Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/10095
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben verbonden aan Previcus Vastgoed B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), de Minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 oktober 2020.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de Wethouder van [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 238.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 3 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een eindwoning uit 1950 met een inhoud van ongeveer 320 m3. De oppervlakte van het perceel is 292 m2. De woning beschikt over twee bergingen.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 188.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 238.000.
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.4.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 238.000 een matrix overgelegd waarin de waarde van de woning wordt berekend op € 256.000. Ter ondersteuning van die waarde wordt in de matrix gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, te weten: [object] (verkocht voor € 219.000), [object] (verkocht voor € 240.000) en [object] (verkocht voor € 230.000), alle gelegen in [plaats]. De matrix is voorzien van beeldmateriaal van de woning en van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft de matrix van een bijlage voorzien waarin onder meer inzichtelijk is gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
3.5.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de woning een waarde heeft die hoger is dan de beschikte waarde van € 238.000. Uit de matrix en de daarbij horende bijlage blijkt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle uit het bouwjaar 1950 en qua type en bouwjaar voldoende vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft de transactieprijzen van [object] (transactie op 17 augustus 2018) en [object] (transactie op 30 augustus 2019) naar de waardepeildatum geïndexeerd. Belanghebbende heeft de juistheid van die indexatie bestreden met de stelling dat de waarderingskamer voor de gemeente [plaats] een stijging van 2018 naar 2019 laat zien van 2,8% terwijl de heffingsambtenaar is uitgegaan van 2,5% voor de Wethouder Besouwstraat 20. De rechtbank zal de juistheid van die stelling in het midden laten omdat ook bij hantering van het door belanghebbende voorgestane percentage de waarde van de woning hoger uitkomt dat de beschikte waarde. Dat geldt ook indien tevens rekening wordt gehouden met de tweede verkoop van deze woning in december 2018.
3.6.
Tussen partijen is niet in geschil dat de objecten [object] en [object] goed vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de gegevens (inhoud en perceeloppervlakte) die door de heffingsambtenaar uit openbare registers zijn afgeleid en in beroep zijn gebruikt. Daarom kan ook hetgeen belanghebbende heeft gesteld over [object] niet tot het oordeel leiden dat de heffingsambtenaar de waarde onjuist heeft berekend – belanghebbende gaat uit van een andere inhoud en perceeloppervlakte maar heeft ook ter zitting niet duidelijk gemaakt hoe hij aan die maten komt.
3.7.
Al hetgeen belanghebbende verder in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
3.8.
Gelet op dat wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Vergoeding van immateriële schade
4. Belanghebbende heeft ter zitting aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
4.1.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift op 18 maart 2020 ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 14 april 2023. De rechtbank ziet geen aanleiding voor verlenging van de redelijke behandeltermijn. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met afgerond 13 maanden is overschreden.
4.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar zal de rechtbank conform het thans geldende beleid de omvang van deze vergoeding bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150. De bezwaarfase heeft afgerond 8 maanden geduurd en dus 2 maanden te lang. De vergoeding over de bezwaarfase bedraagt afgerond € 23. De vergoeding voor de beroepsfase bedraagt de resterende € 127 die voor rekening van de Minister komt. De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven.
5.1.
De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding in relatie tot de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022 en van 15 december 2022. [2] De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding bij dit ongegronde beroep dan ook als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een normbedrag van € 837 per punt en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan € 418,50 te verdelen over de heffingsambtenaar en de Minister. Dit geldt ook voor de vergoeding van het griffierecht van € 48.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 23;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 127;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Minister tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 24 aan belanghebbende vergoedt;
- bepaalt dat de Minister het griffierecht tot een bedrag van € 24 aan belanghebbende vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 14 april 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.