Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 21/2749 WABOA
uitspraak van 24 januari 2023 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[naam eiser] , te [plaatsnaam] , eiser,
gemachtigde: mr. B. Vermeirssen,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Middelburg, verweerder.
Als derde partij heeft aan het geding deelgenomen:
[naam vergunninghouder], te [plaatsnaam] (vergunninghouder),
gemachtigde: [naam gemachtigde] .
Procesverloop
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het besluit van 17 mei 2022 (bestreden besluit) waarin het college het bezwaar van eiser tegen de verleende omgevingsvergunning voor de bouw van een garage en een tuinmuur aan de achterzijde van de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] ongegrond heeft verklaard. Tegen dit besluit heeft eiser beroep ingesteld.
Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 21 juni 2022 op zitting behandeld. Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [vertegenwoordiger verweerder] . Vergunninghouder is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.
In de tussenuitspraak van 2 augustus 2022 heeft de rechtbank verweerder in de gelegenheid gesteld om binnen vier weken na verzending daarvan, met inachtneming van wat in de tussenuitspraak is overwogen, het geconstateerde gebrek in het bestreden besluit te herstellen. Verweerder heeft in reactie op de tussenuitspraak een aanvullende motivering ingediend. Eisers hebben hierop schriftelijk gereageerd.
De rechtbank heeft bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft en op 14 december 2022 is het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. Voor een weergave van de feiten en de beroepsgronden verwijst de rechtbank naar de tussenuitspraak. Deze uitspraak bouwt voort op de tussenuitspraak. De rechtbank blijft bij al wat zij in de tussenuitspraak heeft overwogen en beslist, tenzij hierna uitdrukkelijk anders wordt overwogen. Het staat de rechtbank niet vrij om terug te komen van zonder voorbehoud gegeven oordelen in de tussenuitspraak. Dat is alleen anders in zeer uitzonderlijke gevallen. [1]
2. In haar tussenuitspraak heeft de rechtbank, kort samengevat, overwogen dat het bestreden besluit een gebrek kent, nu het college heeft nagelaten om voorafgaand aan het verlenen van de omgevingsvergunning steenmonsters te laten beoordelen en in de omgevingsvergunning op te nemen welke steensoort er door vergunninghouder gebruikt mocht worden.
De rechtbank heeft vergunninghouder in de gelegenheid gesteld om een steensoort te bepalen. Vervolgens is het college in de gelegenheid gesteld om te (laten) beoordelen of deze steensoort kon worden gebruikt voor de bouw van de tuinmuur en de gekozen steensoort vervolgens voor te schrijven in de omgevingsvergunning.
3. Naar aanleiding van de tussenuitspraak heeft het college op 15 augustus 2022 een reactie ingediend. Vergunninghouder heeft een steenmonster ter beoordeling aan het college voorgelegd. Dit monster is beoordeeld door het Walchers Adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit (de welstandscommissie). Het college volgt het advies van de welstandscommissie, stemt in met de door vergunninghouder overlegde steensoort en verklaart ook er op toe te zullen zien dat deze steensoort feitelijk zal worden toegepast.
4. Eiser heeft naar aanleiding van de schriftelijke motivering en het rapport van de welstandscommissie schriftelijk gereageerd. Hij stelt zich op het standpunt dat de bronsgroene steen niet past bij de al bestaande muren die aan de linker- en rechterzijde aanwezig zijn. De kleur van de muur valt zodanig uit de toon dat dit in redelijkheid niet de bedoeling kan zijn en is daarmee in strijd met de redelijke eisen van welstand, met name omdat ter plaatse de muren door het bestemmingsplan worden beschermd.
Daarnaast stelt eiser dat het college met de brief van 15 augustus 2022 het gebrek niet heeft hersteld. Het betreft immers een brief van het college aan de rechtbank. Het college had een besluit moeten nemen, waarmee de omgevingsvergunning wordt aangepast of aangevuld. Dit is tot op heden niet gebeurd, zodat het college het gebrek niet heeft hersteld.
De oppervlakte van het bouwperceel
5.1.
Eiser is van mening dat de bouw van de garage niet mogelijk is vanwege de oppervlakte van de garage. Deze is in strijd met het bestemmingsplan. De garage wordt niet gebouwd op het perceel achter de woning, maar op een perceel dat niet behoort tot het hoofdgebouw. Het betreft een zelfstandig perceel. Dat dit perceel ook in eigendom is van vergunninghouder, maakt naar de mening van eiser niet dat er sprake is van een bijbehorend bouwwerk op een perceel met bestemming ‘Erf-1’ dat ook bij het hoofdgebouw hoort.
Daarnaast stelt eiser dat als alle percelen wel als een erf moeten worden beschouwd, dat dan geldt dat de berekeningen van het college in de omgevingsvergunning niet controleerbaar en derhalve onjuist zijn.
5.2.
Het college stelt dat er moet worden uitgegaan van een aaneengesloten stuk grond, omdat de oorspronkelijke tuinmuur ook dit deel van het perceel omsloot. Ten aanzien van de berekening stelt het college dat blijkens de begripsomschrijving van artikel 1.30 van het Bestemmingsplan [naam bestemmingsplan] (het bestemmingsplan) terecht is uitgegaan van een bouwperceel van 55m². Op grond van artikel 7.2.1, onder b, van het bestemmingsplan mag 40% van het bouwperceel worden bebouwd. Dat betekent volgens het college dat maximaal 22 m² mag worden bebouwd. De oppervlakte van de bestaande bebouwing is 7 m² en van de garage zal 14 m² zijn. Samen gaat het om 21 m² en dat is volgens het college in overeenstemming met het bestemmingsplan.
5.3.
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de garage wordt gebouwd op twee afzonderlijke naast elkaar gelegen kadastrale percelen, die in eigendom zijn van vergunninghouder. De garage wordt deels op het perceel met de bestemming ‘Wonen’ en deels op het perceel met de bestemming ‘Erf-1’ gebouwd.
5.4.
Naar oordeel van de rechtbank is op grond van artikel 1.30 van het bestemmingsplan een bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Gelet op rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) kan een situatie waarin sprake is van bij elkaar behorende bebouwing er toe leiden dat meerdere kadastrale percelen in ruimtelijke zin als één geheel behoren te worden aangemerkt. [2] De garage wordt gebouwd op twee percelen, maar behoort toe aan de woning van vergunninghouder. Naar het oordeel van de rechtbank is er sprake van twee percelen, maar moeten deze als één geheel worden aangemerkt.
Ten aanzien van de berekening oordeelt de rechtbank als volgt. Het perceel met de bestemming ‘Wonen’ heeft geen bebouwingspercentage. Daarom geldt op grond van artikel 31.2.1, onder b, van het bestemmingsplan een bebouwingspercentage van 100 % van het bouwvlak. Op het perceel met de bestemming ‘Erf-1’ mogen op grond van artikel 7.2.1 van het bestemmingsplan bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd. Daarvoor geldt een bebouwingspercentage van 40%, met een maximum van 40 m². De totale oppervlakte van het perceel met de bestemming ‘Erf-1’ bedraagt 55 m², waardoor maximaal 22 m² mag worden bebouwd. Op het perceel is al een bijgebouw gerealiseerd dat als bijkeuken wordt gebruikt. De bijkeuken heeft een oppervlakte van (ongeveer) 7 m². De te realiseren garage ligt met 14 m² op het perceel met de bestemming ‘Erf-1’. Het overige gedeelte van de garage wordt gebouwd op het perceel met de bestemming ‘Wonen’ waar geen bebouwingspercentage voor geldt. De garage overschrijdt het bebouwingspercentage van het perceel met de bestemming ‘Erf-1’ niet, nu er 21 m² wordt bebouwd. De rechtbank is van oordeel dat de berekening van het college juist is en het beroep in zoverre dus niet slaagt.
De herbouwplicht
6.1.
Eiser stelt zich op het standpunt dat het oordeel dat de herbouwplicht niet zo ver gaat dat de gesloopte muur op dezelfde wijze moet worden teruggebouwd, niet nader is gemotiveerd door het college. Feit is volgens eiser wel dat de bestemmingsplanwetgever de muur als te beschermen heeft aangemerkt. Waarom na de sloop van de muur dan een wijziging mogelijk zou zijn vergt een gedegen uitleg. Deze uitleg ontbreekt volgens eiser. Een enkele goedkeuring door de welstandscommissie is daarvoor onvoldoende.
6.2.
Het college stelt dat de welstandscommissie het plan tweemaal heeft beoordeeld en heeft gesteld dat er geen afbreuk wordt gedaan aan de karakteristiek van het beschermde stadsgezicht. Bij de beoordeling zijn foto’s van de oorspronkelijke tuinmuur betrokken. Er bestaat geen aanleiding om het advies van de welstandscommissie in twijfel te trekken en te oordelen dat het plan in strijd is met het geldende bestemmingsplan.
6.3.
De rechtbank stelt vast dat de welstandscommissie adviseert over ruimtelijke kwaliteit, monumenten, beschermd stadsgezichten en beeldkwaliteit. Uit de omgevingsvergunning blijkt dat de welstandscommissie een positief advies heeft uitgebracht. Uit vaste rechtspraak van de ABRvS volgt dat, hoewel het college niet gebonden is aan een welstandsadvies en de verantwoordelijkheid voor de welstandstoetsing bij het college zelf ligt, het college wel op het advies mag afgaan. Het college moet dan nagaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Het overnemen van een welstandsadvies behoeft in beginsel geen nadere toelichting. Dit is anders als de aanvrager of een derde-belanghebbende een advies van een deskundig te achten persoon of instantie heeft overlegd of concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht. [3]
De rechtbank is van oordeel dat de muur in het bestemmingsplan wordt beschermd, nu er voor de sloop van de muur een vergunning moet worden aangevraagd op grond van artikel 41.5.2 van het bestemmingsplan en artikel 2.1, eerste lid, onder aanhef en onder g en h van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. De welstandscommissie heeft twee keer een positief advies gegeven over de muur. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat deze adviezen op onzorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen. Nu eiser geen tegenadvies heeft overlegd en ook geen concrete aanknopingspunten voor twijfel over de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, is de rechtbank van oordeel dat het college mocht afgaan op de adviezen van de welstandscommissie. Het beroep slaagt in zoverre niet.
De soort van de baksteen en de toetsing door de welstandscommissie
7.1.
Vergunninghouder heeft aan het college een steenmonster voorgelegd. Dit monster is door de welstandscommissie beoordeeld. De welstandscommissie heeft een positief rapport uitgebracht over de toepassing van deze steensoort. Het college heeft bij brief van 15 augustus 2022 aan de rechtbank laten weten dat zij met het advies instemt en dat vergunninghouder de overgelegde steensoort zal gebruiken voor de bouw van de tuinmuur.
7.2.
Eiser stelt zich op het standpunt dat de bronsgroene steen niet past bij de al bestaande muren aan de linker- en rechterzijde van de te bouwen muur. Deze muren en garages zijn namelijk uitgevoerd in een rode steensoort. De welstandscommissie motiveert de keuze voor deze steensoort door te wijzen op het feit dat ook een andere muur aan de [naam tuin] onlangs is opgericht met die steensoort. Het betreft echter een tuinmuur die aan de andere kant van de [naam tuin] staat en dus geen, of minder, ruimtelijke invloed heeft op de muur van vergunninghouder en de belendende muren links en rechts van de muur van vergunninghouder. De kleur van de muur valt zodanig uit de toon dat dit in redelijkheid niet de bedoeling kan zijn en is daarmee in strijd met de redelijke eisen van welstand, met name omdat ter plaatse de muren door het bestemmingsplan worden beschermd. De conclusie is volgens eiser dat het college zich niet had mogen baseren op het advies van de welstandscommissie. De welstandscommissie heeft immers enkel gekeken naar een andere muur op het plein, maar niet naar de muren die dichterbij staan. Het advies is daarom naar haar inhoud en wijze van totstandkoming onjuist en mag niet ten grondslag worden gelegd aan de beslissing van het college.
7.3.
De rechtbank stelt vast dat de welstandscommissie een positief rapport heeft uitgebracht over de gekozen baksteensoort.
Eiser heeft ook nu geen tegenrapport overlegd. De rechtbank is, gelet op hetgeen in rechtsoverweging 6.3 is vermeld, van oordeel dat het rapport van de welstandscommissie niet onzorgvuldig tot stand is gekomen. Dat eiser meent dat de kleuren niet bij elkaar passen en er daarom strijd is met de redelijke eisen van welstand, is naar het oordeel van de rechtbank niet nader onderbouwd. Het beroep slaagt daarom niet.
Heeft het college het gebrek hersteld?
8.1.
Eiser stelt dat het college het gebrek niet heeft hersteld met de brief van 15 augustus 2022. Het is een brief van het college aan de rechtbank. Eiser meent dat het college een besluit had moeten nemen waarmee de omgevingsvergunning wordt aangepast of aangevuld.
8.2.
De rechtbank heeft in de tussenuitspraak van 2 augustus 2022 geoordeeld dat vergunninghouder een keuze zal moeten maken over de steensoort en dat het college vervolgens moet beoordelen of deze steensoort kan worden gebruikt voor de bouw van de tuinmuur. Het college heeft ook de gelegenheid gekregen om de steensoort te bepalen en op te nemen in de omgevingsvergunning. Dit laatste is noodzakelijk om zo nodig tot handhaving van de vergunning te kunnen overgaan. De rechtbank is met eiser van oordeel dat het college niet heeft voldaan aan de mogelijkheid om het gebrek te herstellen. Het college heeft immers geen aanvullend vergunningvoorschrift opgenomen waarin de steensoort is vastgesteld. Nu het college het college de steensoort niet heeft opgenomen als vergunningvoorschrift, slaagt het beroep. Het gebrek bestaat er thans dus nog uit dat de omgevingsvergunning geen voorschrift kent waarin de door vergunninghouder gekozen steensoort als verplichte steensoort wordt voorgeschreven. De rechtbank stelt tevens vast dat de welstandscommissie wenst dat de muur in kruisverband wordt gebouwd, in ieder geval niet in halfsteensverband. Met het oog op finale geschilbeslechting zal de rechtbank daarom dit in een voorschrift aan de omgevingsvergunning toevoegen.
Conclusie
9. Het beroep zal gegrond worden verklaard en de rechtbank zal het bestreden besluit vernietigen. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door een vergunningvoorschrift aan de omgevingsvergunning toe te voegen.
10. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient het griffierecht aan eiser te worden vergoed.
11. De rechtbank zal verweerder veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde verleende rechtsbijstand vast op € 2.689,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde van € 597,- per punt en wegingsfactor 1 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting en 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na een bestuurlijke lus, met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat aan de omgevingsvergunning een voorschrift wordt toegevoegd, welk voorschrift luidt: “Vergunninghouder dient bij het bouwen van de tuinmuur de tuinmuur uit te voeren in de steensoort met bronsgroene kleur met DoP-code 133840-A5W1111 en daarbij geen halfsteensverband te gebruiken.”;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 181,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.689,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. de Roo, griffier, op 24 januari 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage
Wettelijk kader
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht:
Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder aanhef en onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het bouwen van een bouwwerk.
Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder aanhef en onder g van de Wabo is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het slopen van een bouwwerk in gevallen waarin dat in een bestemmingsplan, beheersverordening of voorbereidingsbesluit is bepaald.
Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder aanhef en onder h van de Wabo is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het slopen van een bouwwerk in een beschermd stads- of dorpsgezicht.
Op grond van artikel 2.10, eerste lid van de Wabo wordt voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, de omgevingsvergunning geweigerd indien:
de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2 of 120 van de Woningwet.
de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij de bouwverordening of, zolang de bouwverordening daarmee nog niet in overeenstemming is gebracht, met de voorschriften die zijn gesteld bij een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 8, achtste lid, van de Woningwet dan wel bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 120 van die wet;
de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening, tenzij de activiteit niet in strijd is met een omgevingsvergunning die is verleend met toepassing van artikel 2.12;
het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend;
de activiteit een wegtunnel als bedoeld in de Wet aanvullende regels veiligheid wegtunnels betreft en uit de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden blijkt dat niet wordt voldaan aan de in artikel 6, eerste lid, van die wet gestelde norm.
Bestemmingsplan [naam bestemmingsplan] :
Op grond van artikel 1.30 van het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan] (het bestemmingsplan) is een bouwperceel een aangesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.
Op grond van artikel 7.1 van het bestemmingsplan zijn de voor ‘Erf-1’ bestemd voor:
erf bij de hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel;
ij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen en ontsluitingspaden.
Op grond van artikel 7.2.1 van het bestemmingsplan gelden voor het bouwen de volgende regels:
a. op deze gronden worden gebouwd
bijbehorende bouwwerken;
overige bouwwerken;
per bouwperceel mag 40% van de bestemde gronden worden bebouwd met een maximum van 40 m²;
per bouwperceel mag slechts 1 bijgebouw worden gebouwd;
de afstand tussen een bijgebouw en een hoofdgebouw op hetzelfde bouwperceel moet tenminste 3 meter bedragen.
Op grond van artikel 31.1 zijn de voor ‘Wonen’ aangewezen gronden bestemd voor:
het wonen;
ter plaatse van de aanduiding “garage” (ga): uitsluitend een garage bestemd voor de stalling van vervoersmiddelen;
ter plaatse van de aanduiding “bedrijf” (b): Bedrijven zoals opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten ‘functiemenging’ in bijlage 1;
e ter plaatse van de aanduiding “kantoor”(k): tevens een kantoor zoals opgenomen in de Staat van kantoren in bijlage 3;
ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van horeca- tot en met categorie 1b” (sh-≤1b): een horecabedrijf tot en met categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten in bijlage 2;
ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van maatschappelijk-8” (sm-8): tevens voor welzijnsactiviteiten en een zorgsteunpunt;
ter plaatse van de aanduiding “zorgwoning” (zw): tevens zorgwoningen;
bij deze bestemming behorende erven, tuinen, bergingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, (ondergrondse) stallingsruimte en ontsluitingspaden.
Op grond van artikel 31.2.1 van het bestemmingsplan gelden voor het bouwen de volgende regels:
a. ter plaatse van het bouwvlak wordt gebouwd:
hoofdgebouwen;
bijbehorende bouwwerken;
overige bouwwerken.
de totale oppervlakte van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en overkappingen bedraagt ten hoogste met de maatvoeringsaanduiding aangegeven bebouwingspercentage van het bouwvlak; indien geen bebouwingspercentage is aangegeven, geldt een bebouwingspercentage van 100% van het bouwvlak;
ter plaatse van de aanduiding “maximum aantal wooneenheden”; bedraagt ten hoogste het aantal woningen per bouwvlak het aangegeven aantal;
hoofgebouwen moeten aaneen worden gebouwd, met de naar de wegzijde(n) gekeerde gevel(s) geheel in de bebouwingsgrens;
de breedte van een bouweenheid moet tenminste 4 en mag ten hoogste 9 meter bedragen;
tussen de toelaatbare goot – en nokhoogte zijn delen van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken toegestaan, mits deze niet het vlak overschrijden dat bepaald wordt door de maximale goothoogte en een van daaruit beginnende helling van 60 graden ten opzichte van het horizontale vlak;
boven de nokhoogte en buiten het sub f genoemde vlak zijn uitsluitend schoorstenen, liftopbouwen, trappenhuizen, dakkapellen en topgevels toegestaan.
Op grond van artikel 41.5.2 van het bestemmingsplan kan een omgevingsvergunning voor het slopen van muren en schuttingen slechts worden verleend in de volgende gevallen:
voor zover geen onevenredige schade wordt toegebracht aan dan wel herstel verzekerd is van het historisch en ruimtelijk karakter van het beschermd stadsgezicht;
voor zover er een door de monumentencommissie goedgekeurd plan ligt voor herbouw.