Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11786
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 262.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hansweert voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 20 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende de gemachtigde, [naam 1] verbonden aan JUIST, en namens de heffingsambtenaar, [naam 2].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-één-kapwoning (bouwjaar 1976) met een gebruiksoppervlak (exclusief garage) van 118 m2 en een kaveloppervlak van 243 m2. De woning beschikt verder over een aangebouwde garage (20 m2). Schuin tegenover de woning is – op ongeveer 25 meter afstand – een ondergrondse afvalcontainer gelegen bestemd voor de inzameling van huishoudelijk afval (hierna: de ondergrondse container).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 204.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 262.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslag afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Hoogte van de vastgestelde waarde
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 5 september 2024 door taxateur [taxateur] is opgemaakt.
5.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 273.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], de [adres 3] en [adres 4], alle gelegen in hetzelfde waardegebied in [plaats]. In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6. Belanghebbende heeft niets aangevoerd tegen de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, gebruiks- en kavelopervlak voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7. Belanghebbende betwist de toegepaste waardering van de bijgebouwen. Ook voert belanghebbende aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de ondergrondse container die zich tegenover de woning bevindt, de gedateerdheid van de keuken en de badkamer van de woning en de slechte staat van de kozijnen. Volgens hem resulteert dit alles in een te hoge prijs per vierkante meter. Tot slot betwist belanghebbende de toegepaste indexering.
7.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt dat er rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en heeft hij in de matrix de oppervlakten en de prijs per vierkante meter van de bijgebouwen inzichtelijk gemaakt. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel, waardoor de heffingsambtenaar zichtbaar en in voldoende mate rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut van de oppervlakte van het perceel. De heffingsambtenaar heeft ook gecorrigeerd voor de verschillen in KOUDV-factoren.
7.2.
De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld vanwege de ongunstige ligging in verband met ondergrondse container aan de overkant van de straat (zie 2). Belanghebbende verwijst naar rechtspraak [2] waaruit volgt dat de aanwezigheid van een ondergrondse container een waardedrukkend effect heeft op een naastgelegen woning. De rechtbank overweegt dat de ondergrondse container in dit geval – anders dan in de door belanghebbende aangehaalde rechtspraak – niet tegen de erfafscheiding is gelegen maar aan de overkant van de weg op ongeveer 25 meter afstand van de woning. Daarbij heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat intensief gebruik van de ondergrondse container in dit geval niet valt te verwachten, omdat deze uitsluitend is bestemd voor de tien seniorenwooneenheden aan de overkant van de straat. Daarmee heeft belanghebbende de door hem gestelde overlast onvoldoende aannemelijk gemaakt om daaraan een waardedrukkend effect toe te kennen. Bovendien constateert de rechtbank een verschil van € 11.000 tussen de vastgestelde waarde (€ 262.000) en de getaxeerde waarde (€ 273.000). Dit verschil is dermate groot, dat zelfs als zou belanghebbende het waardedrukkend effect van de ondergrondse container op de woning al aannemelijk maken, dit niet de conclusie kan rechtvaardigen dat de waarde te hoog is vastgesteld.
7.3.
Verder heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van de rechtbank, door aan het voorzieningenniveau een factor 2 toe te kennen voldoende rekening gehouden met de gedateerde badkamer en keuken van de woning en de slechte kozijnen. In het door belanghebbende gestelde noch in het beschikbare fotomateriaal ziet de rechtbank aanleiding voor een verdere vermindering.
7.4.
Over de toegepaste indexatie overweegt de rechtbank als volgt.
7.4.1.
De heffingsambtenaar heeft voor de referentiewoningen een indexatie toegepast naar de waardepeildatum. Voor het eerst ter zitting heeft de gemachtigde de stelling ingenomen dat in de matrix voor de referentiewoningen enkel de leveringsdata zijn vermeld en niet de verkoopdata. De matrix is daarom volgens hem niet controleerbaar.
In dit verband merkt de rechtbank op dat de Hoge Raad in een uitspraak van 29 januari 2016 [3] heeft geoordeeld dat de overeengekomen koopprijs voor een onroerende zaak gelijk is aan de waarde van die zaak op het tijdstip van de levering, indien er niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering. Doordat de gemachtigde zijn stelling pas in een zo laat stadium heeft ingebracht, heeft de heffingsambtenaar er niet adequaat op kunnen reageren. De rechtbank kon ook ter zitting niet toetsen of voor de referentiewoningen in dit geval alle koopovereenkomsten binnen drie maanden voor de leveringsdatum zijn gerealiseerd. De gemachtigde heeft niet gemotiveerd waarom hij zijn grief op dit punt niet eerder heeft ingebracht. De rechtbank acht het opwerpen van deze grief in een zo laat stadium in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal die stelling daarom niet in behandeling nemen.
7.4.2.
Tot slot merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar heeft verklaard dat de door hem gehanteerde indexaties plaatsvinden vanuit een marktanalyse. De door de gemachtigde voorgestane waarderingswijze [4] – door een vergelijking van de voor de referentiewoningen geldende verkoopprijzen en WOZ-waarden, waarbij de geïndexeerde waarde in elk geval niet hoger kan liggen dan de WOZ-waarde van de referentiewoningen – past niet binnen de systematiek van de Wet WOZ waarbij de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende dient te worden vastgesteld aan de hand van concrete verkoopcijfers van vergelijkbare objecten.
7.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier, op 16 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.