Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1523
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan [bedrijf]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres], te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 446.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 september 2025 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam]. Gemachtigde van belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1979) met een woonoppervlakte van 161 m². De woning ligt op een perceel van 488 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 446.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de onroerende zaak. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Artikel 40 van Pro de Wet WOZ
4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de objectonderdelen van zowel de referentiewoningen als de woning van belanghebbende en de grondstaffels niet heeft verstrekt. Verder heeft de heffingsambtenaar niet alle KOUDV-factoren van de nieuwe referentiewoning in de uitspraak op bezwaar vermeld. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat hij het taxatieverslag heeft overgelegd en heeft gehandeld in overeenstemming met de afspraken die zijn gemaakt met de gemachtigde in de bezwaarfase. Belanghebbende heeft dit niet weersproken. De rechtbank ziet ook niet dat belanghebbende in bezwaar heeft verzocht om overige gegevens. De heffingsambtenaar dient uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar de gegevens te verstrekken. [1] Er bestaat daarom geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten als de gegevens niet eerder in de bezwaarfase zijn verstrekt.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar voldoende inzicht gegeven in de waardering die hij op dat moment voorstond. Met het verstrekken van het taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 19 december 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
6.1.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 452.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 1]. In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 446.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
7. Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen in de beroepsfase als zodanig niet bestreden. De referentiewoningen zijn vrijstaande woningen gelegen in [plaats 1]. De referentiewoningen hebben verder een vergelijkbaar bouwjaar en zijn voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar voor of na waardepeildatum. De referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank daarom goed vergelijkbaar met de woning. Belanghebbende heeft aangevoerd dat zijn woning in een andere kern is gelegen dan de referentiewoning aan [referentiewoning 4] te [plaats 2]. Deze woning is in de beroepsfase niet gebruikt ter onderbouwing. Om die reden verdient deze grond geen verdere bespreking.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
8. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft aan de afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen, zoals garage en berging, afzonderlijke waarden toegekend. Verder heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. De heffingsambtenaar heeft factor 2 (ondergemiddeld) toegekend voor de voorzieningen van de woning van belanghebbende. De rechtbank acht dit voldoende. Belanghebbende heeft geen foto’s of andere bewijsstukken overgelegd waaruit het tegendeel volgt. Verder is het duurzaamheidsniveau verdisconteerd in de verkoopprijzen. De heffingsambtenaar stelt dat de woning van belanghebbende energielabel B heeft en de referentiewoningen energielabel B of C hebben en een vergelijkbaar bouwjaar. Belanghebbende heeft dit niet weersproken.
8.1.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
9.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier, op 28 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.