Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer AWB 14/6555
uitspraak van 25 november 2015
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Kapelle,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 17 oktober 2014 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2014.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 november 2015 te Middelburg.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [verweerder] vergezeld van [taxateur W], taxateur.
1.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2.Gronden
2.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2013 (de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 688.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen bekendgemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.
2.2.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een inpandige garage, vrijstaande garage en een carport. De woning is gebouwd in 2000. De inhoud van de woning is ongeveer 1035m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1182m².
2.3.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde € 525.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde.
2.4.
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.5.
De bewijslast dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, rust op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 24 november 2014 door [taxateur W], taxateur. In dit taxatierapport wordt de waarde vastgesteld op € 698.000 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een tweetal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2], beide te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal zowel van de woning als van de vergelijkingsobjecten. Verder heeft de heffingsambtenaar een matrix betreffende de woning en de vergelijkingsobjecten in geding gebracht.
2.6.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de taxateur aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 688.000. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
2.6.1.
De rechtbank acht met de partijen het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] te [woonplaats] het best vergelijkbaar gelet op het type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte, onderhoudstoestand en de ligging in dezelfde wijk als de woning. De rechtbank zal dit vergelijkingsobject dan ook als uitgangspunt nemen voor de beantwoording van de vraag of de waarde van de woning niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld.
2.6.2.
De rechtbank stelt vast dat het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] te [woonplaats] op [datum] 2012 is verkocht voor € 694.500. De vastgestelde waarde van de woning is lager, te weten € 688.000. De woning is wat betreft inhoud groter dan het vergelijkingsobject en heeft – anders dan het vergelijkingsobject – een (vrijstaande) garage. De woning heeft overigens goeddeels dezelfde objectkenmerken. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende (lagere) waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijs van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] te [woonplaats], ook niet indien het vergelijkingsobject een iets betere ligging zou hebben zoals belanghebbende betoogt. Met het verschil in onderhoud is gelet op de lagere kubiekemeterprijs voldoende rekening gehouden.
2.7.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum van 1 januari 2012 en voorgaande WOZ-waardes. Hiertoe heeft belanghebbende – onbestreden – aangevoerd dat de waardestijging ten opzichte van het voorgaande jaar bijna 25% bedraagt en dat de WOZ-waarde van het voorgaande jaar trendmatig in lijn lag met de WOZ-waarde van de daaraan voorgaande jaren. Dit betoog kan belanghebbende niet baten. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
2.7.1.
Anders dan de heffingsambtenaar heeft aangevoerd is de WOZ-waarde van een voorafgaand jaar niet zonder meer zonder betekenis voor de beoordeling of de WOZ-waarde van een volgend jaar niet te hoog is vastgesteld. De WOZ-waarde van het voorgaande jaar kan onder omstandigheden licht werpen op de waarde in het economisch verkeer van een woning een jaar later (vgl. Hof ’s-Hertogenbosch 22 november 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6154, rov. 12). De waarde in het voorgaande jaar is immers ook vastgesteld aan de hand van marktgegevens.
Dat wil echter niet zeggen dat de waarde van een specifieke woning de waardestijging of -daling van de markt volgt. Een bepaalde woning kan op grond van allerlei factoren van de trend afwijken. Dat kan een reden zijn waarom de WOZ-waardering van de trend afwijkt. Voorts moet bedacht worden dat bij de WOZ-waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende waardepeildatum moeten kunnen worden hersteld; ook dat kan resulteren in een van een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de WOZ-waarde.
2.7.2.
Het (mogelijke) gewicht dat aan de WOZ-waarde van een voorgaand jaar toekomt, hangt niet af van die WOZ-waarde als zodanig – dat is immers geen marktgegeven – maar van de daaraan ten grondslag liggende (verkoopcijfers van de) vergelijkingsobjecten. Naarmate die vergelijkingsobjecten beter vergelijkbaar zijn (met de woning) dan de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt voor de WOZ-waardering in het volgende jaar, komt meer betekenis toe aan de verkoopcijfers van die eerstgenoemde vergelijkingsobjecten (en vice versa). Daarbij moet (echter) ook acht op worden geslagen hoever de transactiedata van die vergelijkingsobjecten zijn gelegen van de waardepeildatum.
2.7.3.
De heffingsambtenaar heeft – op verzoek van de rechtbank (gelet op de zeer substantiële stijging van de WOZ-waarde) – de gegevens van de vergelijkingsobjecten ingebracht waarop de WOZ-waarde voor het jaar 2013 (waardepeildatum 1 januari 2012) is gebaseerd. Ter zitting heeft belanghebbende erkend dat vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] (veel) beter vergelijkbaar is met de woning dan die vergelijkingsobjecten. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat in de voorgaande jaren geen woningen zijn verkocht in de wijk van de [vergelijkingsobject 1] te [woonplaats], dat voor de WOZ-waarde van voorgaande jaren (daarom) vergelijkingsobjecten zijn gebruikt uit andere wijken, en dat de wijk [vergelijkingsobject 1] te [woonplaats] in een hoger segment ligt dan de omringende straten.
2.7.4.
Uit hetgeen in 2.7.3 is overwogen volgt in de kern dat het best vergelijkbare vergelijkingsobject is gebruikt voor de onderhavige WOZ-waarde, terwijl minder goed vergelijkbare objecten zijn gebruikt voor de WOZ-waardes van voorgaande jaren. Gelet op hetgeen in 2.7.2 is overwogen doet daarom het grote verschil met de WOZ-waarde van het voorgaande jaar niet eraan af dat de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt.
2.8.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld, en is het beroep ongegrond verklaard.
2.9.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 25 november 2015 door mr. M.R.T. Pauwels, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. B. Knezevic, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.