Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 06/1456
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 april 2007
inzake
[X] B.V.,
gevestigd te [Z],
eiseres,
en
de directeur van de Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente [P],
verweerder.
Inleiding
1.1 Het beroep heeft betrekking op de op 15 maart 2006 verzonden uitspraak van verweerder, waarbij het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 28 februari 2005 ongegrond is verklaard. Bij laatstgenoemde beschikking is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1 te Q] (hierna: het object) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 4.317.484,- naar de waardepeildatum 1 januari 2003.
1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van de meervoudige kamer van 29 maart 2007, waar namens eiseres zijn verschenen [A] en [B]. Namens verweerder zijn verschenen [C en D], beiden werkzaam bij de gemeente [P].
Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ luidde tot 1 januari 2007 als volgt.
Indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
a. opgaat in een andere onroerende zaak dan wel in meer onroerende zaken, of
b. wijzigt als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, of
c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
2.2 Bij het vaststellen van de waarde van een onroerende zaak is de toestand daarvan op de waardepeildatum uitgangspunt tenzij de waarde door de in artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ genoemde oorzaken, wijziging heeft ondergaan. Dan dient de toestand van de onroerende zaak zoals die was bij het begin van het tijdvak (in dit geval 1 januari 2005) in aanmerking te worden genomen.
2.3 De rechtbank is van oordeel dat genoegzaam aannemelijk is dat wat betreft het object op grond van de doorgevoerde bodemsanering en de aangebrachte verbeteringen onder meer aan het dak, de boeiboorden en de schuifdeuren, in de periode van twee jaar voorafgaande aan 1 januari 2005 sprake is geweest van verbeteringen als bedoeld in het onder 2.1 genoemde art. 19, eerste lid, onderdeel a, van de Wet WOZ dan wel een bijzondere omstandigheid als bedoeld in onderdeel c van genoemd artikel. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat de bodemsanering blijkens de gegevens van de Dienst Stadsontwikkeling, afdeling Milieu en Duurzaamheid, Bureau Bodem van de gemeente [P] vóór januari 2005 was afgerond. Mitsdien was verweerder op grond van artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ gehouden om de waarde van het object te bepalen naar de toestandsdatum daarvan op 1 januari 2005.
2.4 De rechtbank stelt in dit verband vast dat op de door verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ aan eiseres verzonden beschikking van 28 februari 2005 alleen de waardepeildatum (1 januari 2003) en niet de toestanddatum (1 januari 2005) is vermeld.
In het verweerschrift van 3 juli 2006 heeft verweerder aangegeven dat de waarde van het object is vastgesteld met toepassing van artikel 19, eerste lid, onder c, van de Wet WOZ.
2.5 Anders dan in zijn eerdere uitspraak van 22 maart 2006 (LJN: AW2525) is de rechtbank thans van oordeel dat het enkele niet vermelden van de toestanddatum bij aanvang van het belastingtijdvak op de waardebeschikking, niet in strijd komt met het beginsel van rechtszekerheid. De rechtbank heeft daartoe in aanmerking genomen dat het vermelden van de toestandsdatum niet onder de verplicht op de waardebeschikking te vermelden gegevens als bedoeld in artikel 23 van Pro de Wet WOZ is opgenomen en de toestandsdatum 1 januari 2005 van rechtswege voortvloeit uit het bepaalde in artikel 19 van Pro de Wet WOZ.
2.6 Wel is de rechtbank van oordeel dat indien de waarde is vastgesteld naar de toestandsdatum aan het begin van het belastingtijdvak, het niet vermelden van die toestanddatum in de beschikking noch in de uitspraak op het bezwaar, in gevallen als de onderhavige in strijd komt met het motiveringsbeginsel als neergelegd in artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. Verweerder heeft de gebrekkige motivering bij zijn verweerschrift aangevuld, reden waarom de rechtbank het motiveringsgebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb zal passeren. Op grond van dit artikel kan een uitspraak op bezwaar, ondanks de schending van een vormvoorschrift, in stand worden gelaten indien blijkt dat de belanghebbende daardoor niet is benadeeld. De rechtbank ziet wel aanleiding verweerder te gelasten het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden, omdat een adequate tijdige motivering door verweerder wellicht de onderhavige procedure had kunnen voorkomen.
2.7 Eiseres betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe aangevoerd dat het object op 22 oktober 2004 is aangekocht voor € 3.130.000,-. Dit aankoopbedrag was marktconform, te meer daar er in 2003 nog sprake was van een behoorlijke bodemverontreiniging waarvoor een saneringsplicht was opgelegd en bij aankoop door eiseres van het object in oktober 2004 was nog sprake van een deelsanering.
Doordat met een huurder een langlopende huurovereenkomst is aangegaan heeft eiseres, na sanering van de grond, het object in 2005 voor een hoger bedrag, te weten € 5.027.750,-, kunnen verkopen. Bij verkoop is de waarde van de huurovereenkomst, gelegen in de lengte van de huurtermijn en de financiële gegoedheid van de huurder, bepalend voor de waarde van het pand.
2.8 Nu eiseres de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.
2.9 Aan het door verweerder aan zijn besluitvorming ten grondslag gelegde taxatierapport van 29 juni 2006 van de WOZ-taxateur [E], ligt de methode van kapitalisatie van de bruto huur ten grondslag. Blijkens dit taxatierapport gaat het om een vrijstaand bedrijfsgebouw van drie bouwlagen, bouwjaar 1970 gelegen aan de [a-straat 1 te Q] op het bedrijventerrein [R]. Het object heeft een bruto vloeroppervlakte van 7.910 m² (kantoor 1.970 m², opslag/magazijn 5.940 m²).
Aan het object is een huurwaarde van € 405.050,-, een gemiddelde huurprijs van € 51,- per m² en een kapitalisatiefactor van 10,7 toegekend. Dit heeft voor het object geleid tot een taxatiewaarde van € 4.334.035,-. In dit taxatierapport zijn huurtransacties en voor de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor verkooptransacties weergegeven.
2.10 De rechtbank overweegt dat de huurwaardekapitalisatie methode een vergelijkingsmethode is die met name wordt toegepast op niet-woningen, waarbij het belangrijkste deel van de markttransacties bestaat uit verhuurtransacties die de basis vormen voor de berekening van de waarde in het economisch verkeer. De huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor.
De rechtbank ziet onvoldoende reden om te oordelen dat de door verweerder gebruikte methode, waarbij is uitgegaan van ter beschikking staande, omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde, vergelijkbare marktgegevens onjuist is. Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarde op basis van verhuur- en verkooptransacties gemotiveerd onderbouwd en de rechtbank is niet gebleken dat verweerder daarbij onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd.
Gelet op de onderbouwing van de huurwaarde zoals deze blijkt uit het taxatierapport en het verweerschrift van 3 juli 2006, de becijfering van de kapitalisatiefactor en de herbouwwaarde en gelet op het gegeven dat eiseres de waardevaststelling in het taxatierapport op zich niet heeft betwist, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde van het object op de waardepeildatum.
2.11 Het standpunt van eiseres inhoudende dat zij het object op 22 oktober 2004 heeft gekocht voor € 3.130.000,-, waardoor dit bedrag als waarde van het object zou moeten worden aangemerkt, kan de rechtbank niet volgen. Deze aankoopprijs geeft, gelet op de na die verkoop en voor 1 januari 2005 afgeronde bodemsanering en aangebrachte verbeteringen, niet de vrije waarde in het economisch verkeer aan bezien naar de toestandsdatum op 1 januari 2005. De transactiesommen van het object op 14 maart 2005 en 21 april 2005 van respectievelijk € 5.027.750,- en € 4.575.000,- wijzen daar ook niet op.
2.12 Hetgeen door eiseres in beroep is aangevoerd kan dan ook niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
3.1 verklaart het beroep ongegrond,
3.2 bepaalt dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht ten bedrage van € 281,- aan haar vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. S. Wijna als voorzitter en mrs. H.J.H. van Meegen en M.P. van der Burg als leden en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2007.
De griffier: De voorzitter:
mr. J.J.A.G. van der Bruggen mr. S. Wijna
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.