Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/3836
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 november 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 augustus 2021.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 30 april 2021 aan belanghebbende een waarde-beschikking voor het jaar 2021 toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende op het adres [woning E] in [woonplaats] , gemeente Oisterwijk (hierna: de woning).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 270.000. Daartegen richten de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel van de waarde.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verminderd tot € 265.000. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 12 oktober 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar: [taxateur] (taxateur).
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende heeft de woning aangekocht op 31 juli 2020. De woning is een tussenwoning met bouwjaar 1996. De woning kenmerkt zich door een berging, dakkapel en een overkapping/luifel en heeft een inhoud van 325 m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt 134 m2.
2.2.
De woning maakt deel uit van een serie woningen (oneven huisnummers), van in totaal 7 woningen met allemaal hetzelfde bouwjaar, die een nagenoeg gelijke woonoppervlakte hebben, met uitzondering van [woning G] .
2.3.
In dezelfde straat is een rij woningen (even huisnummers) gelegen, van in totaal 6 woningen, met hetzelfde bouwjaar. Het woonoppervlak is onderling nagenoeg gelijk, met uitzondering van [woning B] en het woonoppervlak is nagenoeg gelijk met de serie woningen met de oneven huisnummers. De serie woningen met de even huisnummers zijn in eigendom van een woningbouwvereniging.
2.4.
De WOZ-waarden van de woningen gelegen aan de [straat ] betreffen voor het kalenderjaar 2021:
[woning A]
256
[woning B]
222
[woning C]
268
[woning D]
218
[woning E]
265
[woning F]
218
[woning G]
269
[woning H]
222
[woning I]
248
[woning J]
222
[woning K]
251
[woning L]
223
[woning M]
257
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde van de woning juist is. Meer specifiek beoordeelt de rechtbank of het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
De rechtbank oordeelt dat het beroep gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.3.
Belanghebbende erkent dat het eigen aankoopcijfer van de woning in beginsel tot uitgangspunt wordt genomen, maar dat hij een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel en in het bijzonder de meerderheidsregel. De rechtbank volgt belanghebbende daarin. In het onderstaande legt de rechtbank uit waarom.
3.4.
Belanghebbende heeft gesteld, en door de heffingsambtenaar is dit niet betwist, dat de woningen met de even en de oneven huisnummers een gelijk bouwjaar hebben en een gelijk woonoppervlakte. Belanghebbende beroept zich erop dat met uitzondering van één woning alle overige woningen een lagere WOZ-waarde toegekend hebben gekregen. De heffingsambtenaar beroept zich op de omstandigheid dat de meerderheid van de woningen, die belanghebbende in de vergelijking betrekt, andere afwijkende objectkenmerken hebben.
3.5.
Voor de toepassing van de meerderheidsregel in het kader van de Wet WOZ wordt de relevante groep gevormd door objecten die identiek zijn, in die zin dat onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. [1] Het verweer van de heffingsambtenaar slaagt niet, omdat de stelling dat er sprake is van een slechtere kwaliteits- en onderhoudstoestand niet met bewijsstukken is onderbouwd. Tegenover de betwisting van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar niet een rechtvaardiging voor de ongelijke behandeling aannemelijk gemaakt. De rechtbank acht alle andere woningen, met uitzondering van [woning B] en [woning G] , nagenoeg gelijk. Dit betreffen in totaal dus tien identieke objecten aan de woning van belanghebbende. Voor zover er verschillen zijn, komen deze ook tot uitdrukking in een lagere of hogere WOZ-waarde. Negen van de tien woningen hebben een lagere waardering dan de woning van belanghebbende. Niet gesteld is dat dit een gevolg is van een systeemfout met betrekking tot de specifieke kenmerken van bepaalde objecten. De meerderheid van de gevallen heeft een lagere waardering en in zoverre slaagt het beroep op de meerderheidsregel.
3.6.
De rechtbank ziet zich dan voor de vraag gesteld tot welke verlaging van de vastgestelde waarde dit moet leiden. Omdat de lagere waarderingen onderling ook uiteenlopen stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op een gemiddelde van de nagenoeg identieke woningen, zijnde € 238.000.
3.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. De waarde-beschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde-beschikking en wordt dienovereenkomstig verlaagd. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 238.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. E.A.D. Dockx, griffier op 23 november 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.