Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/656
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], te [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 december 2020.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 7 maart 2020 de waarde van de onroerende zaak [straatnaam] te [plaats] (het bedrijfspand) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.250.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 1 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
Feiten
1.1
Belanghebbende is de eigenaar van het bedrijfspand. Het is een bedrijfspand (bouwjaar 1988/2002), gelegen op industrieterrein [terrein], met in de kelder een opslagruimte (180 m2), op de begane grond een showroom (580 m2), een laad/loskuil (405 m2) en een opslagruimte (2.150 m2) en op de eerste verdieping kantoorruimte (889 m2).
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 29 december 2020 heeft de heffingsambtenaar beslist op de bezwaren van belanghebbende tegen de WOZ-waarden van drie objecten. Uitsluitend tegen bovengenoemde beschikking en aanslag OZB is beroep ingesteld. In deze uitspraak wordt dus niet ingegaan op de andere twee objecten.
Beoordeling door de rechtbank
2.1
De rechtbank beoordeelt of de waarde van het bedrijfspand te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
2.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het bedrijfspand per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van het bedrijfspand maximaal € 938.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.250.000.
3.
Toetsingskader van de rechtbank
Toetsingskader van de rechtbank
3.1
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
3.2
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het bedrijfspand kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
3.3
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
4.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4.1
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 23 december 2022 door taxateur [taxateur] betreffende het bedrijfspand is opgemaakt.
4.2
In het taxatierapport is een waarde voor het bedrijfspand van € 1.250.000 vermeld. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op een huurovereenkomst tussen belanghebbende en een derde partij, afgesloten per 1 januari 2021, voor € 140.000 per jaar. Deze huurprijs is met behulp van de Cpi-index alle huishoudens geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Daaruit is een huurprijs gevolgd van € 138.600 per jaar. Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 9,04. Het bedrijfspand is in de bezwaarfase uitpandig opgenomen. Ter extra controle is de vastgestelde waarde op basis van de vergelijkingsmethode vergeleken met het referentieobject [object] te [plaats].
4.3
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 1.250.000 niet te hoog is.
5.
De huurwaarde
De huurwaarde
5.1
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar uitgaat van een te hoge huurwaarde. Het bedrijfspand is volgens belanghebbende verhuurd voor een bedrag van € 106.639,68 per jaar. Dit blijkt uit overgelegde kopieën van facturen betreffende de huur van november en december 2019, zijnde maandelijks € 8.886,64.
5.2
De heffingsambtenaar betwist de door belanghebbende voorgestane huurwaarde, omdat deze tussen gelieerde bedrijven is overeengekomen, en dus niet marktconform is.
5.3
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar mag uitgaan van de huurwaarde die overeengekomen is tussen belanghebbende en [B.V. 1]. Voor zover de rechtbank uit de stukken kan opmaken, is dit een onafhankelijke derde, waardoor deze huurwaarde in beginsel marktconform kon worden geacht.
De betwisting van de hoogte van de huurwaarde door belanghebbende volgt de rechtbank niet, omdat de door belanghebbende overgelegde facturen afkomstig zijn van [belanghebbende] en geadresseerd zijn aan [B.V. 2], waarbij dezelfde adressen vermeld zijn. De rechtbank acht het standpunt van de heffingsambtenaar aannemelijk dat sprake is van gelieerde bedrijven en dat de afkorting BDG zou kunnen wijzen op [B.V. 2]. Te meer, nu belanghebbende dit niet heeft betwist. De door belanghebbende aangevoerde huurwaarde brengt daarom geen twijfel in de door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakte huurwaarde.
6.
De kapitalisatiefactor
De kapitalisatiefactor
6.1
De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor onderbouwd door een bottom-up berekening aan de hand van kengetallen ontleend aan de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatiefactor waardepeildatum 2019. De berekening leidt tot een kapitalisatiefactor van 9,04. Voor de WOZ-waarde is gerekend met een kapitalisatiefactor 9.
6.2
Belanghebbende stelt dat de in de uitspraak op bezwaar genoemde kapitalisatiefactor 10,1 niet is onderbouwd en dat tevens onvoldoende is gemotiveerd waarom een aanpassing heeft plaatsgevonden in de opslag en het leegstandsrisico.
6.3
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de berekening van de kapitalisatiefactor voldoende inzichtelijk heeft onderbouwd. De onweersproken stelling van de heffingsambtenaar dat het industrieterrein waar het bedrijfspand staat onder bedrijven erg gewild is en daardoor weinig leegstand heeft, acht de rechtbank aannemelijk.
7.
Conclusie
Conclusie
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van het bedrijfspand alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
8.
Vergoeding van immateriële schade
Vergoeding van immateriële schade
8.1.
Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
8.2.
De heffingsambtenaar betwist dat sprake is van spanning en frustratie bij belanghebbende en verzoekt de rechtbank het verzoek af te wijzen.
8.3.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 26 maart 2020 bij de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 12 april 2023. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 13 maanden is overschreden.
8.4.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank medebepalend dat belanghebbende in deze procedure een vennootschap is en de belangen enkel van financiële aard zijn. De bij belanghebbende betrokken personen kunnen in afwachting van uitsluitsel over de beschikking en de aanslag spanning en stress ervaren, maar de rechtbank heeft geen aanknopingspunten om te oordelen dat dat grote spanning en ernstige stress zal zijn. Die spanning en stress weegt namelijk niet op tegen de spanning en stress van iemand die in afwachting is van een bestuursrechtelijke procedure over bijvoorbeeld een verblijfsvergunning of een uitkering. Ten opzichte van andere procedures op grond van de Wet WOZ gaat het in deze procedure weliswaar om een iets groter financieel belang, maar daar staat tegenover dat dergelijke financiële belangen ook vaker voorkomen bij een vennootschap als belanghebbende dan bij een gemiddelde particulier. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150. Omdat de bezwaarfase afgerond 10 maanden heeft geduurd en daarmee 4 maanden te lang, komt 4/14 deel (€ 42,86) voor rekening van de heffingsambtenaar en de rest (€ 107,14) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De Staat moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep zal ongegrond worden verklaard. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
10. De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding in relatie tot de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7493 en van 15 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7655. De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding bij dit ongegronde beroep dan ook als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een normbedrag van € 837 per punt met een wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan € 418,50 te verdelen over de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële
schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 42,86;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan
belanghebbende tot een bedrag van € 107,14;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan
belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan
belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar de helft van het door belanghebbende betaalde griffie- recht aan hem vergoedt, zijnde € 180;
- gelast dat de Staat der Nederlanden de helft van het door belanghebbende betaalde
griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 180.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Dockx, griffier, op 12 april 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in staat deze
uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Artikel 17
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44