Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11254
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 januari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland(gemeente Terneuzen), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 oktober 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 391.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente [plaats] opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn gemachtigde en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 2011) met een woonoppervlakte van 140 m² gelegen op een perceel van 268 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum op € 345.000 moet worden bepaald. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 391.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB onjuist vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De rechtbank overweegt dat de bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde bij de heffingsambtenaar ligt. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat belanghebbende de woning kort na de waardepeildatum, op 31 januari 2022, heeft gekocht voor € 440.000. Indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de betaalde prijs, zulks tenzij de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft. [3] Gesteld noch aannemelijk is geworden dat de koopsom in dit geval niet de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak vertegenwoordigt.
4.2.
Belanghebbende doet echter alleen een beroep op het gelijkheidsbeginsel en meer specifiek op de meerderheidsregel. De rechtbank overweegt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in het kader van de Wet WOZ de relevante groep wordt gevormd door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Uitzondering daarop is de situatie dat de onjuiste waardering het gevolg is van een fout die gemaakt is ten aanzien van specifieke, aan een aantal woningen gekoppelde gemeenschappelijke kenmerken, waardoor die woningen zich van andere onderscheiden. [4] Gesteld noch aannemelijk is geworden dat de uitzondering zich voordoet. Tussen partijen is ook niet in geschil dat de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] vrijwel identiek zijn aan de woning, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Evenmin is in geschil dat het merendeel van de genoemde woningen een lagere WOZ-waarde hebben dan de woning, te weten € 345.000. Uitgaande van de stelling van de heffingsambtenaar dat de waarde van de woning juist is, met verwijzing naar het eigen aankoopcijfer, is in de andere gevallen de waarde onjuist vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft niet gesteld dat er buiten deze groep nog meer identieke woningen zijn die wel juist zijn gewaardeerd. Dit betekent dat in een meerderheid van de gevallen de als identiek aan te merken woningen te laag zijn gewaardeerd en dat de meerderheidsregel is geschonden.
4.3.
De rechtbank sluit voor de waardebepaling aan bij de WOZ-waarde van het merendeel van de als identiek aan te merken woningen. Dit betekent dat het beroep gegrond is en de waarde van de woning op grond van het gelijkheidsbeginsel verminderd dient te worden naar een bedrag van € 345.000. Anders dan de heffingsambtenaar heeft bepleit, is voor toepassing van de meerderheidsregel niet (meer) relevant of de oorspronkelijk verdedigde waarde conform de gangbare waarderingsmethode kan worden onderbouwd door een vergelijking met de verkoopprijzen van andere vergelijkbare (maar niet identieke) woningen of zelfs door het eigen verkoopcijfer van de woning.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar heeft ter zittingen aangeven in geval van een gegrond beroep de door belanghebbende gevraagde proceskosten te vergoeden, bestaande uit verletkosten van € 134,50, reiskosten van € 23,60 en € 100 overige kosten. De rechtbank ziet geen reden om anders te oordelen. De totale proceskostenvergoeding bedraagt derhalve € 258,10. De vergoeding van proceskosten en griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [5]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 345.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 258,10 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 31 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.