Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/3956
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 juli 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 920.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 879.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 8 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam], taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 2015 met een oppervlakte van 163 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 950 m2. De woning heeft een carport, aanbouw, berging, overkapping en voorraadkelder.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 829.015 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 879.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 13 december 2023 door taxateur S. Karatas is opgemaakt.
6.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 974.395 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 2] en [adres 3] en [adres 4], beide te [plaats 1]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar, ligging, en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
6.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de dakkapel, berging, garage, kelder, overkapping, dakterras en carport zijn afzonderlijke waarden toegekend. De grondwaarde bij referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] is gecorrigeerd met 10% vanwege de ligging. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor onderhoud en kwaliteit. Ook heeft een correctie plaatsgevonden vanwege de doelmatigheid van de het kavel. De woning is gemiddeld gewaardeerd met een 3. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen.
6.7.
De grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar, ondanks dat hij heeft aangegeven de oppervlakte te berekenen met toepassing van de norm NEN 2580, bij het meten van de woning de oppervlakte van de zolder ten onrechte niet buiten beschouwing heeft gelaten, leidt niet tot gegrondverklaring van het beroep. Daarbij is in de eerste plaats van belang dat het gebruik van de NEN-norm weliswaar de voorkeur heeft van de waarderingskamer, maar niet berust op enig wettelijk voorschrift. Het staat de heffingsambtenaar dan ook in beginsel vrij daarvan af te wijken. [2] Voorts staat vast dat sprake is van een vrij toegankelijke zolder die met een vaste trap bereikbaar is en die geschikt is voor normaal, meer dan incidenteel, gebruik en ook gebruikt wordt. Naar het oordeel van de rechtbank vertegenwoordigt deze ruimte zonder meer een bepaalde waarde. Dat heeft belanghebbende ook niet betwist. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat in gevallen als deze dergelijke ruimtes als gebruiksoppervlakte meegeteld worden. De rechtbank leidt hieruit af dat de voor de woning gehanteerde berekeningswijze ook bij alle andere woningen, waaronder eventueel de referentiewoningen, wordt toegepast. Dat betekent dat de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd dat de zolder als gebruiksoppervlakte wordt meegenomen. Dat het Bouwbesluit in het kader van vergunningverlening – kennelijk – andere uitgangspunten hanteert, maakt dat oordeel niet anders, alleen al omdat het Bouwbesluit een volstrekt ander doel heeft dan de Wet WOZ.
6.8.
Belanghebbende bepleit dat het aantal vierkante meters waarop de WOZ-waarde is berekend niet correct is. Op basis van de bouwtekeningen heeft de woning 165 m2 woonoppervlakte, dit terwijl de heffingsambtenaar de waarde heeft bepaald op basis van 175 m2. Doordat de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van een groter woonoppervlak is de waarde van de woning te hoog vastgesteld, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit ter zitting dat de gegevens van de woning voortvloeien uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), een officieel systeem. De heffingsambtenaar heeft ter zitting niet kunnen toelichten of de gegevens uit de BAG voor onderhavige woning correct zijn. Doordat de heffingsambtenaar dit niet heeft kunnen toelichten, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de gebruikte woonoppervlakte niet aannemelijk heeft gemaakt. Hierdoor is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
6.9.
De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
6.10.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 829.015 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft geen stukken verstrekt, waaruit een onderbouwing van zijn voorgestane waarde blijkt.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
6.11.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 855.000.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 855.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 19 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.