Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1949
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde 1] , verbonden aan [B.V.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oosterhout, de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 februari 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [adres 1] (het object) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.249.000,00. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oosterhout voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 10 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende [gemachtigde 2] en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van het object (bouwjaar 1992). Het betreft een
[restaurant] met drive-in en buitenterras met een totale oppervlakte van 613 m2 (inclusie buitenterras en exclusief buitenruimte).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat de waarde van het object op de waardepeildatum (maximaal) € 900.000,00 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.249.000,00.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een onroerende zaak kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
5.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
5.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.4.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 16 februari 2023 door [taxateur 1] is opgemaakt. De waarde van het object wordt hierin getaxeerd op € 1.430.000,00. In het waarderapport is de huurwaarde van het object bepaald op basis van een vergelijking van huurprijzen van vergelijkingsobjecten. Ter onderbouwing heeft de taxateur verwezen naar het verkoopcijfer van de vergelijkingsobjecten [adres 2] te [adres 1] , [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 3] . Uit deze verkooptransacties is de huurwaarde afgeleid. Daarnaast heeft de taxateur een kapitalisatiefactor gehanteerd van 11.7.
5.6.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 1.249.000,00 niet te hoog is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met het object?
6. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de twee in het waarderapport en in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] goed met elkaar vergelijkbaar en kunnen de huurwaardes van die objecten als richtsnoer dienen bij het bepalen van de huurwaarde van het object. Dat geldt niet voor het object [adres 2] , dit is onvoldoende vergelijkbaar. De marktgegevens van [adres 2] dateren van 1 januari 2015 en zijn niet geïndexeerd naar de waardepeildatum. De rechtbank laat [adres 2] daarom buiten beschouwing. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat er geen wettelijke regel is die verplicht tot het gebruik van (minimaal) drie vergelijkingsobjecten. [2]
Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat de door de heffingsambtenaar aangenomen huurwaarde van € 200,00 per vierkante meter voor het object niet in geschil is. In geschil is de mate waarin de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de erfdienstbaarheid en de gehanteerde kapitalisatiefactor.
Beroepsgronden
6.1.
Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat er sprake is van een erfdienstbaarheid. De klanten van de omliggende objecten moeten over het perceel van het object van belanghebbende om op hun bestemming te komen. Daarnaast gaat het hier om een parkeerplaats en is het niet aannemelijk dat klanten van de omliggende objecten geen gebruik maken van deze parkeerplaats behorende bij het object van belanghebbende.
De heffingsambtenaar stelt dat er een correctie heeft plaatsgevonden vanwege de erfdienstbaarheid. Het perceel is verkocht voor € 171,79 per m2. Voor de waardering van de benodigde grond is € 110,00 per m2 aangehouden. De heffingsambtenaar gaat er van uit dat 300 m2 grond van de parkeerplaats gebruikt wordt ten behoeve van de erfdienstbaarheid waarvoor een correctie van € 33.000,00 is toegepast. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de invloed van de erfdienstbaarheid. De heffingsambtenaar heeft een correctie toegepast op de m2-prijs van de benodigde grond. Daarnaast acht de rechtbank dat het op basis van de overgelegde luchtfoto voldoende aannemelijk is dat de ten behoeve van de erfdienstbaarheid noodzakelijke grond 300 m2 bedraagt.
6.2.
Verder voert belanghebbende aan dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld, omdat er vanwege de mindere ligging een hoger opslagrisico moet worden gehanteerd dan
6 %. Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat het opslagrisico tussen de 8 % en de 12 % moet liggen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd waarom het opslagrisico 6 % is. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het object is gelegen op een unieke locatie langs de snelweg. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een opslagrisico nog boven de bandbreedte (minimaal 2,74 % - maximaal 5,57 %) zoals weergegeven in de Taxatiewijzer huurwaarde-kapitalisatiefactor waardepeildatum 2021. De niet onderbouwde stelling van belanghebbende, is naar het oordeel van de rechtbank van onvoldoende gewicht om de onderbouwing van de kapitalisatiefactor door de heffingsambtenaar te betwisten.
6.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
7. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 14 juli 2021. De rechtbank doet uitspraak op 21 februari 2024, waarmee de redelijke termijn in overschreden met afgerond 8 maanden.
7.1.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50,00 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van
€ 500,00 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50,00 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100,00.
7.2.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 28 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond acht maanden geduurd en daarmee twee maanden te lang. Dit brengt mee dat 2/8 deel (€ 25,00) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 75,00) voor rekening van de minister. De minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
8.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875,00 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 209,25. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de minister ieder voor de helft worden vergoed, te betalen aan belanghebbende. In dit geval brengt dit mee dat een verdeling van € 104,62 (heffingsambtenaar) en € 104,63 (minister) hier het meest effectief is. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
8.2.
Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht niet te vergoeden. Belanghebbende heeft ter zitting van de rechtbank een verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ingediend. Op dit verzoek is de op 1 juli 2013 ingevoerde titel 8.4 van de Awb van toepassing. Op grond van het bepaalde in artikel 8:94, tweede lid, van de Awb is bij indiening van een verzoek als bedoeld in artikel 8:91, eerste lid, van de Awb, zoals hier aan de orde, geen griffierecht verschuldigd.” (CRvB 12 januari 2017, ECLI:NL:CRVB:2017:102).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 25,00;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 75,00;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 104,62 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de minister tot betaling van € 104,63 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 21 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.