ECLI:NL:RBZWB:2024:1579

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummers: BRE 22/408 en 23/218

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 maart 2024 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar,

de Staat der Nederlanden (Minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 december 2021 en 7 december 2022.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de onroerende zaak) op 1 januari 2020 (waardepeildatum 2020) en 1 januari 2021 (waardepeildatum 2021) vastgesteld op respectievelijk € 2.923.000 en € 2.989.000. Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook aanslagen in de onroerendezaakbelastingen eigenaar (OZBE) van de gemeente Tilburg voor de jaren 2021 (aanslag OZBE 2021) en 2022 (aanslag OZBE 2022) opgelegd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft de beroepen op 19 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde van belanghebbende [naam 1] en [naam 2] en namens de heffingsambtenaar [naam 3] , [taxateur 1] en [taxateur 2] . Van hetgeen op de zitting is besproken, is een proces-verbaal opgemaakt waarvan de rechtbank gelijktijdig met deze uitspraak een afschrift naar partijen heeft verzonden.

1.5.

Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht zes weken later uitspraak te doen.

Beoordeling door de rechtbank

2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de jaren 2021 (waardepeildatum 2020) en 2022 (waardepeildatum 2021) niet te hoog heeft vastgesteld en of de aanslag OZBE terecht aan belanghebbende is opgelegd. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

2.1.

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Feiten

3. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een gemeentelijk monument uit 1906 (het hoofdgebouw) met daartegen aangebouwd een stuk nieuwbouw, gelegen op een perceel van 14.885 m2. Het hoofdgebouw is gerenoveerd en op 1 februari 2021 was de nieuwbouw gereed.

3.1.

Belanghebbende heeft met ingang van 1 februari 2021 de onroerende zaak verhuurd aan [stichting] (de huurder). In de verhuurovereenkomst is opgenomen dat de onroerende zaak (het gehuurde) ‘
uitsluitend [zal] worden bestemd om te worden gebruikt als ondersteuning en begeleiding van gehandicapten, huisvesting van gehandicapten, jeugdzorg met overnachting, dagverblijven en logeren’. Daarnaast is in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurder voor de omzetbelasting vrijgestelde prestaties verricht en dat de huur per kwartaal € 44.906,25 (inclusief vergoedingen voor de omzetbelasting op de exploitatiekosten van € 1.500 en inclusief btw-schade stichtingskosten van het gehuurde van € 5.906,25) bedraagt.

3.2.

De gemeente Tilburg heeft een schriftelijke verklaring afgegeven dat de logiesfunctie van de onroerende zaak op 13 augustus 2021 is gewijzigd in woonfunctie.^[1]

3.3.

De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde WOZ-waarden te onderbouwen door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde toe te passen. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak als volgt onderverdeeld:

Omschrijving/onderdelen

Bouwjaar

(Bruto-

vloer-)

oppervlakte

Kantoor

1906/2018

283 m2

Kantoor

1906/2018

139 m2

Technische ruimte

1906

18 m2

Dagverblijf

2019

346 m2

Gemeenschappelijke woonruimte

2019

396 m2

Opslag/Magazijn

1906

12 m2

Totaal

1.194 m2

Overwegingen

Op welke wijze dient de waarde van de onroerende zaak te worden bepaald?

4. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.^[2]Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.1.

De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.^[3]De waarde wordt bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde.^[4]

4.2.

De gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak is de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft.^[5]De waarde van onroerende zaken die geen woning zijn (niet-woningen) moet worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde als deze hoger is dan de marktwaarde. Dit geldt ongeacht of de niet-woning courant dan wel incourant is en ongeacht of zij al dan niet bruikbaar is voor commerciële doeleinden.^[6]In het geval dat een niet-woning bij een ander dan de eigenaar in gebruik is, is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de zaak ook voor de gebruiker de waarde de waarde die de zaak voor de eigenaar heeft.^[7]Voor een in de commerciële sfeer gebezigde courante niet-woning wijkt de gecorrigeerde vervangingswaarde niet af van de marktwaarde,^[8]tenzij sprake is van een voor de eigenaar geldende subjectieve omstandigheid die er toe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger uitvalt dan marktwaarde.^[9]Voor een commercieel gebezigde incourante onroerende zaak geldt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gesteld op de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft, dat wil zeggen de investering die de huidige eigenaar bereid is te doen om een onroerende zaak te stichten die hem in economische zin hetzelfde nut oplevert. De gecorrigeerde vervangingswaarde kan berekend worden door de stichtingskosten te verminderen met afschrijvingen voor technische en functionele veroudering. Bij uitsluitend bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken is de gecorrigeerde vervangingswaarde even hoog als de bedrijfswaarde.

4.3.

Belanghebbende stelt dat sprake is van een courant object dat commercieel wordt geëxploiteerd. Voor de waardering dient te worden uitgegaan van de bedrijfswaarde van het object en dat is de waarde in het economische verkeer voor belanghebbende zelf. De bedrijfswaarde vormt de netto kasstroom van de huur. Volgens belanghebbende dient voor de bepaling van de bedrijfswaarde te worden uitgegaan van de huurwaardekapitalisatiemethode. Als de zorg zou stoppen, aldus belanghebbende, wordt er ook geen geld meer verdiend uit huurinkomsten. De huur is de enige bron van inkomsten en de huurwaardekapitalisatiemethode is dan ook de enige juiste manier om de bedrijfswaarde van het object vast te stellen.

Voor het jaar 2021 verdedigt belanghebbende eerst een WOZ-waarde van € 1.885.000^[10]. Later verdedigt belanghebbende een WOZ-waarde voor het jaar 2021 van € 1.255.000, uitgaande van een jaarhuur van € 146.000 (ná inflatiecorrectie) en een kapitalisatiefactor van 8,6. Voor het jaar 2022 verdedigt belanghebbende een WOZ-waarde van € 1.320.000, uitgaande van een jaarhuur van € 150.000 en een kapitalisatiefactor van 8,8.

Belanghebbende is voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactoren uitgegaan van de bruto rendementseis, omdat marktinformatie van vergelijkbare objecten onvoldoende voorhanden zijn. Belanghebbende stelt subsidiair dat op de gecorrigeerde vervangingswaarde als zodanig een functionele correctie dient plaats te vinden om tot de door hem verdedigde bedrijfswaarde te komen. Belanghebbende verwijst ter onderbouwing naar het Veendam/Billiton-arrest.^[11]

4.4.

De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat er geen onderbouwende markthuren en verkopen zijn gevonden om de vergelijkingsmethodiek toe te passen zoals de huurwaardekapitalisatiemethodiek. Daarom is bij de waardering van de onroerende zaak uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar dat hem niet gebleken is dat de overeengekomen huurprijs middels marktwerking heeft plaatsgevonden door vraag en aanbod. De onroerende zaak is niet op de openbare markt te huur aangeboden. Daarom dient de waarde van de onroerende zaak door zijn aard en bestemming middels de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden gewaardeerd. Volgens de heffingsambtenaar schept de methode van waardering zoals die door belanghebbende wordt verdedigd twijfels. In het eerste taxatierapport dat door belanghebbende is ingebracht voor het jaar 2021 (waardepeildatum 2020) is de taxateur van belanghebbende uitgegaan van een kapitalisatiefactor 14,4 (opgemaakt op 17 oktober 2020). Daarna is uitgegaan van een lagere kapitalisatiefactor 8,8. Dit laat ook zien dat het ondoenlijk is om een factor te bepalen indien het ontbreekt aan goed vergelijkbare marktgegevens, aldus de heffingsambtenaar. Verder stelt de heffingsambtenaar dat een kapitalisatiefactor van 8,8 te laag is.

4.5.

De rechtbank is van oordeel dat de door belanghebbende ingebrachte taxatierapporten voor het jaar 2021 onduidelijkheid scheppen door eerst uit te gaan van een kapitalisatiefactor 14,4 en deze vervolgens zonder enige toelichting neerwaarts bij te stellen op 8,6. Verder is de huurwaardekapitalisatiefactor voor zowel het jaar 2021 als het jaar 2022, die middels de bottom-up methode is berekend, niet onderbouwd met verifieerbare (markt)gegevens. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak voor de jaren 2021 en 2022 niet kan worden bepaald met de waarderingsmethodiek die belanghebbende zich voorstaat.

4.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak commercieel wordt geëxploiteerd. De rechtbank zal hierna beoordelen of de gecorrigeerde vervangingswaarde naar beneden moet worden bijgesteld.

Maakt de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak aannemelijk?

5. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak voor de jaren 2021 en 2022 niet te hoog heeft vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar is geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. Tussen partijen is niet in geschil dat de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief btw moet worden berekend.

5.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak voor de jaren 2021 en 2022 vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde met gebruikmaking van de Taxatiewijzer Verzorging archetype N3610000 en N3670000. Daarbij heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de nieuwbouw die op 1 februari 2021 gereed was. De bouwkosten van de nieuwbouw heeft de heffingsambtenaar geraamd op € 1.424.212 (inclusief btw) aan de hand van de opgegeven bouwkosten bij de aanvraag van de bouwvergunning. Ten aanzien van de grondprijs is de heffingsambtenaar uitgegaan van de gronduitgifteprijs van € 120 (exclusief btw) per m2 voor de eerste 2.572 m2 aan grond en voor de resterende 12.313 m2 € 84 per m2.

5.2.

Belanghebbende heeft de onderverdeling van de opstallen door de heffingsambtenaar en zoals vermeld in 4.3 niet bestreden. Belanghebbende heeft eveneens de toepassing van archetype N3610000 en N3670000 door de heffingsambtenaar niet bestreden. Belanghebbende heeft slechts aangevoerd dat de nieuwbouw op toestanddatum 1 januari 2021 voor 90% gereed was, omdat toen nog sprake was van ruwbouw (60% af). De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat op 1 februari 2021 de nieuwbouw af moest zijn. De bouw van de aanbouw is gefotografeerd en die 10% afbouw laat de stand van december 2020 zien, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de nieuwbouw op 1 januari 2021 voor 60% gereed was.

5.3.

Belanghebbende heeft daarnaast aangevoerd dat de overige grond van 12.313 m2 geen waarde vertegenwoordigd. Extra grond leidt alleen tot onderhoud en heeft geen meerwaarde omdat op die grond niet kan worden gebouwd en/of worden uitgebreid, aldus belanghebbende. De rechtbank gaat voorbij aan dit standpunt van belanghebbende, nu hij dat niet met verifieerbare marktgegevens heeft onderbouwd. Ook heeft belanghebbende niet cijfermatig onderbouwd en toegelicht dat de functionele afschrijving zo hoog moet worden vastgesteld om tot de door hem verdedigde WOZ-waarden te komen.

5.4.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen, heeft de rechtbank geen reden te twijfelen aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens en de daarop door hem gegeven toelichting inzake de waardering van de onroerende zaak voor de jaren 2021 en 2022 middels de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank is van oordeel dat met de omstandigheid dat sprake is van verhuur van zorgvastgoed, wat daar ook van zij, en dat bij de beëindiging daarvan geen huurinkomsten meer ontvangen worden, niet aannemelijk is gemaakt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde naar beneden bijgesteld dient te worden aan de hand van functionele afschrijving om te komen tot een lagere waarde, nog daargelaten dat hiervoor is vastgesteld dat de door belanghebbende voorgestane bedrijfswaarde – berekend aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode – niet voldoende onderbouwd is. De rechtbank passeert het standpunt van belanghebbende.

5.5.

De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens en de daarop door hem gegeven toelichting en is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak voor de jaren 2021 en 2022 niet te hoog zijn vastgesteld.

Artikel 220a Gemeentewet

6. Een onroerende zaak dient op grond van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

6.1.

De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de onroerende zaak eerst was ingedeeld met spreekkamers. De woonfunctie was toen niet aan de orde. Voor het jaar 2022 is door de huurder [stichting] aangeven dat de villa (het hoofgebouw) over 7 ruimtes beschikt waarvan 2 logeerplekken en dat de nieuwbouw uit 13 kamers, waarvan 2 logeerkamers, bestaat. Volgens de heffingsambtenaar dient 56,8% van de totale brutovloeroppervlakte tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

6.2.

Volgens belanghebbende dient de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning. Ten minste 735,9 m2 (92,7%) van de onroerende zaak kan volgens belanghebbende worden toegerekend aan gedeelten daarvan die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Daarbij gaat belanghebbende uit van een totale oppervlakte van 793,7 m2.

6.3.

De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn standpunt, nu hij niet heeft betwist dat de onroerende zaak een (bruto)vloeroppervlakte heeft van 1.194 m2. Immers voor het geval belanghebbende in zijn standpunt wordt gevolgd dat 735,9 m2 tot woning dient danwel volledig dienstbaar zijn aan woondelen, is dat minder dan 70% van de onroerende zaak. Zo is de technische ruimte niet meegenomen in de berekening van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft bij het opleggen van de onderhavige aanslagen OZBE terecht het tarief voor niet-woningen toegepast.

Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn

7. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in de procedure over de WOZ-waarde voor het jaar 2021 (waardepeildatum 1 januari 2020).

7.1.

De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat de redelijke termijn in de procedure over de WOZ-waarde voor het jaar 2022 niet is overschreden. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende inzake de WOZ-waarde voor het jaar 2021 ontvangen op 29 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 12 maart 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 12 maanden.

7.2.

Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat er sprake is van discrepantie tussen de hoogte van de vergoeding en het financiële belang. Belanghebbende als verhuurder van de onroerende zaak heeft de mogelijkheid om de financiële last van de gemeentelijke heffingen te betrekken in een analyse van kosten en baten die tot de gevraagde huursom leidt. Anderzijds is het financiële belang niet dermate gering dat een kale erkenning – dat sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn – recht doet aan de situatie. Alles tegen elkaar afwegend is de rechtbank van oordeel dat de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Belanghebbende heeft – uitgaande van € 50 per overschrijding per half jaar – recht op een schadevergoeding van € 100.

7.3.

Omdat de bezwaarfase afgerond 9 maanden heeft geduurd en daarmee 3 maanden te lang, brengt dit mee dat 3/12 deel (€ 25) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 75) voor rekening van de Staat. De Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.

Conclusie en gevolgen

8. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde voor de jaren 2021 (waardepeildatum 1 januari 2020) en 2022 (waardepeildatum 1 januari 2021) en de daarmee samenhangende aanslagen OZBE gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.

8.1.

Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. De rechtbank verwijst hierbij naar een recent arrest van de Hoge Raad.^[12]De vergoeding bedraagt dus € 218,75. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed. Ieder van hen zal daarom worden veroordeeld tot vergoeding van € 109,38.

8.2.

De heffingsambtenaar en de minister wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht in zaaknummer 22/408 (WOZ-waarde voor het jaar 2021) aan belanghebbende te vergoeden.

8.3.

De immateriëleschadevergoeding, het griffierecht en de proceskostenvergoeding moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.^[13]

Beslissing

De rechtbank:

verklaart de beroepen ongegrond;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 25;
veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 75;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan belanghebbende;
veroordeelt de Staat tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan belanghebbende;
bepaalt dat de minister van het griffierecht € 25 aan belanghebbende moet vergoeden;
bepaalt dat de heffingsambtenaar van het griffierecht € 25 aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 12 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.