ECLI:NL:RBZWB:2021:2123

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaaknummer: 8075546 CV EXPL 19-4556

vonnis van 24 februari 2021

in de zaak van

de stichting

Stichting WonenBreburg,

gevestigd te Tilburg,

eiseres,

hierna te noemen: WonenBreburg,

gemachtigde: mr. drs. D.A.C. Janssen,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. P.E. Epping.

1.Het verdere verloop van het geding

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 december 2019 met de daarin genoemde stukken, waarin een mondelinge behandeling is bepaald op 16 april 2020;

- de brief van de rechtbank aan partijen van 9 april 2020 waarin hen is bericht dat de geplande zitting vanwege Covid 19 geen doorgang zal vinden;

- de rolbeslissing van 29 april 2020 waarin de onderhavige zaak ambtshalve (administratief) is gevoegd met de daarin genoemde andere zaken en deze zaak is aangehouden;

- de brief van de rechtbank aan partijen van 6 augustus 2020 waarin hen is bericht dat op 30 november 2020 een mondelinge behandeling in deze zaak plaatsvindt;

- de brief van de rechtbank aan partijen van 24 augustus 2020 waarin hen is bericht dat de mondelinge behandeling op 15 december 2020 zal plaatsvinden in plaats van op 30 november 2020;

- de e-mail van de zijde van WonenBreburg van 20 november 2020 met als bijlage een akte wijziging eis tevens houdende overleggen producties;

- de aantekeningen van de op 15 december 2020 gehouden mondelinge behandeling;

- de akte van de zijde van [gedaagde] ;

- de antwoordakte van de zijde van WonenBreburg.

1.2.

De kantonrechter heeft op de zitting laten weten de eiswijziging van WonenBreburg toe te staan.

1.3.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2.Het geschil

2.1.

WonenBreburg vordert – samengevat en na eiswijziging – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. primair de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te vernietigen vanwege dwaling en/of bedrog en/of misbruik van omstandigheden en subsidiair de huurovereenkomst ontbonden te verklaren, althans te ontbinden vanwege wanprestatie;

II. ontruiming van het gehuurde binnen acht dagen na betekening van dit vonnis;

III. [gedaagde] te veroordelen om, bij toewijzing van het gevorderde onder I, een vergoeding te betalen ter hoogte van de maandelijks verschuldigde huur vanaf de dag dat [gedaagde] het gehuurde heeft gehuurd tot aan de dag dat WonenBreburg weer de gehele beschikking over het gehuurde heeft verkregen, met dien verstande dat de reeds door [gedaagde] betaalde huur daarmee kan worden verrekend, dan wel te oordelen dat aan de vernietiging van de huurovereenkomst haar werking deels wordt ontzegd door te bepalen dat de huurbetalingsverplichting van [gedaagde] voor het gebruik van het gehuurde niet vervalt over de periode dat [gedaagde] het gebruik van het gehuurde heeft gehad en nog zal hebben;

IV. [gedaagde] met ingang van 1 oktober 2019 te veroordelen tot betaling van de huur van € 665,27 per maand, steeds vanaf het moment dat de huurtermijnen na de datum van de dagvaarding nog zullen vervallen en [gedaagde] niet tijdig heeft betaald, tot de datum van vernietiging, dan wel ontbinding van de huurovereenkomst;

V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 665,27 (zijnde de op dit moment maandelijks verschuldigde huursom) per (gedeelte van een) maand, vanaf het moment van vernietiging, dan wel ontbinding van de huurovereenkomst tot aan het moment van daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde;

VI. [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

2.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten.

2.3.

Op de stellingen en argumenten van partijen zal hierna, voor zover van belang, in de beoordeling worden ingegaan.

3.De beoordeling

3.1.

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende betwist, staat tussen partijen onder meer het volgende vast.

WonenBreburg is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en is als zodanig verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen.
Voor het aanbieden en toewijzen van haar sociale huurwoningen bedient WonenBreburg zich van het woonruimtebemiddelingssysteem ‘Klik voor Wonen’, dat een samenwerkingsverband betreft tussen verschillende woningcorporaties in de regio.
Voor het kunnen reageren op aangeboden sociale huurwoningen is een inschrijving bij ‘Klik voor Wonen’ nodig.
[gedaagde] heeft zich bij Klik voor Wonen ingeschreven.
Medio mei 2018 heeft [gedaagde] via Klik voor Wonen zijn interesse kenbaar gemaakt voor de huurwoning van WonenBreburg aan de [straat + huisnummer] te [plaats] .
WonenBreburg heeft de woning aan [gedaagde] toegewezen.
Met ingang van 12 juli 2018 is er een huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen met betrekking tot de voornoemde woning. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 665,97 per maand.
In januari 2019 is na intern onderzoek gebleken dat de inschrijfdatum van een aantal woningzoekenden in Klik voor Wonen is aangepast door een (inmiddels voormalig) medewerker van één van de woningcorporaties die zijn aangesloten bij Klik voor Wonen.
Bij brief van 14 mei 2019 heeft WonenBreburg [gedaagde] geschreven aanwijzingen te hebben dat de door hem gehuurde woning is toegewezen op basis van een onjuiste inschrijfduur en dit nader zal worden onderzocht.
Bij brief van 7 juni 2019 heeft WonenBreburg [gedaagde] geschreven dat zijn in Klik voor Woning vermelde inschrijfduur niet correct is geweest omdat deze ten onrechte met dertien jaar is verlengd en is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen.
[gedaagde] is hiertoe niet bereid gebleken.

Vernietiging huurovereenkomst

3.2.

In deze procedure ligt allereerst de vraag voor of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst moet worden vernietigd.

3.3.

WonenBreburg heeft primair een beroep gedaan op dwaling. Zij heeft daartoe het volgende gesteld.

Eén van de inschrijvingen in Klik voor Wonen die ten onrechte bleek te zijn verlengd, was de inschrijving van [gedaagde] . De inschrijfduur van [gedaagde] is op 26 april 2018 verlengd met dertien jaren. Daarbij is de oorspronkelijke inschrijfdatum van [gedaagde] van 8 maart 2018 gewijzigd naar 8 maart 2005. Als WonenBreburg op de hoogte was geweest van de juiste inschrijfduur van [gedaagde] bij Klik voor Wonen dan zou zij de huurovereenkomst met [gedaagde] niet zijn aangegaan omdat hij op basis van de daadwerkelijke inschrijftijd niet voor de woning in aanmerking zou zijn gekomen. In dat geval zou hij op plek 312 van 402 zijn geëindigd.

3.4.

[gedaagde] heeft betwist dat hij sinds 8 maart 2018 bij Klik voor Wonen stond ingeschreven. Hij stond sinds 2008 of 2009 al ingeschreven. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld om deze stelling te bewijzen. Van de zijde van [gedaagde] is vervolgens een akte genomen. Daarin is vermeld dat [gedaagde] nog altijd meent dat hij zich eerder dan 8 maart 2018 bij Klik voor Wonen heeft ingeschreven maar hij hiervan geen bewijs kan overleggen. Gelet daarop moet worden geconcludeerd dat [gedaagde] niet is geslaagd in het hem opgedragen bewijs. Uitgegaan zal daarom worden van 8 maart 2018 als inschrijfdatum.

3.5.

[gedaagde] heeft verder betwist dat met zijn inschrijfdatum is gefraudeerd. Er zou ook sprake kunnen zijn geweest van een systeemfout. [gedaagde] heeft in ieder geval niets te maken met de fraude en heeft ook niet van de aanpassing geweten.

3.6.

De kantonrechter is van oordeel dat met de door WonenBreburg overgelegde productie 3 is komen vast te staan dat de inschrijfdatum van [gedaagde] is aangepast op de door WonenBreburg gestelde wijze. De suggestie dat sprake zou zijn geweest van een systeemfout acht de kantonrechter niet aannemelijk.

3.7.

Artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder sub b van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is, indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. De wederpartij is in dit geval [gedaagde] en de dwalende is WonenBreburg.

3.8.

De partij die de vernietiging inroept draagt de stelplicht en bewijslast ten aanzien van:

de onjuiste voorstelling van zaken (de dwaling als zodanig);

het causaal verband tussen (de inhoud van) de overeenkomst en die onjuiste voorstelling;

het zich voordoen van één van de drie dwalingsgevallen van lid 1 onderdeel a (onjuiste mededeling), onderdeel b (verzwijging) en onderdeel c (wederzijdse dwaling).

De partij die de vernietiging inroept, is WonenBreburg.

3.9.

De dwaling als zodanig, de onjuiste voorstelling van WonenBreburg over de inschrijfduur van [gedaagde] (A), staat in rechte vast.

3.10.

In een geval van zowel een onjuiste mededeling als verzwijging heeft de Hoge Raad beslist dat voldoende is dat de dwalende stelt, en in geval van betwisting aannemelijk maakt dat hij, indien hij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, één of meer concreet door hem aan te wijzen onderdelen van de overeenkomst niet zou hebben aanvaard en dat niet van hem kan worden verlangd dat hij precies aangeeft, op welke andere voorwaarden hij de overeenkomst zou hebben gesloten (HR 17 januari 1997, NJ 1997/222 ( [namen 1] )).Verder is niet beslissend of de onjuiste voorstelling de kern van de overeenkomst betreft (HR 17 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:717, NJ 2020/169).

3.11.

Tussen partijen staat vast dat de huurwoning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] (naast inkomensvereisten) werd toegewezen op basis van inschrijfduur. Verder staat vast dat [gedaagde] op basis van zijn daadwerkelijke inschrijftijd niet in aanmerking kwam voor deze woning. Dit blijkt ook uit de als productie 4 en 5 bij dagvaarding overgelegde producties, waaruit blijkt dat er maar liefst 402 gegadigden waren voor de woning en een groot aantal daarvan langer stond ingeschreven dan [gedaagde] . WonenBreburg heeft onweersproken gesteld dat [gedaagde] op basis van zijn daadwerkelijke inschrijftijd op plaats 312 zou hebben gestaan. Al degenen die op basis van de werkelijke inschrijfduur boven [gedaagde] hebben gestaan in de lijst van geïnteresseerden kwamen vóór [gedaagde] in aanmerking voor de woning. Daarmee heeft WonenBreburg voldoende aannemelijk gemaakt dat zij, indien zij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, de overeenkomst met [gedaagde] niet zou hebben gesloten.

Het hiervoor onder B bedoelde causaal verband wordt dan ook aanwezig geoordeeld.

3.12.

Dan is aan de orde de vraag of sprake is van een dwalingsgeval (C), waarbij WonenBreburg in dit geval een beroep doet op onderdeel b (verzwijging) van artikel 6:228 lid 1 BW, waarin is bepaald: “
indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.”

3.13.

Daarbij merkt de kantonrechter op dat het onderscheid tussen ‘weten’ en ‘behoren te weten’ niet categorisch te maken is. Uit het arrest van de Hoge Raad van 27 november 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3424, [namen 2] ) blijkt dat het bij dit dwalingsgeval erom gaat of de wederpartij (hier: [gedaagde] ) een bepaalde omstandigheid waarover wordt gedwaald kent, althans geacht mag worden van die omstandigheid op de hoogte te zijn, dus waarin de wederpartij van de ware stand van zaken feitelijk wel ‘moet’ hebben geweten.

3.14.

Over het woonruimtebemiddelingssysteem Klik voor Wonen en de kenbaarheid van de inschrijfdatum staat als onweersproken het volgende vast.

Bij elke geadverteerde woning staat duidelijk aangegeven via welke methode de woning wordt verhuurd. In het geval van woningen die op basis van inschrijfduur worden aangeboden staat er:

“
Volgorde op basis van Inschrijfduur

We bepalen de volgorde aan de hand van inschrijfduur (…)”

Als er op een woning wordt gereageerd, krijgt de woningzoekende allereerst bij de advertentie, vóór het reageren, een indicatie van de plaats in de ranking als men zou reageren. Vanaf het moment dat de reactietermijn voor een woning is verstreken, wordt de definitieve positie zichtbaar.

De inschrijfdatum is altijd zichtbaar op de persoonlijke pagina van de woningzoekende.

Als de woningzoekende inlogt, komt hij direct op deze pagina. De woningzoekende moet ingelogd zijn om op een woning te reageren en moet altijd zelf reageren op een woning. Wel kan hij zich abonneren op Tipberichten. In dat geval krijgt hij een e-mailbericht wanneer er nieuwe woningen op de website staan.

3.15.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan het belang van de inschrijfduur voor het toegewezen krijgen van een woning die op basis van inschrijftijd wordt aangeboden een woningzoekende niet zijn ontgaan. De lengte van de inschrijfduur is immers van doorslaggevend belang bij een zo hoog mogelijke positie in de ranking voor de betreffende woning. [gedaagde] wordt bij uitstek geacht van zijn persoonlijke gegevens, waaronder zijn inschrijfdatum, op de hoogte te zijn. Zijn inschrijfdatum is steeds zichtbaar geweest op zijn persoonlijke pagina bij Klik voor Wonen. Zoals gezegd komt men op de persoonlijke pagina terecht na inloggen bij Klik voor Wonen. Omdat [gedaagde] alleen na inloggen heeft kunnen reageren op de woning aan de [straat + huisnummer] heeft hij zijn inschrijfdatum op de persoonlijke pagina kunnen en moeten zien. Uit productie 3 en 4 bij dagvaarding volgt bovendien dat [gedaagde] na de wijziging van de inschrijfduur en vóór de totstandkoming van de huurovereenkomst nog een aantal keer heeft ingelogd op zijn persoonlijke pagina om inkomensverklaringen te uploaden, zijn telefoonnummer en adresgegevens te wijzigen en om te reageren op de woning. Ook al die keren heeft [gedaagde] de aangepaste inschrijfduur kunnen en moeten zien op zijn persoonlijke pagina. Het feit dat [gedaagde] , zoals hij stelt, het reageren op de woning uit handen heeft gegeven aan een vriend doet hieraan niet af. [gedaagde] heeft er immers zelf voor gekozen om hiervoor een vriend in te schakelen, zodat de kennis van die vriend in dit verband naar verkeersopvattingen als kennis van [gedaagde] heeft te gelden. De wetenschap van die vriend wordt dan ook aan [gedaagde] toegerekend. Dat [gedaagde] zijn inschrijfdatum niet zelf heeft aangepast, maakt het voorgaande evenmin anders.

3.16.

De kantonrechter is op basis van het bovenstaande van oordeel dat [gedaagde] de wijziging in inschrijfdatum praktisch onmogelijk kan zijn ontgaan. Hij moet derhalve van de ware stand van zaken feitelijk hebben geweten. In dat geval had hij WonenBreburg behoren in te lichten omtrent de foutieve inschrijfdatum. De stelling van [gedaagde] dat WonenBreburg deugdelijk onderzoek had moeten doen naar de inschrijfduur volgt de kantonrechter niet. De op WonenBreburg rustende onderzoeksplicht reikt niet zover dat zij ook zou moeten controleren of de haar aangereikte gegevens (in het bijzonder de inschrijfdatum) al dan niet vervalst zijn.

Het is bovendien een feit van algemene bekendheid dat sociale huurwoningen schaars zijn en om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning in de regio [plaats] een minimale inschrijftijd van zes of zeven jaar nodig is. [gedaagde] had slechts een inschrijfduur van vier maanden ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst.

De stelling van [gedaagde] dat zijn verblijf in de regio (hij woonde eerder geruime tijd in [plaats 2] ) een rol zou hebben gespeeld bij toewijzing van de woning en deze niet enkel afhing van de inschrijfdatum, is niet onderbouwd en acht de kantonrechter ook niet aannemelijk.

3.17.

Het voorgaande betekent dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] vernietigd zal worden wegens dwaling. Gelet hierop behoeven de andere grondslagen geen nadere bespreking meer.

Ontruiming

3.18.

Op grond van artikel 3:53 lid 1 BW werkt de vernietiging terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht. Dit betekent dat (achteraf bezien) tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. De vordering tot ontruiming zal dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op een periode van veertien dagen na betekening van dit vonnis.

Gebruiksvergoeding

3.19.

Nu de vernietiging van de huurovereenkomst terugwerkt tot de aanvang van de huurovereenkomst betekent dat ook dat de betalingen die [gedaagde] ten titel van huur aan WonenBreburg heeft verricht, onverschuldigd zijn gedaan.

3.20.

WonenBreburg heeft zich voor wat betreft de gevorderde gebruiksvergoeding ter hoogte van de huurprijs vanaf de aanvang van de huur tot aan de dag dat WonenBreburg weer de gehele beschikking over het gehuurde heeft verkregen, beroepen op ongerechtvaardigde verrijking ex artikel 6:212 BW.

3.21.

[gedaagde] is volgens WonenBreburg verrijkt, doordat hij gedurende de looptijd van de (vernietigde) huurovereenkomst woongenot heeft gehad zonder daarvoor achteraf een vergoeding verschuldigd te zijn. WonenBreburg heeft om die reden op grond van artikel 6:212 BW een vergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking gevorderd vanaf de dag dat [gedaagde] de woning heeft gehuurd tot de datum dat zij de woning weer ter beschikking stelt aan WonenBreburg. De vergoeding dient volgens WonenBreburg te worden gesteld op de contractueel overeengekomen, redelijke huurprijs.

3.22.

Tegen de door WonenBreburg gevorderde gebruiksvergoeding is door [gedaagde] geen verweer gevoerd, zodat de kantonrechter de onder III gevorderde vergoeding zal toewijzen. De reeds door [gedaagde] ten titel van huur aan WonenBreburg gedane betalingen kunnen daarmee worden verrekend.

3.23.

Nu de vordering onder III is toegewezen, heeft WonenBreburg geen belang meer bij het onder sub IV en V gevorderde.

Proces- en nakosten

3.24.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Die kosten worden aan de zijde van WonenBreburg tot en met vandaag vastgesteld op € 1.222,05 (bestaande uit € 101,05 aan explootkosten, € 121,- aan griffierecht en € 1.000,- (twee punten x € 500,-) aan salaris gemachtigde). De wettelijke rente over de proceskosten zal eveneens worden toegewezen.

3.25.

De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en [gedaagde] niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving door WonenBreburg aan de veroordelingen in het vonnis heeft voldaan. De nakosten zullen worden begroot conform landelijk beleid tot een half salarispunt (met een maximum van € 124,-), zijnde een bedrag van € 124,-. Dit bedrag wordt vermeerderd met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na de hiervoor genoemde termijn is betekend. De wettelijke rente over het bedrag van € 124,- zal vanaf de vijftiende dag na aanschrijving door WonenBreburg worden toegewezen en de wettelijke rente over de explootkosten van betekening van het vonnis zal vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis worden toegewezen.

Uitvoerbaar bij voorraad

3.26.

Nu geen verweer is gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dit vonnis, zullen de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

vernietigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] wegens dwaling;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om deze woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle personen en goederen welke zich op of in de woning, voor zover deze niet het eigendom zijn van WonenBreburg, mochten bevinden te ontruimen en de woning in goede staat en met overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een vergoeding ter hoogte van de maandelijks verschuldigde huur vanaf de dag dat [gedaagde] het gehuurde heeft gehuurd tot aan de dag dat WonenBreburg weer de gehele beschikking over het gehuurde heeft verkregen, met dien verstande dat de reeds door [gedaagde] betaalde huur daarmee kan worden verrekend;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van WonenBreburg tot en met vandaag vastgesteld op € 1.222,05, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

4.5.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door WonenBreburg volledig aan voormelde veroordelingen voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

€ 124,- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving door WonenBreburg tot de dag van volledige betaling,
te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling;

4.6.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2021.