Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 05/3667
uitspraak van de enkelvoudige kamer d.d. 2 juni 2006
inzake
[X],
wonende te [Z],
eiseres,
tegen
de directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente [P],
verweerder.
Inleiding
1.1 Het beroep heeft betrekking op de uitspraak van verweerder van 23 november 2005, waarbij het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 28 februari 2005 ongegrond is verklaard. Bij laatstgenoemde beschikking is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat 1 en a-straat 2] te [P] voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op elk
? 325.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2003.
1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 4 mei 2006, waar namens eiseres is verschenen haar zoon [zoon]. Namens verweerder is verschenen [A en B], beiden werkzaam bij de gemeente [P], bijgestaan door [C], taxateur.
Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 16 van Pro de Wet WOZ wordt voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom:
c. een gedeelte van een onder a en b bedoelde eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de onder a en b bedoelde eigendommen of onder c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
(...).
Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
2.2 Eiseres stelt zich op het standpunt dat de woningen aan de [a-straat 1 en a-straat 2], kadastraal bekend gemeente [Q, kadastrale gegevens], als een samenstel dienen te worden aangemerkt als bedoeld in artikel 16, onder d, van de Wet WOZ. De woningen zijn naast elkaar gelegen en op de begane grond (het privé-gedeelte) en op de eerste verdieping met elkaar verbonden. De woningen moeten volgens eiseres een samenstel vormen, omdat de afzonderlijke delen daarvan ten opzichte van elkaar onvoldoende afsluitbaar zijn en daarom niet aangemerkt kunnen worden als gedeelten die blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Ook wijst eiseres in dat verband erop dat sprake is van een gemeenschappelijke tuin en dat de voorzieningen in de woningen over en weer worden gebruikt. De voorzieningen en onderdelen van de woningen zijn zodanig op elkaar afgestemd dat ze slechts in samenhang gebruikt kunnen worden. Eiseres betoogt dan ook dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat er geen sprake van een samenstel zou zijn.
Voorts stelt eiseres zich op het standpunt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met haar woningen. De referentiewoningen zijn geen studentenhuizen, verkeren in een betere onderhoudstoestand en zijn ver na de waardepeildatum overgedragen. Eiseres stelt dat verweerder andere, beter vergelijkbare panden had moeten hanteren, zoals bijvoorbeeld het woonwinkelpand aan de [a-straat 3].
Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt een taxatierapport overgelegd van 21 december 2005, waarbij is uitgegaan van een dubbele woonhuis met erf, tuin, ondergrond en verder toebehoren en dit geheel is gewaardeerd op ? 570.000,-.
2.3 Blijkens de twee door verweerder in beroep overgelegde taxatierapporten van 21 maart 2006 gaat het om twee tussenwoningen, gebouwd in 1904 en beide in slechte staat van onderhoud verkerend.
2.4 De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de [a-straat 1 en a-straat 2] twee gebouwde eigendommen zijn als bedoeld in onderdeel a van artikel 16 van Pro de WOZ. Eveneens is niet in geschil dat eiseres van beide eigendommen zowel eigenaresse als gebruiker is. De rechtbank is van oordeel dat het samenstel van deze twee eigendommen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren als bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ. Onder verwijzing naar de uitspraak van het Hof Amsterdam van 3 maart 2006 (LJN: AV3459 en gepubliceerd in BB 2006,414) dient voor het bestaan van een samenstel een zekere uit de omstandigheden voortvloeiende en voor derden waarneembare samenhang tussen beide eigendommen aanwezig te zijn. De rechtbank acht een dergelijke samenhang aanwezig en overweegt daartoe het volgende.
2.5 Verweerder heeft vastgesteld dat alle bewoners van de beide woningen gebruik kunnen maken van alle aanwezige voorzieningen en dat de bewoners vrijelijk toegang hebben tot de andere verdiepingen van beide woningen. Niet betwist wordt dat door de aanwezigheid van twee inpandige doorgangen de woningen ten opzichte van elkaar niet afsluitbaar zijn. Eveneens staat vast dat bewoners van nummer [2] (tevens) de ingang van nummer [1] gebruiken.
Nog daargelaten dat er één tuin zonder erfafscheiding is en dat er één dakkapel is die zich over de volle lengte van de beide panden uitstrekt, acht de rechtbank met name van belang dat de voorzieningen, zoals een keuken en een badkamer, zelfstandig per woning bekeken, niet op een zodanig adequaat niveau verkeren, zoals die minimaal aanwezig geacht worden te zijn in een eengezinswoning. Gebleken is bijvoorbeeld dat [a-straat 1] geen beschikking heeft over een badkamer en dat uitsluitend op de zolderverdieping sprake is van een douchecel in een keuken. Eiseres die op de begane grond van nummer [1] woont en de bewoners van de eerste verdieping van nummer [1] maken dan ook gebruik van de douche van nummer [2]. Voorts is gebleken dat in [a-straat 2] geen keuken aanwezig is, behoudens een oude zolderkeuken.
Met name nu de woningen door verweerder als eengezinswoning zijn getypeerd, zijn de beide woningen naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet ieder apart als zelfstandig object af te bakenen en is sprake van een samenstel in het kader van de Wet WOZ. Verweerder dient derhalve een nieuwe taxatie uit te voeren om de waarde vast te stellen van het samenstel van de beide woningen.
2.6 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep van eiseres gegrond is en dat de bestreden uitspraak dient te worden vernietigd. Verweerder zal worden opgedragen een nieuwe uitspraak op bezwaar te nemen. Niet gebleken is van proceskosten die voor vergoeding op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht in aanmerking komen. Wel zal verweerder het door eiseres betaalde griffierecht moeten vergoeden.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
3.1 verklaart het beroep gegrond;
3.2 vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 23 november 2005;
3.3 draagt verweerder op om binnen zes weken na bekendmaking van deze uitspraak een nieuwe uitspraak op het bezwaar te nemen;
3.4 bepaalt dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht ad ? 37,- aan haar vergoedt, te betalen door de gemeente [P].
Aldus vastgesteld door mr. H.J.H. van Meegen en in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2006.
De griffier: De rechter:
mr. M.S.D. de Weerd mr. H.J.H. van Meegen
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.