Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer : 495303
Rolnummer : 07-1840
Uitspraak : 13 december 2007
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Shell Nederland Verkoopmaatschappij B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. M.A. Jacobs,
rolgemachtigde: N.A. Hofman, gerechtsdeurwaarders,
t e g e n :
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Hotel Café Restaurant De Lucht B.V.,
gevestigd te Helvoirt, gemeente Haaren,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. M.J. Pesch.
Partijen zullen verder worden aangeduid als ‘SNV’ en ‘De Lucht’.
1. De procedure
SNV heeft bij dagvaarding gesteld en gevorderd als na te melden. De Lucht is in rechte verschenen en heeft een conclusie van antwoord genomen, waarbij zij tevens een voorwaardelijke eis in reconventie heeft ingesteld. Vervolgens is een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft plaatsgevonden op 24 september 2007. SNV heeft ten behoeve van de comparitie bij brief van 14 september 2007 stukken doen toekomen aan de kantonrechter en aan de wederpartij. Ter comparitie hebben partijen notities respectievelijk pleitaantekeningen overgelegd. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld om een akte te nemen. Partijen hebben een akte na comparitie respectievelijk een akte uitlating schadeloosstelling genomen. Daarna is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
2.1. Bij beschikking van 24 november 1959 heeft het Ministerie van Rijkswaterstaat aan de rechtsvoorgangster van SNV een vergunning verleend voor het gebruik maken van de gronden die behoren tot het weggebied aan de oostzijde de weg Utrecht-’s-Hertogenbosch (Rijkswegenplan, nr. 26), de huidige Rijksweg A2, gedeelte Zaltbommel-Hedel, nabij km 36.400, voor het maken, behouden en exploiteren van een benzinestation, met inbegrip van de daartoe nodige werken. Thans is SNV op grond van de akte van Privaatrechtelijke Vergunning van 19 maart 1987 gemachtigde tot het hebben, behouden, wijzigen en exploiteren of doen exploiteren van een motorbrandstofverkooppunt langs de Rijksweg A2.
2.2. Op 17 juli 1958 zijn de rechtvoorgangster van SNV en de rechtsvoorgangster van De Lucht een exploitatieovereenkomst aangegaan ter zake van de exploitatie van het bedoelde verkooppunt op een perceel gelegen aan de oostzijde van de Rijksweg A2 nabij km 104,600. Inmiddels loopt deze overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Deze overeenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro.
2.3. Op 28 februari 2000 heeft de Staat het Tracébesluit A2, Trajecten knooppunt Everdingen, knooppunt Deil en Zaltbommel, knooppunt Empel vastgesteld. Dit Tracébesluit voorziet in de verbreding van de huidige autosnelweg A2 tot 2 x 3 rijstroken op de trajecten Everdingen-Deil. Daarnaast voorziet het Tracébesluit in een ruimtereservering voor 2 x 4 rijstroken alsmede een extra ruimtereservering voor 4 x 2 rijstroken bij kruisende kunstwerken ten behoeve van een eventuele toekomstige verdere verbreding van de Rijksweg.
Het Tracébesluit vermeldt in paragraaf 15 dat alle gebouwen die zich binnen de op de tracékaarten aangegeven bestemming verkeersdoeleinden bevinden in verband met de verbreding van de A2 dienen te worden geamoveerd. De opstallen waarin het verkooppunt is gevestigd dienen als gevolg hiervan te worden geamoveerd.
3. Het geschil in conventie en in voorwaardelijke reconventie
3.1. SNV vordert in conventie, kort weergegeven:
Primair:
1. ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen per de datum en het tijdstip van intrekking door de Staat van de aan SNV verleende vergunningen, dan wel een in goede justitie te bepalen datum en tijdstip, met veroordeling van De Lucht om het Verkooppunt te ontruimen;
Subsidiair:
2. de datum en het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt vast te stellen op de datum en het tijdstip van intrekking door de Staat van de aan SNV verleende vergunningen, dan wel een in goede justitie te bepalen datum en tijdstip;
3. de datum en het tijdstip van de ontruiming van het Verkooppunt vast te stellen en De Lucht te veroordelen het Verkooppunt te ontruimen uiterlijk op dat tijdstip;
4. te bepalen dat De Lucht in de periode gelegen tussen de beëindiging van de overeenkomst en de feitelijke ontruiming gehouden is ter zake van het gebruik van het Verkooppunt de gebruikelijke laatstelijk verschuldigde maandelijkse vergoeding te voldoen;
Primair en subsidiair:
5. met veroordeling van De Lucht in de kosten van de procedure.
SNV legt daaraan, kort weergegeven, naast voormelde vaststaande feiten het volgende ten grondslag.
Ingevolge het Tracébesluit dient het onderhavige verkooppunt geheel te worden geamoveerd. Het verkooppunt dient derhalve te worden opgeheven en het terrein dient te worden ontruimd.
De werkzaamheden op grond van het Tracébesluit zijn inmiddels in volle gang. De start van de werkzaamheden ten aanzien van projectonderdeel Zaltbommel-Empel staat gepland voor begin 2008. Te verwachten is dat de Staat op korte termijn de publiekrechtelijke vergunning van 24 november 1959 en de privaatrechtelijke vergunning van 19 maart 1987 zal intrekken en de termijn zal vaststellen waarbinnen SNV het perceel waarop het verkooppunt is gelegen in een toestand tot genoegen van de Staat, i.e. vrij van het verkooppunt, dient op te leveren aan de Staat.
Primair vordert SNV ontbinding van de overeenkomst tussen partijen op grond van onvoorziene omstandigheden ingevolge artikel 6:258 BW Pro. Onderhavige onvoorziene omstandigheden – de verplichte amovering van het verkooppunt op grond van het Tracébesluit – zijn van dien aard dat De Lucht geen instandhouding van de contractuele rechtsrelatie mag verwachten.
Geheel zonder toedoen van SNV zal SNV na intrekking van de vergunningen haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst niet meer kunnen nakomen. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het onacceptabel om van SNV te verwachten dat zij de overeenkomst met De Lucht na intrekking van de vergunningen in stand houdt terwijl de overeenkomst dan haar doel heeft verloren.
Subsidiair vordert SNV beëindiging van de overeenkomst op grond van artikel 7:296 lid 3 BW Pro. SNV is door een overheidsmaatregel die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst niet voorzienbaar was, gedwongen het verkooppunt te amoveren. Niet door toedoen van SNV, maar door uitvoering van het Tracébesluit komt het huurgenot van De Lucht uiteindelijk in het geheel te vervallen. SNV heeft De Lucht een meer dan redelijk aanbod gedaan voor een minnelijke wijze van beëindiging van de overeenkomst. De Lucht heeft echter te kennen gegeven niet mee te willen werken aan vrijwillige beëindiging van de overeenkomst. Derhalve heeft SNV, met inachtneming van de opzegtermijn van een jaar, op 17 juni 2005 bij aangetekende brief de overeenkomst opgezegd tegen 1 juli 2006. Als grond voor de opzegging heeft SNV in die brief onder meer vermeld dat van haar op grond van een redelijke afweging van belangen onder de onderhavige omstandigheden niet kan worden gevergd de overeenkomst voort te zetten. De belangen van SNV bij een beëindiging van de overeenkomst wegen zwaarder dan de gerechtvaardigde belangen van De Lucht bij voortzetting ervan. De Lucht heeft niet bewilligd in beëindiging van de overeenkomst.
3.2. De Lucht heeft, kort weergegeven, het volgende verweer gevoerd.
De verbreding van de A2 leidt niet tot het einde van de exploitatie van een benzinestation ter plekke. In het kader van de reconstructiewerkzaamheden dient de wegas 40 meter oostwaarts te worden verplaatst. Dat heeft tot gevolg dat de opstallen van het verkooppunt circa 40 meter oostwaarts dienen te worden verplaatst. De Lucht Oost blijft derhalve bestaan en moet worden herbouwd. De exploitatie van het tankstation eindigt dus niet. Er is sprake van sloop met vervangende nieuwbouw. Dat leidt niet tot het einde van de huurovereenkomst.
De rechtsverhouding tussen partijen wordt gevormd door een exploitatieovereenkomst op grond waarvan De Lucht het recht heeft om, conform de vergunningen, “een benzinestation te exploiteren aan de oostzijde van de A2, nabij hectometerpaal 104,600 (oud; thans 36.400)”. De inhoud of het doel van de overeenkomst is aldus de exploitatie van een benzinestation nabij genoemde hectometerpaal, en niet: het gebruik van een specifieke opstal. Indien en zolang de rechtsverhouding tussen de Staat en SNV wordt gecontinueerd, kan derhalve ook de rechtsverhouding tussen SNV en De Lucht worden gecontinueerd.
Vaststaat dat de rechtsverhouding tussen de Staat en SNV wordt gecontinueerd. De aan SNV verleende concessie wordt voortgezet. De concessie wordt derhalve niet ingetrokken in de zin van ‘beëindigd’, maar gaat gelden voor de nieuwe locatie. Dat de concessie voor de nieuwe locatie een vervanging c.q. voortzetting van de huidige concessie is vloeit tevens voort uit het feit dat de Staat deze concessie zonder – in andere gevallen door de Benzinewet geëiste - veiling aan SNV toekent.
Er is geen sprake van onvoorziene omstandigheden als gevolg waarvan SNV haar verplichtingen jegens De Lucht niet zal kunnen nakomen. De concessie wordt voortgezet; de opstallen worden circa 40 meter verplaatst. Er is sprake van sloop met vervangende nieuwbouw, in welk geval de huurovereenkomst voortduurt.
In haar subsidiaire vordering is SNV niet ontvankelijk omdat de opzegging d.d. 17 juni 2005 nietig is op de voet van artikel 7:294 BW Pro. Er is geen invulling gegeven aan het beroep op de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW Pro. Het was voor De Lucht niet duidelijk op welke grond de opzegging was gebaseerd.
Subsidiair voert De Lucht aan dat SNV geen relevant belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst, zodat aan een belangenafweging niet eens wordt toegekomen, en dat een eventueel relevant belang van SNV daarbij niet opweegt tegen het belang van De Lucht bij voortzetting van de huurovereenkomst, omdat SNV in staat is de exploitatieovereenkomst met De Lucht voort te zetten en de belangen van De Lucht bij voortzetting van de overeenkomst aanzienlijk zijn.
3.3. In voorwaardelijke reconventie vordert De Lucht:
Primair: vergoeding van haar netto winstaandeel over de periode tot veiling van locatie De Lucht Oost;
Subsidiair: A. vergoeding van goodwill en ander voordeel van SNV op grond van ongerechtvaardigde verrijking ex artikel 6:212 BW Pro;
B. de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ex artikel 7:297 BW Pro.
Zij legt daaraan, naast hetgeen zij in conventie als verweer heeft aangevoerd, het volgende ten grondslag.
Indien de huurovereenkomst zou worden beëindigd wegens het verwijderen van de opstallen van waaruit de exploitatie plaatsvindt, zou dit neerkomen op een beëindiging als bedoeld in artikel 7:309 BW Pro. Dat zou een schadeloosstelling rechtvaardigen, waarbij aansluiting wordt gezocht bij dat artikel en bij artikel 42 Onteigeningswet Pro.
Subsidiair wordt SNV ongerechtvaardigd verrijkt doordat zij zal profiteren van de door De Lucht opgebouwde klantenkring en verrichte investeringen. Aansluiting kan worden gezocht bij artikel 7:308 BW Pro.
Voorts zal De Lucht, indien de huurovereenkomst wordt beëindigd, een vervangende locatie dienen te zoeken, in welk geval zij met verhuis- en inrichtingskosten zal worden geconfronteerd.
3.4. Ter comparitie zijn verschenen:
- aan de zijde van SNV: mr. Jacobs voornoemd, mr. C.H.M. Konings, kantoorgenoot van mr. Jacobs, de heer [A], property manager, mevrouw mr. [B] bedrijfsjuriste, de heer [C], accountmanager en de heer [D] accountmanager;
- aan de zijde van De Lucht: mr. Pesch voornoemd, en de heer [E], directeur.
Ter comparitie hebben partijen hun standpunten toegelicht aan de hand van (pleit)notities.
3.5. Hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard en in hun nadere stukken hebben aangevoerd, zal, indien en voor zover van belang, in het navolgende aan de orde komen.
4. De beoordeling
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
4.1. Tussen partijen staat tevens het volgende vast.
De onderhavige overeenkomst heeft betrekking op de exploitatie van “het Shellstation gevestigd op/bij het (de) perceel (percelen) tegenover Rijksstraatweg A 1b te Kerkwijk, kadastraal bekend gemeente Kerkwijk sectie H no. 331” (vide de akte d.d. 17 juli 1985), welk perceel is gelegen aan de oostzijde van de thans geheten Rijksweg A2 nabij km 104,600.
Deze overeenkomst, waarbij een benzinestation c.a. in exploitatie is gegeven, moet worden aangemerkt als een overeenkomst als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro. De huur heeft derhalve betrekking op de zaak welke is gelegen op het hiervoor vermelde perceel.
De aan SNV verleende publiekrechtelijke vergunning voor deze locatie zal worden ingetrokken en het huidige verkooppunt zal worden geamoveerd. Ter plaatse van de huidige locatie zal niet een nieuw verkooppunt worden gebouwd.
Op grond van het Convenant van 13 april 2000 tussen de Staat en onder meer de Vereniging Particuliere Rijksweg-vergunningen van Tankstations wordt bij sloop van een bestaand tankstation als gevolg van reconstructie of ombouw van een rijksweg een vervangende locatie aangeboden aan de bestaande concessiehouder, in casu SNV. Een nieuw verkooppunt zal worden gebouwd op een locatie welke op een afstand van circa 40 meter van de oude locatie is gelegen. Voor het nieuw te bouwen verkooppunt op de nieuwe locatie zal, op grond van de Wet beheer rijkswaterstaatwerken, een nieuwe publiekrechtelijke vergunning worden verleend. De bestaande privaatrechtelijke vergunning zal daarop – zonder dat een in de Wet tot veiling van bepaalde verkooppunten van motorbrandstoffen (hierna: de Benzinewet) bedoelde veiling plaats vindt - worden aangepast, dan wel aan SNV wordt een nieuwe privaatrechtelijke vergunning verleend voor een termijn van 15 jaar.
4.2. De Lucht heeft niet bestreden, en derhalve staat eveneens vast, dat de werkzaamheden op grond van het Tracébesluit inmiddels in volle gang zijn, dat de start van de werkzaamheden ten aanzien van projectonderdeel Zaltbommel-Empel gepland is voor begin 2008 en dat te verwachten is dat de Staat op korte termijn de publiekrechtelijke vergunning zal intrekken en de termijn zal vaststellen waarbinnen SNV het perceel waarop het verkooppunt is gelegen in een toestand tot genoegen van de Staat, i.e. vrij van het verkooppunt, dient op te leveren aan de Staat.
4.3. Het verweer van De Lucht dat de inhoud of het doel van de overeenkomst is de exploitatie van een benzinestation nabij genoemde hectometerpaal aan de oostzijde van de A2, en niet het gebruik van een specifieke opstal, in welke inhoud geen wijziging komt omdat de rechtsverhouding tussen de Staat en SNV “wordt gecontinueerd”, moet worden verworpen. Nog daargelaten dat er niet zonder meer sprake is van een continuering van de rechtsverhouding tussen de Staat en SNV – er wordt immers een nieuwe publiekrechtelijke vergunning voor een nieuwe locatie verleend –, heeft te gelden dat een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro betrekking heeft op een bepaalde gebouwde onroerende zaak. In casu gaat het om de gebouwde onroerende zaak welke is gelegen op de in de overeenkomst vermelde locatie. Een andere, elders gelegen, gebouwde onroerende zaak vormt geen object van de huurovereenkomst tussen partijen.
4.4. Op grond van deze feiten moet worden vastgesteld dat het object waarop de huurovereenkomst betrekking heeft als gevolg van een overheidsmaatregel op korte termijn niet meer zal bestaan en SNV vanaf dat moment niet meer in staat zal zijn aan De Lucht het huurgenot te verschaffen, en dat SNV reeds na intrekking van de vergunning met betrekking tot deze locatie haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst niet meer zal kunnen nakomen.
4.5. Niet aanvaard kan worden het verweer van De Lucht dat er sprake is van sloop met vervangende nieuwbouw als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro. Daarvoor is immers vereist dat de werkzaamheden worden uitgevoerd aan “het gehuurde” respectievelijk aan “de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft”. Daarvan is – zie voorgaande overwegingen - in dit geval geen sprake. De “vervangende nieuwbouw” vindt immers plaats op een elders gelegen locatie.
4.6. De hier aan de orde zijnde overheidsmaatregelen kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro. Met SNV is de kantonrechter van oordeel dat De Lucht onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. Mede in aanmerking genomen het in artikel 7:210 BW Pro bepaalde, is er daarom grond voor ontbinding van de overeenkomst.
De kantonrechter zal de overeenkomst tussen partijen ontbinden per de dag waartegen de Staat de door haar aan SNV verleende vergunningen opzegt, en De Lucht veroordelen tot ontruiming van het gehuurde – het verkooppunt - per die dag, met dien verstande dat de ontruiming in ieder geval niet eerder dan 14 dagen na betekening van dit vonnis zal behoeven plaats te vinden.
Hoewel er, mede gelet op het in artikel 7:295 BW Pro bepaalde, reden zou zijn om de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren – De Lucht dient immers belang te houden bij een eventuele procedure in hoger beroep -, is daarvoor in de onderhavige procedure wel grond. Vaststaat immers dat De Lucht, of in hoger beroep de huurovereenkomst nu wordt voortgezet of onherroepelijk wordt ontbonden, het huidige verkooppunt dient te ontruimen ten behoeve van de uitvoering van de door de Staat voorgenomen werkzaamheden ter plaatse. Aldus zal worden beslist.
4.7. Gelet op voorgaande overwegingen behoeven de subsidiaire vorderingen geen beoordeling.
4.8. De kantonrechter is van oordeel dat aan de ontbinding van de overeenkomst, op de voet van artikel 6:260 lid 1 BW Pro, een voorwaarde dient te worden verbonden, en wel dat SNV een billijke vergoeding aan De Lucht betaalt.
De overeenkomst tussen partijen eindigt omdat het bestaande verkooppunt wordt geamoveerd en niet ter plaatse opnieuw wordt opgebouwd. Er vindt echter wel nieuwbouw van een gelijksoortig verkooppunt plaats langs dezelfde (zij het verbrede) rijksweg op een locatie die vlakbij de locatie van het huidige verkooppunt is gelegen. De Staat zal aan SNV voor dat verkooppunt wederom een publiekrechtelijke vergunning verstrekken en SNV heeft de keuze om de bestaande privaatrechtelijke vergunning te laten aanpassen voor de nieuwe locatie dan wel een nieuwe privaatrechtelijke vergunning voor de duur van 15 jaar te verkrijgen. Gelet
- op de redelijkheid en billijkheid die partijen uit hoofde van de tussen hen bestaande rechtsverhouding jegens elkaar in acht dienen te nemen, op grond waarvan SNV bij haar handelen met betrekking tot de overeenkomst dient rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van De Lucht,
- op de reden van de beëindiging van de bestaande overeenkomst en op de omstandigheid dat SNV, na het eindigen van de concessie voor de huidige locatie, een gelijksoortige concessie voor een naastgelegen locatie verkrijgt,
- op de omstandigheid dat SNV kennelijk geen onteigening wenst af te wachten, doch afspraken met de Staat wenst te maken om tot een minnelijke overdracht te komen,
- alsmede op de omstandigheid – in weerwil van de stelling van SNV dat de huurovereenkomst anders in de nabije toekomst op grond van artikel 7:296 BW Pro zou zijn geëindigd - dat de kans dat de huurverhouding tussen partijen zonder de betreffende overheidsmaatregelen tenminste nog enkele jaren (zij het wellicht niet tot 2017 zoals door De Lucht gesteld) zou hebben voortgeduurd, groot geacht kan worden,
heeft het op de weg van SNV gelegen om aan De Lucht een overeenkomst voor de exploitatie van het nieuwe verkooppunt dan wel een billijke vergoeding in verband met de beëindiging van de overeenkomst aan te bieden. Ten aanzien van het aanbieden van een nieuwe overeenkomst rustte niet op SNV een (wettelijke of contractuele) plicht om aan De Lucht dezelfde condities als in de oude overeenkomst opgenomen, aan te bieden. Het gaat om een nieuw te sluiten overeenkomst met betrekking tot (de exploitatie van) een ander object.
SNV heèft ook aan De Lucht een nieuwe overeenkomst aangeboden, blijkens productie 11 bij dagvaarding. Partijen zijn echter niet tot overeenstemming gekomen. Dan resteert de verplichting van SNV om een billijke vergoeding te betalen.
4.9. Voor het bepalen van de hoogte van een billijke vergoeding is het volgende van betekenis. De omvang van de vergoeding dient op enige wijze te zijn gerelateerd aan de winst die De Lucht bij voortzetting van de overeenkomst had kunnen behalen. Het is echter de vraag hoe lang De Lucht de exploitatie van het huidige verkooppunt zou hebben kunnen voortzetten, indien de Staat niet zou hebben besloten tot amovering van het verkooppunt. De huurverhouding tussen partijen duurt reeds bijna 50 jaar. Een huurder kan niet een eeuwigdurende huur verwachten. Niet uitgesloten kan worden dat SNV, indien De Lucht de exploitatie van het huidige verkooppunt had kunnen voortzetten, de overeenkomst op enig moment zou hebben kunnen opzeggen op grond van gewijzigde marktomstandigheden of een gewijzigde bedrijfsstrategie, als gevolg waarvan de overeenkomst binnen enkele jaren zou zijn geëindigd.
Tevens is van betekenis dat De Lucht al sinds 1997 bekend is met het gegeven dat amovering van het verkooppunt zal plaatsvinden en dat zij daarop, onder meer met betrekking tot haar investeringsbeleid, heeft kunnen anticiperen.
Voorts is van betekenis dat SNV in het kader van de onderhandelingen over een minnelijke beëindiging van de overeenkomst aan De Lucht een vergoeding ten bedrage van € 2.500.000,- tegen finale kwijting heeft aangeboden.
4.10. Niet aanvaard kan worden de stelling van De Lucht dat zij “volledig schadeloos” in de door haar bedoelde zin - al dan niet aansluitend bij de bepalingen van artikel 7:309 BW Pro dan wel artikel 42 Onteigeningswet Pro - dient te worden gesteld. SNV kan geen verwijt worden gemaakt van de reden van de ontbinding van de overeenkomst en de schade die De Lucht lijdt als gevolg van de ontbinding van de overeenkomst kan evenmin aan SNV worden toegerekend. Er is dan geen grond voor een vergoeding van de gederfde winst over de periode van ontbinding van de overeenkomst tot 2017 (zijnde het jaar waarin de concessie beweerdelijk eindigt) dan wel voor vergoeding van de (overige) posten die in de overgelegde schadeberekening van de accountant van De Lucht (sluitend op een bedrag van € 11.316.934,-) zijn opgenomen.
4.11. In ieder geval thans is er geen grond voor de conclusie dat er sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van SNV, zodat er ook geen grond is voor een vergoeding ex artikel 6:212 BW Pro. Wel zou er, voor het bepalen van de omvang van een billijke vergoeding, grond kunnen zijn voor aansluiting bij het in artikel 7:308 lid 1 BW Pro bepaalde, in zoverre aannemelijk is dat SNV voordeel geniet van het feit dat in het nieuwe verkooppunt een gelijksoortig bedrijf zal worden uitgeoefend. Daarbij dient echter in aanmerking te worden genomen – conform lid 2 van dit artikel - dat voordeel, voortvloeiend uit de aard of ligging van het verhuurde of uit de daaraan aangebrachte veranderingen, voor de toepassing van lid 1 niet in aanmerking komt. Het voordeel waarvan aannemelijk is dat het wel verband houdt met de door De Lucht opgebouwde klantenkring, dient naar het oordeel van de kantonrechter in ieder geval onderdeel uit te maken van de vergoeding.
In dit verband moet aannemelijk worden geoordeeld dat een deel van de klanten van het verkooppunt daar komt vanwege het merk Shell, en dat een deel van de klanten er komt omdat zij kiezen voor een bezoek aan De Lucht (van algemene bekendheid is dat De Lucht een reeds lang bestaand wegrestaurant met naamsbekendheid is). Daarnaast zal echter ook een deel van de klanten niet wegens het merk Shell of speciaal voor De Lucht het verkooppunt bezoeken. Het verkooppunt ligt immers langs de A2 en er zullen klanten zijn die uitsluitend vanwege de ligging op die plaats het verkooppunt bezoeken voor het kopen van motorbrandstof en/of een product uit de shop. Thans is echter niet, zelfs niet bij benadering, aan te geven welk voordeel SNV zal genieten dat verband houdt met de door De Lucht opgebouwde klantenkring.
4.12. Uit de door De Lucht overgelegde gegevens kan worden afgeleid dat zij met de exploitatie van het verkooppunt in de jaren 2005 en 2006 een winst heeft gemaakt van circa 1 miljoen euro. Er is onvoldoende reden om aan te nemen dat deze gegevens onjuist zouden zijn en er is evenmin voldoende reden om deze gegevens te “normaliseren” door onder meer uit te gaan van een “marktconforme” huur, zoals zijdens SNV voorgestaan. Nog daargelaten dat het in dezen niet gaat om de berekening van een schadevergoeding maar om het vaststellen van een vergoeding naar billijkheid, is het uitgangspunt daarbij de veronderstelling dat de exploitatie van het huidige verkooppunt op basis van de onderhavige overeenkomst, en derhalve tegen de huidige huurprijs en de overige bestaande voorwaarden, had voortgeduurd. De kantonrechter zal derhalve bij het vaststellen van de vergoeding geen rekening houden met de door SNV in haar berekeningen gehanteerde ‘normatieve winstcapaciteit’ voor het verkooppunt.
4.13. SNV heeft een vergoeding ‘naar billijkheid’ aangeboden van € 700.000,-. Aldus zou aan De Lucht, op basis van een rentevergoeding van 5 à 6% per jaar, een jaarlijks bedrag van € 150.000,- toekomen gedurende een periode van 5 jaar. Dit bedrag is mede gebaseerd op een vergelijking met de bedragen die eerder door SNV zijn betaald ter afkoop van overeenkomsten met exploitanten, aldus SNV.
Uit het door SNV overgelegde rapport van KPMG blijkt dat de door SNV aan exploitanten uitgekeerde vergoedingen bij beëindiging van de exploitatieovereenkomst, na correctie van hoeveelheden en inflatie, variëren van € 125.000,- tot € 2.194.000,-. Voorts blijkt uit dat rapport dat KPMG, na het resultaat van De Lucht voor belastingen op basis van de ‘normatieve winstcapaciteit’ te hebben berekend op € 285.840,- per jaar, uitkomt op een vergoeding van circa € 1.429.000,-, waarbij rekening zou zijn gehouden met een rekentermijn van 5 jaren welke in het geval van een minnelijke regeling bij beëindiging van een overeenkomst wordt gehanteerd. Met een te ontvangen rentevergoeding over het uit te betalen bedrag gedurende die jaren is kennelijk geen rekening gehouden.
4.14. Al het voorgaande in aanmerking genomen, en alle omstandigheden van het geval tezamen en in onderling verband beschouwd, is de kantonrechter van oordeel dat een billijke vergoeding gelijk is aan het door SNV eerder aangeboden bedrag van € 2.500.000,-.
Dit bedrag zal daarom in reconventie worden toegewezen.
4.15. De Lucht zal, als de in conventie in het ongelijk gestelde partij, en gelet op het feit dat aan haar in de onderhandelingsfase reeds de thans in reconventie toe te wijzen vergoeding is aangeboden, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie.
5. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
ontbindt de overeenkomst tussen partijen per de dag waartegen de Staat de door haar aan SNV ter zake het onderhavige verkooppunt verleende vergunning(en) opzegt;
veroordeelt De Lucht om het gehuurde – het verkooppunt - per die dag met alle zich daarin en daarop bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van SNV te stellen, met dien verstande dat de ontruiming in ieder geval niet eerder dan 14 dagen na betekening van dit vonnis zal behoeven plaats te vinden;
machtigt SNV, voor het geval De Lucht met voormelde ontruiming in gebreke blijft, die ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, zulks op kosten van De Lucht, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie of justitie;
in reconventie:
veroordeelt SNV om aan De Lucht, binnen twee weken na de hiervoor bedoelde dag van ontbinding van de overeenkomst tussen partijen, te betalen de somma van € 2.500.000,-;
in conventie en in reconventie:
veroordeelt De Lucht in de kosten van de procedure, aan de zijde van SNV begroot op € 3.969,32, waarvan € 84,32 wegens explootkosten, € 285,- wegens griffierecht en € 3.600,- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. J.H. Wiggers, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 december 2007.