Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/3955
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 juli 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 538.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zundert voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 14 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2] , [naam 3] en [taxateur] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1990 op een perceel van 599 m2. De woning beschikt over een inpandige garage, een vrijstaand tuinhuis en een aangebouwde schuur/berging.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 488.000 bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 538.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4.Overwegingen
Formeel: toetsingskader van de rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.2.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.4.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 29 november 2022 is opgemaakt door [taxateur]. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op € 538.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [plaats 2] . Het taxatierapport is voorzien van een matrix waarin voornoemde referentiewoningen zijn vergeleken met de woning. De referentiewoningen zijn vrijstaande woningen die in 1987 ( [adres 3] ) dan wel in 1990 (overige) zijn gebouwd en die in dezelfde wijk zijn gelegen als de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.6.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Daarnaast zijn de referentiewoningen voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ook zijn aan aparte onderdelen van de woning, zoals de inpandige garage afzonderlijke waarden toegekend.
4.8.
De heffingsambtenaar heeft voor zowel de woning als voor de referentiewoningen de ligging als voldoende (factor 3) aangemerkt. Belanghebbende voert aan dat de woning, vanwege de verkeersdrukte een slechtere ligging heeft dan de gebruikte referentiewoningen, die in een rustigere omgeving gelegen zijn. De heffingsambtenaar stelt dat de ligging van de woning ten opzichte van de referentiewoningen niet dusdanig slechter is, dat een correctie voor de ligging noodzakelijk is. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar. De enkele omstandigheid dat de woning aan een doorgaande weg ligt met nauwelijks snelheidsbeperkingen en de referentiewoningen aan rustiger wegen is van onvoldoende gewicht om de ligging als matig (factor 2) te bestempelen. Belanghebbende heeft immers niet nader onderbouwd hoeveel drukker die weg is en welke invloed de kennelijke drukte heeft op het woongenot.
Gebruik van de NEN-norm
4.9.
De grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar, ondanks dat hij heeft aangegeven de oppervlakte te berekenen met toepassing van de norm NEN 2580, bij het meten van de woning de oppervlakte van de leidingschacht en de zolder ten onrechte niet buiten beschouwing heeft gelaten, leidt niet tot gegrondverklaring van het beroep. Daarbij is in de eerste plaats van belang dat het gebruik van de NEN-norm weliswaar de voorkeur heeft van de waarderingskamer, maar niet berust op enig wettelijk voorschrift. Het staat de heffingsambtenaar dan ook in beginsel vrij daarvan af te wijken. [2] Voorts staat vast dat sprake is van een vrij toegankelijke zolder die met een vaste trap bereikbaar is en die geschikt is voor normaal, meer dan incidenteel, gebruik en van een ruimte achter de schacht die eveneens gebruikt kan worden en ook gebruikt wordt. Naar het oordeel van de rechtbank vertegenwoordigen deze ruimtes zonder meer een bepaalde waarde. Dat heeft belanghebbende ook niet betwist. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat in gevallen als deze dergelijke ruimtes als gebruiksoppervlakte meegeteld worden. De rechtbank leidt hieruit af dat de voor de woning gehanteerde berekeningswijze ook bij alle andere woningen, waaronder eventueel de referentiewoningen, wordt toegepast. Dat betekent dat de van de NEN-norm afwijkende berekeningswijze uiteindelijk tot de juiste waardevaststelling van de woning leidt.
Stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van voorgaande jaren
4.10.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde van de woning te veel is gestegen ten opzichte van de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Dit standpunt van belanghebbende kan belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [3]
Gelijkheidsbeginsel
4.11.
Belanghebbende heeft betoogd dat de WOZ-waarde van zijn woning aanzienlijk hoger is dan de WOZ-waarde van vergelijkbare woningen in de buurt. Dit is in strijd met het gelijkheidsbeginsel, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de panden, waar belanghebbende naar verwijst, niet identiek zijn aan de woning. Belanghebbende heeft dit beaamd. Aangezien het geen identieke panden betreft is er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een schending van het gelijkheidsbeginsel.
5.Conclusie en gevolgen
5.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 19 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.