Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 572/03 20 mei 2005
Uitspraak van het gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van A (thans Stichting X) te Z (: de belanghebbende) tegen de uitspraak van
de Directeur Algemene Zaken van de gemeente Leeuwarden (: de directeur) gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de haar voor het jaar 2002 opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het object a-weg 2 te Z.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Aan de belanghebbende zijn als eigenaar en gebruiker op 31 maart 2002 aanslagen onroerende-zaakbelastingen opgelegd onder nummer 0000000000 voor de onroerende zaak gelegen aan de a-weg te Z.
1.2 De belanghebbende is bij bezwaarschrift, ingekomen op 9 april 2002, in bezwaar gekomen tegen deze aanslagen.
1.3 Bij uitspraak van 2 juni 2003 heeft de directeur de aanslagen gehandhaafd.
1.4 De belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij beroepschrift (met bijlagen), dat op 8 juli 2003 is ingekomen.
1.5 De directeur heeft op 10 oktober 2003 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.6 Op 17 november 2004 is de tekst van de pleitnota (met bijlagen) van de gemachtigde van de directeur voor de zitting van 23 november 2004 ontvangen.
1.7 Op 23 november 2004 heeft de vijfde enkelvoudige kamer voor aanvang van het onderzoek ter zitting de zaak verwezen naar de meervoudige kamer van het hof.
1.8 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het gerechtshof op 28 februari 2005 gehouden te Leeuwarden. Namens de belanghebbende is als gemachtigde verschenen mevrouw mr. B, verbonden aan C te L, bijgestaan door haar collega mr. D. De directeur heeft zich doen vertegenwoordigen door mr. E, verbonden aan F te M.
1.9 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Blijkens de gedingstukken en het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen het volgende vast.
2.1 De belanghebbende is in het onderhavige jaar eigenaar en gebruiker van het aan de a-weg 2 te Z gelegen verzorgingshuis “G” (: het object). In het kader van de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken is de onroerende zaak aangemerkt als één object met een vastgestelde waarde van € 4.442.508. Deze objectafbakening en de waardevaststelling is tussen partijen niet in geschil.
2.2 De tarieven van de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Leeuwarden zijn in 2002 per € 2.268 waarde-eenheid:
Woningen Niet-woningen
Eigenaar 6,16 9,42
Gebruiker 4,95 7,56
Totaal 11,11 16,98
2.3 De belanghebbende is voor het onderhavige object als eigenaar aangeslagen voor een bedrag van € 18.444 en als gebruiker voor een bedrag van € 14.802. Deze aanslagen zijn in bezwaar gehandhaafd.
2.4 De bruto grond-/vloeroppervlakte is als volgt verdeeld over het object:
Appartementen Overig Totaal Waarde
Project-/omliggende grond 7.000 238.235
Infrastructuur 4.200 86.907
Restgrond 4.486 20.357
Begane grond 214 2.590 2.804 1.252.117
Eerste verdieping 941 509 1.450 647.493
Tweede verdieping 941 509 1.450 647.493
Derde verdieping 941 509 1.450 647.493
Vierde verdieping 685 445 1.130 504.598
Vijfde verdieping 214 247 461 205.858
Zesde verdieping 214 202 416 185.763
Zevende verdieping ---- 99 99 22.104
Totaal 4.150 5.110 9.260 4.458.418
2.5 De projectiegrond (de grond die nodig is om de onroerende zaak aan zijn functie te kunnen laten voldoen, te weten het bebouwde oppervlak zelf en het oppervlak dat nodig is voor onderhoud en gebruik van de opstallen) bedraagt 1,5 maal het bebouwde grondoppervlak.
2.6 Het object beschikt op de begane grond over een centrale hal met receptie van waaruit bereikbaar zijn de winkel, de bibliotheek, de recreatiezaal, het restaurant, de kapel en ruimtes voor kapper, pedicure en fysiotherapeut. Verder zijn op de begane grond gesitueerd de ziekenboeg, de centrale keuken, de wasserette en de personeelsverblijven. Op de eerste tot en met de zesde verdieping bevinden zich voorts zustersposten, waarvan vrijwel geen gebruik wordt gemaakt. Op de zevende verdieping zijn technische installaties geplaatst.
2.7 Het object bestaat daarnaast uit 97 afzonderlijk genummerde twee kamer appartementen verdeeld over de begane grond en zes verdiepingen. De afsluitbare appartementen zijn bij de voordeur steeds voorzien van een huisbel. De woonkamer is door middel van een schuifwand afgescheiden van de slaapkamer. Elk appartement is uitgerust met een natte cel voorzien van toilet, douche en wastafel en een keukenhoek. De keuken beschikt onder meer over een koelkast, een waterkoker, een koffiezetapparaat en een warmhoudplaatje. Sommige bewoners beschikken over een magnetron. Het ontbreekt in de appartementkeukens aan zodanige voorzieningen om aldaar een warme maaltijd te bereiden. Voorts beschikt ieder appartement over een eigen KPN-aansluiting, welke bij intrek door de bewoner(s) zelf moet worden verzorgd, een TV-aansluiting en een aansluiting op het centrale bewonersalarmsysteem. De inrichting van de appartementen wordt door de bewoners zelf verzorgd.
2.8 De bewoners worden gestimuleerd de maaltijden gezamenlijk met andere bewoners in het gemeenschappelijke restaurant te gebruiken. Maaltijden mogen desgewenst op de eigen kamers worden genuttigd.
2.9 G biedt de bewoners naar behoefte zorg op maat, zoals persoonlijke verzorging, schoonmaakhulp en maaltijdverzorging. Iedere bewoner van het object behoeft in enigerlei mate verzorging. De zorg wordt op maat aangeboden. Er is geen sprake van verpleging. Om in aanmerking te komen voor een appartement is een indicatie door het Regionaal Indicatie Orgaan Noord-Friesland vereist.
2.10 In de directe omgeving van het object bevinden zich een honderdtal aanleunwoningen. Deze woningen maken geen deel uit van het object. Bewoners van een aanleunwoning hebben geen indicatie nodig. Overigens kunnen zij gebruik maken van alle faciliteiten van G, zij het dat voor zorgbehoefte een afzonderlijke indicatie vereist is.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of het object voor de tariefstoepassing van de onroerende-zaakbelastingen moet worden aangemerkt als een woning, hetgeen de belanghebbende verdedigt, dan wel als een niet-woning, hetgeen door de directeur is bepleit.
3.2 Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1 Op grond van artikel 220f, tweede lid, van de Gemeentewet (tekst 2002) wordt voor de toepassing van het tarief een object als woning aangemerkt indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Op grond van vaste jurisprudentie moet onder “in hoofdzaak” worden verstaan: voor tenminste 70 procent.
4.2 Op grond van de vastgestelde feiten zijn de appartementen naar het oordeel van het hof aan te merken als onzelfstandige eenheden waarbij de woonfunctie overheerst. De eenheden zijn onzelfstandig wegens het ontbreken van adequate voorzieningen voor het bereiden van een warme maaltijd. De woonfunctie overheerst, omdat de bewoners door de aard en inrichting van de appartementen in staat blijven de regie over het eigen leven te voeren. Daarbij is de beschermde woonomgeving aangevuld met zorgfaciliteiten niet van zodanige aard dat de zorgfunctie in wezen de hoofdfunctie vormt.
4.3 Voor de tariefstoepassing dienen derhalve delen van het object tot woning, zodat het hof de waardeverhouding als bedoeld onder 4.1 moet vaststellen.
4.4 Partijen hebben blijkens hun tot de stukken behorende berekeningen gekozen voor een waardeverdeling naar rato van oppervlakte. Het hof zal partijen hierin volgen.
4.5 Naar het oordeel van het hof kunnen binnen de opstal alleen de appartementen worden gerekend tot de delen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De verkeersruimten en alle overige op verzorging en ontspanning gerichte ruimten zijn naar het oordeel van het hof tevens dienstbaar aan de bedrijfsmatige verzorging van de bewoners van de appartementen en daartoe mede in gebruik bij het personeel van de belanghebbende, zodat de waarde daarvan tot het aandeel niet-woningen moet worden gerekend.
4.6 Het hof is van oordeel dat de waarde van de projectiegrond zo nauw samenhangt met de waarde van de boven die grond gerealiseerde opstal dat zij niet afzonderlijk daarvan voor de waardeverdeling van het gehele object kan worden beschouwd. De projectiegrond is derhalve als zodanig bij de waardeverdeling niet een zelfstandig in aanmerking te nemen deel van de onroerende zaak. Dit betekent dat de waarde van de projectiegrond moet worden toegedeeld naar de voor de opstal geldende verhouding.
4.7 Naar het oordeel van het hof moeten de infrastructuur, de omliggende grond en de restgrond voor de waardeverdeling als afzonderlijk in aanmerking te nemen delen van de onroerende zaak worden beschouwd, omdat voor deze grond de zelfstandigheid niet verloren is gegaan bij de bouw van de opstal. Nu niet aannemelijk is geworden dat deze grond volledig dienstbaar is aan woondoeleinden dient de waarde daarvan te worden gerekend tot het aandeel niet-woning.
4.8 Het voorgaande leidt tot de volgende waardeverdeling van de opstal:
Oppervlakte Appartementen Opp. Totaal Waarde totaal Waarde appartementen
Begane grond 214 2.804 1.252.117 95.561
Eerste verdieping 941 1.450 647.493 420.201
Tweede verdieping 941 1.450 647.493 420.201
Derde verdieping 941 1.450 647.493 420.201
Vierde verdieping 685 1.130 504.598 305.885
Vijfde verdieping 214 461 205.858 95.561
Zesde verdieping 214 416 185.763 95.561
Zevende verdieping ---- 99 22.104 ----
Totaal opstal 4.112.919 1.853.171
Uit deze opstelling volgt dat het waardeaandeel van de wooneenheden 45 procent van de totale waarde van de opstal bedraagt. De oppervlakte van de projectiegrond (1,5 maal de oppervlakte van de begane grond 2.804 vierkante meter) bedraagt 4.206 vierkante meter. Toerekening van de waarde van de projectiegrond in dezelfde verhouding aan de opstal geeft het volgende resultaat:
Oppervlakte Appartementen Opp. Totaal Waarde totaal Waarde appartementen
Projectiegrond 1.893 4.206 143.145 64.415
Omliggende grond ---- 2.794 95.090 ----
Infrastructuur ---- 4.200 86.907 ----
Restgrond ---- 4.486 20.357 ----
Totaal grond 345.499 64.415
Totaal opstal 4.112.919 1.853.169
Totaal object 4.458.418 1.917.584
Het waardeaandeel van de wooneenheden in de voor het gehele object vastgestelde waarde bedraagt derhalve: 43 procent.
4.9 Op grond van het voorgaande heeft, naar het oordeel van het hof, de directeur het object voor de toepassing van het tarief terecht niet als woning beschouwd.
4.10 Het hof zal het beroep ongegrond verklaren.
5. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht nu van zodanige kosten niet is gebleken.
6. De beslissing
Het gerechtshof
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld op 20 mei 2005 door mrs. H.S. Pruiksma, vice-president en voorzitter, F.J.W. Drion, raadsheer en J.W. Keuning, raadsheer-plaatsvervanger, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van mr. J. de Jong als griffier en ondertekend door voornoemde voorzitter en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan beide
partijen op 25 mei 2005