Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10351
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , aangesloten bij [organisatie] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schuiven-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 241.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank stelt vast – in overeenstemming met hetgeen partijen over en weer hebben verklaard – dat de beroepstermijn is aangevangen op 12 oktober 2023, waardoor het beroepschrift ontvankelijk is.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 24 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] , werkzaam bij [organisatie] en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] .
1.6
De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd met zes weken.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1951) met een gebruiksoppervlakte van 100 m2, een berging en een grondoppervlakte van 151 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal
€ 129.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 241.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending van het artikel 40 van Pro de Wet WOZ?
4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de objectonderdelen met waarden, de KOUDV- en liggingsfactoren en de indexeringscijfers niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van Pro de Wet WOZ geschonden.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat zij belanghebbende aan de hand van de verstrekte gegevens (voldoende) in de gelegenheid heeft gesteld om de waarde van de woning – na de uitspraak op bezwaar – te controleren.
4.2.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
4.3.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de gegevens van de woning en referentiewoningen per e-mails van 19 april 2023, 17 mei 2023 en 6 september 2023 heeft verstrekt aan belanghebbende. Uit de laatstgenoemde e-mail volgt dat belanghebbende tot 22 september 2023 de tijd kreeg om (inhoudelijk) te reageren. De rechtbank constateert dat de uitspraak op bezwaar gedagtekend is op 28 augustus 2023, maar dat de verzending daarvan pas heeft plaatsgevonden op 11 oktober 2023. Uit het voorgaande volgt dat belanghebbende vóór (de verzending van) de uitspraak op bezwaar reeds beschikte over alle opgevraagde stukken en ook (al dan niet per ongeluk) voldoende gelegenheid heeft gehad om te reageren op de door de heffingsambtenaar verstrekte informatie. In dit geval is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
5.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 269.883 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 28.883 dan de beschikte WOZ-waarde van € 241.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1]
, [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] buiten beschouwing moeten worden gelaten, omdat de transactiedata van deze referentiewoningen meer dan één jaar van de waardepeildatum zijn verwijderd. Hierdoor zijn deze referentiewoningen niet bruikbaar ter vergelijking. Voornoemde referentiewoningen zijn verkocht op respectievelijk 23 juli 2023 en 27 september 2023. Naar het oordeel van de rechtbank is dit te ver van de waardepeildatum om met behulp van indexering een betrouwbaar beeld te kunnen geven van de gezochte waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022.
5.6.
De rechtbank acht de referentiewoningen [referentiewoning 1] en [referentiewoning 4] – waarvan belanghebbende de bruikbaarheid niet heeft betwist – wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat deze referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
5.7.
De stelling van belanghebbende dat de geïndexeerde waarden van de referentiewoningen niet hoger kunnen zijn dan de WOZ-waarden van die woningen, volgt de rechtbank niet. De WOZ-waarden van de referentiewoningen zijn niet relevant voor de waardebepaling van de woning, zo blijkt uit de door de wetgever geïmplementeerde wetssystematiek van de Wet WOZ. De WOZ-waarde wordt ook niet vastgesteld aan de hand van indexeringscijfers, niet voor het WOZ-object en ook niet voor de referentieobjecten. Dat is nu eenmaal niet de berekeningswijze zoals deze door de wetgever is gekozen. Overigens wijst de rechtbank erop dat de indexeringscijfers worden afgeleid uit alle daarvoor beschikbare verkopen, terwijl de WOZ-waarde – als er geen eigen verkoopcijfer beschikbaar is – wordt vastgesteld aan de hand van een relatief gedetailleerde vergelijking met slechts enkele referentieverkopen. Vaststellen van verkoopwaarde middels indexering kan dan logischerwijs anders uitvallen. Het is immers een andere berekening op basis van andere cijfers. Dat logisch of rekenkundig beschouwd ook op een andere wijze tot een waardebepaling gekomen kan worden, zoals belanghebbende bepleit, doet aan het voorgaande niet af.
5.8.
De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen op een onjuiste wijze zijn geïndexeerd. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de indexering geschiedt aan de hand van de gegevens die uit de marktanalyse komen en dat via [beroepsorganisatie] een indicatieve controle plaatsvindt van de gehanteerde indexcijfers. De rechtbank acht deze weerlegging door de heffingsambtenaar voldoende, nu belanghebbende zijn stelling geenszins (rekenkundig) heeft onderbouwd. Tot slot constateert de rechtbank dat in de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwaren [3] – waarnaar belanghebbende verwijst – geen sprake is van een (feitelijk) overeenkomstige situatie.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.9.
Belanghebbende voert aan dat aan de matrix geen waarde kan worden ontleend, omdat de (basis)prijzen per m2 van de (referentie)woningen onjuist zijn. Daartoe voert zij aan dat in de taxatiematrix voor [referentiewoning 1] een factor 4 voor ligging en voor de woning een factor 2 voor voorzieningen is gehanteerd. Deze correcties zijn echter niet doorgevoerd, waardoor de basisprijzen per m2 van het onderdeel woning te hoog zijn vastgesteld. Verder zijn de waarden van de bijgebouwen niet onderbouwd en is niet te controleren of deze juist zijn vastgesteld. Tot slot voert zij aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte onderhoudsstaat, de gedateerde voorzieningen en de matige kwaliteit van de woning. Daartoe verwijst belanghebbende naar het in het beroepschrift overgelegde fotoblad.
5.10.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar twee rekenfouten heeft gemaakt in de taxatiematrix. De waarde van de grondoppervlakte per m2 van [referentiewoning 1] bedraagt meer dan € 292, resulterend in een lagere basisprijs per m2 van het hoofgebouw van de referentiewoning. Ook is de (basis)prijs per m2 van de woning te hoog vastgesteld. De rechtbank constateert daarentegen dat de slordigheden in de taxatiematrix – ten opzichte van het verschil van € 28.883 tussen de WOZ-waarde en de berekende waarde van de woning – er niet voor hebben gezorgd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
5.11.
De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat er geen informatie is verstrekt over de bijgebouwen, zodat belanghebbende de waardering ervan niet kan controleren. Dit standpunt is feitelijk onjuist, nu het dossier informatie bevat over de grootte van de bijgebouwen. Dat de matrix niets vermeldt over de grootte van de bijgebouwen doet daar niet aan af. Bovendien is sprake van een dusdanig verschil tussen de getaxeerde en de beschikte waarde, dat een eventuele wijziging in de waardering van garage of berging niet tot consequentie zal hebben dat de getaxeerde waarde lager zal worden dan de beschikte waarde, ook niet in het licht van de overige standpunten van belanghebbende.
5.12.
Over de voorzieningen van de woning, constateert de rechtbank dat een factor 2 is toegepast, zoals toegelicht door de heffingsambtenaar bij het verweerschrift. Gelet op het verschil tussen getaxeerde en beschikte waarde, hoeft de aanpassing van het voorzieningenniveau niet te leiden tot een waarde lager dan de beschikte waarde. De rechtbank komt aan de hand van de door belanghebbende overgelegde foto’s niet tot de conclusie dat een factor 1 moet worden toegepast voor de voorzieningen van de woning, voor zover belanghebbende dat voorstaat. Ook komt de rechtbank op basis van de foto’s niet tot de conclusie dat voor de onderhoudsstaat en de doelmatigheid van de woning een lagere factor (2) moet worden toegepast.
5.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 29 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
www.rechtspraak.nl.
www.rechtspraak.nl.
De rechter is niet in staat de uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.