Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9577
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 270.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 8 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende, bijgestaan door [naam], en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning (bouwjaar 1973) met een gebruiksoppervlakte van 109 m2, een dakkapel, een vrijstaande berging en een grondoppervlakte van 193 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 240.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 270.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
De waarde van de woning
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
De vergelijkingsmethode
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport van B. Dijkstra, voorzien van een taxatiematrix, ten grondslag gelegd.
4.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 280.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 10.000 hoger dan de vastgestelde waarde van € 270.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats]. In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, gebruiks- en grondoppervlakte vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning.
4.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd en zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar waardepeildatum.
4.8.
Over de voorzieningen van de woning, constateert de rechtbank dat een factor 3 (gemiddeld) is toegepast. Voor de referentiewoning [adres 3] heeft de heffingsambtenaar een factor 4 toegepast en zo rekening gehouden met het hogere voorzieningenniveau van die woning. Naar het oordeel van de rechtbank is op die manier voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.
Procentuele stijging
4.9.
De stelling van belanghebbende dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat deze procentueel sterk is gestegen ten opzicht van het voorgaande jaar, kan belanghebbende niet baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2] Gelet op het voorgaande zijn de procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning zelf en de procentuele stijging van de WOZ-waarde van andere onroerende zaken niet van belang bij de waardebepaling van de woning. [3]
Tussenconclusie
4.10.
Gelet op het voorgaande is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Gelijkheidsbeginsel
4.11.
De rechtbank vat de stelling van belanghebbende dat de waarde van [adres 5] (buurwoning) woning aanzienlijk lager is dan zijn woning, terwijl deze woning sterk vergelijkbaar is met zijn woning, nog op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
4.12.
De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. [4] Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval niet gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom alleen toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel.
4.13.
Het is vaste jurisprudentie [5] dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep gevormd wordt door woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn.
4.14.
De rechtbank is van oordeel dat van strijd met het gelijkheidsbeginsel, in de zin van de meerderheidsregel, geen sprake is. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem aangehaalde woning identiek is aan de woning. Er zijn geen (relevante) gegevens beschikbaar van de buurwoning op basis waarvan de rechtbank hetgeen belanghebbende stelt kan beoordelen. Bovendien heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar in de meerderheid van de gevallen identieke woningen te laag heeft gewaardeerd. Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat de lagere WOZ-waarde van de buurwoning (mogelijkerwijs) kan voortvloeien uit een incidentele fout.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 16 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
www.rechtspraak.nl.
www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.