Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9112
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 maart 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], gevestigd te [vestigingsplaats], belanghebbende
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oosterhout, de heffingsambtenaar,
en
de staat der Nederlanden, de minister van Justitie van Veiligheid.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 september 2020.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de onroerende zaak) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.210.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben nadere stukken ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 16 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende (digitaal) en namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar], vergezeld van [taxateur] (taxateur).
1.6.
De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om de verhuurder van de onroerende zaak op de voet van artikel 8:26 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak, bouwjaar 1997, heeft een totale oppervlakte van 2.690 m². Hiervan is 1.395 m² gelegen op de begane grond en 1.295 m² op de eerste verdieping. In de onroerende zaak is de woonwinkel [belanghebbende] gevestigd. De onroerende zaak is per 2 juli 2013 verhuurd voor € 152.240 per jaar.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
Juridisch kader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
4.1.
De waarde van een onroerende zaak kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.1.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waardebepaling verwezen naar het waarderapport van 7 maart 2022, opgemaakt door [waarderapport opgemaakt]. In het waarderapport is de waarde van de onroerende zaak door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode bepaald op € 1.298.000. Aan de waardebepaling zijn een verhuurtransactie van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] en een verkooptransactie van de onroerende zaak [adres 3] te [plaats] ten grondslag gelegd.
Beroepsgronden
6. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
Gevolgen coronapandemie
6.1.
Belanghebbende heeft op zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de volgens haar desastreuze gevolgen van de coronapandemie.
6.2.
De rechtbank volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronapandemie. De rechtbank overweegt dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2019 is. Op dat moment was nog geen sprake van een coronapandemie. Hetzelfde geldt indien op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ zou worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2020.
Onderbouwing huurwaarden
6.3.
Belanghebbende stelt dat de gehanteerde huurwaarden onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt.
6.4.
De rechtbank overweegt dat belanghebbende niet heeft betwist dat de gehanteerde referentiepanden voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De rechtbank overweegt verder dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling gebruik heeft gemaakt van een actueel gerealiseerde huurtransactie van [adres 2] te [plaats]. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar deze huurtransactie onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt, omdat geen huurcontract of een zogenaamd ‘huurinformatieformulier’ (HIF) is overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat deze stelling tardief is, omdat de gemachtigde van belanghebbende dit eerst ter zitting heeft aangevoerd. Zij had deze stelling eerder in haar stukken naar voren moeten brengen zodat de heffingsambtenaar daar op had kunnen reageren.
[adres 4] te [plaats]
6.5.
Belanghebbende heeft verder gewezen op de waardevaststelling van het buurpand [adres 4] te [plaats], waarbij een lagere huurwaarde en kapitalisatiefactor zijn gehanteerd.
6.6.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat de onroerende zaak [adres 4] te [plaats] niet vergelijkbaar is met de onderhavige onroerende zaak. Er is sprake van een afwijkend bouwjaar, namelijk 1975. De onroerende zaken liggen daarnaast in verschillende gebieden waarvoor afwijkende waardeniveaus gelden. De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat van vergelijkbare objecten geen sprake is.
Leegstandsrisico
6.7.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico. Belanghebbende wijst erop dat een leegstandsanalyse ontbreekt.
6.8.
De rechtbank overweegt dat het leegstandsrisico zijn weerslag vindt in de kapitalisatiefactor, die volgt uit de gebruikte verkooptransactie. Aan dergelijke marktgegevens hecht de rechtbank in beginsel meer waarde voor het bepalen van de kapitalisatiefactor van deze categorie onroerende zaak dan een algemeen gesteld leegstandsrisico. Bovendien lijkt belanghebbende hiermee te wijzen op de rol die het leegstandsrisico speelt bij een zogenaamde bottom-up berekening. Aan een berekening van een kapitalisatiefactor via de zogenaamde bottom-up methode komt in deze zaak echter geen betekenis toe. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak doorgaans een betere onderbouwing van de WOZ-waarde. Een bottom-up-berekening komt pas aan de orde als voldoende marktgegevens ter bepaling van de kapitalisatiefactor ontbreken, dan wel als die marktgegevens verworpen moeten worden. Dat is hier niet het geval. Dat betekent dat de bottom-up berekening die de taxateur ondersteunend dan wel subsidiair als bijlage heeft toegevoegd niet ter beoordeling voorligt, omdat de heffingsambtenaar de gebruikte kapitalisatiefactor al afdoende heeft onderbouwd met marktgegevens.
Tussenconclusie
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem gehanteerde WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Vergoeding van immateriële schade
8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade in verband met de duur van de bezwaar- en de beroepsprocedure.
8.1.
De rechtbank ziet aanleiding om een vergoeding toe te kennen. In hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd over de werkwijze van de gemachtigde ziet de rechtbank - in het licht van de vaste rechtspraak van de Hoge Raad hierover - onvoldoende grond om te komen tot het oordeel dat in deze zaak geen spanning en frustratie bestaat ten aanzien van de uitkomst van een gerechtelijke procedure over de hoogte van een belastingschuld inzake lokale heffingen. Daarom zal de rechtbank wel overgaan tot het toekennen van immateriële schadevergoeding.
8.2.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 11 maart 2020 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 7 maart 2023. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met bijna 12 maanden is overschreden. Belanghebbende heeft
- uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van
€ 1.000. De bezwaarfase heeft afgerond 7 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 1 maand is overschreden. De resterende overschrijding van 11 maanden wordt aan de beroepsfase toegerekend. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar (1/12 x € 1.000 = € 83,35) respectievelijk de Staat der Nederlanden (11/12 x € 1.000 = € 916,65).
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd blijven.
9.1.
De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding in relatie tot de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7493 en van 15 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7655. De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding bij dit ongegronde beroep dan ook als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een normbedrag van € 837 per punt en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan € 418,50 te verdelen over de heffingsambtenaar en de Nederlandse Staat. Dit geldt ook voor de vergoeding van het griffierecht van € 354.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 83,35;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 916,65;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 177 aan belanghebbende vergoedt;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht tot een bedrag van € 177 aan belanghebbende vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier, op 7 maart 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.