Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 22/3856 en 22/3857
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juli 2024 in de zaken tussen
[belanghebbende] B.V.(mede als rechtsopvolger van [B.V.]
), uit [plaats 1] , belanghebbende,
), uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland(gemeente Middelburg),
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 juni 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 9 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (het hotel) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 3.967.000. Tegelijk met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen eigenaar en gebruiker van de gemeente Middelburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslagen OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met afzonderlijke verweerschriften.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 19 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, mr. D.A.N. Bartels, via beeldverbinding. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] . De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd.
Vooraf
2. De heffingsambtenaar heeft de waardebeschikking voor de eigenaar vastgesteld en
de aanslag OZB opgelegd op naam van [B.V.] De heffingsambtenaar heeft gegevens van het Kadaster overgelegd, waaruit blijkt dat [B.V.] op 1 januari 2022 als eigenaar geregistreerd stond en dat op 20 januari 2022 de naamswijziging van de vennootschap naar belanghebbende is geregistreerd. De gemachtigde heeft op 1 augustus 2022 weliswaar namens [B.V.] beroep ingesteld, maar heeft vervolgens wel de juiste volmacht overgelegd van belanghebbende. Nu hierover geen misverstand bestaat en het om dezelfde vennootschap gaat, ziet de rechtbank geen aanleiding het beroep niet inhoudelijk te behandelen.
Feiten
3. Belanghebbende is (rechtsopvolgend) eigenaar en tevens gebruiker van het hotel. Het is een hotel (bouwjaar 1975) met 46 hotelkamers, 2 appartementen, een vergaderruimte, lobby/ ontbijtruimte/keuken en opslag afval. Het hotel is in 2020 gerenoveerd.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het hotel te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
4.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en is de waarde van het hotel niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
5.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
6. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het hotel door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 3.967.000. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres 2] te [plaats 3] , [adres 3] te [plaats 4] , [adres 4] te [plaats 5] , [adres 5] te [plaats 6] , en [adres 6] te [plaats 4] . Het hotel is op 3 augustus 2021 inpandig opgenomen. Uit de uitspraak op bezwaar volgt dat de voor het hotel gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,8 is herleid uit de hiervoor genoemde rondom de waardepeildatum verkochte vergelijkingsobjecten. In een aanvullend verweer in de zaak BRE 22/3856 is ter nadere onderbouwing verwezen naar de verkoopcijfers van [adres 7] en [adres 8] te [plaats 2] . Tevens heeft de taxateur een berekening gemaakt op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij aansluiting is gezocht bij het archetype wijkcentrum/multifunctionele accommodatie. Uit deze berekening volgt een waarde voor het hotel van € 4.951.620.
6.1.
Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat de waarde van € 3.967.000 niet te hoog is.
Beroepsgronden
7. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
7.1.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de vastgestelde waarde onvoldoende is onderbouwd, omdat onderliggende stukken ontbreken. Tevens is de gehanteerde wijze van taxeren onjuist, omdat niet is uitgegaan van de omzetgegevens van belanghebbende in combinatie met een controle aan de hand van marktgegevens. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog vastgesteld. Ook is onvoldoende rekening gehouden met het verschil in waardering van land- en zeehotels en met de volgens belanghebbende desastreuze gevolgen van de coronapandemie.
Oordeel rechtbank
8. Voor de onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar een berekening gemaakt aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar op basis van deze gegevens de huurwaarde en de kapitalisatiefactor aannemelijk gemaakt. Aangezien het hotel in 2020 is gerenoveerd, bestaat geen aanleiding om de laagste huurwaarde en kapitalisatiefactor van de referentiepanden – die van een verouderd hotel en een oud bankgebouw dat nog niet is gerenoveerd – te hanteren. De omstandigheid dat bepaalde berekeningen (zoals belanghebbende die voorstaat) niet zijn gemaakt, leidt er niet toe dat de rechtbank twijfelt aan de hoogte van de waarde.
8.1.
Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de waarde onvoldoende onderbouwd, omdat transportaktes en huurovereenkomsten of huurinformatieformulieren niet zijn overgelegd. Ter zitting heeft de taxateur verklaard dat hij niet beschikt over koop- en huurovereenkomsten en/of informatieformulieren, en daarom bij de berekening is uitgegaan van verkoopprijzen en geschatte huurwaarden en kapitalisatiefactoren. De verkoopcijfers blijken uit de akten van levering, die openbaar en dus raadpleegbaar zijn. De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar stelt. Van onvoldoende onderbouwing van de waarde is daarom geen sprake.
8.2.
Vervolgens stelt belanghebbende dat het hotel een landhotel is en dat deze ligging ten opzichte van een zeehotel een waardedrukkend effect heeft. De taxateur heeft in zijn nadere onderbouwing verwezen naar de vergelijkingsobjecten [adres 7] en [adres 5] , die een vergelijkbare ligging hebben. Uit de vergelijking met deze objecten is niet gebleken van een waardedrukkend effect. De enkele stelling van belanghebbende dat deze hotels (deels) een andere doelgroep hebben, wil, zonder nadere onderbouwing, ook nog niet zeggen dat van een waardedrukkend effect sprake is.
8.3.
De rechtbank volgt belanghebbende ook niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening had moeten houden met de gevolgen van de coronapandemie. De rechtbank overweegt dat als er al sprake is van een waarderelevante invloed van de coronapandemie, dit tot uitdrukking zal komen in de huurtransacties of verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die zijn gerealiseerd ten tijde van die coronapandemie. De gevolgen van de coronapandemie zijn dus verdisconteerd in de huurtransacties of verkoopprijzen. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en dat niet gebleken is van een (bouwkundige) verandering van de onroerende zaak. De wijze waarop de gebruiker van de onroerende zaak zijn onderneming ter plaatse uitoefent, is daarbij (in de regel) niet van belang. Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 [2] leidt de rechtbank evenmin tot een ander oordeel. Het arrest is gewezen door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane korting van 25% niet aannemelijk gemaakt.
8.4.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het hotel voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
9. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
9.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van de bezwaarschriften. De heffingsambtenaar heeft beide bezwaarschriften van belanghebbende ontvangen op 17 februari 2022. De rechtbank doet uitspraak op 12 juli 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 5 maanden.
9.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank medebepalend dat belanghebbende in deze procedure een vennootschap is en de belangen enkel van financiële aard zijn. Ten opzichte van andere procedures op grond van de Wet WOZ gaat het in deze procedure weliswaar om een iets groter financieel belang, maar daar staat tegenover dat dergelijke financiële belangen ook vaker voorkomen bij een vennootschap als belanghebbende dan bij een gemiddelde particulier. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50 in totaal voor de twee samenhangende zaken.
9.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 30 juni 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 5 maanden geduurd en daarmee niet te lang. Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening komt van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
10. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
10.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van haar proceskosten voor het
indienen van dat verzoek. De rechtbank neemt daarbij als uitgangspunt dat sprake is van twee samenhangende zaken. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank
1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 75 en de wegingsfactor 0,25. [3] De vergoeding bedraagt dus € 18,75, te betalen door de Staat er Nederlanden. Ter onderbouwing van dit oordeel overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, lid 3, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, die aanleiding geven tot een lagere vergoeding dan de standaard forfaitaire vergoeding. De gemachtigde van belanghebbende vraagt standaard om deze vergoeding, ook in zaken en/of op tijdstippen waarin een overschrijding van de redelijke termijn niet aan de orde is. De rechtbank wijkt daarom af van het puntensysteem. [4]
10.2.
Omdat de beroepen ongegrond zijn, hoeft de Staat het door belanghebbende betaalde griffierecht niet te vergoeden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft belanghebbende gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Awb. Daarvoor was belanghebbende geen griffierecht verschuldigd (artikel 8:94, tweede lid, van de Awb). Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan. [5]
10.3.
De vergoeding van immateriële schade en proceskosten moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [6]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 18,75 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 12 juli 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.