel 5:104 lid 2 BW jo artikel 5:93 lid 1 BW bevoegd tot uitgifte in onderopstal c.q. ondererfpacht tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald. Dat dit laatste het geval is, staat tussen partijen niet ter discussie, zodat de verboden zoals opgenomen in artikel 3.3 AV2007 toelaatbaar zijn.

Artikel 3.4

6.34. Artikel 3.4 (zie punt 4.13) is volgens [eisers A.] onredelijk bezwarend omdat HHR aan de toestemming wel eens de voorwaarde van retributieaanpassing of -wijziging heeft verbonden.

Met HHR is de rechtbank van oordeel dat het verbinden van toestemming aan de in artikel 3.4 genoemde rechtshandelingen niet onredelijk bezwarend is. Voor zover HHR voorwaarden aan zijn toestemming mocht verbinden, creëert artikel 5:104 lid 2 BW jo artikel 5:91 lid 4 BW een vangnet in die zin dat de opstalhouder de kantonrechter kan verzoeken om een machtiging die de toestemming van HHR vervangt, indien de opstalhouder van mening is dat HHR zijn toestemming zonder redelijke grond weigert.

Artikel 5.1

6.35. Artikel 5.1 bepaalt dat de opstalhouder conform artikel 5:91 BW het recht heeft het opstalrecht over te dragen (vergelijk punt 4.13). Zoals [eisers A.] terecht opmerken is niet in artikel 5:91 BW het recht opgenomen om een opstalrecht over te dragen maar in artikel 3:83 BW. HHR erkent dat ook. Met verwijzing naar r.o. 6.32 brengt een eventuele onduidelijkheid in dit kader echter niet met zich dat de bepaling onredelijk bezwarend is, maar dat deze in het voordeel van de opstalhouders uitgelegd moet worden. Dat betekent dat het verweer van [eisers A.] geen stand houdt.

Artikel 7.1

6.36. In artikel 7.1 is - onder meer - opgenomen dat HHR het opstalrecht mag opzeggen, conform artikel 5:104 lid 2 BW jo artikel 5:87 BW en 5:88 BW, indien de opstalhouder in verzuim is om de retributie twee achtereenvolgende jaren geheel of gedeeltelijk te betalen (zie punt 4.13). De rechtbank passeert het verweer van [eisers A.] dat de formele vereisten in artikel 7.1 achterwege worden gelaten, waarmee het artikel - ten nadele van de opstalhouder - een ruimere toepassingsmogelijkheid dan artikel 5:87 lid 1 BW zou verkrijgen. Nu voor de wijze van opzegging wordt verwezen naar artikel 5:87 en 5:88 BW, zijn immers de formele vereisten in artikel 7.1 verdisconteerd.

[eisers A.] voeren naar het oordeel van de rechtbank wel terecht aan dat met de toevoeging "gedeeltelijk" ten nadele van de opstalhouder wordt afgeweken van artikel 5:87 lid 2 BW, hetgeen op grond van artikel 5:87 lid 3 BW nietigheid oplevert. Uit artikel 5:87 lid 2 BW volgt immers dat het moet gaan om verzuim tot betaling van de canon (retributie) over twee achtereenvolgende jaren, waarbij het derhalve gaat om het bedrag van twee volledige jaren. Uiteraard leidt betaling van één maandbedrag na bijvoorbeeld twee jaar wanbetaling er niet toe dat een nieuwe termijn van twee jaar gaat lopen. HHR dient daarom gevolgd te worden in zijn redenering dat in dat geval naar redelijkheid en billijkheid de betaling moet worden toegerekend aan de oudste termijn. Artikel 87 BW laat echter niet toe het opstalrecht op te zeggen wanneer een opstalhouder stelselmatig gedeeltelijk betaalt, zoals HHR ook stelt. Dat betekent dat HHR gerechtigd is tot toepassing van artikel 7.1 behoudens voor zover het ziet op gedeeltelijke betaling.

Artikel 8.1

6.37. [eisers A.] voeren aan dat de verplichte gezamenlijke beëindiging van de opstalovereenkomst op de in artikel 8.1 genoemde grond (vergelijk punt 4.13) in strijd is met artikel 6:246 BW omdat de opstalhouders door deze bepaling feitelijk geen beroep kunnen doen op de vernietigbaarheid van bepalingen in de AV2007. De rechtbank volgt [eisers A.] in hun standpunt. Indien HHR bepalingen in zijn algemene voorwaarden opneemt die volgens de wet nietig zijn (zoals artikel 7.1) of die wegens onredelijke bezwarendheid voor vernietiging in aanmerking komen, is niet uit te sluiten dat de desbetreffende bepaling niet in overeenstemming te brengen is met Nederlands recht. Dat betekent dat de opstalhouder zich op voorhand tot onderhandelingen moet verbinden die als sanctie (kunnen) hebben dat het opstalrecht met wederzijds goedvinden wordt beëindigd. Dat is naar het oordeel van de rechtbank als onredelijk bezwarend ten opzichte van de opstalhouder aan te merken, omdat HHR zich daarmee een sterkere positie ten nadele van de opstalhouder verwerft. Dat betekent dat HHR niet gerechtigd is tot toepassing van artikel 8.1.

Artikel 8.2

6.38. In dit artikel is in de eerste zin een tussentijdse opzeggingsbevoegdheid van zowel de opstalhouder als HHR opgenomen met een opzegtermijn van 12 maanden (zie punt 4.13). De bepaling creëert een algemene opzeggingsbevoegdheid zonder enige beperking. Een dergelijk beding is opgenomen in de grijze lijst onder artikel 6:237 aanhef en onder d BW en wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn. [eisers A.] betogen in dit kader terecht dat een algemene opzeggingsbevoegdheid het zakenrechtelijk karakter van het opstalrecht uitholt. HHR stelt slechts dat hij alleen van zijn tussentijdse opzegbevoegdheid gebruik zal maken, wanneer hij een redelijk belang heeft. Dat is onvoldoende om aan dit beding het onredelijk bezwarende karakter te ontnemen. Dat betekent dat HHR de eerste zin van artikel 8.2, te weten "Tussentijdse beëindiging van het Recht van Opstal kan geschieden met een opzegtermijn van twaalf maanden." niet mag toepassen. Voor het overige kan dit artikel in stand blijven (zoals [eisers A.] ook niet betwisten).

Artikel 8.3

6.39. In artikel 8.3 is - onder meer - opgenomen dat bij opzegging door HHR wegens ernstige tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen door de opstalhouder artikel 8.4 van toepassing is. In dat artikel is - kort gezegd - bepaald dat bij tussentijdse opzegging door de opstalhouder de opstallen en beplantingen zonder vergoeding eigendom worden van HHR. Volgens [eisers A.] zijn deze artikelen - in samenhang gelezen - in strijd met artikel 5:105 lid 3 jo 5:99 BW en derhalve nietig.

De rechtbank verstaat een en ander aldus dat [eisers A.] alleen de nietigheid bedoelen in te roepen van de laatste zin van artikel 8.3, luidende "Indien Rijnland het Recht van Opstal heeft opgezegd wegens een ernstige tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen door de Opstaller, is de regeling in artikel 8 lid 4 van deze voorwaarden van overeenkomstige toepassing."

De rechtbank acht dit verweer voor wat betreft deze laatste zin gegrond. In artikel 5:105 lid 3 jo. 5:99 lid 1 BW is als hoofdregel neergelegd dat de opstalhouder na het einde van zijn opstalrecht, recht heeft op vergoeding van de waarde van de opstallen. In het tweede lid van artikel 5:99 BW zijn de uitzonderingen daarop limitatief opgesomd. Daartoe behoort niet het geval dat de opstalhouder ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Bovendien blijkt uit artikel 5:87 lid 2 BW expliciet dat ingeval van wanprestatie van de opstalhouder de eigenaar het opstalrecht kan opzeggen onder vergoeding van de waarde van het/de opstal(len), na aftrek van hetgeen hij nog van de opstalhouder te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen. In het derde lid van 5:87 BW is bepaald dat een beding dat ten nadele van het tweede lid afwijkt, nietig is. De conclusie luidt dan ook dat HHR artikel 8.3. mag toepassen behoudens de laatste zin.

Artikel 8.4

6.40. [eisers A.] voeren aan dat door artikel 8.4 (zie punt 4.13) de opzeggingsbevoegdheid van de opstalhouder feitelijk zinledig wordt, zodat deze bepaling onredelijk bezwarend is. HHR stelt echter terecht dat dit artikellid in overeenstemming is met artikel 5:99 lid 2 onder c BW waarin opzegging door de opstalhouder als uitzondering op de hoofdregel is opgenomen (vergelijk r.o. 6.39). Van onredelijke bezwarendheid is tegen die achtergrond op dit punt geen sprake.

Artikel 8.6

6.41. Dit artikel bepaalt - zakelijk weergegeven - dat de opstalhouder (tussentijdse) beëindiging kan voorkomen wanneer hij tijdig de oorzaak van de beëindiging wegneemt en de kosten van HHR vergoedt (vergelijk punt 4.13). Volgens [eisers A.] is de bepaling moeilijk te lezen en onredelijk bezwarend omdat zij niet voldoet aan het vereiste van artikel 6:238 lid 2 BW. De rechtbank passeert dit verweer. Met verwijzing naar r.o. 6.32 overweegt de rechtbank dat een eventuele onduidelijkheid niet met zich brengt dat de bepaling onredelijk bezwarend is.

Artikel 9

6.42. Artikel 9 regelt - kort gezegd - dat de waarde van de te vergoeden opstallen en beplantingen door bindende taxatie zal worden vastgesteld (zie punt 4.13). De rechtbank is - met [eisers A.] - van oordeel dat deze bepaling onredelijk bezwarend is, nu het voorschrijven van een bindend advies als enige vorm van geschilbeslechting voorkomt op de zwarte lijst onder artikel 6:236 aanhef en onder n BW. Dat dit artikel in het onderhavige geval niet geldt omdat bij het vaststellen van de waarde nog geen sprake zou zijn van een geschil, zoals HHR stelt, is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. In de aanhef van artikel 9 AV2007 is immers opgenomen dat taxatie pas aan de orde is "bij het ontbreken van overeenstemming omtrent de waarde van de te vergoeden opstallen en beplantingen (...)". Aldus wordt een geschil verondersteld. Dat betekent dat het beding als onredelijk bezwarend moet worden aangemerkt en dat HHR niet gerechtigd is tot toepassing van artikel 9.

Artikel 10

6.43. [eisers A.] achten artikel 10 (vergelijk punt 4.13) onredelijk bezwarend omdat niet valt uit te sluiten dat opstalhouders van het daarin genoemde besluit tot uitgifte geen kennis nemen. Zij achten zich niet aan het besluit van uitgifte gebonden en kunnen daaraan dan ook niet gehouden worden, aldus [eisers A.]

De rechtbank oordeelt dat deze bepaling onbegrijpelijk is, nu niet duidelijk is wat onder "het besluit tot uitgifte in Recht van Opstal" moet worden begrepen.

Voorzover HHR betoogt dat artikel 10 de bevoegdheid tot wijziging betreft van algemene voorwaarden tijdens de looptijd van de opstaltermijn (derhalve een tussentijdse wijziging), is sprake van een onredelijk bezwarend beding. Dat zou HHR feitelijk het recht geven om de algemene voorwaarden gedurende de looptijd van het opstalrecht zonder enige beperking eenzijdig te wijzigen. Het voorgaande betekent dat HHR niet gerechtigd is tot toepassing van artikel 10.

Artikel 11

6.44. [eisers A.] voeren ten verwere aan dat artikel 11 hen beperkt in hun gebruik van het opstalrecht (zie punt 4.13). Dat strookt niet met de toezegging van HHR dat in het nieuwe retributiebeleid geen sprake meer zou zijn van beperkingen, waarmee dit artikel volgens [eisers A.] onredelijk bezwarend is.

Onder verwijzing naar r.o. 6.14 paseert de rechtbank dit verweer.

Artikel 12

6.45. Volgens dit artikel kiest de opstalhouder domicilie voor de tenuitvoerlegging van het opstalrecht ten kantore van de bewaarder (vergelijk punt 4.13). Dit beding is volgens [eisers A.] opgenomen op de zwarte lijst onder artikel 6:236 aanhef en onder m BW en derhalve onredelijk bezwarend.

De rechtbank is - met HHR - van oordeel dat dit beding valt onder de in artikel 6:236 aanhef en onder m BW genoemde uitzondering, te weten dat de overeenkomst betrekking heeft op een registergoed en woonplaats ten kantore van de notaris wordt gekozen. Volgens redelijke uitleg dient onder 'bewaarder van de akte' de notaris te worden verstaan.

Conclusie

6.46. Het voorgaande betekent dat de vordering genoemd onder 5.14 7 jegens [eiser A.2], [eiser A. 5], [eiser A. 3] en [eiser A. 4] zal worden toegewezen, daar zij opstalrechten hebben die onder toepasselijkheid van de AV70 zijn uitgegeven, behoudens voor wat betreft de artikelen c.q. artikelleden 7.1 voor zover daarin is bepaalt dat HHR ook bij gedeeltelijke betaling gerechtigd is tot opzegging (vergelijk r.o. 6.36), 8.1, 8.2 eerste zin (vergelijk r.o. 6.38), 8.3 laatste zin (vergelijk r.o. 6.39), 9 en 10. Jegens [eiser A. 6] komt de vordering genoemd onder 5.14 8 voor toewijzing in aanmerking, eveneens met voornoemde uitzonderingen, nu hij een opstalrecht heeft dat onder de toepasselijkheid van de AV2000 is uitgegeven.

Proceskosten

6.47. Aangezien partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

in de zaak 07-3509

6.48. Met verwijzing naar r.o. 6.3 tot en met 6.5 passeert de rechtbank de stellingen van [eisers B.]., zodat de vorderingen genoemd onder 5.17 I en II voor afwijzing gereed liggen.

6.49. [eisers B.]. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.

in de zaak 08-1855

6.50. [eisers C.] stellen zich in deze zaak kort gezegd op het standpunt dat artikel 29 AV2000 (zie punt 4.7) een onherroepelijk aanbod bevat aan de opstalhouders met een lopend contract om dit contract op elk door hen gewenst moment te beëindigen en onder toepassing van de AV2000 een nieuw opstalcontract aan te gaan. Volgens [eisers C.] is er door hun aanvaarding in april 2007 dan ook een nieuwe overeenkomst tot stand gekomen waaraan HHR uitvoering moet geven. HHR heeft dit standpunt gemotiveerd betwist en heeft met verwijzing naar artikel 6:221 lid 1 BW onder meer betoogd dat het aanbod in april 2007 reeds was vervallen omdat [eisers C.] dit niet binnen een redelijke tijd hadden aanvaard.

6.51. Onjuist is de stelling van [eisers C.] dat het aanbod in artikel 29 AV2000 onherroepelijk is op grond van artikel 6:219 lid 3 BW, nu immers geen sprake is van een beding in een tussen partijen gesloten overeenkomst. Voorts is onjuist de stelling van [eisers C.] dat het aanbod blijkens zijn inhoud blijft gelden totdat het opstalrecht door tijdsverloop is verstreken, respectievelijk dat het aanbod meebrengt dat artikel 6:221 BW door artikel 6:217 BW opzij wordt gezet. De zinsnede "zolang deze door tijdsverloop niet zijn verstreken" in artikel 29 AV2000 ziet slechts op de voortgezette toepasselijkheid van de algemene voorwaarden waaronder het opstalrecht is uitgegeven gedurende de looptijd van dat opstalrecht en níet op de geldingsduur van het aanbod om tot tussentijdse beëindiging over te gaan en te kiezen voor nieuwe uitgifte onder de AV2000. Het gaat dus om een overgangsregel die ertoe strekt dat als tijdens de looptijd van een opstalovereenkomst de algemene voorwaarden wijzigen, de opstalhouder kan kiezen voor tussentijdse beëindiging en nieuwe uitgifte onder de nieuwe voorwaarden.

6.52. Mede gelet op het voorgaande is de rechtbank met HHR van oordeel dat het aanbod van artikel 29 AV2000 tot tussentijdse beëindiging en heruitgifte onder de AV2000 in redelijkheid niet zo dient te worden uitgelegd dat het aanbod op elk door [eisers C.] gewenst moment kon worden aanvaard gedurende de looptijd van hun onder de AV70 gesloten contracten. Dit zou immers als onaanvaardbare consequentie hebben dat een opstalhouder met een recht onder de AV70 alsnog zou kunnen kiezen voor een nieuw contract onder toepassing van de AV2000, ook als het beleid inmiddels weer is gewijzigd. Het beroep van HHR op artikel 6:221 lid 1 BW slaagt dan ook. Zo de in dat artikel bedoelde "redelijke tijd" niet reeds was verstreken op 12 april 2006, was de mogelijkheid om het aanbod van artikel 29 AV2000 te aanvaarden in elk geval vervallen op 18 mei 2006, de datum waarop het vanaf april 2006 geldende beleid aan de individuele opstalhouders per brief is bekend gemaakt.

Van strijd met het gelijkheidsbeginsel is geen sprake. Het betoog van HHR dat na 12 april 2006 geen aanvaardingen van het aanbod van artikel 29 AV2000 zijn geaccepteerd, is door [eisers C.] onvoldoende betwist.

6.53. Evenmin is sprake van strijd met het vertrouwensbeginsel. [eisers C.] hebben in dat verband nog gesteld dat de heer [X.] (ambtenaar bij WGH en nadien bij HHR) in 2000 en 2001 mededelingen heeft gedaan aan opstalhouders die erop neerkwamen dat het aanbod van artikel 29 AV2000 voor onbepaalde tijd zou blijven gelden. HHR heeft betwist dat [X.] mededelingen heeft gedaan die konden worden opgevat als een toezegging in voormelde zin, respectievelijk dat [X.] bevoegd was namens HHR dergelijke mededelingen te doen. Daargelaten de vraag of er HHR bindende toezeggingen zijn gedaan, is echter van belang dat niet is gesteld of gebleken dat er toezeggingen zijn gedaan aan de opstalhouders die partij zijn in deze procedure, althans dat die toezeggingen hen hebben bereikt. Het bewijsaanbod van [eisers C.] noemt namen van personen die geen eiser(es) zijn in deze procedure. Voor zover bedoeld zou zijn te stellen dat deze personen indirect wel partij zijn, omdat zij vertegenwoordigd worden door SBOH, is deze stelling niet onderbouwd. Zo is ook niet gesteld dat deze personen het aanbod van artikel 29 AV2000 allen hebben aanvaard en uit dien hoofde belang hebben bij de onderhavige vorderingen. In het licht van de ontkenning van HHR is wat SBOH c.s. hebben gesteld, onvoldoende geconcretiseerd, want te vaag, zodat er (ook) daarom geen reden is hen tot bewijslevering toe te laten.

6.54. [eisers C.] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.

7. De beslissing

De rechtbank

in de zaak 07-2485

in conventie

7.1. verklaart voor recht dat het nieuwe retributiebeleid dat HHR hanteert vanaf 1 juni 2007, voor zover het verlenging of heruitgifte betreft van opstalrechten die zijn uitgegeven onder de AV70 of de AV2000, onrechtmatig is op het punt van de vijfjaarlijkse actualisering van de retributie op basis van de WOZ-waarde,

7.2. veroordeelt SBOH c.s. in de proceskosten aan de zijde van HHR tot op heden begroot op € 1.808,- aan salaris advocaat en € 251,- aan verschotten,

7.3. verklaart de veroordeling onder 7.2 uitvoerbaar bij voorraad,

7.4. wijst af het meer of anders gevorderde,

in reconventie

7.5. verklaart voor recht dat HHR jegens [eiser A.2], [eiser A. 5], [eiser A. 3] en [eiser A. 4] - die een onder de toepasselijkheid van de AV70 uitgegeven opstalrecht hebben - bij verlenging vanaf 1 juni 2007 gerechtigd is tot toepassing van de vergoedingen vastgesteld op basis van het besluit van het Algemeen Bestuur d.d. 31 januari 2007, nader uitgewerkt bij besluit van het Dagelijks Bestuur d.d. 15 mei 2007, met uitzondering van de vijfjaarlijkse herberekening van de retributie op basis van de dan geldende WOZ-waarde,

7.6. verklaart voor recht dat HHR jegens [eiser A. 6] - die een onder de toepasselijkheid van de AV2000 uitgegeven opstalrecht heeft - bij heruitgifte vanaf 1 juni 2007 gerechtigd is tot toepassing van de vergoedingen vastgesteld op basis van het besluit van het Algemeen Bestuur d.d. 31 januari 2007, nader uitgewerkt bij besluit van het Dagelijks Bestuur d.d. 15 mei 2007, met uitzondering van de vijfjaarlijkse herberekening van de retributie op basis van de dan geldende WOZ-waarde,

7.7. verklaart voor recht dat HHR jegens [eiser A.2], [eiser A. 5], [eiser A. 3] en [eiser A. 4] - die een onder de toepasselijkheid van de AV70 uitgegeven opstalrecht hebben - bij verlenging vanaf 1 juni 2007 gerechtigd is tot toepassing van de AV2007, behoudens de artikelen c.q. artikelleden 7.1 voor zover daarin is bepaalt dat HHR ook bij gedeeltelijke betaling gerechtigd is tot opzegging (vergelijk r.o. 6.36), 8.1, 8.2 eerste zin (vergelijk r.o. 6.38), 8.3 laatste zin (vergelijk r.o. 6.39), 9 en 10,

7.8 verklaart voor recht dat HHR jegens [eiser A. 6] - die een onder de toepasselijkheid van de AV2000 uitgegeven opstalrecht heeft - bij heruitgifte vanaf 1 juni 2007 gerechtigd is tot toepassing van de AV2007, behoudens de artikelen c.q. artikelleden 7.1 voor zover daarin is bepaalt dat HHR ook bij gedeeltelijke betaling gerechtigd is tot opzegging (vergelijk r.o. 6.36), 8.1, 8.2 eerste zin (vergelijk r.o. 6.38), 8.3 laatste zin (vergelijk r.o. 6.39), 9 en 10,

7.9. compenseert de kosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

7.10. wijst af het meer of anders gevorderde,

in de zaak 07-3509

7.11. wijst de vorderingen af,

7.12. veroordeelt [eisers B.]. in de proceskosten aan de zijde van HHR tot op heden begroot op € 1.808,- aan salaris advocaat en € 303,- aan verschotten,

7.13. verklaart de veroordeling onder 7.12 uitvoerbaar bij voorraad,

in de zaak 08-1855

7.14. wijst de vorderingen af,

7.15. veroordeelt [eisers C.] in de proceskosten aan de zijde van HHR tot op heden begroot op € 1.808,- aan salaris advocaat en € 303,- aan verschotten,

7.16. verklaart de veroordeling onder 7.15 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.M. Valk, mr. G.H.I.J. Hage en mr. R.A.A. Duk en in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.