ECLI:NL:RBZWB:2021:2134

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaaknummer: 8431930 CV EXPL 20-1101

vonnis van 24 februari 2021

in de zaak van

de stichting

Stichting Thuisvester,

gevestigd te [plaats] ,

eiseres,

hierna te noemen: Thuisvester,

gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde] ;

gemachtigde: mr. W.G.M. Vos.

1.Het verdere verloop van het geding

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 19 augustus 2020 met de daarin genoemde stukken, waarin een mondelinge behandeling is bepaald op 15 december 2020;

- het verzoek van de zijde van [gedaagde] om de mondelinge behandeling aan te houden, welk verzoek is gehonoreerd;

- de brief van de rechtbank aan partijen van 23 december 2020 waarin hen is bericht dat op 1 februari 2021 een mondelinge behandeling in deze zaak plaatsvindt;

- de brief van de zijde van Thuisvester van 4 december 2020 met producties 13 tot en met 18;

- de op 1 februari 2021 gehouden mondelinge behandeling waarvan aantekening is gehouden door de griffier en waarbij van de zijde van [gedaagde] een volmacht is overgelegd, waaruit blijkt dat haar zoon, de heer [naam A] , gerechtigd is haar te vertegenwoordigen ter zitting;

- de spreekaantekeningen van de zijde van Thuisvester.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2.Het geschil

2.1.

Thuisvester vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te vernietigen, primair vanwege bedrog en subsidiair vanwege dwaling, dan wel meer subsidiair de huurovereenkomst te ontbinden en uiterst subsidiair [gedaagde] te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan het beëindigen van de huurovereenkomst door de huurovereenkomst binnen twee weken na dit vonnis op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van minstens één maand en maximaal twee maanden, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag dat [gedaagde] dit nalaat, met een maximum van € 5.000,-;

II. ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na dagtekening van dit vonnis;

III. [gedaagde] te veroordelen om, bij toewijzing van het gevorderde onder I primair, subsidiair en meer subsidiair, een maandelijkse gebruiksvergoeding te betalen ter hoogte van de thans geldende (kale) huurprijs van € 616,37 per maand, te rekenen vanaf 15 februari 2018 tot aan de dag dat Thuisvester weer de beschikking over het gehuurde verkrijgt, met dien verstande dat de reeds door [gedaagde] betaalde huur daarmee kan worden verrekend, dan wel te oordelen dat aan de vernietiging van de huurovereenkomst haar werking (deels) wordt ontzegd, in die zin dat de betalingsverplichting voor het gebruik van het gehuurde op basis van de huurovereenkomst niet komt te vervallen zolang [gedaagde] gebruik heeft gemaakt en nog zal maken van het gehuurde;

IV. [gedaagde] te veroordelen om, bij toewijzing van het gevorderde onder I uiterst subsidiair, een maandelijkse gebruiksvergoeding te betalen ter hoogte van de thans geldende (kale) huurprijs van € 616,37 per maand, te rekenen vanaf de dag at de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd tot aan de dag van daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde;

V. [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten.

2.2.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

2.3.

Op de stellingen en argumenten van partijen zal hierna, voor zover van belang, in de beoordeling worden ingegaan.

3.De beoordeling

3.1.

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende betwist, staat tussen partijen onder meer het volgende vast.

Thuisvester is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en is als zodanig verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen.
Voor het aanbieden en toewijzen van haar sociale huurwoningen bedient Thuisvester zich van het woonruimtebemiddelingssysteem ‘Klik voor Wonen’, dat een samenwerkingsverband betreft tussen verschillende woningcorporaties in de regio.
Voor het kunnen reageren op aangeboden sociale huurwoningen is een inschrijving bij ‘Klik voor Wonen’ nodig.
[gedaagde] heeft zich op 14 januari 2016 bij Klik voor Wonen ingeschreven.
[gedaagde] heeft via Klik voor Wonen haar interesse kenbaar gemaakt voor de huurwoning van Thuisvester aan de [straatnaam + huisnummer] te [plaats] .
Thuisvester heeft de woning aan [gedaagde] toegewezen.
Met ingang van 15 februari 2018 is er een huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen met betrekking tot de voornoemde woning. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 616,37 per maand.
In januari 2019 is na intern onderzoek gebleken dat de inschrijfdatum van een aantal woningzoekenden in Klik voor Wonen is aangepast door een (inmiddels voormalig) medewerker van Thuisvester.
Bij brief van 17 mei 2019 heeft Thuisvester [gedaagde] geschreven dat er aanwijzingen zijn dat de door haar gehuurde woning is toegewezen op basis van een onjuiste inschrijfduur en dit nader zal worden onderzocht.
Bij brief van 29 juli 2019 heeft Thuisvester [gedaagde] geschreven dat haar inschrijfduur ten onrechte is verlengd en de woning daarom onterecht aan haar is toegewezen.
[gedaagde] is in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen. Zij is hiertoe niet bereid gebleken.

Vernietiging huurovereenkomst

3.2.

In deze procedure ligt de vraag voor of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst moet worden vernietigd.

3.3.

[gedaagde] heeft allereerst gesteld dat Thuisvester sinds december 2018, althans sinds januari 2019, bekend is met de vermeende fraude. Thuisvester schrijft [gedaagde] op 17 mei 2019 voor het eerst aan. Op 29 juli 2019 ontvangt [gedaagde] opnieuw een brief van Thuisvester. Vervolgens blijft het stil, tot de dagvaarding wordt betekend in maart 2020. [gedaagde] heeft gesteld dat Thuisvester door haar talmende houding haar rechten ten aanzien van [gedaagde] om een beroep te doen op vernietiging dan wel ontbinding van de overeenkomst heeft verspeeld. De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] aldus dat zij een beroep doet op rechtsverwerking.

3.3

Een beroep op rechtsverwerking kan slechts slagen indien vast komt te staan dat Thuisvester zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het ingeroepen recht. Enkel tijdsverloop of stilzitten levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking. Daartoe is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist als gevolg waarvan hetzij bij [gedaagde] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat Thuisvester haar aanspraak niet meer geldend zou maken, dan wel de positie van [gedaagde] onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in het geval Thuisvester haar aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1827). Gedragingen die tot rechtsverwerking kunnen leiden, moeten door de partij die zich daarop beroept (hier: [gedaagde] ), worden gesteld en zonodig bewezen.

3.4

De kantonrechter is van oordeel dat het beroep op rechtsverwerking niet slaagt. [gedaagde] heeft geen bijzondere omstandigheden aangevoerd, anders dan (korte) periodes van stilzitten, die een beroep op rechtsverwerking zouden kunnen rechtvaardigen. Zoals blijkt uit de hiervoor onder r.o. 3.3. omschreven gang van zaken heeft Thuisvester in een relatief kort tijdsbestek meerdere brieven naar [gedaagde] gestuurd. Uit de inhoud daarvan kan worden afgeleid dat Thuisvester haar aanspraken nog steeds geldend wenste te maken. Evenmin kan worden gezegd dat door het tijdsverloop, welk verloop de kantonrechter dus maar beperkt acht, de positie van [gedaagde] onredelijk is benadeeld of verzwaard.

3.4.

Thuisvester heeft primair een beroep gedaan op bedrog. Zij heeft daartoe het volgende gesteld.

Eén van de inschrijvingen in Klik voor Wonen die ten onrechte bleek te zijn verlengd, was de inschrijving van [gedaagde] . De inschrijfduur van [gedaagde] is op 28 juni 2017 en op 28 juli 2017 verlengd met respectievelijk 13 jaar en 2 jaar. Daarbij is de oorspronkelijke inschrijfdatum van [gedaagde] van 14 januari 2016 eerst gewijzigd naar 14 januari 2005, en later naar 14 januari 2003. [gedaagde] heeft Thuisvester ertoe bewogen om een huurovereenkomst aan te gaan door Thuisvester opzettelijk onjuist te informeren omtrent haar inschrijfduur in Klik voor Wonen en/of door opzettelijk te verzwijgen dat de inschrijfduur op basis waarvan [gedaagde] de woning heeft toegewezen gekregen onjuist was, nu [gedaagde] wist dat de inschrijfduur op basis waarvan zij het gehuurde aangeboden heeft gekregen niet klopte en dat haar inschrijfduur in werkelijkheid veel korter was. Hierdoor heeft [gedaagde] Thuisvester willens en wetens misleid in het kader van de totstandkoming van de overeenkomst.

3.5.

[gedaagde] heeft bij gebrek aan wetenschap betwist dat de woning aan de [straatnaam + huisnummer] te [plaats] is toegewezen op basis van inschrijfduur. Thuisvester heeft ter zitting gewezen op de door haar overgelegde producties 11 en 13. In productie 11 is onder het kopje “model” “inschrijfduur” vermeld en productie 13 betreft een overzicht van de inschrijfduur van enkele geïnteresseerden voor de woning. [gedaagde] heeft dit ter zitting verder onbesproken gelaten. Voornoemde producties wijzen er naar het oordeel van de kantonrechter veeleer op dat toewijzing van de woning heeft plaatsgevonden op basis van inschrijfduur in plaats van op loting. Dat er bij een woning die op basis van loting wordt aangeboden een ranglijst zou zijn opgesteld, is immers niet erg waarschijnlijk en evenmin dat er in dat geval een model “inschrijfduur” zou worden gebruikt. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de woning op basis van inschrijfduur aan [gedaagde] is toegewezen.

3.6.

[gedaagde] heeft verder betwist dat is gefraudeerd met haar inschrijfduur. Voor het geval de kantonrechter oordeelt dat dit wel zo is, betwist zij dat zij dit heeft gedaan, dan wel dat zij hier enige wetenschap van zou hebben gehad. Voor wat betreft het wetenschapscriterium verwijst [gedaagde] naar het vonnis in kort geding van deze rechtbank van 30 augustus 2019 in de zaak van [naam B] tegen [namen] (bekend onder zaaknummer: 7909766 VV EXPL 19-66).

3.7.

Beoordeeld moet allereerst worden beoordeeld of de inschrijfduur is verlengd. Namens Thuisvester is bij dagvaarding als productie 4 een overzicht in het geding gebracht. Ter zitting is dat overzicht door Thuisvester toegelicht. Dit overzicht is het resultaat van intern onderzoek door Thuisvester.

Daarop staat in de bovenste rij de naam van [gedaagde] en bij het kopje ‘woning toegewezen’ [straatnaam + huisnummer] in [plaats] . Verder staat er onder het kopje ‘verlengde inschrijfduur’

’11 jaar + 2 jaar’ en onder het kopje ‘datum en tijdstip aanpassing inschrijfduur’ ‘2017-06-28’, oftewel 28 juni 2017. Op de derde rij van onderen staat ook de naam van [gedaagde] . Daarnaast staat er bij die regel onder het kopje ‘verlengde inschrijfduur’ ‘2 jaar’ en onder het kopje ‘datum en tijdstip aanpassing inschrijfduur’ ‘2017-07-28’, oftewel 28 juli 2017. De rest van het overzicht is wat betreft persoonsnamen geanonimiseerd.

Op de tweede pagina bij het overzicht van productie 4 staat een toelichting. De regel:

‘
[plaats] 15-2-2018 ca. 7 maanden Actief na/bij aanpassing inschrijfduur. 2 keer inschrijfduur aangepast; op 28-6-2017+11jaar, op 28-7-2017 +2jaar. Totaal 13 jaar. (…)’’

heeft betrekking op [gedaagde] , aldus Thuisvester. De kantonrechter constateert dat de daar genoemde ingangsdatum overeenkomt met de ingangsdatum van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst.

3.8.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat haar inschrijfdatum (substantieel) is vervroegd. Weliswaar is de toelichting op het productie 4 bij dagvaarding overgelegde overzicht eerst ter zitting gegeven, de stellingen van Thuisvester over de eigenlijke inschrijfdatum en de substantiële verlenging van de inschrijfduur en de aanpassing ervan zijn van meet af aan duidelijk geweest, en voorzien van een (ter zitting toegelichte) onderbouwing. Het is dan aan [gedaagde] om te onderbouwen dat zij al daadwerkelijk vanaf 14 januari 2003 stond ingeschreven, bijvoorbeeld door het overleggen van betaalbewijzen van het inschrijfgeld. Dat heeft zij nagelaten.

3.9.

Aangezien uit het overzicht van productie 4 blijkt dat de inschrijfduur met 13 jaar is verlengd, en niet met 15 jaar zoals Thuisvester in de dagvaarding heeft gesteld, wordt daar in rechte vanuit gegaan.

3.10.

De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in haar stelling dat in deze zaak moet worden uitgegaan van wat in voormeld kort geding vonnis is overwogen. De kantonrechter acht zich op generlei wijze gebonden aan wat in die uitspraak, waarbij [gedaagde] overigens geen partij was, is vermeld. Het karakter van een uitspraak in kort geding is dat daarin een voorlopig oordeel wordt gegeven. Dat in die uitspraak, zoals [gedaagde] stelt, door (een andere) kantonrechter uitgangspunten voor de beoordeling van het wetenschapscriterium zijn geformuleerd, maakt het voorgaande niet anders. Ook daaraan is de kantonrechter niet gebonden.

3.11.

Van bedrog is ingevolge artikel 3:44 lid 3 BW sprake wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep.

Voor bedrog is dus vereist dat de bedrieger willens en wetens de ander heeft misleid. Dit subjectieve opzetvereiste veronderstelt subjectieve wetenschap. Thuisvester stelt daartoe

– kort gezegd – dat de wetenschap volgt uit de vermelding van de inschrijfdatum op de persoonlijke pagina van iedere woningzoekende en [gedaagde] bekend mag worden verondersteld met de (algemeen bekende) schaarste op de sociale woningmarkt en de als gevolg daarvan lange wachtlijsten en daarom had moeten begrijpen dat zij op basis van de daadwerkelijke inschrijfduur het gehuurde nooit aangeboden zou hebben gekregen. Ook heeft Thuisvester erop gewezen dat [gedaagde] vóór de eerste verlenging geen enkele keer op een huurwoning heeft gereageerd en daarna in korte tijd vijf keer. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit dit alles hooguit dat [gedaagde] bekend mocht worden verondersteld met de wijziging van zijn inschrijfduur, maar niet dat zij subjectieve wetenschap had van de wijziging en deze informatie vervolgens opzettelijk heeft verzwegen voor Thuisvester. Het beroep op bedrog slaagt daarom niet.

3.12.

Thuisvester heeft subsidiair een beroep gedaan op dwaling.

Artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder sub b van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is, indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. De wederpartij is in dit geval [gedaagde] en de dwalende is Thuisvester.

3.13.

De partij die de vernietiging inroept draagt de stelplicht en bewijslast ten aanzien van:

de onjuiste voorstelling van zaken (de dwaling als zodanig);

het causaal verband tussen (de inhoud van) de overeenkomst en die onjuiste voorstelling;

het zich voordoen van één van de drie dwalingsgevallen van lid 1 onderdeel a (onjuiste mededeling), onderdeel b (verzwijging) en onderdeel c (wederzijdse dwaling).

De partij die de vernietiging inroept, is Thuisvester.

3.14.

De dwaling als zodanig, de onjuiste voorstelling van Thuisvester over de inschrijfduur van [gedaagde] (A), staat in rechte vast.

3.15.

In een geval van zowel een onjuiste mededeling als verzwijging heeft de Hoge Raad beslist dat voldoende is dat de dwalende stelt, en in geval van betwisting aannemelijk maakt dat hij, indien hij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, één of meer concreet door hem aan te wijzen onderdelen van de overeenkomst niet zou hebben aanvaard en dat niet van hem kan worden verlangd dat hij precies aangeeft, op welke andere voorwaarden hij de overeenkomst zou hebben gesloten (HR 17 januari 1997, NJ 1997/222 ( [namen 1] )).Verder is niet beslissend of de onjuiste voorstelling de kern van de overeenkomst betreft (HR 17 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:717, NJ 2020/169).

3.16.

In het onderhavige geval wordt er vanuit gegaan dat de huurwoning aan de [straatnaam + huisnummer] te [plaats] (naast inkomensvereisten) werd toegewezen op basis van inschrijfduur. Verder staat vast dat [gedaagde] op basis van haar daadwerkelijke inschrijftijd niet in aanmerking kwam voor deze woning. Uit het door Thuisvester als productie 12 overgelegde overzicht volgt dat er 255 gegadigden voor de woning waren en een groot aantal van hen een langere inschrijfduur hadden dan [gedaagde] . Al degenen die op basis van de daadwerkelijke inschrijfduur boven [gedaagde] hebben gestaan in de lijst van geïnteresseerden kwamen vóór [gedaagde] in aanmerking voor de woning. Daarmee heeft Thuisvester voldoende aannemelijk gemaakt dat zij, indien zij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, de overeenkomst met [gedaagde] niet zou hebben gesloten.

Het hiervoor onder B bedoelde causaal verband wordt dan ook aanwezig geoordeeld.

3.17.

Dan is aan de orde de vraag of sprake is van een dwalingsgeval (C), waarbij Thuisvester in dit geval een beroep doet op onderdeel b (verzwijging) van artikel 6:228 lid 1 BW, waarin is bepaald: “
indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.”

3.18.

Daarbij merkt de kantonrechter op dat het onderscheid tussen ‘weten’ en ‘behoren te weten’ niet categorisch te maken is. Uit het arrest van de Hoge Raad van 27 november 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3424, [namen 2] ) blijkt dat het bij dit dwalingsgeval erom gaat of de wederpartij (hier: [gedaagde] ) een bepaalde omstandigheid waarover wordt gedwaald kent, althans geacht mag worden van die omstandigheid op de hoogte te zijn, dus waarin de wederpartij van de ware stand van zaken feitelijk wel ‘moet’ hebben geweten.

3.19.

Over het woonruimtebemiddelingssysteem Klik voor Wonen en de kenbaarheid van de inschrijfdatum staat als onweersproken het volgende vast.

Bij elke geadverteerde woning staat duidelijk aangegeven via welke methode de woning wordt verhuurd. In het geval van woningen die op basis van inschrijfduur worden aangeboden staat er:

“
Volgorde op basis van Inschrijfduur

We bepalen de volgorde aan de hand van inschrijfduur (…)”

Als er op een woning wordt gereageerd, krijgt de woningzoekende allereerst bij de advertentie, vóór het reageren, een indicatie van de plaats in de ranking als men zou reageren. Vanaf het moment dat de reactietermijn voor een woning is verstreken, wordt de definitieve positie zichtbaar.

De inschrijfdatum is altijd zichtbaar op de persoonlijke pagina van de woningzoekende.

Als de woningzoekende inlogt, komt hij direct op deze pagina. De woningzoekende moet ingelogd zijn om op een woning te reageren en moet altijd zelf reageren op een woning. Wel kan hij zich abonneren op Tipberichten. In dat geval krijgt hij een e-mailbericht wanneer er nieuwe woningen op de website staan.

3.20.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan het belang van de inschrijfduur voor het toegewezen krijgen van een woning die op basis van inschrijftijd wordt aangeboden een woningzoekende niet zijn ontgaan. De lengte van de inschrijfduur is immers van doorslaggevend belang bij een zo hoog mogelijke positie in de ranking voor de betreffende woning. [gedaagde] wordt bij uitstek geacht van haar persoonlijke gegevens, waaronder haar inschrijfdatum, op de hoogte te zijn. Haar inschrijfdatum is steeds zichtbaar geweest op haar persoonlijke pagina bij Klik voor Wonen. Zoals gezegd komt men op de persoonlijke pagina terecht na inloggen bij Klik voor Wonen. Omdat [gedaagde] alleen na inloggen heeft kunnen reageren op de woning aan de [straatnaam] heeft zij haar inschrijfdatum op de persoonlijke pagina kunnen en moeten zien. Het feit dat [gedaagde] , zoals ter zitting namens haar is aangevoerd, de inschrijving bij Klik voor Wonen en het reageren op huurwoningen uit handen heeft gegeven aan haar kinderen doet hieraan niet af. [gedaagde] heeft er immers zelf voor gekozen om voor deze handelingen haar kinderen in te schakelen, zodat de kennis van de kinderen in dit verband naar verkeersopvattingen als kennis van [gedaagde] heeft te gelden. De wetenschap van haar kinderen wordt dan ook aan [gedaagde] toegerekend. Dat [gedaagde] haar inschrijfdatum niet zelf heeft aangepast en het inloggen via de telefoon heeft gedaan, maakt het voorgaande evenmin anders.

3.21.

De kantonrechter is op basis van het bovenstaande van oordeel dat [gedaagde] de wijziging in inschrijfdatum praktisch onmogelijk kan zijn ontgaan. Zij moet derhalve van de ware stand van zaken feitelijk hebben geweten. In dat geval had zij Thuisvester behoren in te lichten omtrent de foutieve inschrijfdatum. Het is bovendien een feit van algemene bekendheid dat sociale huurwoningen schaars zijn en om in aanmerking te komen voor een sociale huur eengezinswoning in [plaats] een minimale inschrijftijd van vijf of zes jaar nodig is. [gedaagde] had slechts een inschrijfduur van net twee jaar.

3.22.

Daar komt bij dat Thuisvester onweersproken heeft gesteld dat [gedaagde] vóór de eerste mutatie van de inschrijfdatum geen enkele keer op een huurwoning heeft gereageerd en na de mutatie in korte tijd vijf keer. [gedaagde] heeft hiervoor geen verklaring gegeven. Voornoemd handelen wekt bevreemding en bevestigt de kantonrechter in haar oordeel dat [gedaagde] van de ware stand van zaken feitelijk op de hoogte moet zijn geweest.

3.23.

Het voorgaande betekent dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straatnaam + huisnummer] te [plaats] vernietigd zal worden wegens dwaling. Gelet hierop behoeven de andere grondslagen geen nadere bespreking meer.

Ontruiming

3.24.

Op grond van artikel 3:53 lid 1 BW werkt de vernietiging terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht. Dit betekent dat (achteraf bezien) tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. De vordering tot ontruiming zal dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op een periode van veertien dagen na betekening van dit vonnis.

Gebruiksvergoeding

3.25.

Nu de vernietiging van de huurovereenkomst terugwerkt tot de aanvang van de huurovereenkomst betekent dat ook dat de betalingen die [gedaagde] ten titel van huur aan Thuisvester heeft verricht, onverschuldigd zijn gedaan.

3.26.

Thuisvester heeft zich voor wat betreft de gevorderde gebruiksvergoeding ter hoogte van de huurprijs vanaf de aanvang van de huur tot aan de dag dat Thuisvester weer de beschikking over het gehuurde heeft verkregen, beroepen op ongerechtvaardigde verrijking ex artikel 6:212 BW.

3.27.

[gedaagde] is volgens Thuisvester verrijkt, doordat zij gedurende de looptijd van de (vernietigde) huurovereenkomst woongenot heeft gehad zonder daarvoor achteraf een vergoeding verschuldigd te zijn. Thuisvester heeft om die reden op grond van artikel 6:212 BW een vergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking gevorderd vanaf de dag dat [gedaagde] de woning heeft gehuurd tot de datum dat zij de woning weer ter beschikking stelt aan Thuisvester. De vergoeding dient volgens Thuisvester te worden gesteld op de contractueel overeengekomen, redelijke huurprijs.

3.28.

Tegen de door Thuisvester gevorderde gebruiksvergoeding is door [gedaagde] geen verweer gevoerd, zodat de kantonrechter de onder III gevorderde vergoeding zal toewijzen. De reeds door [gedaagde] ten titel van huur aan Thuisvester gedane betalingen kunnen daarmee worden verrekend.

3.29.

Nu de vordering onder III is toegewezen, heeft Thuisvester geen belang meer bij het onder sub IV gevorderde.

Proces- en nakosten

3.30.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Die kosten worden aan de zijde van Thuisvester tot en met vandaag vastgesteld op € 1.224,89 (bestaande uit € 100,89 aan explootkosten, € 124,- aan griffierecht en € 1.000,- (twee punten x € 500,-) aan salaris gemachtigde).

3.31.

De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en [gedaagde] niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving door Thuisvester aan de veroordelingen in het vonnis heeft voldaan. De nakosten zullen worden begroot conform landelijk beleid tot een half salarispunt (met een maximum van € 124,-), zijnde een bedrag van € 124,-. Dit bedrag wordt vermeerderd met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na de hiervoor genoemde termijn is betekend.

Uitvoerbaar bij voorraad

3.32.

Ingevolge artikel 233 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering kan de rechter desgevorderd een (deel van een) vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Nu [gedaagde] verweer heeft gevoerd tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad, dient de kantonrechter de belangen van partijen af te wegen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van degene die een veroordeling verkrijgt zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. Daarbij dient de kans van slagen van het aangewende - of aan te wenden - rechtsmiddel in de regel buiten beschouwing te blijven (vgl. HR 29 november 1996, NJ 1997/684). Daarnaast staan mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie, die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, op zichzelf niet aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg, maar moeten (slechts) worden meegewogen (HR 28 mei 1993, NJ 1993/468).

3.33.

Met inachtneming van deze maatstaven is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Thuisvester bij een spoedige ontruiming van het pand in dit geval niet opweegt tegen het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand (in casu: een verder verblijf in de woning) totdat in hoger beroep over het onderhavige geschil is geoordeeld. [gedaagde] is gelet op de hoogte van haar inkomen aangewezen op de sociale huursector. Het vinden van een andere betaalbare en passende huurwoning zal niet eenvoudig zijn. Het woonbelang van [gedaagde] overstijgt naar het oordeel van de kantonrechter dus het belang van Thuisvester bij onmiddellijke tenuitvoerlegging van het vonnis. Dit betekent dat de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dit vonnis wordt afgewezen.

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

vernietigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [straatnaam + huisnummer] te [plaats] wegens dwaling;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om deze woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle personen en goederen welke zich op of in de woning, voor zover deze niet het eigendom zijn van Thuisvester, mochten bevinden te ontruimen en de woning in goede staat en met overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Thuisvester te stellen;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de van de thans geldende (kale) huurprijs van € 616,37 per maand vanaf 15 februari 2018 tot aan de dag dat Thuisvester weer de beschikking over het gehuurde verkrijgt, met dien verstande dat de reeds door [gedaagde] betaalde huur daarmee kan worden verrekend;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van Thuisvester tot en met vandaag vastgesteld op € 1.224,89;

4.5.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Thuisvester volledig aan voormelde veroordelingen voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

€ 124,- aan salaris gemachtigde,
te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

4.6.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2021.