Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 122707 / KG ZA 06-298
Vonnis in kort geding, bij vervroeging uitgesproken op 22 augustus 2006
in de zaak van
1. de stichting
STICHTING WOONCONCEPT,
gevestigd en kantoorhoudende te Meppel,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
INTERVESTE B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te 's-Hertogenbosch,
eiseressen,
procureur mr. R.K.E. Buysrogge,
advocaat mr. M.J. Blommaert te 's-Hertogenbosch,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde,
procureur mr. C. Borstlap,
advocaat mr. H.T. Gerbrandy te Wolvega.
Partijen zullen hierna Woonconcept, Interveste en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Woonconcept en Interveste.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Woonconcept is eigenaresse van de woning gelegen aan de [adres] te [plaats]. Interveste heeft in opdracht van Woonconcept op 10 januari 2006 een tweetal overeenkomsten met [gedaagde] gesloten met betrekking tot voornoemde woning.
2.2. De bij dagvaarding onder productie 1a overgelegde overeenkomst, draagt als opschrift "Bruikleenovereenkomst". Deze overeenkomst, waarbij [gedaagde] wordt aangeduid als bruiklener, luidt voor zover van belang onder meer als volgt:
Artikel 1
1. Bruiklener is zich bewust van de bijzondere en tijdelijke aard en het doel van het onderhavige recht van bruikleen. Bruiklener realiseert zich dat gezien de aard van de overeenkomst geen zekerheid kan worden gegeven ten aanzien van de duur van een af te sluiten bruikleenovereenkomst en dat deze een in tijd weliswaar onbekende, maar in ieder geval beperkte duur zal hebben die van rechtswege eindigt bij opzegging.
2. Het recht van bruikleen geldt tot wederopzegging voor bepaalde tijd en kan schriftelijk, zonder opgave van redenen, worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van twee weken.
2.3. De eveneens bij dagvaarding onder productie 1c overgelegde overeenkomst, draagt als opschrift "Huiswachtovereenkomst". [gedaagde] wordt hierin aangeduid als huiswacht en de overeenkomst luidt voor zover van belang onder meer als volgt:
Dat Interveste handelt in opdracht van eigenaren dan wel bezitters van onroerende zaken [..] die deze onroerende zaken tijdelijk wensen te beschermen tegen de risico's van leegstand, inzonderheid kraken, inbraak en/of vandalisme.
Dat Interveste huiswachtdiensten biedt die zijn bedoeld om door middel van tijdelijke bewoning en/of permanente aanwezigheid voormelde risico's van leegstand tegen te gaan.
Dat huiswacht als tijdelijk bewoner het object wenst te betrekken.
Dat partijen niet de intentie hebben een overeenkomst van huur en verhuur aan te gaan en een beroep op de huurbescherming derhalve in strijd is met de goeder trouw.
2.4. Een groot deel van de wijk waarin de woning is gelegen, is reeds gesloopt. De woning maakt deel uit van een complex van 20 (beneden- en boven)woningen. De laatste reguliere huurder uit dit complex is zeer recentelijk vertrokken. De overige bewoners van het complex verblijven daar op basis van soortgelijke voorwaarden als [gedaagde].
2.5. Interveste heeft per brief en email van 16 juni 2006 de bruikleenovereenkomst en de huiswachtovereenkomst opgezegd en medegedeeld dat [gedaagde] uiterlijk 3 juli 2006 de woning moet verlaten. De overige bewoners van het complex hebben nog geen opzegging ontvangen.
2.6. [gedaagde] heeft niet aan dit verzoek voldaan en zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een huurovereenkomst zodat de daarvoor geldende opzegtermijn van minimaal 3 maanden in aanmerking dient te worden genomen.
3. Het geschil
3.1. Woonconcept en Interveste vorderen - samengevat - [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij vonnis te veroordelen tot ontruiming van de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] binnen 3 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, tot betaling aan Woonconcept en Interveste van een bedrag van EUR 904,00 buitengerechtelijke incassokosten en een bedrag van EUR 1.500,00 als voorschot op de verbeurde contractuele boete, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. In dit geding is in voldoende mate gebleken van het spoedeisend belang van Woonconcept en Interveste bij de vordering.
4.2. Partijen hebben een overeenkomst (de bruikleenovereenkomst en de huiswachtovereenkomst tezamen) gesloten ten aanzien van een woning dat gesloopt zal worden. Kern van het geschil is de vraag of [gedaagde] gehouden is gevolg te geven aan de opzegging van de overeenkomst en om die reden verplicht is de woning te ontruimen. De voorzieningenrechter zal bij beantwoording van deze vraag de maatstaf hanteren of met voldoende mate van zekerheid kan worden gezegd dat de ontruimingsvordering van Woonconcept en Interveste in een bodemprocedure een gerede kans van slagen zou hebben.
Huur of bruikleen
4.3. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat sprake is van een huurovereenkomst ex artikel 7:201 BW Pro nu zij een reële tegenprestatie levert bestaande uit maandelijkse betaling van EUR 30,00 alsmede het verrichten van diensten. Deze diensten staan vermeld in de bij de overeenkomst behorende algemene voorwaarden en bestaan onder meer uit het verplicht bewonen van de woning, het voorkomen van schade en het melden van ongeregeldheden.
4.4. Woonconcept en Interveste stellen daar tegenover dat in het kader van antikraak een bruikleenovereenkomst en huiswachtovereenkomst met [gedaagde] is gesloten welke beide volstrekt helder zijn ten aanzien van het feit dat het slechts om tijdelijke bewoning gaat nu de woning op de nominatie voor sloop staat. Tevens is uitdrukkelijk opgenomen dat partijen geen overeenkomst van huur aan gaan. Voorts wordt gesteld dat de vergoeding van
EUR 30,00 slechts een tegemoetkoming behelst voor allerlei kosten die Woonconcept betaalt doch die voor rekening van een goed bruiklener komen.
4.5. Een kenmerkende verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van de zaak. Waar het bij een bruikleenovereenkomst gaat om het in gebruik geven van een zaak om niet, dient er bij een huurovereenkomst sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Bij bepaling van de vraag om welke overeenkomst het in onderhavig geval gaat, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is de strekking van hetgeen is overeengekomen in het licht van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.
4.6. Woonconcept en Interveste hebben in dat kader voldoende aannemelijk gemaakt dat de maandelijkse betaling van EUR 30,00 niet valt aan te merken als een tegenprestatie. Deze kosten zijn immers bedoeld als tegemoetkoming voor door Woonconcept betaalde kosten zoals afvalstoffenheffing, waterschapslasten en gebruikersdeel OZB. Dergelijke kosten vallen binnen het bereik van de bruikleenovereenkomst nu deze kunnen worden aangemerkt als kosten die in het kader van artikel 7A:1781 BW voor rekening van een 'goed huisvader' komen.
4.7. Uit de overgelegde bruikleenovereenkomst en de daarbij behorende algemene voorwaarden blijkt dat Interveste tevens de navolgende verplichtingen heeft bedongen.
[gedaagde] is verplicht het object bij voortduring geheel of gedeeltelijk te gebruiken waarbij zij tenminste een bed, tafel, stoel en andere zaken bestemd voor normaal dagelijks gebruik aanwezig dient te hebben. Bij het langer dan twee dagen onbeheerd achter laten van de woning zal [gedaagde] daar vooraf melding van dienen te maken en indien de woning zonder voorafgaande schriftelijke melding voor een periode van een week niet wordt gebruikt door [gedaagde], wordt de bruikleenovereenkomst geacht te zijn opgezegd. Ook wordt [gedaagde] verplicht één week van tevoren schriftelijk toestemming te verzoeken indien zij een bijeenkomst met meer dan 10 personen in de woning wenst te houden. Daarnaast is [gedaagde], uit hoofde van het huisreglement behorende bij de huiswachtovereenkomst, verplicht melding te maken indien er langer dan 2 weken personen bij haar overnachten.
4.8. De voorzieningenrechter is van oordeel dat genoemde door Interveste bedongen verplichtingen verder lijken te gaan dan de verplichtingen welke van een goed huisvader
- in het kader van gebruik van een woning - kunnen worden verlangd. Het is dan ook niet onaannemelijk dat een bodemrechter, later oordelend, zal beslissen dat deze verplichtingen een voldoende vastomlijnde tegenprestatie vormen en dat om die reden geen sprake is van bruikleen maar van huur. Aldus kan er niet met voldoende mate van zekerheid vanuit worden gegaan dat tussen partijen van een bruikleenovereenkomst en niet van een huurovereenkomst sprake is.
Huurovereenkomst van korte duur
4.9. Vervolgens rijst de vraag of sprake is van een huurovereenkomst welke naar zijn aard van korte duur is ex artikel 7:232 lid 2 BW Pro zoals Woonconcept en Interveste subsidiair hebben betoogd. Bij een bevestigend antwoord kan aan [gedaagde] geen beroep op huurbescherming toekomen, nu de bijzondere bepalingen voor de huur van woonruimte niet gelden voor huurovereenkomsten van korte duur. Om die reden past - gelet op de wettekst en de wetsgeschiedenis - zeker in kort geding, terughoudendheid bij het aannemen van het bestaan van een dergelijke overeenkomst die immers noopt tot het ten nadele van de huurder maken van een uitzondering op het dwingendrechtelijk systeem van huurbescherming.
4.10. Volgens vaste rechtspraak moet bij het antwoord op de vraag of sprake is van "huur van korte duur" worden gelet op de aard van het gebruik van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.
4.11. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter staat voldoende vast dat partijen een gebruik van korte duur voor ogen heeft gestaan. Daarbij speelt een rol dat [gedaagde] de woning op het moment van opzegging voor de korte duur van 5 maanden bewoonde. Daaraan doet overigens niet af dat [gedaagde] heeft gesteld dat zij er van uitging het pand langer dan 6 maanden te kunnen bewonen; niet in geschil is immers dat bewoning voor beperkte duur, te weten tot aan de sloop, overeen is gekomen. [gedaagde] heeft dat uitdrukkelijk ter zitting erkend en het blijkt eveneens uit de tekst van de overeenkomst zoals opgenomen onder de overwegingen 2.2. en 2.3.
4.12. De voorzieningenrechter is er echter onvoldoende van overtuigd dat de aard van het gebruik - het gebruik van een voor sloop bestemde pand - in dit geval niet in de weg staat aan het aannemen van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW Pro. Daarbij is vooral van belang dat de wetgever aan eigenaren van woningen en gebouwen een oplossing voor het probleem van leegstand van voor sloop bestemde panden en de daarmee gepaard gaande risico's zoals kraak, verval en vandalisme heeft willen aanreiken door middel van de Leegstandwet. Burgemeester en wethouders kunnen, na vervulling van een aantal voorwaarden, aan een eigenaar van, onder meer, een woning dat bestemd is voor afbraak, een vergunning verlenen voor tijdelijk verhuur van ten minste zes maanden. Op dergelijke huurovereenkomsten is een groot aantal huurbeschermende bepalingen niet van toepassing waaronder de wettelijke opzegtermijnen. Eén van de voorwaarden waaraan moet worden voldaan voor het verkrijgen van de vergunning is neergelegd in artikel 15 lid 3 sub b Leegstandwet Pro en luidt als volgt:
De vergunning wordt slechts verleend indien
[..]
van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer van de huurovereenkomsten als bedoeld in het eerste lid, eerste zin, [tijdelijke huurovereenkomst krachtens de Leegstandwet, toevoeging voorzieningenrechter] dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting.
4.13. Daaruit volgt dat terughoudendheid dient te worden betracht bij het verlenen van een vergunning voor tijdelijke verhuur en de verhuurder eerst dient te bezien of verhuur op reguliere wijze een optie is. Pas als dat in redelijkheid niet van hem kan worden gevergd, is het gerechtvaardigd een inbreuk te maken op het wettelijke systeem van huurbescherming. In de memorie van antwoord (MvA I 15442, nr. 126b, p. 13-14) wordt daaromtrent het volgende overwogen:
De toetsingsgrond in artikel 15, derde lid, onder b, dient ertoe burgemeester en wethouders in staat te stellen te beoordelen of het grotendeels buiten werking stellen van de huurbescherming wordt gerechtvaardigd door bijzondere omstandigheden. Van de eigenaar moet in redelijkheid niet kunnen worden gevergd dat hij de woonruimte [..] op normale wijze verhuurt. In redelijkheid wil zeggen dat hij onevenredig zou worden benadeeld [..] door een beroep op huurbescherming door een niet-tijdelijke huurder op het tijdstip dat de bestemming (afbraak of vernieuwbouw) welke de eigenaar aan de woonruimte heeft gegeven, kan worden verwezenlijkt.
4.14. Uit het voorgaande kan worden afgeleid dat de bescherming die het huurrecht aan huurders biedt uitgangspunt dient te zijn en dat een uitzondering daarop niet licht kan worden aangenomen. Het bestaan van een uitzondering in de vorm van een vergunning via de Leegstandwet - waarin op zich zelf reeds restrictief wordt omgesprongen met het verlenen van een vergunning en daarmee met het (grotendeels) opheffen van huurbescherming - maakt dat er des te terughoudender dient te worden omgegaan met het bevestigend beantwoorden van de vraag of sprake is van een huurovereenkomst van korte duur waardoor immers de huurbescherming volledig wordt opgeheven. Voordat de mogelijkheid wordt onderzocht of sprake is van een huurovereenkomst van korte duur, mag van Woonconcept en Interveste in elk geval worden verwacht dat zij gemotiveerd stellen waarom de door de Leegstandwet geboden mogelijkheid in onderhavig geval geen uitkomst bood. Door Woonconcept en Interveste is ter zitting echter slechts in algemene termen aangevoerd dat er nadelen aan de Leegstandwet kleven hetgeen gezien het voorgaande onvoldoende is, temeer nu zij tevens hebben aangegeven dat zij voor een volgend sloopproject in [plaats] wel de weg van artikel 15 e.v. Leegstandwet volgen.
4.15. Hetgeen hiervoor is overwogen brengt - mede gelet op het voorlopige karakter van onderhavige procedure - met zich mee dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat sprake is van een huurovereenkomst welke naar haar aard van korte duur is.
Redelijkheid en billijkheid
4.16. Rest de vraag of een beroep op de huurbeschermingsbepalingen door
[gedaagde] - in het bijzonder een beroep op de opzegtermijn zoals neergelegd in artikel 7:271 lid 5 sub b BW Pro - naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In dat kader is van belang dat [gedaagde] een overeenkomst is aangegaan waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat partijen geen overeenkomst van huur aangaan alsmede dat een beroep op huurbeschermingsbepalingen strijd met de goede trouw oplevert. Ter zitting heeft [gedaagde] bevestigd dat zij er ten tijde van het aangaan van de overeenkomst van op de hoogte was dat het tijdelijke bewoning in afwachting van sloop betrof. Het grote belang van Woonconcept en Interveste dat bij niet ontruiming de sloop van de woning en de direct aangrenzende woningen (het betreft een rijtjeshuis met beneden- en bovenwoningen) geen doorgang kan vinden, weegt gelet op de omstandigheden van het geval - [gedaagde] is welbewust een overeenkomst van korte duur aangegaan en heeft het pand ook nog betrekkelijk kort in gebruik - veel zwaarder dan het belang van [gedaagde] dat Woonconcept en Interveste de voor opzegging van de huur van woonruimte geldende regels in acht nemen. Het voorgaande brengt met zich mee dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] zich thans beroept op huurbescherming.
Vordering tot ontruiming
4.17. Gelet op het voorgaande zal de vordering tot ontruiming worden toegewezen. De voorzieningenrechter ziet evenwel aanleiding om het tijdstip van de ontruiming vast te stellen op uiterlijk 30 september 2006 nu ter zitting is gebleken dat niet aannemelijk is dat voor die tijd een aanvang zal worden gemaakt met de sloop, en het belang van Woonconcept en Interveste dan ook pas op 30 september 2006 zodanig manifest zal zijn, dat ontruiming is geboden.
Overige vorderingen
4.18. De vordering tot betaling van EUR 1.500,00 als voorschot op de contractuele boete, zal worden afgewezen. Woonconcept en Interveste hebben gesteld dat [gedaagde] op grond van artikel 30 van Pro de Algemene Voorwaarden bij niet nakoming van de overeenkomst een boete is verschuldigd ter hoogte van EUR 700,00 voor elke gebeurtenis. Vervolgens hebben zij aangevoerd dat elke dag, vanaf 3 juli 2006, dat [gedaagde] de woning niet heeft ontruimd valt aan te merken als één gebeurtenis.
4.19. De vraag of de uitleg van Woonconcept en Interveste dat "per gebeurtenis" moet worden vertaald als "per dag" kan worden aanvaard daargelaten, is de vordering reeds niet voor toewijzing vatbaar nu [gedaagde] niet gebonden is aan de contractuele opzegtermijn en zij krachtens dit vonnis eerst per 30 september 2006 gehouden is de woning te ontruimen.
4.20. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. Woonconcept en Interveste hebben niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk hebben gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
4.21. Aangezien elk van partijen op relevante onderdelen als in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk 30 september 2006 met al het hare en al de haren het pand aan de [adres] te [plaats] te ontruimen en ontruimd te houden,
5.2. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. de Hek en in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2006.