Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1170
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 september 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. [naam 1] , verbonden aan Maatschap WOZ Juristen),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland (gemeente Borsele).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 januari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 434.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borsele voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 3 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende mr. [naam 1] , en namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. [naam 2] . Het onderzoek ter zitting is op verzoek van beide partijen voor twee weken aangehouden. Vanwege het uitblijven van een reactie van beide partijen, heeft de rechtbank op 18 juli 2024 het onderzoek gesloten.
1.5.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande semi-bungalow van het bouwjaar 1978 met een oppervlakte van 282 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 3495 m². De woning heeft een garage, berging en dakkapel.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 383.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 434.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel
5. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
5.1.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat grondstaffel en inzicht in de KOUDV-waarden ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning en deze gegevens ontbreken. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken.
5.2.
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).
5.3.
Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat niet volledig is weergegeven wat is besproken tijdens de hoorzitting op 25 oktober 2022. Ter onderbouwing verwijst belanghebbende naar een uitspraak van de toenmalige rechtbank Alkmaar van 15 april 2008. [2]
5.4.
De rechtbank is van oordeel dat de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd. Uit artikel 7:7 van Pro de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt. De wet schrijft echter niet voor in welke vorm het verslag wordt gegoten en hoe uitgebreid het moet zijn. [3] De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar een (summiere) samenvatting heeft opgenomen van hetgeen is besproken tijdens de hoorzitting. Die samenvatting geeft geen aanleiding om te concluderen dat de hoorzitting niet naar behoren is vastgelegd, laat staan dat de uitspraak op bezwaar niet voldoende gemotiveerd is. De rechtbank wijst het standpunt van belanghebbende af.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 23 mei 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
7.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 497.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] te [plaats 1] en [adres 4] te [plaats 2] . In het rapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
7.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 434.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
8. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen als zodanig niet bestreden. De rechtbank zal daar ook van uitgaan.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
9. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Aan de bijgebouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend. Tevens is rekening gehouden met de verschillen in KOUDV-waarden. Voor de woning is de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen gecorrigeerd vanwege de totale woonoppervlakte van de woning van belanghebbende ten opzichte van de gemiddelde woonoppervlakte van de referentiewoningen.
9.1.
Volgens belanghebbende dient 103 m² van de grond te worden vrijgesteld vanwege een recht van overpad ten behoeve van het waterschap. De heffingsambtenaar brengt daartegenin dat er geen erfdienstbaarheid is opgenomen in het Kadaster, maar dat desondanks in totaal 772 m² (€ 40.144) in mindering is gebracht op de grond.
9.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de feitelijke situatie met betrekking tot de grond, door daar op de meest gunstige wijze voor belanghebbende rekening mee te houden. De enkele stelling van belanghebbende, zonder onderbouwing, is van onvoldoende gewicht om de waardering van de grond door de heffingsambtenaar te weerleggen.
9.3.
Vervolgens stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging. De woning is gelegen nabij hoogspanningsmasten. Belanghebbende ervaart verder overlast van ventilatoren van agrariërs, een brandstoftank en het sluipverkeer. Dit geeft verkeers- en geluidsoverlast. Daarbij is voor belastingjaar 2021 de ligging van de woning gewaardeerd met factor 1 en voor het huidige belastingjaar factor 2. Belanghebbende heeft onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag gesteld dat de factor voor de ligging niet kan variëren per belastingjaar op grond van het vertrouwensbeginsel. [5] Indien de heffingsambtenaar dit wel doet, dan moet dit voorafgaand de beschikking bekend worden gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat voor het huidige belastingjaar een nieuwe waardering is gemaakt en de factoren zijn bepaald aan de hand van de onderlinge verschillen met de referentiewoningen. De woning heeft voor ligging factor 2 gekregen, vanwege de hoogspanningsmasten en de overlast van de agrariërs.
9.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende genoemde waardeverminderende omstandigheden. De rechtbank is verder van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een drukke weg gelegen naast de woning. Belanghebbende heeft gesteld dat sprake is van sluipverkeer en dit voor verkeersoverlast zorgt, maar heeft deze stelling niet met objectieve, controleerbare gegevens onderbouwd. Daarbij merkt de rechtbank op dat, indien het standpunt van belanghebbende moet worden gevolgd en de ligging factor 1 krijgt, de getaxeerde waarde van € 497.000 niet dusdanig lager uitvalt dat deze onder de vastgestelde waarde voor de woning van € 434.000 uitkomt.
9.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
10. Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
10.1.
Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 6 april 2022. De rechtbank doet uitspraak op 18 september 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 6 maanden.
10.2.
De rechtbank constateert dat belanghebbende het verzoek om vergoeding van immateriële schadevergoeding heeft gedaan na het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024. Het overgangsrecht is niet van toepassing. Uit hetgeen belanghebbende heeft gevorderd blijkt voldoende duidelijk dat het financiële belang bij onderhavig beroep minder dan € 1.000 beloopt. De rechtbank stelt vast dat de redelijke termijn met minder dan twaalf maanden is overschreden. Zij volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. [6]
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.
11.1.
Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van Pro de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
11.2.
Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [7]
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [7]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 18 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.