Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11668
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg (Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 oktober 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 1 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 666.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Met dagtekening 4 november 2024 heeft de heffingsambtenaar dit verweerschrift aangevuld en met dagtekening 14 november 2024 heeft de heffingsambtenaar desgevraagd een complete versie van de taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 20 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende de gemachtigde, [naam 1] verbonden aan JUIST, en namens de heffingsambtenaar, [naam 2] vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 2001) met een gebruiksoppervlak van 228 m2 en een kaveloppervlak van 486 m2. De woning beschikt verder over een aangebouwde garage met plat dak (18 m2).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 600.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 666.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslag afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Ook leidt een schending van artikel 40, tweede lid van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) in dit geval niet tot de veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Artikel 40 wet Pro WOZ
4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens over de bijgebouwen van de woning en de referentiewoningen alsmede de indexeringscijfers niet heeft toegezonden. Daardoor is volgens hem sprake van een schending van artikel 40 Wet Pro WOZ en is belanghebbende niet in de gelegenheid gesteld om de onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde van de woning te controleren. Belanghebbende heeft moeten procederen om een deugdelijke motivering van het besluit te krijgen. Hierdoor dienen het griffierecht en de proceskosten van belanghebbende vergoed te worden. Dit volgt volgens belanghebbende uit de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep. [1]
4.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [2]
4.2.
Uit het procesdossier kan worden afgeleid dat belanghebbende aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens waaronder de gegevens die zien op de waardering van de bijgebouwen. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting in de bezwaarfase niet voldaan, nu hij geen volledig inzicht heeft gegeven in de waarde van de bijgebouwen. Daarmee is sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
4.3.
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door een matrix over te leggen met daarin gegevens over de waardering van de bijgebouwen. Belanghebbende heeft in beroep op die informatie kunnen reageren. Hij is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt hierna aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
4.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende in dit geval geen recht op een proceskostenvergoeding of een vergoeding van het griffierecht wegens schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Hij is door die schending immers niet (langer) benadeeld (zie 4.3). Bovendien had de heffingsambtenaar al in de bezwaarfase – namelijk bij zijn e-mailberichten van 1 september 2023 en 6 september 2023 – nagenoeg alle gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde aan hem verstrekt. Gelet op hetgeen belanghebbende in het beroepschrift heeft gesteld over de in zijn ogen foutieve waardering van de woning, acht de rechtbank aannemelijk dat belanghebbende ook beroep zou hebben ingesteld wanneer de heffingsambtenaar de gegevens over de bijgebouwen wel in bezwaar zou hebben toegezonden. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van griffierecht. Het is immers aannemelijk dat belanghebbende die kosten ook zou hebben gemaakt zonder de schending van artikel 40, tweede lid, van de wet WOZ.
4.5.
Wat betreft de gevraagde indexeringsgegevens volgt de rechtbank de jurisprudentie die onder meer volgt uit de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [3] , waarin is overwogen dat de indexeringspercentages en de onderbouwingen daarvan niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vallen. Dit betekent dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om deze gegevens aan belanghebbende te verstrekken.
Hoogte van de vastgestelde waarde
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 8 februari 2024 is opgemaakt. Hij heeft deze matrix met dagtekening 14 november 2024 gecompleteerd.
6.1.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 666.060 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en de [adres 5] alle gelegen in [plaats] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. Belanghebbende voert aan dat referentiewoning [adres 3] niet vergelijkbaar is, omdat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden is met het objecttype van deze referentiewoning. De woning is namelijk een vrijstaande woning, terwijl de gebruikte referentiewoning [adres 3] een bungalow is. De heffingsambtenaar heeft daartegenover aangevoerd dat hij met dit verschil in objecttype voldoende rekening heeft gehouden door aan de referentiewoning [adres 3] een factor 4 voor doelmatigheid toe te kennen, resulterend in een lagere prijs per vierkante meter. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar en acht de referentiewoning [adres 3] voldoende vergelijkbaar.
7.1.
Verder stelt belanghebbende dat de referentiewoning [adres 2] een lagere waarde onderbouwt dan volgt uit de matrix. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht hoe hij voor de referentiewoningen, waaronder [adres 2] , tot de gecorrigeerde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlak is gekomen. Dit heeft hij gedaan door op de basisprijs per vierkante meter eerst een differentiatiefactor toe te passen voor afnemend grensnut en daarna de KOUDV-correctie. De rechtbank ziet in de enkele stelling van belanghebbende, zonder nadere onderbouwing, geen aanleiding om de referentiewoning [adres 2] buiten beschouwing te laten.
7.2.
De grieven die belanghebbende tegen de referentiewoning [adres 6] heeft aangevoerd, laat de rechtbank buiten beschouwing omdat die woning in beroep niet langer als referentiewoning is gebruikt.
7.3.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type, bouwjaar en gebruiks- en kaveloppervlak voldoende vergelijkbaar met de woning. Daarbij zijn alle referentiewoningen gelegen in de wijk [wijk] in [plaats] . Naar het oordeel van de rechtbank zijn bovendien alle referentiewoningen, zo ook [adres 2] met een koopovereenkomst van 23 juni 2020, voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert daarom dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
8. Belanghebbende betwist de toegepaste waardering van de bijgebouwen, waaronder de garages. Zo zijn de oppervlakten van de garages volgens hem niet inzichtelijk gemaakt en stelt hij dat niet alle bijgebouwen, zoals dakkapellen en bergingen, van de referentiewoningen in de matrix zijn opgenomen. Ook voert belanghebbende aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de keuken en de badkamer van de woning alsmede met de slechte staat van de kozijnen. Volgens hem resulteert het voorgaande in een te hoge prijs per vierkante meter. Tot slot betwist belanghebbende de toegepaste indexering.
8.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt dat er rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de garages apart gewaardeerd en heeft hij ter zitting toegelicht dat de volgens belanghebbende ontbrekende objectonderdelen in de gebruiksoppervlakten van de referentiewoningen zijn begrepen. Specifiek voor de garages heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het garages van een standaardgrootte betreft, dat daarvoor daarom een eenheidsprijs is gehanteerd en dat deze eenheidsprijs verschilt naar gelang sprake is van een plat dak (€ 24.000) dan wel een zadeldak (€ 30.000). De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel, waardoor de heffingsambtenaar zichtbaar en in voldoende mate rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut van de oppervlakte van het perceel. De heffingsambtenaar heeft ook gecorrigeerd voor de verschillen in KOUDV-factoren. Tot slot, stelt de heffingsambtenaar terecht dat voor de woning een veel lagere gecorrigeerde prijs per vierkante meter is gehanteerd (€ 2.070) dan de gemiddelde gecorrigeerde prijs per vierkante meter voor de referentiewoningen (€ 2.929).
8.2.
De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden beoordeeld of de keuken, badkamer en kozijnen in een slechtere staat verkeren en/of ouder zijn dan de keukens, badkamers en kozijnen van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft alle KOUDV-factoren voor de woning op 3 gesteld. Op basis van het door belanghebbende overgelegde beperkte fotomateriaal en toelichting daarop kan niet geconcludeerd worden dat de heffingsambtenaar daarmee de onderhoudstoestand en/of de voorzieningen van de woning te hoog zou hebben vastgesteld.
8.3.
Tot slot zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De rechtbank merkt hierbij op dat de heffingsambtenaar heeft verklaard dat de door hem gehanteerde indexaties plaatsvinden vanuit een marktanalyse, dat daarop een controle is toegepast via de Woning index Calculator van VastgoedPro en dat de indexatie consequent is toegepast. De door de gemachtigde voorgestane waarderingswijze [5] – door een vergelijking van de voor de referentiewoningen geldende verkoopprijzen en WOZ-waarden, waarbij de geïndexeerde waarde in elk geval niet hoger kan liggen dan de WOZ-waarde van de referentiewoningen – past niet binnen de systematiek van de Wet WOZ waarbij de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende dient te worden vastgesteld aan de hand van concrete verkoopcijfers van vergelijkbare objecten.
8.4.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier, op 16 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.