ECLI:NL:RBZWB:2023:305

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaak/rolnr.: 9623672 CV EXPL 22-79

vonnis d.d. 18 januari 2023

inzake

de stichting Stichting Tico,

gevestigd te Oosterhout,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigden: mr. Y.H. van Ballegooijen en mr. R.J.G. Ensink, advocaten te Breda,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2. [gedaagde sub 2] , beiden zowel voor zich als in hun hoedanigheid van curator van [naam dochter] ,

beiden wonende te [woonadres] ,

gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. R. Stekelenburg, advocaat te Kerkwijk.

Eiseres wordt hierna genoemd ‘Stichting Tico’ en gedaagden respectievelijk ‘ [gedaagde sub 1] ’ in persoon en ‘ [gedaagden in conventie] ’ gezamenlijk als verhuurder en ‘curatoren’ als curator voor hun [naam dochter] .

1.Het verloop van de procedure

1.1.

De procedure blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis van 11 mei 2022 en de daarin genoemde stukken;

b. de conclusie van antwoord in reconventie tevens vermeerdering van eis van mrs. Ensink en Van Ballegooijen met productie 30 tot en met 35;

c. de akte overlegging producties tevens vermeerdering van eis van mr. Stekelenburg met producties 3 tot en met 19;

d. de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling van 27 september 2022.

1.2.

Het was de bedoeling dat de kantonrechter een beslissing zou nemen op 9 november 2022, maar dat is vanwege het werkaanbod niet gelukt. De kantonrechter heeft daarom de uitspraak bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Stichting Tico heeft als doelstelling het huisvesten van en verlenen van zorg aan (jong-)volwassenen met een verstandelijke beperking (hierna: de bewoners). Stichting Tico is een ouderinitiatief.

2.2.

[gedaagden in conventie] waren (mede-) oprichter en initiatiefnemer van Stichting Tico. Tot 1 januari 2020 had [gedaagde sub 1] de functie van penningmeester binnen het stichtingsbestuur.

2.3.

Bij beschikking van 15 maart 2012 is dochter [naam dochter] (hierna: [naam dochter] ) onder curatele gesteld met benoeming van [gedaagden in conventie] tot curator.

2.4.

Op 2 maart 2017 is tussen [gedaagden in conventie] als verhuurder en Stichting Tico als huurder een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW gesloten met betrekking tot een (voormalig) kantoorpand aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde wordt door partijen ook wel aangeduid als ‘het TICO-huis’. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2018.

2.5.

In deze huurovereenkomst is – onder meer – het volgende overeengekomen:

‘(…)

Het gehuurde, bestemming

1.1

Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder de bedrijfsruimte (hierna ‘gehuurde’, gelegen [adres] kadastraal bekend [kadastrale gegevens] . (…)

1.2

Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als woonvoorziening voor 16 bewoners met een verstandelijke beperking. Het pand is voorzien van 16 appartementen, 2 studio’s, 2 grote gemeenschappelijke ruimtes, een ruimte voor de Slaapwacht, 2 wasserettes, een kelder en een recreatieruimte. (…)

1.6

De huurder zal het de appartementen en studio’s in het pand onderverhuren en zal daarvoor aparte overeenkomsten afsluiten met de bewoners, waarvoor verhuurder reeds nu haar toestemming heeft verleend. Deze bewoners mogen het appartement / studio niet onderverhuren.

Voorwaarden

2.1

Van deze huurovereenkomst maken deel uit de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (…)

Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € 110.000 (zegge: honderdtienduizend euro). (…)

4.4

De huurprijs wordt jaarlijks per 1 juli voor het eerst met ingang van 1 juli 2019 aangepast overeenkomstig artikelen 17.1 t/m 17.3 van de algemene bepalingen.

4.5.

De vergoeding die Huurder verschuldigd is voor de door of vanwege Verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten wordt bepaald overeenkomstig artikel 18 van de algemene bepalingen.

Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.(…)

Kosten van levering van zaken en diensten

5.1

Door of vanwege Verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en diensten verzorgd:

Het pand aan [adres]
Gemeentelijke belastingen (OZB, Afvalstofheffing, Rioolheffing)
Opstalverzekering pand
Onderhoud exclusief hetgeen is opgenomen in het “Besluit kleine herstellingen” zoals opgenomen in bijlage 3.
Administratie en Beheer (…)’

2.6.

In de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene bepalingen) staat – voor zover relevant – het volgende vermeld:

‘(…)8.3Het is Huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder niet toegestaan de dienst- en installatieruimte, de platten, daken, goten en de niet voor algemeen gebruik bestemde plaatsen van het gehuurde (…) te betreden of te laten betreden (…)

11.5

Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op artikel 11.2 zijn voor rekening van Huurder:

(…) e. onderhoud en herstel van leidingen en kranen van gas, water en elektriciteit, brand-, braak- en diefstalpreventieve voorzieningen met al wat daartoe behoort; (…)

(…) h. al dan niet van overheidswege voorgeschreven en andere redelijkerwijs noodzakelijk geachte (zowel periodieke als incidentele) keuringen en inspecties op het gebied van deugdelijkheid en veiligheid of ter controle van de goede werking van tot het gehuurde of zijn onroerende aanhorigheden behorende (al dan niet technische) installaties; bedoelde keuringen en inspecties worden in opdracht van Verhuurder verricht ; wat betreft de daaraan verbonden kosten is het hierna gestelde in artikelen 18.3 tot en met 18.8 voor over mogelijk van toepassing (…)

Verzoeken/toestemming

14.1

Iedere afwijking/aanvulling van deze huurovereenkomst dient schriftelijk te worden overeengekomen. (…)

Huurprijswijziging

17.1

Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. (…)

18.3

Indien partijen zijn overeenkomen dat door of vanwege Verhuurder bijkomende levering van, zaken en diensten wordt verzorgd, stelt Verhuurder de daarvoor door Huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de levering van zaken en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. (…)

18.4

Na afloop van het servicekostenjaar verstrekt Verhuurder aan Huurder binnen 12 maanden na afloop van het jaar over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de levering van zaken en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van Huurder in die kosten op zodanige wijze dat Huurder de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen. Uitgangspunt is dat Verhuurder het rubrieksgewijs overzicht binnen 12 maanden na afloop van het jaar verstrekt. Indien Verhuurder niet in staat is dit overzicht tijdig te verstrekken zal Verhuurder dit met redenen omkleed aan Huurder meedelen (…)

Overige belastingen, rechten, lasten, heffingen, retributies

20.1

Voor rekening van Huurder komen, ook als Verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:

a. de onroerendezaakbelasting ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde (…)’

2.7.

Op 23 april 2017 hebben [gedaagden in conventie] namens [naam dochter] met Stichting Tico

een ‘huurovereenkomst begeleid wonen voor bijzondere doelgroepen’ (hierna: de huurovereenkomst begeleid wonen) gesloten. In de (preambule van de) huurovereenkomst begeleid wonen staat onder meer:

‘(…) De zorgverlening door de zorginstelling en het in huur geven van het zorgappartement zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden in die zin dat met het eindigen van de zorgovereenkomst, op welke grond dan ook, ook deze huurovereenkomst eindigt. Opzegging / beëindiging van de zorgovereenkomst door huurder of de zorginstelling behelst derhalve tevens opzegging / beëindiging van deze huurovereenkomst. (…)’

2.8.

Op 18 juli 2017 hebben [gedaagden in conventie] een aanvraag bij de gemeente Oosterhout ingediend voor een wijzigingsvergunning om van twee logeerkamers een extra appartement te realiseren. Dit extra appartement is in 2019 gerealiseerd en heeft eigen voorzieningen.

2.9.

Op 20 december 2018 hebben curatoren met Stichting Tico een zorgovereenkomst gesloten voor [naam dochter] (hierna: de zorgovereenkomst). In de bijlage van de zorgovereenkomst staat onder meer:

2.10.

Met ingang van 1 januari 2020 is [gedaagde sub 1] uit het bestuur van Stichting Tico gestapt vanwege onenigheid met het bestuur.

2.11.

In een brief van 30 april 2020 schrijven [gedaagden in conventie] aan Stichting Tico:

(…) Omdat Stichting Tico na drie jaar haar bestuurlijke en financiële zaken niet op orde heeft en de zorgvoorziening zwaar onvoldoende is en niet aan de wettelijke eisen voldoet, hebben wij besloten de zorg- en huurovereenkomst met Stichting Tico per direct op te zeggen (…)

2.12.

Met ingang van 1 mei 2020 verblijft [naam dochter] niet meer bij Stichting Tico.

2.13.

Op 14 mei 2020 heeft Stichting Tico aan [gedaagden in conventie] een brief toegezonden waarin onder meer geprotesteerd wordt tegen de huurverhoging van 2019 en de (voorgestelde) huurverhoging van 2020. Bij brief van 22 juli 2020 heeft Stichting Tico een bedrag van € 11.431,00 gevorderd van [naam dochter] .

2.14.

Op 4 januari 2021 hebben [gedaagden in conventie] een eindfactuur servicekosten 2020 aan Stichting Tico toegezonden van € 11.705.98. Op 4 februari 2021 hebben [gedaagden in conventie] een (gecorrigeerde) eindfactuur servicekosten 2019 aan Stichting Tico toegezonden van € 12.389,58.

2.15.

Bij brief van 2 september 2021 heeft de gemachtigde van Stichting Tico [gedaagden in conventie] onder meer gesommeerd tot terugbetaling van huurverhoging en tot betaling van onderhoudskosten aan de liftinstallatie.

2.16.

Op 21 februari 2022 hebben [gedaagden in conventie] een betalingsherinnering aan Stichting Tico toegezonden voor servicekosten en boetebedragen voor een totaalbedrag van

€ 49.293,27.

3.De vorderingen

In conventie

3.1.

Stichting Tico vordert – verkort weergegeven – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Huurprijs(wijziging)

- voor recht te verklaren dat de door Stichting Tico te betalen huurprijs jaarlijks (met ingang van juli 2019) gewijzigd is op de wijze zoals vastgesteld in artikel 17.1 van de algemene bepalingen;

[gedaagden in conventie] te veroordelen tot betaling van de onverschuldigd betaalde/nog te betalen huurbedragen, te weten:
over de periode tot en met september 2021: € 8.019,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag berekend vanaf 15 september 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;
over de periode vanaf oktober 2021: € 293,00 per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze (toekomstige) onverschuldigd betaalde bedragen berekend vanaf het moment dat [gedaagden in conventie] hiermee in verzuim zal zijn na ingebrekestelling door Stichting Tico;

Servicekosten

- Voor recht te verklaren dat een vordering van [gedaagden in conventie] ter zake kosten van beheer pas opeisbaar kan worden nadat [gedaagden in conventie] de servicekosten, zoals kosten beheer, inzichtelijk heeft gemaakt door middel van een gespecificeerd overzicht met bijbehorende facturen;

- Voor recht te verklaren dat Stichting Tico op grond van de huurovereenkomst/ algemene bepalingen het eigenaarsdeel onroerende zaakbelasting niet verschuldigd is aan [gedaagden in conventie] noch de premie opstalverzekering en noch de kosten legionellaplan met toelichting (2019);

Kosten klein onderhoud lift

- [gedaagden in conventie] te veroordelen tot betaling van € 1.761,17 aan kosten klein onderhoud lift, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag berekend vanaf 15 september 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;

Verhuur 17e appartement

Voor recht te verklaren dat partijen met het sluiten van de huurovereenkomst per januari 2018 zijn overeengekomen dat onderverhuurd mag worden aan zoveel bewoners/zorgafnemers als (organisatorisch voor Stichting Tico) mogelijk;
Voor recht te verklaren dat Stichting Tico geen contractuele boetes ter zake onrechtmatige verhuur aan [gedaagden in conventie] verschuldigd is;

Calamiteiten/toegang installatieruimte

Voor recht te verklaren dat [gedaagden in conventie] verplicht is om op verzoek van Stichting Tico de installatieruimte toegankelijk te maken bij calamiteiten;
[gedaagden in conventie] te gebieden een noodsleutelkastje aan de muur bij de installatieruimte in het gehuurde te bevestigen en bij gebruik het ruitje te vervangen;

Vordering op [naam dochter]

- [gedaagden in conventie] in hun hoedanigheid van curatoren van [naam dochter] te veroordelen tot betaling (uit het vermogen van [naam dochter] ) van € 11.181,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag berekend vanaf 16 juli 2020 dan wel vanaf een datum door de kantonrechter te bepalen tot aan de dag van algehele voldoening;

Overig

[gedaagden in conventie] te veroordelen tot betaling van de door Stichting Tico gemaakte buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 984,54;
[gedaagden in conventie] te veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten;

3.2.

Op 27 september 2022 heeft Stichting Tico haar eis vermeerderd met € 2.503,76 aan onderhoudskosten voor de liftinstallatie te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 mei 2022.

3.3.

Aan haar vorderingen op [gedaagden in conventie] legt Stichting Tico – kort en zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag. [gedaagden in conventie] heeft tijdens een bestuursvergadering als penningmeester medegedeeld dat de huurprijs met 4.1 % verhoogd zou worden. Deze verhoging bleek niet conform de algemene bepalingen te zijn. Het bestuursbesluit dat is genomen betreft geen schriftelijke wijziging van de huurovereenkomst, zodat Stichting Tico de huurprijsverhoging van 4.1% onverschuldigd heeft betaald. Tevens vordert Stichting Tico een verklaring voor recht dat de huurprijswijziging uit de algemene bepalingen in stand is gebleven. De door [gedaagden in conventie] gefactureerde kosten van beheer, onroerende zaakbelasting, premie opstalverzekering en kosten legionellaplan met toelichting worden door Stichting Tico op grond van de algemene bepalingen betwist en Stichting Tico vordert een verklaring voor recht dat zij deze kosten niet is verschuldigd. Op grond van een afspraak met [gedaagden in conventie] vordert Stichting Tico betaling van de helft van de kosten voor het (klein) onderhoud van de liftinstallatie. Stichting Tico betwist dat zij onrechtmatig aan een 17e bewoner een appartement heeft onderverhuurd, zodat geen boetes zijn verbeurd. Partijen hebben van begin af aan de bedoeling gehad om zoveel appartementen en studio’s als mogelijk aan bewoners onder te verhuren. Tevens vordert Stichting Tico dat de installatieruimte in het gehuurde voor haar toegankelijk wordt gemaakt bij calamiteiten en dat door [gedaagden in conventie] een noodsleutelkastje wordt aangebracht, zodat zij toegang heeft tot de ruimte als [gedaagden in conventie] niet bereikbaar zijn.

3.4.

Tot slot heeft Stichting Tico een vordering ingesteld tegen an [gedaagden in conventie] in hun hoedanigheid van curator van [naam dochter] . Bij de opzegging van de huurovereenkomst begeleid wonen en zorgovereenkomst (namens [naam dochter] ) is door curatoren de opzegtermijn van drie maanden niet nagekomen, zodat over de periode mei tot en met juli 2020 nog een bedrag van € 10.638,00 aan zorgvergoeding verschuldigd is, en over de maanden juni en juli 2020 een bedrag van € 1.538,00 aan huur- en servicekosten. Hierop strekt in mindering de betaalde waarborgsom van € 620,00 en een bedrag van € 375,00 voor eten en drinken dat [naam dochter] niet heeft genoten, zodat in totaal wordt gevorderd € 11.181,00.

3.5.

[gedaagden in conventie] /curatoren voeren verweer. Op haar standpunten wordt hierna – voor zover van belang – nader ingegaan.

In reconventie

3.6.

[eisers in reconventie] hebben in reconventie – na vermeerdering van eis – gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, niet later dan 1 januari 2023, met bepaling dat de per ontbindingsdatum bestaande rechtsgeldig gesloten (onderhuur)huurovereenkomsten met de bewoners van het Tico-huis door [eisers in reconventie] gestand zullen worden gedaan zo nodig onder door de kantonrechter te bepalen voorwaarden;

II. Stichting Tico te veroordelen tot betaling aan [eisers in reconventie] van een bedrag van € 55.982,02, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

III. Stichting Tico te veroordelen tot betaling aan [eisers in reconventie] van een bedrag van € 15.600,00 aan boetes;

IV. Stichting Tico te veroordelen in de proceskosten en nakosten en kosten van een eventuele executie.

3.7.

Aan zijn vorderingen leggen [eisers in reconventie] – kort en zakelijk weergegeven – ten grondslag dat Stichting Tico is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de servicekosten niet (volledig) te betalen en aan meer dan 16 bewoners onder te verhuren, waardoor contractuele boetes zijn verbeurd. Daarnaast heeft Stichting Tico niet als goed huurder gehandeld doordat zij [eisers in reconventie] niet heeft geïnformeerd over belangrijke zaken en geen vaste contactpersoon heeft aangesteld. Op grond van deze tekortkomingen vorderen [eisers in reconventie] ontbinding van de huurovereenkomst. Voortzetting van de huurovereenkomst is gelet op de verstoorde verhouding tussen partijen ook geen optie meer. [eisers in reconventie] vorderen aan achterstallige servicekosten en boete wegens onrechtmatige verhuur een bedrag van € 55.982,02. De gevorderde boete wegens het niet (volledig) betalen van de servicekosten bedraagt tot en met september 2022 € 15.600,00.

3.8.

Stichting Tico voert verweer. Op haar standpunt wordt hierna – voor zover van belang – nader ingegaan.

4.De beoordeling van het geschil

In conventie

Huurprijswijziging

4.1.

In geschil is of Stichting Tico de door [gedaagden in conventie] doorbelaste huurprijsverhoging van 4,1% vanaf 1 juli 2019 en de huurprijsverhoging van 5,1% vanaf 1 juli 2020 is verschuldigd.

4.2.

De kantonrechter stelt voorop dat partijen onder artikel 4.4. van de huurovereenkomst zijn overeengekomen om de huurprijs jaarlijks – voor het eerst met ingang van 1 juli 2019 – aan te passen overeenkomstig artikel 17.1 tot en met 17.3 van de algemene bepalingen. Artikel 17.1 van de algemene bepalingen bepaalt dat een huurprijswijziging plaatsvindt op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100) van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Op grond van artikel 14.1 van de algemene bepalingen kunnen partijen slechts bij schriftelijke overeenkomst van de huurovereenkomst afwijken.

4.3.

Dat partijen nadere afspraken over de huurprijs hebben neergelegd in een allonge of ander schriftelijk stuk is niet gesteld noch gebleken. De stelling van [gedaagden in conventie] dat de huurprijsverhoging door [gedaagde sub 1] tijdens een bestuursvergadering is besproken en dat hierover een bestuursbesluit is genomen kan haar niet baten. Uit artikel 14.1 van de algemene bepalingen vloeit immers voort dat voor afwijking van de huurovereenkomst sprake moet zijn van een schriftelijke overeenkomst. Dat betekent dat een uitdrukkelijk aanbod van de verhuurder aansluitend door de huurder moet zijn aanvaard. Niet gebleken is dat [gedaagden in conventie] aan Stichting Tico een uitdrukkelijk en schriftelijk aanbod hebben gedaan om van de huurovereenkomst af te wijken zodat haar stelling faalt. Daar komt bij dat ook niet vaststaat in welke hoedanigheid [gedaagde sub 1] het voorstel met het stichtingsbestuur heeft besproken, omdat hij naast verhuurder (en dus contractspartij) ook penningmeester van Stichting Tico was. Onder die omstandigheden mocht temeer van [gedaagden in conventie] worden verwacht om nadere afspraken over de huurprijs schriftelijk met het stichtingsbestuur vast te leggen. Dat heeft niet plaatsgevonden. Tot slot hebben [gedaagden in conventie] een beroep gedaan op de inhoud van diverse documenten van Stichting Tico waarin de huurprijsverhoging van 4.1 % ter sprake komt, zoals een brief van 27 april 2019, (een e-mailbericht over) de exploitatiebegroting 2019, een presentatie Ouderbijeenkomst en op een vermeende afspraak met (leden van) het stichtingsbestuur na het mediation traject over een aangepaste huurprijs. De kantonrechter overweegt dat ook hierin geen aanbod en aanvaarding van een andere huurprijs is gelegen en dat bovendien niet aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan zodat hieraan voorbij zal worden gegaan.

4.4.

Het voorgaande betekent dat de huurovereenkomst en de huurprijswijziging uit de algemene bepalingen tussen partijen ongewijzigd van kracht zijn gebleven. De primair gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen.

4.5.

Door Stichting Tico is onweersproken gesteld dat de huurprijsverhoging op grond van de algemene bepalingen (CPI) vanaf juli 2019 een percentage van 2,8% en vanaf juli 2020 een percentage van 1,4% had moeten zijn en dat zij berekend tot en met september 2021 een bedrag van € 8.019,00 heeft betaald. Omdat betaling van het meerdere door Stichting Tico zonder rechtsgrond heeft plaatsgevonden, acht de kantonrechter een bedrag van € 8.019,00 uit hoofde van onverschuldigde betaling toewijsbaar. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag zal als onvoldoende gemotiveerd betwist, worden toegewezen vanaf 15 september 2021 tot de datum van algehele voldoening.

4.6.

De vordering van Stichting Tico tot terugbetaling van de onverschuldigd – en onder protest – betaalde bedragen vanaf oktober 2021 van € 293,00 per maand zal door de kantonrechter eveneens worden toegewezen tot en met de datum van deze uitspraak. De gevorderde wettelijke rente over deze bedragen zal worden toegewezen voor zover sprake is betalingsverzuim van [gedaagden in conventie] na ingebrekestelling door Stichting Tico. De toekomstige vordering van Stichting Tico tot terugbetaling van huurverhoging voor zover deze betrekking heeft op huurmaanden na dit vonnis zal worden afgewezen omdat deze bedragen niet opeisbaar zijn.

Kosten van beheer

4.7.

De kantonrechter stelt voorop dat de kosten van beheer op grond van artikel 4.5 en artikel 5.1 van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder komen. Volgens Stichting Tico dient onderbouwing van de kosten van beheer plaats te vinden met onderliggende facturen en specificaties. De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 18.4 algemene bepalingen dient de verhuurder een rubrieksgewijs overzicht van de servicekosten te verstrekken met vermelding van de wijze van berekening daarvan en het aandeel van de huurder in deze kosten. [gedaagden in conventie] hebben over 2019 en 2020 eindafrekeningen servicekosten aan Stichting Tico toegezonden. In deze facturen zijn onder meer de kosten van beheer opgenomen, echter een specificatie van deze kosten volgt hieruit niet. Door [gedaagden in conventie] is eerst in deze procedure toegelicht dat maandelijks ongeveer 1.5 uur – tegen een uurtarief van € 166,66 – wordt besteed aan het onderhouden van contacten met derden (zoals onder meer onderhoudsbedrijven, brandweer, gemeente) en dat hiervoor een administratie moet worden gevoerd. Nu deze onderbouwing onvoldoende gemotiveerd door Stichting Tico is betwist, en het uurtarief en urenaantal de kantonrechter niet onredelijk voorkomt, heeft [gedaagden in conventie] de kosten weliswaar laat, maar wel voldoende inzichtelijk gemaakt. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.

Onroerende zaak belasting 2019-2020

4.8.

De kantonrechter begrijpt uit de discussie van partijen dat Stichting Tico het aan haar doorbelaste eigenaarsdeel van de onroerende zaak belasting betwist.

4.9.

De kantonrechter stelt vast dat op grond van artikel 5.1 (tweede opsomteken) van de huurovereenkomst in verbinding met artikel 20.1 van de algemene bepalingen de onroerende zaak belasting voor het feitelijke gebruik van het gehuurde voor rekening van de huurder komt. Het eigenaarsdeel van de onroerende zaak belasting houdt verband met de eigendom van het gehuurde en niet het feitelijk gebruik zodat deze kosten niet als servicekosten zijn te kwalificeren. Dit betekent dat het eigenaarsdeel niet voor rekening van Stichting Tico als huurder komt. Nu niet gesteld noch gebleken is dat partijen op dit punt schriftelijk van de huurovereenkomst zijn afgeweken zal de kantonrechter de gevorderde verklaring voor recht toewijzen.

Premie opstalverzekering

4.10.

In geschil is de premie opstalverzekering. Stichting Tico stelt dat deze kosten voor rekening van de eigenaar komen en dat wordt door [gedaagden in conventie] betwist.

4.11.

De kantonrechter is van oordeel dat de premie opstalverzekering op grond van artikel 4.5 en artikel 5.1 (derde opsomteken) van de huurovereenkomst voor rekening van Stichting Tico als huurder komt. Het beroep van Stichting Tico op artikel 21.1 van de algemene bepalingen faalt omdat hieruit niet blijkt dat partijen van de huurovereenkomst zijn afgeweken. De gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden afgewezen.

Kosten legionellaplan met toelichting

4.12.

Tussen partijen is niet in geschil dat legionellapreventie en inspectie van de drinkwaterinstallatie in het gehuurde noodzakelijk is. Stichting Tico stelt dat de kosten voor het opstellen van het legionellaplan (met toelichting) voor rekening van [gedaagden in conventie] als eigenaar komen. [gedaagden in conventie] betwist deze stelling.

4.13.

Naar het oordeel van de kantonrechter is het opstellen van een legionellaplan (met toelichting) onlosmakelijk verbonden met de legionellapreventie en de inspectie van de drinkwaterinstallatie, zodat de kosten daarvan op grond van het bepaalde in artikel 11.5 aanhef en onder h van de algemene bepalingen voor rekening van de huurder komen. Het gaat hier immers om een noodzakelijke keuring en inspectie op het gebied van veiligheid van een tot het gehuurde behorende installatie. Dat partijen hierover andere afspraken hebben gemaakt is niet gesteld noch gebleken. Het beroep van Stichting Tico op artikel 21 en artikel 25 van de Drinkwaterwet gaat naar het oordeel van de kantonrechter niet op, omdat deze bepalingen betrekking hebben op de rechtsverhouding tussen het drinkwaterbedrijf en haar afnemers en niet op de rechtsverhouding tussen een huurder en een verhuurder. Die rechtsverhouding wordt immers beheerst door de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. Andere argumenten die ertoe leiden dat de kosten voor het opstellen van het legionellaplan voor rekening van [gedaagden in conventie] zouden moeten blijven zijn evenmin gesteld noch gebleken, zodat de gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen.

Kosten (klein) onderhoud lift

4.14.

In geschil zijn tevens de kosten voor het klein onderhoud van de liftinstallatie. Stichting Tico stelt dat na overleg tussen partijen de afspraak is gemaakt dat de kosten voor klein onderhoud worden gedeeld totdat de liftinstallatie zal worden vervangen/vernieuwd. [gedaagden in conventie] betwist deze stelling. Volgens hem zouden partijen in overleg treden over wat er verder met de lift gedaan zou worden en tot die tijd zouden de onderhoudskosten worden gedeeld. Dat overleg heeft inmiddels plaatsgevonden maar heeft niet tot een regeling geleid, aldus [gedaagden in conventie] De kantonrechter overweegt het volgende.

4.15.

Partijen zijn het er over eens dat zij een afspraak hebben gemaakt over de onderhoudskosten van de in het gehuurde aanwezige liftinstallatie en dat [gedaagden in conventie] in de helft van deze onderhoudskosten zou bijdragen. [gedaagden in conventie] voeren aan dat de kosten voor het klein onderhoud zouden worden gedeeld totdat partijen in overleg zouden treden over de liftinstallatie. De kantonrechter volgt dit betoog niet. Uit de processtukken van partijen en het verhandelde ter zitting is immers gebleken dat partijen – in de beginfase van Stichting Tico – reeds uitvoerig overleg hebben gevoerd over de liftinstallatie, omdat deze verouderd en op termijn aan vervanging toe was. [gedaagden in conventie] hebben daarbij toegelicht dat [gedaagde sub 1] de liftinstallatie heeft laten reviseren en dat hij toen met het stichtingsbestuur heeft afgesproken om de onderhoudskosten te delen met het oog op een toekomstige investering in de liftinstallatie. Dat tussen partijen daarna afspraken zouden zijn gemaakt over – een nader overleg over – de liftinstallatie en de onderhoudskosten, zoals [gedaagden in conventie] betogen, hebben zij onvoldoende onderbouwd en is uit feiten en omstandigheden niet gebleken. Door [gedaagde sub 1] wordt bovendien geen concrete datum genoemd waarop het door hem bedoelde overleg over de liftinstallatie zou hebben plaatsgevonden. [gedaagden in conventie] hebben toegelicht dat [gedaagde sub 1] met het meebetalen aan de onderhoudskosten van de liftinstallatie is gestopt nadat hem duidelijk was geworden dat een uit de WMO (Wet maatschappelijke ondersteuning) toegekende bijdrage door het stichtingsbestuur niet werd aangewend voor investeringen aan het pand, maar om de financiële buffer van de stichting te laten aangroeien. De kantonrechter overweegt dat dit betrekking heeft op (mogelijke) afspraken binnen het stichtingsbestuur over het aanwenden van investeringsgelden. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat dit verband houdt met de hiervoor bedoelde afspraak tussen de huurder en de verhuurder over het onderhoud van de liftinstallatie. Het voorgaande brengt met zich mee dat de kantonrechter zal uitgaan van de stellingen van Stichting Tico.

4.16.

Ter beoordeling ligt voor of de door Stichting Tico voor de helft gevorderde onderhoudskosten aan de liftinstallatie voor toewijzing in aanmerking komen. [gedaagden in conventie] betwist dat de facturen betrekking hebben op klein onderhoud aan de liftinstallatie.

4.17.

De kantonrechter stelt vast dat de door Stichting Tico overgelegde facturen (Astralift) betrekking hebben op keuringen, onderhoud en het oplossen van technische storingen aan de liftinstallatie. De kantonrechter oordeelt dat dergelijke (reparatie-) werkzaamheden aan de liftinstallatie normaal en regulier onderhoud is dat op grond van hetgeen hiervoor is overwogen voor de helft voor rekening van [gedaagden in conventie] komt. Dit betekent dat de vorderingen van Stichting Tico van € 1.761,17 en € 2.503,76 voor toewijzing in aanmerking komen. De gevorderde wettelijke rente over deze bedragen is door [gedaagden in conventie] onvoldoende gemotiveerd betwist en zal eveneens worden toegewezen.

Verhuur 17e appartement

4.18.

Ter discussie staat of (onder-)verhuur van een (extra) appartement door Stichting Tico aan een 17e bewoner in strijd is met de huurovereenkomst. Partijen verschillen daarbij over de uitleg van artikel 1.2 van de huurovereenkomst. Stichting Tico stelt dat aan meer dan 16 bewoners mag worden verhuurd, omdat dit artikel in samenhang met artikel 1.6 van de huurovereenkomst moet worden gelezen. Volgens [gedaagden in conventie] sluit de tekst van artikel 1.2 van de huurovereenkomst verhuur aan 17 bewoners uit. De technische installaties in het gehuurde zijn ook niet berekend op 17 bewoners, aldus [gedaagden in conventie]

4.19.

De kantonrechter stelt voorop dat bij het beantwoorden van de vraag wat partijen zijn overeengekomen, niet alleen moet worden uitgegaan van een taalkundige uitleg van de huurovereenkomst, maar dat het ook aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158,
Haviltex). Bij de uitleg zijn alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de redelijkheid en billijkheid meebrengen, telkens van beslissende betekenis.

4.20.

Op grond van de tekst van artikel 1.2 en artikel 1.6 van de huurovereenkomst is het Stichting Tico toegestaan om de appartementen en studio’s aan meer dan 16 bewoners onder te verhuren. In artikel 1.2 van de huurovereenkomst staat onder meer omschreven dat
(…) Het pand is voorzien van 16 appartementen, 2 studio’s (…)en in artikel 1.6 van de huurovereenkomst staat dat
(…) De huurder zal het de appartementen en studio’s in het pand onderverhuren (…).Naar het oordeel van de kantonrechter moet hieruit worden afgeleid dat het partijen voor ogen heeft gestaan om het gehuurde aan 16 bewoners of meer onder te verhuren. Dat partijen aan deze bepalingen ook invulling hebben gegeven blijkt uit het vaststaande feit dat [gedaagden in conventie] enkele maanden na het sluiten van de huurovereenkomst bij de gemeente een wijzigingsvergunning hebben aangevraagd om van twee logeerruimtes een extra appartement te realiseren. Ook staat vast dat dit extra – kleinere – appartement eigen voorzieningen heeft en ook daadwerkelijk – naast de andere appartementen en studio(s) – aan bewoners is onderverhuurd ( [naam 1] en [naam 2] ). De uitleg die [gedaagden in conventie] aan artikel 1.2 van de huurovereenkomst geeft, namelijk dat de tekst van dit artikel uitgaat van uitsluitend gebruik van het gehuurde als woonvoorziening voor 16 bewoners en daarmee – naar de kantonrechter begrijpt – onderverhuur van niet meer dan 16 appartementen, vindt geen steun in de verdere tekst van dat artikel in samenhang met artikel 1.6 van de huurovereenkomst noch in de gang van zaken nadien zoals hiervoor geschetst en wordt, mede gezien gemotiveerde betwisting tegen deze interpretatie door Stichting Tico, verworpen. Aan het verweer van [gedaagden in conventie] dat het extra appartement/studio slechts zou zijn bedoeld voor tijdelijk gebruik en als doorstroomkamer naar een ander appartement gaat de kantonrechter voorbij, nu onweersproken vaststaat dat het extra appartement (ook) voor langere periodes (maanden) aan bewoners is onderverhuurd.

4.21.

[gedaagden in conventie] hebben aangevoerd dat de technische installaties in het gehuurde niet berekend zouden zijn op 17 bewoners hetgeen onderverhuur van het extra appartement zou belemmeren. [gedaagden in conventie] hebben evenwel geen stukken in het geding gebracht over de (capaciteit van) technische installaties en [gedaagde sub 1] heeft bovendien ter zitting toegelicht dat onderverhuur van het gehuurde aan 17 bewoners technisch mogelijk lijkt te zijn, zodat het verweer van [gedaagden in conventie] als onvoldoende onderbouwd zal worden gepasseerd.

4.22.

De kantonrechter komt daarmee tot het oordeel dat een redelijke uitleg van de huurovereenkomst met zich brengt dat het gehuurde vanaf de ingangsdatum aan zoveel bewoners als organisatorisch mogelijk mag worden onderverhuurd en wijst de primair gevorderde verklaring voor recht dan ook toe. Dit betekent ook dat onderverhuur van de appartementen en/of studio’s aan meer dan 16 bewoners niet in strijd is met de huurovereenkomst en dat Stichting Tico geen contractuele boetes aan [gedaagden in conventie] is verschuldigd, zodat ook deze, in samenhang gevorderde, verklaring voor recht zal worden toegewezen.

Calamiteiten/toegang installatieruimte

4.23.

Een ander geschilpunt van partijen is de toegang tot de installatieruimte in het gehuurde bij calamiteiten. In de afgesloten installatieruimte staat onder meer de warmwaterinstallatie. Vaststaat dat Stichting Tico geen sleutel heeft van de installatieruimte.

4.24.

In artikel 8.3 van de algemene bepalingen staat dat de huurder niet is toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder de installatieruimte te betreden. Deze bepaling voorziet evenwel niet in de situatie dat de huurder de installatieruimte noodgedwongen moet betreden vanwege calamiteiten. [gedaagden in conventie] dient in voorkomende gevallen dan ook haar toestemming te verlenen voor en medewerking te verlenen aan toegang tot de installatieruimte indien daarvoor een redelijke grond is, zoals een calamiteit, zodat de verklaring voor recht op dit onderdeel zal worden toegewezen. De vraag of het niet voldoen aan deze verplichting een gebrek oplevert hangt af van de omstandigheden van het geval en kan als zodanig niet in het algemeen worden beantwoord, zodat de verklaring voor recht op dit onderdeel zal worden afgewezen. De kantonrechter overweegt voorts dat Stichting Tico de mogelijkheid moet hebben om in geval van calamiteiten de installatieruimte te kunnen bereiken bij afwezigheid van [gedaagden in conventie] of bij gebreke van haar toestemming. Het toepassen van een noodsleutelkastje komt de kantonrechter daarbij niet onredelijk en niet ongebruikelijk voor. De kantonrechter zal [gedaagden in conventie] – nu dit een toevoeging aan het pand betreft – dan ook gebieden om een noodsleutelkastje met een sleutel van de installatieruimte aan te brengen en tevens gebieden om na gebruik van het noodsleutelkastje het ruitwerk daarvan te vervangen. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat het redelijk is dat partijen de kosten voor de aanschaf van het noodsleutelkastje en de vervangingskosten van het ruitwerk gezamenlijk dragen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.25.

Stichting Tico vordert een bedrag dat is gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De onderhavige vordering heeft echter slechts ten dele betrekking op één van de situaties waarin genoemd besluit van toepassing is. De kantonrechter zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de voor de individuele delen van de vordering geldende vereisten.

4.26.

De vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling heeft geen betrekking op één van de situaties waarin genoemd besluit van toepassing is. De kantonrechter zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. Aan de eisen is voldaan, nu voldoende gebleken is dat Stichting Tico op dit punt kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. De kantonrechter zal conform de staffel van genoemd besluit een bedrag aan incassokosten toewijzen van € 775,95.

4.27.

Stichting Tico maakt tevens aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten uit hoofde een overeenkomst tot betaling van een geldsom, waarop het besluit van toepassing is. Deze vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, omdat [gedaagden in conventie] natuurlijke personen zijn en niet gebleken is dat in de aanmaning van 24 november 2021 een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW
.In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.

Proceskosten in conventie

4.28.

[gedaagden in conventie] zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Stichting Tico worden bepaald op € 123,57 aan explootkosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 746,00 aan gemachtigdensalaris (2 punten á € 373,00 ).

In reconventie

Betalingsachterstand in de servicekosten

4.29.

[eisers in reconventie] hebben blijkens de (gecorrigeerde) eindfactuur met [nummer 1] aan servicekosten over het jaar 2019 een bedrag gevorderd van € 12.389,58. Stichting Tico heeft ten aanzien van de servicekosten over 2019 reeds een bedrag voldaan van € 1.243,49. Ten aanzien van de servicekosten over het jaar 2020 maken [eisers in reconventie] volgens eindfactuur met [nummer 2] aanspraak op een bedrag van € 11.705,98. Stichting Tico heeft aan servicekosten over 2020 een bedrag voldaan van € 2.703,79. Uit de betalingsherinneringen van 21 februari 2022 en 13 september 2022 blijkt dat [eisers in reconventie] tevens de servicekosten vorderen over 2021 van € 9.075,99.

4.30.

Op grond van hetgeen in conventie is overwogen zal de kantonrechter aan servicekosten over 2019 een bedrag van € 8.494,95 toewijzen. Dit bedrag bestaat uit de kosten van beheer van € 3.000,00, premie opstalverzekering van € 2.970,35 en de kosten legionellaplan met toelichting van € 2.524,60. Ten aanzien van de servicekosten over het jaar 2020 zal de kantonrechter een bedrag toewijzen van € 6.091,62. Dat bedrag bestaat uit de premie opstalverzekering van € 3.091,62 en kosten van beheer van € 3.000,00. In totaal komt voor toewijzing in aanmerking € 14.586,57. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag zal als onweersproken worden toegewezen vanaf de dag der dagvaarding tot dag der algehele voldoening.

4.31.

De gevorderde servicekosten over het jaar 2021 worden afgewezen wegens gebrek aan nadere onderbouwing, omdat [eisers in reconventie] hiervan geen eindfactuur hebben overgelegd en de kantonrechter de opeisbaarheid van deze factuur niet kan vaststellen.

Contractuele boetes

4.32.

[eisers in reconventie] hebben op grond van artikel 6.2 van de algemene bepalingen een boete gevorderd wegens illegale verhuur van het extra appartement. Nu de kantonrechter in conventie heeft geoordeeld dat Stichting Tico niet is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door appartementen en studio’s aan meer dan 16 bewoners onder te verhuren worden deze boetes afgewezen.

4.33.

Ter beoordeling resteert de door [eisers in reconventie] gevorderde boete op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen omdat de servicekosten over 2019, 2020 en 2021 niet volledig en niet op tijd zijn betaald. [eisers in reconventie] heeft deze boetes tot en met september 2022 berekend op € 15.600,00. Stichting Tico stelt dat zij niet is tekortgeschoten en beroept zich op matiging van de boetebedragen.

4.34.

De kantonrechter overweegt dat de achterstand in de servicekosten over 2019 en 2020 vaststaat en dat Stichting Tico op 21 februari 2022 en 13 september 2022 hiervoor in gebreke is gesteld zodat deze boetes in beginsel opeisbaar zijn. De kantonrechter ziet in de volgende omstandigheden aanleiding de boetes te matigen. Uit de overgelegde stukken blijkt dat [eisers in reconventie] niet eerder dan bij eis in reconventie aanspraak op deze boetes hebben gemaakt. Dat [eisers in reconventie] daar voorafgaand aanspraak op deze boetes hebben gemaakt is gesteld noch gebleken zodat Stichting Tico aanvankelijk heeft mogen menen dat [eisers in reconventie] dit boetebeding niet tegen haar zouden inroepen. Daarnaast zijn de boetes ook gebaseerd op de servicekosten over 2021 waarvan de opeisbaarheid niet is gebleken en op de kosten van beheer die eerst in deze procedure door [eisers in reconventie] inzichtelijk zijn gemaakt. De contractuele boetes zullen derhalve door de kantonrechter worden gematigd op 12 maanden (2 x 6 maanden) en worden toegewezen tot een bedrag van € 3.600,00,00.

Informatieplicht en vast contactpersoon

4.35.

[eisers in reconventie] stellen dat zij door Stichting Tico niet of te laat op de hoogte van belangrijke zaken worden gebracht. Het gaat daarbij om een brief en een rapport van de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant inzake brandveiligheid van 24 november 2021 welke eerst op 23 december 2021 zijn ontvangen. Ook weigert Stichting Tico om op verzoek van [eisers in reconventie] een vast contactpersoon aan te wijzen. Daarmee handelt Stichting Tico in strijd met goed huurderschap (artikel 7:213 BW), aldus [eisers in reconventie]

4.36.

Artikel 7:213 BW omvat onder meer een informatieplicht: de huurder dient de verhuurder tijdig te informeren over feiten en omstandigheden die zijn belangen kunnen raken (zie ook
Kamerstukken I2002/03, 26 089, enz., nr. 50, p. 8). Onder deze informatieplicht van de huurder valt ook het met bekwame spoed toesturen en of ter beschikking stellen van stukken die (mede) bestemd zijn voor de verhuurder.

4.37.

[eisers in reconventie] onderbouwen hun stelling met een e-mailbericht van 23 december 2021 (20:54) waarin staat:
(…) Bijgaand treft u het bedoelde rapport aan, alsook de begeleidende brief d.d. 24 november jl. die de Veiligheidsregio hierover naar de gemeente Oosterhout heeft gestuurd (…).Stichting Tico voert hiertegen het verweer dat zij de brief (in kopie) later heeft ontvangen en zo spoedig mogelijk heeft doorgeleid. Omdat Stichting Tico echter de herkomst van de brief noch de datum van ontvangst en doorgeleiding heeft onderbouwd zal de kantonrechter aan haar verweer voorbijgaan. Dit betekent dat uitgegaan zal worden van de stelling van [eisers in reconventie] dat zij de brief en het rapport niet eerder dan 23 december 2021 hebben ontvangen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit in strijd met de informatieplicht en een tekortkoming van Stichting Tico.

4.38.

[eisers in reconventie] stellen verder dat het niet aanwijzen van een vaste contactpersoon in strijd is met goed huurderschap. De kantonrechter volgt deze stelling niet. Dat de bestuursleden Van Oosterhout en Post de vaste contactpersonen van Stichting Tico zijn en dat het bestuur een afzonderlijk e-mailadres heeft is immers niet weersproken door [eisers in reconventie] Uit het procesdossier blijkt bovendien dat hij bekend is met deze bestuursleden en dat hij meermalen van het e-mailadres van het bestuur gebruik heeft gemaakt zodat deze stelling hem niet kan baten.

4.39.

Ter zitting hebben [eisers in reconventie] toegelicht dat zij vanwege het geschil niet langer in contact wenst te treden met de bestuursleden en dat zij een neutrale contactpersoon wensen. De kantonrechter overweegt dat het aan partijen zelf is om een neutrale contactpersoon aan te stellen hetgeen in deze procedure geen nadere beoordeling behoeft.

Ontbinding van de huurovereenkomst

4.40.

Vaststaat dat Stichting Tico is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst (vgl. r.o. 4.37). Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Bij een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst weegt de kantonrechter het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot de omstandigheden van het geval (zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

4.41.

De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkomingen van Stichting Tico te gering van betekenis zijn om de ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen. Daar komt bij dat de kantonrechter in zijn belangenafweging ook de belangen van de bewoners en hun zorgovereenkomsten met Stichting Tico betrekt. Ontbinding van de huurovereenkomst tussen [eisers in reconventie] en Stichting Tico zou in dit geval namelijk betekenen dat de bewoners van de appartementen en studio’s van de een op de andere dag worden geconfronteerd met een andere zorgaanbieder dat gezien de – op maat toegesneden –zorgovereenkomsten en de structurele begeleiding door Stichting Tico zeer onwenselijk zou zijn. [eisers in reconventie] c.q. [eiser in reconventie] voeren/voert weliswaar aan dat zij/hij een uitgebreid netwerk hebben/heeft aan zorgorganisaties om deze zorg aan bewoners bij een ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen garanderen, maar dat acht de kantonrechter gelet op de omstandigheden van het geval en de kwetsbare positie waarin de bewoners verkeren onvoldoende. De door [eisers in reconventie] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal worden afgewezen.

4.42.

[eisers in reconventie] stellen dat vanwege de (ernstig) verstoorde verhouding tussen partijen de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. De kantonrechter vat dit op als een beroep op artikel 6:258 BW. Voor een geslaagd beroep op artikel 6:258 BW dient sprake te zijn van een onvoorziene omstandigheid, die van dien aard is dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten en die niet krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komt van de partij die zich op artikel 6:258 beroept. De kantonrechter mag slechts bij hoge uitzondering een beroep op dit artikel honoreren. De kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid als vereist in artikel 6:258 BW, zodat het beroep zal worden verworpen.

Proceskosten in reconventie

4.43.

Stichting Tico zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eisers in reconventie] worden bepaald op € 373,00 aan gemachtigdensalaris (één punt á € 373,00). De kantonrechter ziet geen aanleiding om salaris gemachtigde in reconventie toe te wijzen voor de mondelinge behandeling omdat deze zich hoofdzakelijk heeft toegespitst op de procedure in conventie.

In conventie en in reconventie

4.44.

Ten aanzien van de door Stichting Tico in conventie en door [eisers in reconventie] in reconventie gevorderde nakosten overweegt de kantonrechter als volgt.

4.45.

Volgens vaste rechtspraak is het niet nodig om in dit vonnis een veroordeling op te nemen voor de gevorderde nakosten. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten levert ook voor de nakosten een executoriale titel op (Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853; r.o. 2.3). De kantonrechter zal de door [eisers in reconventie] gevorderde executiekosten afwijzen omdat de daarmee gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn, als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand te beoordelen is.

De vorderingen van Stichting Tico tegen curatoren van [naam dochter]

4.46.

Stichting Tico vordert primair een bedrag van € 11.181,00 vanwege een onregelmatige opzegging van de huurovereenkomst begeleid wonen en de zorgovereenkomst door curatoren. Subsidiair vordert Stichting Tico een schadevergoeding.

4.47.

Curatoren voeren verweer. Zij kwalificeren de zorgovereenkomst als een overeenkomst van opdracht. Zij hebben deze bij brief van 30 april 2020 beëindigd vanwege gegronde redenen (slechte zorgverlening, geen coronamaatregelen en beperkte communicatie). Als gevolg hiervan is ook de huurovereenkomst begeleid wonen geëindigd. Omdat [naam dochter] vanaf begin maart 2020 tot en met 30 april 2020 (mede) door de coronapandemie geen gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde en geen zorg heeft gehad maken curatoren over deze periode aanspraak op terugbetaling van huur inclusief servicekosten, de waarborgsom en zorgvergoeding. Door curatoren wordt subsidiair een beroep op verrekening gedaan.

4.48.

De kantonrechter stelt vast dat sprake is van een gemengde overeenkomst: een huurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte in combinatie met een zorgovereenkomst, hetgeen een overeenkomst van opdracht is in de zin van artikel 7:400 BW. Uit artikel 6:215 BW volgt dat de bijzondere bepalingen die van toepassing zijn op de bijzondere overeenkomsten naast elkaar van toepassing zijn, tenzij die bepalingen onverenigbaar zijn of de strekking van die bepalingen in verband met de aard daarvan zich daartegen verzet. In dat geval dient voor het bepalen van toepasselijke wettelijke regels te worden vastgesteld welk element overheersend is in de overeenkomst, het huur- of zorgelement. Overheerst het zorgelement, dan blijven de wettelijke huurbepalingen, en dus ook de huurbescherming buiten toepassing.

4.49.

In dit geval volgt uit de huurovereenkomst begeleid wonen dat de essentie van de verhouding tussen partijen wordt gevormd door de woonbegeleiding, behandeling, advisering en ondersteuning van [naam dochter] door de zorginstelling. In de (considerans van de) huurovereenkomst begeleid wonen staat dat de verhuurder de woning niet aan de huurder als reguliere woonconsument verhuurt, maar als cliënt van de zorginstelling ten behoeve van de woonbegeleiding. Verder staat in de huurovereenkomst dat gezien de bijzondere aard van de (rechts)verhouding tussen cliënt ( [naam dochter] ), de verhuurder en de zorginstelling aan de huurder geen beroep toekomt op wettelijke huurbescherming. Tot slot staat in de huurovereenkomst begeleid wonen en in de zorgovereenkomst dat deze onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Kortom nu er een nauwe relatie bestaat tussen de bewoning van het gehuurde door [naam dochter] en haar begeleiding door Stichting Tico is de kantonrechter van oordeel dat het zorgelement het overheersende element is in de tussen curatoren en Stichting Tico gesloten gemengde overeenkomst. Dat betekent dat de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn op de huurovereenkomst begeleid wonen, zodat met het eindigen van de zorg door Stichting Tico ook de huurovereenkomst begeleid wonen zonder meer eindigt, welke consequentie ook duidelijk blijkt uit beide overeenkomsten.

4.50.

Ter beoordeling ligt voor of de zorgovereenkomst door curatoren terecht is beëindigd. Uit artikel 7:408 lid 1 BW volgt dat de opdrachtgever te allen tijde bevoegd is een dergelijke overeenkomst op te zeggen. Deze bepaling is op grond van artikel 7:413 lid 2 BW in geval van een niet-professionele opdrachtgever van dwingend recht, waarvan niet ten nadele van die opdrachtgever kan worden afgeweken. Dit betekent dat curatoren de zorgovereenkomst met Stichting Tico op 30 april 2020 heeft kunnen opzeggen, zonder daarbij rekening te hoeven houden met een opzegtermijn. Daardoor zijn de zorgovereenkomst en de huurovereenkomst begeleid wonen beëindigd per 1 mei 2020. De vraag of al dan niet sprake is geweest van gegronde redenen voor onmiddellijke opzegging hoeft in dat kader niet te worden beantwoord.

4.51.

Het is vervolgens de vraag of Stichting Tico ondanks die geldige opzegging toch recht heeft op een vergoeding uit het vermogen van [naam dochter] . De kantonrechter overweegt als volgt. Curatoren zijn als niet-professionele opdrachtgever ter zake de opzegging geen schadevergoeding verschuldigd (artikel 7:408 lid 3 BW). De kantonrechter begrijpt dat Stichting Tico evenwel aanspraak maakt op een redelijk loon in de zin van artikel 7:411 BW omdat de zorgovereenkomst door toedoen van [gedaagden in conventie] voortijdig is geëindigd. De kantonrechter kan Stichting Tico hierin niet volgen. Artikel 7:411 BW geldt immers niet voor duurovereenkomsten waarbij de vergoeding wordt voldaan per tijdseenheid of per werkzaamheid (Parl. Gesch. Boek 7, p. 378). Daar is in onderhavig geval sprake van. De zorgvergoeding werd immers maandelijks in rekening gebracht en is maandelijks aan Stichting Tico voldaan welke verplichting ook in de zorgovereenkomst is vastgelegd. Niet ter discussie staat dat curatoren de zorgvergoeding tot 1 mei 2020 aan Stichting Tico hebben voldaan en dat [naam dochter] daarna niet meer bij Stichting Tico heeft verbleven zodat ook geen kosten meer zijn verschuldigd. Dat door Stichting Tico voorafgaand aan de opzegging zorg is verleend die nog niet is gefactureerd is gesteld noch gebleken. Op grond van het vorenstaande is geen zorgvergoeding of huur meer verschuldigd en zal de primaire vordering van Stichting Tico worden afgewezen. De subsidiaire vordering van Stichting Tico is gegrond op schadevergoeding en zal worden afgewezen op grond van artikel 7:408 lid 3 BW. Aangezien de hoofdvordering wordt afgewezen liggen daarmee ook de nevenvorderingen bestaande uit de wettelijke rente en de incassokosten voor afwijzing gereed.

4.52.

Ten aanzien van de door curatoren gestelde aanspraak op terugbetaling van huur en servicekosten en waarborgsom en terugbetaling van zorgvergoeding vanaf maart 2020 tot en met 30 april 2020 stelt de kantonrechter voorop dat op grond van artikel 137 Rv een tegenvordering dadelijk bij antwoord moet worden ingesteld. Daarbij geldt bovendien dat de eis in reconventie via een behoorlijke onderbouwing moet eindigen in een duidelijke vordering (die moet blijken uit een petitum).

4.53.

Overwogen wordt dat uit de conclusie van curatoren onvoldoende duidelijk wordt dat zij namens [naam dochter] daadwerkelijk bedoeld heeft een (afzonderlijk te beoordelen) eis in reconventie als bedoeld in artikel 136 e.v. Rv in te stellen. Een petitum met een tegenvordering ontbreekt. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding de door curatoren gestelde aanspraak op terugbetaling van huur en servicekosten, waarborgsom en zorgvergoeding te beoordelen. Aan het beroep op verrekening wordt evenmin toegekomen.

4.54.

Het voorgaande leidt er toe dat Stichting Tico als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten van curatoren. Deze worden door de kantonrechter begroot op nihil omdat Stichting Tico in reconventie reeds in de proceskosten is veroordeeld en het verweer van curatoren (namens [naam dochter] ) in hetzelfde processtuk staat en niet is gebleken dat hiervoor extra kosten zijn gemaakt.

5.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de door Stichting Tico te betalen huurprijs jaarlijks met ingang van juli 2019 gewijzigd is op de wijze zoals vastgesteld in artikel 17.1 van de algemene bepalingen;

5.2.

veroordeelt [gedaagden in conventie] om aan Stichting Tico te betalen € 8.019,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 september 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt [gedaagden in conventie] om aan Stichting Tico te betalen € 293,00 per maand vanaf oktober 2021 tot en met heden, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf het moment dat [gedaagden in conventie] hiermee in verzuim zal zijn;

5.4.

veroordeelt [gedaagden in conventie] om aan Stichting Tico te betalen € 1.761,17, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 september 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.5.

veroordeelt [gedaagden in conventie] om aan Stichting Tico te betalen € 2.503,76, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 19 mei 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.6.

verklaart voor recht dat Stichting Tico op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen het eigenaarsdeel onroerende zaak belasting niet verschuldigd is aan [gedaagden in conventie] ;

5.7.

verklaart voor recht dat Stichting Tico en [gedaagden in conventie] met het sluiten van de huurovereenkomst per januari 2018 zijn overeengekomen dat onderverhuurd mag worden aan zoveel bewoners als organisatorisch voor Stichting Tico mogelijk;

5.8.

verklaart voor recht dat Stichting Tico geen contractuele boetes ter zake onrechtmatige verhuur aan [gedaagden in conventie] verschuldigd is;

5.9.

verklaart voor recht dat [gedaagden in conventie] verplicht is om op verzoek van Stichting Tico de installatieruimte toegankelijk te maken bij calamiteiten;

5.10.

gebiedt [gedaagden in conventie] om een noodsleutelkastje aan de muur bij de installatieruimte in het gehuurde te bevestigen, zodat het bestuur van Stichting Tico bij calamiteiten het ruitje van het kastje kan inslaan voor het verkrijgen van de sleutel en gebiedt [gedaagden in conventie] om na het gebruik van het noodsleutelkastje het ruitje van het kastje te vervangen;

5.11.

veroordeelt [gedaagden in conventie] om aan Stichting Tico te betalen € 775,95 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.12.

veroordeelt [gedaagden in conventie] in de kosten van dit geding, aan de zijde van Stichting Tico tot op heden begroot op € 2.253,57, daarin begrepen een bedrag van € 746,00 als salaris voor de gemachtigde van Stichting Tico;

in reconventie

5.13.

veroordeelt Stichting Tico om aan [eisers in reconventie] te betalen een bedrag van

€ 14.586,57 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

5.14.

veroordeelt Stichting Tico om aan [eisers in reconventie] te betalen € 3.600,00 aan contactuele boete;

5.15.

veroordeelt Stichting Tico in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eisers in reconventie] tot op heden begroot op € 373,00 als salaris voor de gemachtigde van [eisers in reconventie] ;

in conventie en in reconventie

5.16.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde;

inzake de vorderingen van Stichting Tico tegen curatoren van [naam dochter] ;

5.17.

wijst de vorderingen van Stichting Tico af;

5.18.

veroordeelt Stichting Tico in de proceskosten aan de zijde van curatoren gevallen en tot op heden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen, en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2023.