Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
nummer BK-09/00819
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer van 28 mei 2010
op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Utrecht (hierna: de Inspecteur) tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 2 juni 2006, nummer SBR 05/3667, betreffende de hierna vermelde beschikkingen.
Beschikkingen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij in één geschrift vervatte beschikkingen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur de waarde van elk van de onroerende zaken [a-straat 1] en [a-straat 2] te [Z] voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 325.000.
1.2. Mevrouw [belanghebbende] te [Z] (hierna: belanghebbende) heeft tegen die beschikkingen bezwaar gemaakt.
1.3. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de beschikkingen gehandhaafd.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht van € 37 geheven.
1.5. Bij de in de aanhef vermelde uitspraak heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de Inspecteur vernietigd, de Inspecteur opgedragen binnen zes weken na de bekendmaking van de uitspraak een nieuwe uitspraak op het bezwaar te doen en de gemeente Utrecht gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Gerechtshof te Amsterdam. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. Het Gerechtshof te Amsterdam heeft bij uitspraak van 24 augustus 2007, nummer P06/00257, de uitspraak van de rechtbank vernietigd en het geding teruggewezen naar de rechtbank ter verdere behandeling en beslissing.
2.2. Op het door belanghebbende tegen de uitspraak van Gerechtshof te Amsterdam ingestelde beroep in cassatie heeft de Hoge Raad bij arrest van 13 november 2009, nummer 07/11917, LJN BK3060 (hierna: het verwijzingsarrest), die uitspraak vernietigd en de zaak ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage.
2.3. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich schriftelijk uit te laten over het verwijzingsarrest, van welke gelegenheid beide partijen gebruik hebben gemaakt. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, gedagtekend 25 februari 2010. Die stukken zijn door tussenkomst van de griffier in afschrift aan de wederpartij gezonden.
2.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 april 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1. In het geding na verwijzing dient te worden uitgegaan van de door het Gerechtshof te Amsterdam vastgestelde, in cassatie niet bestreden, feiten. Voorts is in het onderhavige geding op grond van de onder 2.3 vermelde schriftelijke uitlatingen en het ter zitting verhandelde, als niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.2. De onroerende zaken [a-straat] nummer [1] en nummer [2] te [Z] (hierna: de panden dan wel huisnummer [1] of huisnummer [2]) zijn afzonderlijke aan elkaar grenzende kadastrale percelen. Belanghebbende heeft het genot krachtens eigendom van de panden.
3.3. Op de begane grond van de panden is achter de voordeur een gang, waarin in de aldaar aanwezige gangkast de achtermuur (dat is de tussenmuur van de panden) is weggebroken, waardoor een doorgang is ontstaan. Op dezelfde wijze is een doorgang ontstaan op de eerste verdieping. De op de zolderverdieping van beide huisnummers aan de achterkant aangebrachte dakkapel is van buitenaf gezien één doorlopende constructie. De achtertuin van de panden is één geheel. De voorgevels van de panden op de benedenverdieping zijn afwijkend van de voorgevels van de belendende panden en zijn in dezelfde stijl uitgevoerd.
3.4. Belanghebbende heeft op huisnummer [1] de begane grond in gebruik alwaar een woon- en slaapkamer, een keuken en een toilet zijn. Op de eerste verdieping van huisnummer [1] zijn drie kamers en een toilet. Op de zolderverdieping van huisnummer [1] zijn twee kamers en een keuken, waarin een douche is geplaatst.
3.5. De begane grond van huisnummer [2] is in gebruik bij de zoon van belanghebbende, mr. [A], alwaar een woon- en slaapkamer en een toilet zijn. Op de eerste verdieping van huisnummer [2] zijn twee kamers en een badkamer. Op de zolderverdieping van huisnummer [2] zijn twee kamers en een keuken.
3.6. Belanghebbende verhuurt de op de verdiepingen van de panden gelegen negen kamers aan studentes, die voor het gebruik van keuken en badgelegenheid aangewezen zijn op de keukens en sanitaire voorzieningen op de verdiepingen van de panden.
3.7. Belanghebbende heeft een taxatierapport laten maken. Daarin is de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van het "dubbele woonhuis", dat wil zeggen van de huisnummers [1] en [2] tezamen als één object, per de waardepeildatum vastgesteld op € 570.000.
Verwijzingsarrest
4. Voor de uitleg van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ is in het verwijzingsarrest overwogen:
"(...) Het Hof heeft in zijn (...) oordeel ten onrechte maatgevend geacht of sprake is van een voor derden waarneembare samenhang. Of derden een samenhang kunnen waarnemen kan weliswaar een belangrijke rol spelen bij de beoordeling of sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16 [...] letter d, van de Wet WOZ, maar deze factor is niet als enige bepalend. Gelet op de tekst van deze bepaling dienen de omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, in aanmerking te worden genomen. Daartoe kunnen ook omstandigheden behoren die voor derden niet waarneembaar zijn."
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
5.1. Na verwijzing is tussen partijen in geschil of de panden naar de omstandigheden beoordeeld een samenstel vormen in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ, zoals belanghebbende stelt en de Inspecteur betwist.
5.2. Ter ondersteuning van haar standpunt voert belanghebbende (samengevat) aan:
Er is sprake van een tweetal doorgangen in de panden, waardoor de panden afzonderlijk niet afsluitbaar zijn. Hieraan doet niet af dat in een van beide (vroegere kast-)deuren, welke geopend moeten worden om op de begane grond van het ene pand in het andere te komen, nog een oud en niet meer functionerend slot is. De feitelijke situatie van het gebruik van de panden door de bewoners is voorts van dien aard, dat het geen zin zou hebben de doorgangen ook daadwerkelijk af te sluiten, aangezien de inwonende studentes het complex als een enkel groot studentenhuis beschouwen en gebruiken. Zo vormen zij een informele vereniging, genaamd "[B]". De voorzieningen in het ene pand worden bij het uitvallen van de voorzieningen in het andere pand gebruikt, de voordeur van huisnummer [2] wordt niet of nauwelijks gebruikt en iedereen komt binnen via de voordeur van huisnummer [1]. Iedereen in het complex heeft toegang tot de gemeenschappelijke tuin, waar in de schuur ook de leenfietsen voor de studentes staan. Het is zo dat, gelijk de rechtbank concludeert, de voorzieningen zelfstandig per pand bekeken, niet op een zodanig adequaat niveau verkeren, als minimaal mag worden geacht in een eengezinswoning. Ten slotte zijn er de voor derden waarneembare aspecten van de woning, namelijk: het ontbreken van een erfafscheiding in de gemeenschappelijke achtertuin, de doorlopende constructie van de dakkapellen aan de achterzijde van de panden en de gelijkvormige voorgevel op de benedenverdieping.
5.3. Ter ondersteuning van zijn standpunt voert de Inspecteur (samengevat) aan:
De panden hebben twee aparte ingangen, een voordeur voor huisnummer [1] en een voordeur voor huisnummer [2], elk voorzien van verschillende bellen. De doorgang op de begane grond heeft een afsluitbare kastdeur. Ook bij de doorgang op de eerste verdieping is de kastdeur gehandhaafd, waardoor een scheiding aanwezig is. Op de tweede verdieping is een hal met meer deuren. Hier is geen doorgang naar het buurpand. De dakkapel is aan de achterkant over beide panden verdeeld, maar er is een tussenschot aanwezig en de zolders staan niet met elkaar in verbinding. Elk pand heeft de beschikking over toilet, douche en keuken.
5.4. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat, indien de panden geen samenstel vormen in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ, zij zich kan verenigen met de door de Inspecteur vastgestelde waarde van € 325.000 voor elk pand.
5.5. Beide partijen hebben ter zitting verklaard dat, indien de panden een samenstel vormen in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ en daarmee als één onroerende zaak worden aangemerkt, de waarde dient te worden vastgesteld op € 600.000.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Het Hof gaat in zijn afweging uit van de uiteenzetting die belanghebbende rond de feiten heeft gegeven, te meer omdat de Inspecteur ter zitting desgevraagd heeft verklaard niet zozeer die uiteenzetting te bestrijden als wel de conclusie die belanghebbende daaruit trekt.
6.2. De panden zijn naar 's Hofs oordeel bestemd om als één complex te worden gebruikt. Zo zijn de panden aangepast en geschikt gemaakt om als één studentenhuis te dienen. De tussenmuren van de panden zijn op de begane grond en op de eerste verdieping deels weggebroken om doorgangen in de panden te maken. Op de tweede verdieping is de keuken aangepast om ook dienst te kunnen doen als badkamer. Ook de onder 6.4 genoemde uiterlijke kenmerken van de panden bevestigen die bestemming.
6.3. De panden zijn naar 's Hofs oordeel ook vanwege het feitelijke gebruik als één complex aan te merken. Belanghebbende verhuurt negen kamers in de panden aan studentes. De studentes hebben vrijelijk toegang tot beide panden en maken over en weer gebruik van de voorzieningen van de panden. Dat laatste geldt eveneens voor belanghebbende en haar zoon die op de begane grond wonen en die een gezamenlijke huishouding voeren. De voorhanden zijnde gegevens wijzen ook uit dat de panden, ondanks de aanwezigheid van kastdeuren voor de doorgangen, binnen niet afsluitbaar zijn.
6.4. De panden hebben ten slotte voor een ieder waarneembare (uiterlijke) kenmerken die erop duiden dat zij één geheel vormen. Zo zijn de voorgevels in één stijl uitgevoerd, hebben de panden één achtertuin, terwijl de op de zolderverdieping van de panden aangebrachte dakkapel van buitenaf gezien één constructie is.
6.5. Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat de panden door hun bestemming, feitelijke gebruik en de uiterlijke kenmerken gezamenlijk als één complex zijn aan te merken, op grond waarvan het ervoor moet worden gehouden dat de panden een samenstel vormen in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ. Derhalve moet worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Met partijen is het Hof van oordeel dat belanghebbende een vergoeding toekomt van € 275 aan taxatiekosten. Verder komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van in totaal € 38 aan reiskosten (zitting Gerechtshof te Amsterdam en zitting Gerechtshof te 's-Gravenhage). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing inzake het griffierecht;
- vernietigt de uitspraak van de Inspecteur;
- vernietigt de beschikkingen;
- gelast de Inspecteur een beschikking te geven waarbij de panden [a-straat 1] en [a-straat 2] te [Z] als één onroerende zaak worden aangemerkt met een waarde van € 600.000; en
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 313.
De uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 28 mei 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.