Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1520
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan [bedrijf]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres], te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 410.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 september 2025 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam]. Gemachtigde van belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1940) met een woonoppervlakte van 99 m² en een aangebouwde en een vrijstaande berging (respectievelijk 11 en 22 m²). De woning ligt op een perceel van 375 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 410.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de onroerende zaak. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Artikel 40 van de Wet WOZ
4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de objectonderdelen van zowel de referentiewoningen als de woning van belanghebbende en de grondstaffels niet heeft verstrekt. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat hij het taxatieverslag heeft overgelegd en heeft gehandeld in overeenstemming met de afspraken die zijn gemaakt met de gemachtigde in de bezwaarfase. Belanghebbende heeft dit niet weersproken. De rechtbank ziet ook niet dat belanghebbende in bezwaar heeft verzocht om overige gegevens. De heffingsambtenaar dient uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar de gegevens te verstrekken. [1] Er bestaat daarom geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten als de gegevens niet eerder in de bezwaarfase zijn verstrekt.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar voldoende inzicht gegeven in de waardering die hij op dat moment voorstond. Met het verstrekken van het taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40 van de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 16 december 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
6.1.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 426.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] te [plaats 2], [referentiewoning 2] te [plaats 1] en [referentiewoning 3] te [plaats 3]. In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 410.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
7. De referentiewoningen zijn vrijstaande woningen en zijn voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar voor waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat er geen andere goed bruikbare referentiewoningen zijn uit dezelfde kern. Om die reden heeft de heffingsambtenaar gekozen voor woningen uit een andere kern, waarbij wel rekening is gehouden met het verschil in ligging door de grondstaffel van de desbetreffende kern te gebruiken. Ook belanghebbende heeft geen andere referentiewoningen aangedragen die beter vergelijkbaar zijn en in dezelfde kern zijn gelegen. De referentiewoningen van de heffingsambtenaar zijn daarom naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
8. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft aan de afzonderlijke onderdelen, zoals garage, berging, dakkapel en overkapping, afzonderlijke waarden toegekend. Verder heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde keuken. De rechtbank ziet geen aanleiding om een andere factor toe te kennen voor de voorzieningen dan factor 3 (gemiddeld). Door de heffingsambtenaar is diverse malen verzocht om foto’s op te sturen. Belanghebbende heeft aan deze verzoeken geen gehoor gegeven en ook in beroep geen foto’s of andere bewijsstukken overgelegd. De heffingsambtenaar is er daarom terecht van uitgegaan dat de voorzieningen in een gemiddelde staat verkeren.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
9.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier, op 28 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.