Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector Bestuursrecht, Enkelvoudige Belastingkamer
Registratienummer: Awb 07/538
A, stichting voor wonen, zorg en welzijn,
eiseres,
gemachtigde: drs. H.B. ten Kate
en
het hoofd sectie belastingen van de gemeente B, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Met dagtekening van 28 februari 2006 heeft verweerder eiseres een aanslagbiljet gemeentelijk jaarheffingen toegezonden betreffende het belastingjaar 2006. Blijkens dit aanslagbiljet is eiseres ten aanzien van het verzorgingshuis C te D, aangeslagen voor de onroerende zaakbelasting eigendom en gebruik.
Bij brief van 8 april 2006 is verweerder namens eiseres verzocht om de aanslag voor wat betreft het gebruikersdeel van de onroerende zaakbelasting te verminderen, waarbij is gewezen op het amendement De Pater-Van der Meer.
Bij beslissing van 18 mei 2006 heeft verweerder besloten de aanslag onroerende zaakbelastingen 2006 te verminderen, waarbij wordt uitgegaan dat een waarde ten hoogte van € 4.150.741,-- is toe te kennen aan objectdelen die in hoofdzaak woondoeleinden dienen.
Namens eiseres is bij schrijven van 26 juni 2006 bezwaar aangetekend tegen deze beslissing.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 21 februari 2007 het bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar is bij brief van 27 maart 2007 beroep ingesteld.
Verweerder heeft op 24 mei 2007 een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld ter zitting van 12 juli 2007, alwaar eiseres is verschenen bij gemachtigde K, verbonden aan L Taxatie & Consult B.V. te Groningen.
Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door mw. mr. M, vergezeld door de heer N, taxateur.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 220f, achtste lid, van de Gemeentewet (tekst 2006) kan de aanslag in de gebruikersbelasting worden verminderd met het percentage van de waarde van de onroerende zaak dat kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
Eiseres is in het onderhavige jaar eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak C te D. Deze onroerende zaak betreft een uit vier bouwlagen bestaand verzorgingshuis met tuin en parkeerplaatsen. De totale oppervlakte van het perceel behorende bij deze onroerende zaak is 6500 m².
In de onroerende zaak bevinden zich 86 kamers met een oppervlakte van 45 m², zoals ter zitting vastgesteld tussen partijen.
Tot de onroerende zaak behoren ook recreatieruimtes en centrale voorzieningen. De totale bruto vloeroppervlakte is 8839 m².
Met dagtekening van 28 februari 2006 is aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaak de onderhavige aanslag opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 10.861.000,--. Naar aanleiding van een namens eiseres ingediend verzoek om vermindering van de het gebruikersdeel onroerende zaakbelastingen heeft verweerder in zijn beslissing van 18 mei 2006 aangegeven dat van de heffingsmaatstaf een bedrag van € 4.150.741-- is toe te kennen aan objectdelen die in hoofdzaak tot woondoeleinden dienen. Voor dit deel is geen onroerende zaakbelastingen gebruik verschuldigd en wordt ontheffing verleend.
Zoals reeds in rubriek 1 van deze uitspraak is aangegeven heeft verweerder het hiertegen aangetekende bezwaar ongegrond verklaard.
Tussen partijen is in geschil de hoogte van de vervangingswaarde per m² van de kamers ten opzichte van de vervangingswaarde per m² voor de overige gedeelten van het verzorgingshuis. De totale vervangingswaarde van het verzorgingshuis is niet in geschil. Tevens is tussen partijen in geschil of en zo ja, welk deel van de grond kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Ter zitting is komen vast te staan dat niet langer in geschil is de vraag of buiten de kamers nog delen dienen tot woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
De vervangingswaarde
Van de zijde van eiseres is aangevoerd dat de vervangingswaarde per m² van de kamers niet gelijk dient te zijn aan de vervangingswaarde voor de overige ruimten van het verzorgingshuis. Eiseres voert aan dat uit dient te worden gegaan van een verhouding van 30%, waarbij de vervangingswaarde van de kamers 30% hoger ligt dan de gemiddelde vervangingswaarde van de opstal. Bij de kamers gaat het niet alleen om relatief kleine ruimten, maar deze ruimten zijn ook nog eens voorzien van diverse kozijnen met vele ramen en deuren, een badkamer en een keuken. Dit alles heeft een waardeverhogend effect op de m² prijs van de vervangingswaarde per m² van de kamers. De gemachtigde van eiseres is op grond daarvan van mening dat de omvang van het woondeel dient te worden verhoogd met een factor 1,3, ofwel van 45,3% naar 58,8%.
Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de gemachtigde van eiseres gewezen op de uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden van 1 september 2006, LJN: AY7607.
Het standpunt van eiseres wordt niet met een taxatietechnische berekening gestaafd.
Van de zijde van verweerder is aangegeven dat de onroerende zaak een in 2004 nieuw gebouwd complex is, waarbij veel dure investeringen zijn gedaan in het gehele verzorgingstehuis en niet enkel in de kamers van de bewoners. Op grond hiervan is verweerder van mening dat de vervangingswaarde van de kamers niet hoger ligt dat de vervangingswaarde van de rest van de opstal.
De rechtbank is van oordeel dat van de zijde van eiseres onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat voor de kamers rekening gehouden moet worden met een hogere waarde, op grond waarvan een factor van 1,3 toegepast zou moeten worden. De verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden kan niet als zodanig worden gezien.
Deze beroepsgrond kan dan ook niet slagen.
Toedeling naar rato van de grond.
Van de zijde van eiseres is aangevoerd dat verweerder ten onrechte de waarde van de grond in het geheel aan het niet-woondeel heeft toegerekend. De gemachtigde van eiseres is van mening dat de waarde van de grond dient te worden toegerekend naar rato van de verdeling van de opstal. Hiertoe is onder meer verwezen naar een tot de gedingstukken behorend stuk van de Waarderingskamer inzake “OZB-gebruikers van panden met bijzondere woonfunctie (gewijzigd 3 maart 2006)”.
Verweerder is van oordeel dat een naar rato toedeling van de grond niet mogelijk is. In het verweerschrift is namens verweerder gesteld dat voor het object in zijn geheel reeds is uitgemaakt dat dit een niet-woning betreft. Als de grond in zijn geheel dienstbaar is aan een niet-woning kan deze niet voor meer dan 70% dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Het objectdeel grond in zijn geheel is derhalve niet voor meer dan 70% dienstbaar aan woondoeleinden en kan derhalve niet in mindering worden gebracht op de aanslag. Ten aanzien van het naar rato toerekenen is hierbij opgemerkt dat het objectdeel óf in hoofdzaak een woning dan wel dienstbaar aan woondoeleinden is óf dat niet is. Het objectdeel dient derhalve óf wel in mindering te worden gebracht óf niet.
Onder verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 20 mei 2005, LJN: AT6217, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de projectiegrond (de grond die nodig is om de onroerende zaak aan zijn functie te kunnen laten voldoen, te weten het bebouwde oppervlak zelf en het oppervlak dat nodig is voor onderhoud en gebruik van de opstallen, welke in beginsel te stellen is op 1,5 maal het bebouwde grondoppervlak) zo nauw samenhangt met de waarde van de boven die grond gerealiseerde opstal dat zij niet als afzonderlijk daarvan voor de waardeverdeling van het gehele object kan worden beschouwd. De projectiegrond is derhalve zodanig bij de waardeverdeling niet een zelfstandig in aanmerking te nemen deel van de onroerende zaak. Dit betekent dat de waarde van de projectiegrond moet worden toegedeeld naar de voor de opstal geldende verhouding.
De infrastructuur, de omliggende grond en de restgrond moeten voor de waardeverdeling als afzonderlijk in aanmerking te nemen delen van de onroerende zaak worden beschouwd, omdat voor deze grond de zelfstandigheid niet verloren is gegaan bij de bouw van de opstal. Nu niet aannemelijk is geworden dat deze grond in hoofdzaak dienstbaar is aan woondoeleinden dient de waarde daarvan te worden gerekend tot het aandeel niet-woning.
Nu tevens niet aannemelijk is dat in casu de projectiegrond in een andere verhouding staat dan 1,5 maal de bebouwde oppervlakte, gaat de rechtbank bij haar berekening uit van deze verhouding.
Het voorgaande leidt tot het volgende.
De totale perceelsoppervlakte bedraagt 6500 m². Tijdens de zitting is door partijen aangegeven dat van de (niet betwiste) WOZ-waarde van € 10.861.000,-- een bedrag van € 1.137.500,-- toe te kennen is aan de grond.
Hoewel niet exact aangegeven is de rechtbank, gelet op de overgelegde plattegrond, van mening dat van de totale grondoppervlakte ongeveer 40% bebouwd is. De rechtbank gaat uit van een bebouwde oppervlakte van 2600 m². Deze oppervlakte dient, gelet op bovenstaande, vermenigvuldigd te worden met 1,5, zodat uit moet worden gegaan van een bebouwd oppervlak van 3900 m².
Het resterende grondoppervlak van 2600 m² staat derhalve niet in hoofdzaak ten dienste aan het wonen, althans dat is niet aangetoond.
De totale bruto vloeroppervlakte bedraagt 8839 m², waarvan een percentage van 43,8% ofwel 2558 m² is toe te rekenen aan woondelen.
De (gemiddelde) prijs per m² grond wordt door de rechtbank gesteld op € 175,00 (uitgaande van een waarde van € 1.137.500,-- voor de grond met een totale oppervlakte van 6500 m²). Deze prijs wordt vervolgens vermenigvuldigd met het aantal vierkante meters bebouwde grond, inclusief de projectiegrond, zijnde 3900 m². Dit levert het bedrag van € 682.500,-- op. Van dit bedrag is 43,8% toe te rekenen aan de woondelen, derhalve een bedrag van € 298.900,--.
Ten aanzien van de reeds door verweerder toegepaste vermindering van € 4.150.741,-- merkt de rechtbank op dat deze vermindering is gebaseerd op een percentage van 38,2 aan de woondelen toegerekende bruto vloeroppervlakte. Dit deel dient echter, zoals hierboven is weergegeven, vastgesteld te worden op 43,8%.
Uitgaande van een vermindering van € 4.150.741,-- ten aanzien van de door verweerder aan de woondelen toegekende vloeroppervlakte van 3683 geeft dit een prijs per m² te zien van € 1.127,--. Nu door partijen ter zitting is overeengekomen dat de woondelen te samen een oppervlakte vertegenwoordigen van 3870 m² (86 x 45 m²), had de vermindering € 4.361.490,-- moeten bedragen. Daarbij dient een bedrag van € 298.900,-- ten aanzien van de toe te rekenen grond te worden opgeteld, zodat het totale in mindering te brengen bedrag op de heffingsgrondslag € 4.660.390,-- bedraagt.
Het namens eiseres ingediende beroep is dan ook gegrond.
3. Proceskosten
De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres heeft moeten maken.
4. Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de heffingsgrondslag voor de onroerende zaak belasting van het gebruikersdeel met € 4.660.390,-- tot € 6.200.610,--;
- gelast dat de gemeente B aan eiseres het gestorte griffierecht ad € 285,-- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken, tot op heden begroot op € 644,--;
- wijst de gemeente B aan als de rechtspersoon die deze kosten vergoedt, te betalen aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Y. Gramsbergen en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van Y. van der Zaan-van Arnhem als griffier, op
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem;
dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.