Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 2560774 / 13-6052
vonnis van de kantonrechter d.d. 28 mei 2014
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
eisende partij,
tevens incidenteel eiser,
gedaagde partij in reconventie,
verder te noemen: [X],
gemachtigde: mr. P.H. Pijpelink,
t e g e n :
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
tevens incidenteel gedaagde,
eisende partij in reconventie,
verder te noemen: [Y],
gemachtigde: mr. P.M.J.T. Schumans.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 15 november 2013,
- conclusie van antwoord,
- conclusie van repliek, houdende een voorwaardelijke incidentele vordering ex art. 843a Rv,
- conclusie van dupliek, houdende antwoord in het incident.
de beoordeling van de zaak
in conventie en in reconventie:
1.1. [Y] is eigenares van een woonhuis met tuin en garages, gelegen te [woonplaats], [adres]. De benedenverdieping van dat woonhuis heeft [X] van [Y] gehuurd met medegebruik van een van de garages en van de tuin.
1.2. Partijen hadden een persoonlijke relatie. De huurovereenkomst is mondeling aangegaan in 1997. Toen bedroeg de huur ƒ 350,- per maand. Niet later dan vanaf 2002 heeft [Y] de huur periodiek verhoogd. [X] heeft de verhoogde huur steeds voldaan. De persoonlijke relatie tussen partijen is omstreeks 2006 geëindigd.
1.3. [X] heeft geen gevolg gegeven aan de mededeling van [Y] dat per 1 juli 2012 de huur van € 243,82 per maand werd verhoogd naar € 249,43 per maand. Per e-mail d.d. 2 juli 2012 heeft [Y] aan [X] meegedeeld dat zij het volgende jaar het puntenstelsel zal gaan toepassen en dan heel wat meer huur zal kunnen vragen. [Y] heeft daarbij opgemerkt dat zij zich al jaren tekort doet en dat dat in de duizenden Euro’s loopt.
Per e-mail d.d. 12 oktober 2012 heeft [Y] [X] gesommeerd de onbetaalde huurverhoging, totaal € 22,44 te betalen. Per e-mail d.d. 31 oktober 2012 heeft [X] aan [Y] meegedeeld dat hij formeel bezwaar maakt tegen de huurverhoging per 1 juli 2012. Voorts heeft [X] in deze e-mail aan [Y] meegedeeld:
“In strijd met de wettelijke bepalingen heeft U geen vermelding gemaakt van de beroepsmoge-lijkheid daartegen. Als gevolg daarvan is de door u gewenste huurverhoging onwettig. Hetgeen trouwens ook geld voor alle voorgaande huurverhogingen.
Wilt u zo vriendelijk zijn, het teveel betaalde van tenminste de laatste vijf jaren terug te storten, en ook de huur wordt weer, die van tenminste vijf jaren geleden.”
[Y] heeft vervolgens gedreigd met de deurwaarder en huisuitzetting. [X] heeft zijn huidige gemachtigde ingeschakeld.
1.4. Op 25 februari 2013 heeft [Y] een huurverhoging per 1 mei 2013 voorgesteld, wederom van € 243,82 per maand naar € 249,43 per maand. De gemachtigde van [X] heeft namens hem bij brief d.d. 8 april 2013 meegedeeld dat hij dat voorstel niet accepteert op de grond dat het niet redelijk is. [Y] heeft zich tot de Huurcommissie gewend. De voorzitter van de Huurcommissie heeft bij beslissing, verzonden 8 augustus 2013, [Y] niet-ontvankelijk verklaard. De strijd tussen partijen is geëscaleerd.
2.1. [X] heeft gevorderd voor recht te verklaren:
a. dat elke huurprijsaanpassing sinds 1998 nietig is, althans vernietigd is, althans die huurprijs-aanpassingen te vernietigen;
b. dat [X] de huurprijs van € 158,82 per maand verschuldigd is gebleven en thans nog de geldende huurprijs is;
en voorts [Y] te veroordelen tot terugbetaling van € 9.914,23 met rente en tot vergoeding van buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten.
2.2. Voor het geval de rechtbank [X] zou opdragen te bewijzen dat in de periode 1998 tot en met 2011 [Y] jaarlijks de huur verhoogde, heeft [X] gevorderd [Y] te bevelen om aan hem afschrift te verstrekken van haar bankrekeningafschriften uit de periode van 1998 tot en met 2003 en wel die waarop de huurbetalingen van [X] vermeld zijn.
2.3. [Y] heeft deze vorderingen bestreden en zich daarbij subsidiair beroepen op verjaring. [Y] heeft voorts in de conclusie van antwoord diverse vorderingen geformuleerd. [X] heeft vervolgens aangevoerd dat [Y] geen eis in reconventie heeft ingesteld. [Y] is daarop niet ingegaan maar heeft wel volhard bij haar eerdere conclusies.
reconventie
3.1. [Y] heeft wel degelijk vorderingen in reconventie ingesteld, zij het dat zij dat duidelijker had kunnen en moeten doen door de woorden “in reconventie” te gebruiken. In reconventie heeft [Y] gevorderd:
a. voor recht te verklaren dat de thans geldende huurprijs € 249,43 (per maand) bedraagt,
b. schadevergoeding op te maken bij staat,
c. vergoeding van buitengerechtelijke kosten naar het tarief.
Een vordering in reconventie moet vergezeld gaan van de gronden daarvoor met een bespreking van de bekende verweren. De vorderingen onder a en b. voldoen wel aan deze eisen. [Y] wenst schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen van [X], bestaande uit:
- het in gebruik geven van het niet gehuurde deel van het woonhuis aan zijn vakantiegasten, waardoor [Y] haar woning in gebruikte, vervuilde staat aantrof;
- het toe-eigenen van alle vruchtopbrengsten uit de tuin, waarvan [Y] reeds tweemaal aangifte heeft gedaan,
- het verwijderen van twintig meter buxushaag uit de tuin in juli 2013.
[X] heeft er terecht op gewezen dat vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten niet is onderbouwd. Deze nevenvordering zal niet-ontvankelijk worden verklaard.
3.2. Niet weersproken is en daarom staat tussen partijen vast dat [X] zelfstandige woonruimte huurt.
verjaring
4.1. De vordering van [X] tot terugbetaling is gebaseerd op onverschuldigde betaling resp. schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen. Zulke vorderingen verjaren ex art. 3:309 resp Pro. art. 3:310 BW Pro door verloop van vijf jaren na aanvang van de dag waarop de schuldeiser/benadeelde zowel met het bestaan van zijn vordering/schade als met de persoon van de ontvanger/aansprakelijke persoon is bekend geworden. [X] heeft gesteld dat hij eerst op 31 oktober 2012 bekend is geworden met het bestaan van zijn vordering op [Y], zodat zijn vordering niet is verjaard.
4.2. Die stelling wordt niet aanvaard. Voor de aanvang van een verjaringstermijn als voormeld is subjectieve bekendheid vereist, maar die bekendheid betreft slechts de feiten. In dit verband wordt gewezen op de arresten waarin is geoordeeld dat voor de aanvang van de verjaringstermijn niet vereist is dat de benadeelde ook bekend is met de juridische beoordeling van de feiten (HR 26 november 2004, NJ 2006/115 en HR 5 januari 2007 NJ 2007/320). In dit geval was [X] - naar hij zelf stelt - reeds vanaf het begin in 1998 bekend met het feit dat [Y] de huur periodiek verhoogde en dat hij de verhoogde huur betaalde. Voor de aanvang van een verjaringstermijn als voormeld is het niet relevant of de schuldeiser/benadeelde de hem bekende feiten juridisch beoordeelt, dan wel met de juridische beoordeling van die feiten bekend is. De conclusie is dat de verjaring aanstonds in 1998 is aangevangen.
4.3. Hieruit volgt dat het subsidiaire verweer van verjaring doelt treft. De verjaring is gestuit door de e-mail van [X] d.d. 31 oktober 2012. Zijn vordering tot terugbetaling is verjaard voor zover die betrekking heeft op de periode vóór 31 oktober 2007, vijf jaren voor de stuiting. Zijn e-mail geeft er overigens blijk van dat hij zich op dat moment van de verjaringstermijn bewust was, aangezien hij aanspraak maakte op terugbetaling over (tenminste) vijf jaren.
4.4. Voor het geval het verweer van verjaring wordt gehonoreerd, heeft [X] zijn vorderingen tot verklaring voor recht uitdrukkelijk gehandhaafd. Daartoe heeft hij aangevoerd dat hij de eventueel verjaarde vorderingen wenst te verrekenen met de lopende huur. Dat laatste is echter rechtens niet mogelijk. Door de verjaring van de rechtsvordering is de onderliggende verbintenis teniet gegaan. Dat volgt uit artikel 3:304 BW Pro. Door het tenietgaan van de gestelde (maar betwiste) verbintenissen tot terugbetaling heeft [X] rechtens geen belang meer bij de verklaringen voor recht, alsook de vernietiging van huurverhogingen vanaf 1998, die hij heeft gevorderd. Deze zullen ex art. 3:303 BW Pro worden afgewezen.
4.5. Uit het voorgaande volgt dat [X] niet zal worden opgedragen te bewijzen dat in de periode 1998 tot en met 2001 [Y] jaarlijks de huur verhoogde, zodat de voorwaarde waaronder de incidentele vordering is ingesteld niet is vervuld. Daarop behoeft niet te worden beslist.
de huurprijs
5.1. Gelet op de verjaring moet worden uitgegaan van de huurprijs op 31 oktober 2007. Deze bedroeg toen € 226,99 per maand. De vordering tot terugbetaling moet vanwege de verjaring worden teruggebracht tot het verschil tussen deze huurprijs en de betaalde huurprijs over de periode van 31 oktober 2007 tot en met juli 2013. Dat is een bedrag van slechts € 720,81.
5.2. Partijen hebben beide de door [Y] doorgevoerde huurverhogingen willen vergelijken met de wettelijke huurverhogingen. De volgende vergelijking is aan de orde.
ingangsdatum
betaalde huur
perc.
wettelijke huur
ingangsdatum
31-10-2007
€ 226,99
€ 226,99
31-10-2007
1-07-2008
€ 226,99
1,6 %
€ 230,62
1-07-2008
1-09-2008
€ 230,62
€ 230,62
1-09-2008
1-07-2009
€ 230,62
2,5 %
€ 236,38
1-07-2009
1-09-2009
€ 236,38
€ 236,38
1-09-2009
1-06-2010
€ 240,22
€ 236,38
1-06-2010
1-07-2010
€ 240,22
1,2 %
€ 239,22
1-07-2010
1-07-2011
€ 243,82
1,3 %
€ 242,33
1-07-2011
1-07-2012
€ 243,82
2,3 %
€ 247,90
1-07-2012
1-07-2013
€ 243,82
4 %
€ 257,82
1-07-2013
5.3.
Uitgaande van de huurprijs per 31 oktober 2007 die [X] vanwege de verjaring zal hebben te accepteren, heeft hij inmiddels een lagere huurprijs dan wanneer [Y] steeds de wettelijke huurverhoging zou hebben doorgevoerd. Dat was ook al het geval toen [X] besloot de huurverhoging per 1 juli 2012 niet te betalen. Over de periode van 31 oktober 2007 tot 1 juli 2013 is er in totaal € 16.139,30 voor huur betaald, terwijl over die periode € 16.173,33 in totaal voor huur zou zijn betaald op basis van de wettelijke huurverhoging. Het verschil van € 34,02 is over deze periode te verwaarlozen.
5.4.
[X] heeft gesteld dat hij wel degelijk is benadeeld en heeft daartoe aangevoerd:
[X] woonde voortdurend en woont nog steeds in een woning die niet af is. Hij woonde maandenlang letterlijk in een bouwput, toen hij de vloer van de woonkamer en keuken moest afgraven. Hij betaalt een buitengewoon hoge huur voor een klein leefoppervlak. De keuken is sterk verouderd. Tussen keuken en woonkamer is nog steeds de vloer niet af en ook de schuifdeuren ontbreken. [X] betaalt al jarenlang de elektriciteitsrekening voor de vriezer en de koelkast van [Y]; zij hebben geen gescheiden elektriciteitsmeter. Zij doet vrijwel niets aan tuinonderhoud. [X] wist de woning grotendeels door eigen inspanning leefbaar te maken. Dat heeft hem ongeveer tien jaar werken gekost. Hij werkte tien jaar, gratis, aan de woning en dan voerde sinds 1998 [Y] ook nog eens huurverhogingen door.
5.5.
Gelet op dit betoog heeft de kantonrechter behoefte aan een waardering van de gehuurde woonruimte op basis van het puntensysteem dat de Huurcommissies hanteren, teneinde vast te stellen of de op het eerste gezicht lage huurprijs toch veel te hoog zou zijn vanwege het leefoppervlak en de kwaliteit van de gehuurde woonruimte. De kantonrechter verzoekt [Y] om een waardering op basis van het puntensysteem op te laten stellen en in het geding te brengen.
schadevergoedingen
6.
[X] heeft de vorderingen tot schadevergoeding betwist. Op het eerste gezicht lijkt het niet om substantiële bedragen te gaan. Nu voorts niet duidelijk is waarom [Y] de door haar reeds geleden schade niet zou kunnen begroten, wordt zij verzocht om dat te doen.
vervolg
7.
Eerst zal [Y] gelegenheid krijgen om een waardering van de woonruimte op basis van het puntensysteem dat de Huurcommissies hanteren, in het geding te brengen met een begroting van de schade die zij vergoed wenst te zien. Daarop mag [X] reageren. [X] heeft dan tevens de gelegenheid om in reconventie van dupliek te concluderen.
de beslissing
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie:
verwijst deze zaak naar de rolzitting van woensdag 25 juni 2014 te 09.00 uur, opdat [Y] bij akte zal voldoen aan hetgeen hiervoor onder 7. is overwogen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.M. Klarenbeek, kantonrechter, en uitgesproken ter open-bare terechtzitting van 28 mei 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.