ECLI:NL:RBZWB:2023:1478

• Datum uitspraak: 8 maart 2023
• Publicatiedatum: 9 maart 2023
• Zaaknummer: 9915353_E08032023
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Rouwen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Rechtsgeldige huuropzegging leidt tot ontruiming en toewijzing achterstallige huur

In deze bodemzaak tussen Stienstra Wonen en [gedaagde] staat de rechtsgeldigheid van een huuropzegging centraal. De huurovereenkomst betrof een woning die sinds 2013 werd verhuurd. [gedaagde] zegde de huur schriftelijk op per 15 februari 2022, waarna zij de woning bleef gebruiken zonder recht of titel. Stienstra vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming en betaling van achterstallige huur.

[gedaagde] voerde aan dat de opzeggingsbrief niet de bedoeling had de huurovereenkomst te beëindigen en dat zij in een emotionele situatie verkeerde. Ook stelde zij dat er geen huurachterstand was en dat zij de woning niet in onderhuur had gegeven. De kantonrechter oordeelde dat de opzeggingsbrief rechtsgeldig was, dat Stienstra erop mocht vertrouwen en dat de huurovereenkomst per 15 februari 2022 was geëindigd.

De kantonrechter wees de vordering tot ontruiming toe met een termijn van zes weken na betekening. De betaling van een huurachterstand van €1.695,42 tot en met februari 2023 werd toegewezen, evenals de gebruiksvergoeding voor de periode daarna. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten werden afgewezen wegens niet-naleving van wettelijke vereisten. [gedaagde] werd veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De huurovereenkomst is rechtsgeldig opgezegd per 15 februari 2022, ontruiming wordt toegewezen en achterstallige huur moet worden betaald.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 9915353 \ CV EXPL 22-1760

Vonnis van 8 maart 2023

in de zaak van

STIENSTRA WONEN 4 B.V. ,

te Heerlen,

eisende partij,

hierna te noemen: Stienstra ,

gemachtigde: mr. F.G.H.J. Niemarkt,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. W.G.M. Vos.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 5 oktober 2022
- de mondelinge behandeling van 7 februari 2023.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de

overgelegde producties, gaat de kantonrechter uit van de volgende feiten:
- Tussen (de rechtsvoorgangster van) Stienstra Wonen en de heer [man van gedaagde] (hierna: [man van gedaagde]) is met ingang van 1 januari 2013 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het [adres] (hierna: de woning), tegen een huurprijs van € 831,93 per maand.

- [gedaagde] is als gevolg van haar huwelijk met [man van gedaagde] medehuurster geworden van de woning.

- [man van gedaagde] heeft de huurovereenkomst met inachtneming van de geldende opzegtermijn opgezegd per 1 januari 2022 en is uit de woning vertrokken, waarna [gedaagde] de huurovereenkomst alleen heeft voortgezet.

- Na beëindiging van de huurovereenkomst met [man van gedaagde] is er een huurachterstand ontstaan.

- Bij brief van 31 december 2021 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst per 15 februari 2022 opgezegd. De brief vermeldt – voor zover thans van belang – het volgende:

“(…)Met deze brief zeg ik de huur op per 15-2-2022. Ik houd hierbij rekening met de opzegtermijn.

Graag maak ik met u een afspraak over de oplevering van de woning.

Daarnaast verzoek ik u de borg aan mij terug te betalen binnen 30 dagen na afloop van het huurcontract(….)

Graag ontvang ik van u schriftelijk bericht dat u mijn huuropzegging heeft ontvangen(…)”.

- Bij e-mail van 10 januari 2022 heeft [gedaagde] een verzoek tot huurverlaging gedaan aan Stienstra, zodat de huurprijs onder de liberalisatiegrens zou komen en zij huursubsidie kon aanvragen, zodat zij de woning alsnog zou kunnen blijven bewonen.

- Stienstra heeft [gedaagde] daarop bericht niet aan het verzoek tegemoet te komen.

- Op verzoek van [gedaagde] heeft Stienstra de opleverdatum met twee dagen uitgesteld, tot 17 februari 2022. Nadat [gedaagde] aan Stienstra had medegedeeld dat ook deze datum niet haalbaar was, heeft Stienstra de opleverdatum gewijzigd naar 1 maart 2022.

- Op 16 februari 2022 heeft Stienstra [gedaagde] gemaand tot betaling van de huurachterstand en de verschuldigde gebruiksvergoeding voor het gebruik van de woning tot 12 maart 2022.

- Bij e-mail van 1 maart 2022 heeft Stienstra aan [gedaagde] bericht dat de eindoplevering niet plaats heeft kunnen vinden omdat de woning niet leeg en schoon was, en dat de eindoplevering zal plaatsvinden op 16 maart 2022. Tevens heeft Stienstra [gedaagde] gesommeerd tot betaling van de huurachterstand.

- Op 16 maart 2022 heeft geen oplevering plaatsgehad van de woning.

- Bij brief van 21 april 2022 heeft de advocaat van Stienstra [gedaagde] gesommeerd om de woning op 30 april 2022 leeg en schoon op te leveren en om tot betaling van een bedrag van € 2.511,76 aan huurachterstand/gebruiksvergoeding over te gaan. [gedaagde] heeft daaraan geen gehoor gegeven.

3. Het geschil

3.1.

Stienstra vordert – samengevat – primair voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen Stienstra en [gedaagde] per 15 februari 2022 rechtsgeldig is beëindigd en subsidiair de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en (de kantonrechter begrijpt zowel primair als subsidiair) [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van

€ 3.759,65 aan achterstallige huur c.q. gebruiksvergoeding tot berekend tot en met mei 2022 en een bedrag gelijk aan de huurtermijnen als gebruiksvergoeding vanaf 1 juni 2022 tot het moment van oplevering c.q. ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente en een bedrag van € 500,97 aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Stienstra, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Stienstra, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Stienstra in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Stienstra legt primair aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] de huurovereenkomst op 31 december 2021 schriftelijk heeft opgezegd als gevolg waarvan de huurovereenkomst op 15 februari 2022 is geëindigd en dat zij sindsdien zonder recht of titel in de woning verblijft. Subsidiair stelt Stienstra dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting om de volledige huur (en de verschuldigde gebruiksvergoeding) te betalen, zodat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is gerechtvaardigd. Tevens is er zijdens [gedaagde] sprake van wanprestatie c.q. onrechtmatige daad jegens Stienstra nu zij de woning die eigendom is van Stienstra in onderhuur heeft aangeboden, terwijl dit zowel wettelijk als contractueel verboden is en zij bovendien geen huurster meer is van de woning.

4.2.

[gedaagde] betwist de vordering. Zij stelt primair dat de huurovereenkomst niet als gevolg van de huuropzeggingsbrief is geëindigd. Stienstra heeft er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de wil van [gedaagde] was gericht op beëindiging van de huurovereenkomst. Stienstra had vanwege haar maatschappelijke positie moeten onderzoeken of [gedaagde] de huurovereenkomst daadwerkelijk wilde opzeggen. Dit is niet gebeurd. [gedaagde] heeft met verzending van de brief niet beoogd om de huurovereenkomst daadwerkelijk te beëindigen. Ze zat in die periode in een emotionele achtbaan, vanwege het verbreken van haar relatie met [man van gedaagde] en overzag de gevolgen niet. Partijen hebben na de opzeggingsbrief overleg gehad over continuering van de huurrelatie. Dit zou niet gebeurd zijn wanneer [gedaagde] de huurovereenkomst daadwerkelijk had willen beëindigen. Ten aanzien van de subsidiaire vordering betwist [gedaagde] het bestaan van een huurachterstand. Op enig moment is sprake geweest van een huurachterstand, maar deze is volledig ingelopen. De in het verleden ontstane huurachterstand rechtvaardigt thans geen ontbinding van de huurovereenkomst. De belangenafweging dient in het voordeel van [gedaagde] uit te vallen. [gedaagde] betwist voorts dat zij de woning heeft aangeboden voor onderhuur. Bovendien bewoont [gedaagde] ook zelf de woning en is zij voornemens dit te blijven doen, zodat het verwijt niet kan leiden tot het einde van de huurovereenkomst.

4.3.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

4.4.

Partijen verschillen primair van mening over het antwoord op de vraag of de huurovereenkomst door [gedaagde] rechtsgeldig is opgezegd en of zij aan die opzegging kan worden gehouden.

4.5.

De opzegging van een overeenkomst is een eenzijdige rechtshandeling, waar geen instemming/toestemming van de wederpartij (in dit geval de verhuurder) is vereist. Een overeenkomst is opgezegd zodra de mededeling de wederpartij heeft bereikt. Vast staat dat [gedaagde] bij brief van 31 december 2021 aan Stienstra te kennen heeft gegeven de huurovereenkomst op te zeggen, met inachtneming van de tussen partijen geldende opzegtermijn en dat deze brief Stienstra heeft bereikt. Gelet daarop moet worden aangenomen dat de huurovereenkomst is opgezegd.

4.6.

Voor zover [gedaagde] – met verwijzing naar een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 13 maart 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:4640) aanvoert dat de opzegging niet rechtsgeldig is omdat Stienstra er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de wil van [gedaagde] was gericht op beëindiging van de huurovereenkomst en dat zij vanwege haar maatschappelijke positie had moeten onderzoeken of [gedaagde] de huurovereenkomst daadwerkelijk wilde opzeggen, volgt de kantonrechter [gedaagde] daarin niet. Vast staat dat [gedaagde] de huuropzegging op eigen initiatief door middel van een door haar zelf opgestelde brief heeft gedaan. Dit is een wezenlijk andere situatie dan die speelde in de zaak van de rechtbank, waarin de verhuurder een vrijwillige opzeggingsverklaring aan de huurder had voorgehouden welke verklaring op het kantoor van verhuurder door de huurder is ondertekend omdat hij zich onder druk gezet voelde. Invoelbaar is dat [gedaagde] ten tijde van de opzegging gelet op de door haar gestelde privé omstandigheden in een emotionele achtbaan leefde, uit de brief van 31 december 2021 van [gedaagde] blijkt evenwel dat zij zich bewust was van de rechtsgevolgen van de opzegging, nu zij in die brief zelf aangeeft een afspraak te willen maken voor de oplevering van de woning en verzoekt om terugstorting van de waarborgsom. Partijen hebben vervolgens ook concrete afspraken gemaakt over de oplevering en gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] op enig moment voorafgaand aan deze procedure kenbaar heeft gemaakt dat zij ten tijde van het opstellen van de opzeggingsbrief niet de gevolgen daarvan overzag.

4.7.

Bovendien heeft [gedaagde] ook na de opzegging niet aan Stienstra kenbaar gemaakt dat zij met de opzeggingsbrief niet heeft beoogd om de huurovereenkomst te beëindigen danwel dat zij wenste terug te komen op de opzegging. Uit de e-mail van [gedaagde] aan Stienstra van 10 januari 2022 volgt weliswaar dat [gedaagde] bij Stienstra heeft geïnformeerd naar de mogelijkheden voor huurverlaging, maar hieruit volgt niet dat [gedaagde] de beëindiging van de huurovereenkomst niet wenste. Ook na de afwijzende reactie op het verzoek om huurverlaging door Stienstra heeft [gedaagde] niet kenbaar gemaakt dat zij de opzegging niet wenste. Integendeel, partijen hebben nadien meerdere malen afspraken gemaakt over oplevering van de woning, waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] er kennelijk zelf ook van uitging dat de huurovereenkomst was geëindigd.

4.8.

Voor zover [gedaagde] tijdens de zitting nog heeft aangevoerd dat zij de huurovereenkomst op advies van Stienstra heeft opgezegd en dat daarbij aan haar is medegedeeld dat zij zolang als zij wenste in de woning zou mogen blijven, heeft te gelden dat [gedaagde] deze stelling niet nader heeft onderbouwd, terwijl Stienstra uitdrukkelijk heeft betwist dat een dergelijke mededeling door haar is gedaan. Uit de in deze procedure overgelegde e-mail correspondentie blijkt ook niet dat [gedaagde] dit standpunt eerder dan in deze procedure heeft ingenomen. Uit de inhoud van de e-mail correspondentie, waarin de initiële datum voor oplevering van de woning telkens wordt verplaatst, volgt juist dat zowel Stienstra als [gedaagde] zelf ervan uitgingen dat dat de huurovereenkomst was geëindigd.

4.9.

In het licht van het voorgaande kan – voor zover [gedaagde] dit heeft bedoeld te stellen – uit de omstandigheid dat Stienstra (herhaaldelijk) heeft ingestemd met het verplaatsen van het tijdstip van oplevering niet worden afgeleid dat Stienstra heeft ingestemd met voortzetting van de huurovereenkomst danwel dat tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen.

4.10.

Gesteld noch gebleken is voorts dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Stienstra [gedaagde] aan de huuropzegging houdt. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde] tijdens de zitting heeft medegedeeld dat zij al een tijd uitkijkt naar andere woonruimte en dat gesteld noch gebleken is dat het vinden van alternatieve woonruimte voor [gedaagde] onmogelijk is.

4.11.

Vorenstaande leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd met ingang van 15 februari 2022 en dat [gedaagde] sindsdien zonder recht of titel in de woning verblijft. Gelet daarop worden de primair gevorderde verklaring voor recht en de gevorderde ontruiming toegewezen.

4.12.

Hoewel Stienstra een ontruiming binnen twee weken heeft gevorderd, zal de kantonrechter gelet op het bepaalde in artikel 555 Rv de ontruimingstermijn vaststellen op zes weken na betekening van het vonnis. In zoverre wordt aan het ter zitting gedane verzoek om rekening te houden met een langere ontruimingstermijn, tegemoet gekomen.

4.13.

De kantonrechter ziet geen grond om de gevorderde machtiging van Stienstra om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren op kosten van [gedaagde] toe te wijzen. Deze wijze van ontruiming berust immers niet op de wet. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de kantonrechter Stienstra niettemin zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

4.14.

Nu de primaire vordering slaagt, wordt aan de subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en het daartegen gevoerde verweer niet meer toegekomen.

4.15.

De gevorderde betaling van achterstallige huur c.q. gebruiksvergoeding is eveneens toewijsbaar. [gedaagde] heeft tijdens de zitting een overzicht overlegd, waaruit volgt dat de betalingsachterstand tot en met de maand februari 2023 € 1.695,42 bedraagt. [gedaagde] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken dat deze achterstand juist is, zodat voornoemd bedrag wordt toegewezen.

4.16.

De gevorderde gebruiksvergoeding ter hoogte van de huurtermijnen na 28 februari 2023 tot aan het moment van oplevering c.q. ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente, is eveneens toewijsbaar.

4.17.

Stienstra maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning aan de gedaagde partij een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan
, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.

4.18.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Stienstra als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

127,42

- griffierecht

€

128,00

- salaris gemachtigde

€

78,00

(2,00 punten × € 39,00)

Totaal

€

333,42

4.19.

De gevorderde nakosten worden toegewezen op de in het dictum omschreven wijze.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Stienstra en [gedaagde] betreffende de woning gelegen te [adres], als gevolg van opzegging door [gedaagde], per 15 februari 2022 rechtsgeldig is beëindigd;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen zes weken na de betekening van dit vonnis met al de haren en het hare te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Stienstra te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Stienstra te betalen:

- een bedrag van € 1.695,42 aan huur c.q. gebruiksvergoeding tot en met 28 februari 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 april 2022 tot aan de dag van de algehele voldoening;

- een bedrag van € 831,93 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde na 28 februari 2023 feitelijk in gebruik houdt, vermeerderd met de wettelijke rente daarover telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van deze bedragen tot die van de algehele voldoening;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Stienstra tot dit vonnis vastgesteld op € 333,42;

5.5.

veroordeelt [gedaagde], onder de voorwaarde dat deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Stienstra volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2023.